Черногория переходит на прогрессивное налогообложение сделок с недвижимостью

Подумываете о покупке недвижимости в Черногории для получения ВНЖ или в иных целях? Рассматриваете объекты из среднего и высокого ценового сегментов? Рекомендуем поторопиться с закрытием сделки. В противном случае приготовьтесь заплатить государству больше. С 2024 года балканская страна переходит на прогрессивное налогообложение сделок с недвижимостью, предполагающее повышение фискального обременения покупателей активов стоимостью от €150 тыс.

Подробности об изменении расчета налога при покупке недвижимости в Черногории

1 января 2024 года в Черногории вводится прогрессивное налогообложение сделок с недвижимостью в части сбора с покупателей. До нового года ставка налога на покупку недвижимого имущества в балканской стране сохранится на уровне 3%. Затем в силу вступят следующие правила:

Сумма сделки	Размер налога с покупателя
≥ €150 000	3% от суммы сделки
от €150 000,01 до €500000	Фиксированная сумма налога €4 500 + 5% от суммы, превышающей нижний порог (€150 000,01). Пример: сделка стоимостью €250 000 потребует от нового владельца актива уплаты налога на покупку в размере €9 500.
> €500 000	Фиксированная сумма налога €22 000 + 6% от суммы, превышающей нижний порог. Пример: сделка стоимостью €700 000 потребует от нового владельца актива уплаты налога на покупку в размере €34 000.

Удорожание административных формальностей при получении «золотой визы»

Учитывая вышесказанное, получить вид на жительство в Черногории через покупку недвижимости из среднего и высокого ценового сегментов в 2024 году станет дороже. Это один из двух популярных в настоящее время способов оформления черногорского резидентства.

При выборе данного маршрута ограничений по стоимости сделки нет. В теории можно купить предельно дешевый объект. Главное — соблюсти требования законодательства в части минимально допустимого размера жилплощади из расчета на одного проживающего. Еще один важный момент: иммигранту-инвестору придется фактически проживать в купленной вилле / квартире / коттедже, чтобы не лишиться ВНЖ.

Второй популярный способ получить карту резидента – регистрация собственной компании в Черногории. Предполагается последующее трудоустройство иммигранта-инвестора. Как показывает практика, учреждение компании влечет годовые расходы в размере минимум €3 000.

Независимо от выбранного иммиграционного маршрута, в процессе оформления резидентства соискателю необходимо посетить Черногорию. В случае успеха вид на жительство предоставляется на год. Близкие родственники успешного заявителя вправе претендовать на получение черногорского ВНЖ посредством механизма воссоединения семьи.

Предусмотрена возможность продления при условии выполнения всех требований, актуальных при получении первичного ВНЖ. Проживая на черногорской территории в течение пятилетки после получения вида на жительство и проводя в балканской стране большую часть каждого года, иммигрант вправе претендовать на постоянное место жительства (ПМЖ).

Экстренные нововведения

Черногорские власти представили пакет поправок в финансовое и налоговое законодательство, охватывающих, помимо прочего, переход на прогрессивное налогообложение сделок с недвижимостью в феврале 2023 года. Нововведения были благополучно утверждены уже спустя месяц. Независимые эксперты успели окрестить поправки «популистскими». Причины есть.

В частности, на фоне роста инфляции и усложнения экономической ситуации растет недовольство общественности работой правительства. Черногорские чиновники, следуя примеру коллег из других стран, стремятся «перевести стрелки» на состоятельных персон. Например, повышение ставки налога с покупателей недвижимости, стоимость которой превышает €150 000, призвано «ударить по богачам». Обычные граждане, не имеющие экономических возможностей для покупки недвижимости выше указанного порога, с дополнительным фискальным бременем не столкнутся.

Дополнительной причиной введения более высокой ставки налога на недвижимость является увеличение оборота и цен на рынке жилья балканской страны из-за повышенного спроса на соответствующие активы со стороны иностранных физических лиц. Речь идет об иностранцах, чья покупательная способность, как правило, намного выше, чем у среднего черногорца. Среди подобных персон много участников черногорской программы получения второго паспорта и двойного гражданства через инвестиции, закрывшейся с наступлением 2023 года.

Помимо повышения фискального обременения покупателей дорогой недвижимости, черногорские власти решили «нанести удар по оффшорам». Местные депутаты обязали компании с регистрацией в оффшорных зонах, работающие в Черногории, платить 30-процентный налог у источника.

Были приняты поправки, вводящие акцизы на сладости и напитки с подсластителями, а также на одноразовый пластик. Увеличены акцизы на сигареты. Одновременно чиновники предложили значительные льготы владельцам казино и интернет-площадкам для азартных игр, стимулируя игорный бизнес.

Подготовив пакет нововведений, правительство направило их в парламент, запросив голосование в срочном порядке. Официально декларируемые причины безотлагательности:

• необходимость оперативного предотвращения налоговых махинаций;
• защита государственных финансов и бюджета органов местного самоуправления, «мимо которых» проходят значительные финансовые потоки.

Чиновники пояснили, что все изменения были внесены в соответствии с директивами и практикой стран-членов Европейского Союза, вступить в который Черногория стремится к 2025 году. Их имплементация была продиктована необходимостью гармонизации черногорского налогового законодательства с фискальными нормами ЕС.

Как обстоят дела на черногорском рынке недвижимости?

Местные власти ожидают, что увеличение уровня фискального обременения не отпугнет состоятельных иностранных покупателей недвижимости и инвесторов. Ожидания небезосновательны.

В частности, эксперты рейтингового агентства Standard & Poor’s прогнозируют приток прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в черногорскую экономику в 2023 году на уровне, эквивалентном примерно 10% ВВП балканской страны. Причем средства будут в первую очередь направлены на проекты в сфере новой недвижимости, возведения объектов гостиничной инфраструктуры и энергетики.

Сколько стоит недвижимость в Черногории?

Учитывая повышенный интерес иностранных инвесторов к новостройкам, представим свежую статистику по этому сегменту. Согласно предварительным данным черногорского Национального статистического управления (MonStat), средняя цена квадратного метра жилых новостроек в Черногории в 2022 году увеличилась на целых 12,14% в годовом исчислении. Квартиры в столице подорожали и вовсе на 14,2%.

В частности, квадратный метр черногорской жилой новостройки в 2022 году стоил в среднем €1 339. По данным MonStat, годом ранее ценник составлял €1 194. Рассмотрим цены в отдельных регионах по итогам отчетного периода:

• Цены в столице. Новые квартиры в Подгорице в отчетном периоде имели среднюю цену €1 383 за квадратный метр (по сравнению с €1 211 в 2021 году).
• Цены на побережье. В шести городах прибрежного региона (Баре, Будве, Герцег-Нови, Которе, Тивате и Улцине) квадратный метр вновь построенной квартиры стоит в среднем €1 315.
• Цены на севере. В городах северного региона (Андриевице, Беране, Биело-Поле, Гусинье, Колашине, Мойковаце, Петнице, Плаве, Плевле, Плужине, Рожае, Шавнике и Жабляке) цена квадратного метра квартиры в новостройке достигла €1 025.
• Цены в центральном регионе. Самое дешевое жилье в новостройках предлагалось в центральном регионе, куда входят Цетинье, Даниловград, Никшич, Тузи и Зета. Там средняя стоимость нового жилья в 2022 году составила всего €647 за квадратный метр.

Это показатели, на основании которых муниципалитеты рассчитывают ежегодный налог на недвижимость, расположенную на их территории. Также следует дифференцировать цены на готовое жилье от застройщика и прейскуранты, актуальные при долевом строительстве:

• Жилье от застройщика. Средняя цена готовых квартир, построенных коммерческими компаниями, которая также принимается за среднерыночную цену, в 2022 году составила €1 402 за квадратный метр.
• Долевое строительство. В случае долевого строительства через кооперативы и компании, работающие в сотрудничестве с муниципалитетами или другими учреждениями, жилье доступно на более выгодных условиях. Цена за квадратный метр в данном сегменте в 2022 году составила €598. В MonStat напоминают, что эта категория существенно влияет на конечную среднюю цену квадратного метра в жилых новостройках. Чем больше долевого строительства, тем ниже средняя цена новых квартир в целом по стране.

Успевают ли застройщики удовлетворить спрос?

Как сообщает MonStat, в течение 2022 года компетентные органы Черногории выдали 368 разрешений на строительство. Это почти вдвое превышает результат 2021 года, когда показатель достиг отметки в 190 единиц. Результат стал пиковым за период с 2017 года, когда черногорские власти утвердили 1 050 девелоперских проектов.

Согласно предварительным данным статистического управления, в рамках утвержденных в 2022 году девелоперских проектов должно быть построено 2 156 единиц жилья, общая площадь которых составит 136 558 квадратных метров.

230 (из 368) девелоперских проектов были согласованы физическими лицами. То есть застройщиками выступали простые граждане. Количество заявок от физических лиц с 2019 года постоянно растет. Но и компании не отстают. Юрлица получили вдвое больше разрешений, чем в 2021 году (69). Примерно столько же девелоперских проектов застройщики-юрлица запустили двумя годами ранее (в докризисном 2019 году).

Только за последние три месяца 2022 года было выдано 114 разрешений на реализацию девелоперских проектов. В это число входит 63 разрешения, выданные по заявлениям физических лиц. Согласно утвержденным заявкам на выполнение строительных работ, в этом периоде запланировано строительство 682 квартир общей площадью 40 416 квадратных метров.

Прогнозы экспертов

Независимые эксперты, риэлторы и рыночные аналитики отмечают, что ситуация на рынке недвижимости Черногории по-прежнему хаотична. Подчеркивается, что стабилизации в обозримом будущем ожидать не стоит. Многие потенциальные покупатели считают текущие цены завышенными. Но снижения ожидать не стоит. Прогнозируется только дальнейшее повышение. Причина – дефицит, который не могут покрыть даже активизировавшиеся застройщики.

Предложение малогабаритных квартир слабое. Собственники, которые планировали продать недвижимость, чтобы купить более просторную квартиру, пока отказываются от продажи. В первой половине 2022 года было достаточно большое предложение квартир. Но многие собственники сняли недвижимость с продажи. Потенциальные продавцы отказываются от выхода из инвестиций в недвижимость, когда видят, что цены быстро растут.

Поможем выгодно купить недвижимость в Черногории и получить ВНЖ

Даже без программы экономического гражданства Черногория остается востребованным направлением для инвестиционной иммиграции. Возможность получить черногорский ВНЖ через покупку недвижимости произвольной стоимости привлекает многочисленных экспатов, нацеленных на комфортное проживание в балканской стране.

Еще одна интересная альтернатива, допускающая релокацию без инвестиций, – получение черногорской визы цифрового кочевника. Местная Digital Nomad Visa идет в тандеме с налоговыми льготами. Поэтому она определенно заслуживает внимания.