Цены на недвижимость в Сербии в 2022 растут из-за наплыва россиян

Все больше россиян, спасающихся от санкций и прочих последствий политики Кремля, решают арендовать / купить недвижимость в Сербии, тем самым стимулируя рост цен. Но интересные сделки пока проскакивают. Поможем найти выгодные предложения, попутно оформляя сербский ВНЖ через инвестиции!

Сербы наблюдают небывалый наплыв россиян

Обострение российско-украинского конфликта в конце февраля 2022 обернулось увеличением оборота на рынке недвижимости Сербии. Местные риэлторы наблюдают большой интерес со стороны граждан России, как правило, желающих арендовать сербское жилье.

Но число желающих купить недвижимость в Сербии также растет, поскольку многие экспаты решают приумножить накопления за счет приобретения местного жилья под сдачу и заработка на приросте капитала в будущем, а также узнают о возможности оформления сербского ВНЖ через инвестиции (см. ниже).

В Белграде и прочих сербских городах замечают все большее число выходцев из России. Приезжают холостяки, молодые супружеские пары и целые семьи с детьми. Чаще всего на релокейт в балканскую страну решаются молодые персоны возрастом до 45.

Многие продолжают отсюда вести бизнес / работать удаленно. Некоторые переехавшие россияне отмечают, что ранее работали из Москвы в крупных мировых компаниях, но из-за ситуации в Украине лишились возможности взимать плату за предоставляемые услуги, что в значительной степени повлияло на принятие решения в пользу переезда. Новоприбывшие часто упоминают Белград как город-побратим, население которого достаточно дружелюбно настроено к гражданам РФ.

Жители Нови-Белграда сообщают о росте на улицах числа машин с российской регистрацией. Речь о достаточно дорогих авто, внутри которых, как правило, находится минимум по два человека. Нередко на пассажирских сиденьях находятся дети, что является дополнительным доводом в пользу предположения о росте популярности семейного релокейта из РФ в балканское государство.

Предпочтения россиян в части аренды сербского жилья / офисов

Арендное жилье

Как отмечают местные риэлторы, российские граждане сейчас демонстрируют высокую заинтересованность в аренде элитной недвижимости в Сербии, а также квартир и коттеджей из среднего ценового диапазона.

Россияне часто путешествуют «налегке»: берут с собой лишь личные вещи. Как следствие, новоприбывших привлекают меблированные квартиры, не требующие дополнительных вложений и предлагающие все необходимое для комфортной жизни. Выбор подобного лота, по словам риелторов, дополнительно уменьшает стресс, связанный с переездом. Однако комфорт, как известно, стоит денег.

Съемные офисные площади

Вследствие кризиса на родине и санкций предприниматели из РФ ищут альтернативные страны для ведения бизнеса, все чаще выбирая дружественную Сербию. Некоторые работодатели начали перемещать в сербские офисы целые команды наемных сотрудников.

Но аренда местных офисов интересует пока только малый бизнес, релоцирующийся из Российской Федерации. Причина в том, что сейчас практически ни у одной крупной компании из РФ нет технической возможности перевести капитал в большом объеме за границу.

В последние недели рост спроса российских предпринимателей на офисные помещения наблюдается главным образом в Белграде. Рыночные аналитики указывают, что подобный спрос сегодня не является массовым. Причем речь пока идет исключительно об аренде, а не о покупке офисов.

Представители Сербского союза работодателей считают, что переезд многих российских бизнесменов в балканское государство пойдет на благо сербской экономике. И, к счастью, государство располагает значительным объемом пустующих бизнес-помещений, способных удовлетворить возникший спрос.

Эксперты не исключают, что после успешного решения проблем в части вывода капитала из РФ многие крупные российские IT-фирмы последуют примеру малого бизнеса и организуют релокейт в Белград, что расширит перспективы айтишников из РФ, переехавших в Сербию. Благо, уже сейчас им доступно трудоустройство в штате корпораций Microsoft и Huawei, офисы которых располагаются в Белграде.

Нови-Сад теснит Белград в ТОПе популярных среди россиян направлений

Внимание россиян привлекает не только сербская столица, но и расположенный севернее город Нови-Сад, считающийся IT-центром, а также местом концентрации образовательных и культурных учреждений балканской страны. Роскошные апартаменты там сегодня предлагаются не дешевле, чем в Белграде.

Многие жители Нови-Сада и физлица из иных сербских городов, а также иностранцы давно поняли, что город, получивший прозвище «сербские Афины», является перспективной площадкой для внесения инвестиций в недвижимость Сербии. Приток инвесторов привел к росту цен, получивших возможность зарабатывать, сдавая квартиры в аренду, вместо удерживания денег в банке под минимальные проценты.

Нови-Сад привлек многочисленных айтишников с высокими, по местным меркам, зарплатами. Но подобные IT-специалисты в большинстве своем не готовы привязываться к конкретному месту, покупая квартиру. Поэтому они тратят большие суммы на аренду жилья.

В городе высокий спрос на арендные меблированные квартиры, которые оснащены по последнему слову техники. Арендаторы готовы платить 500 € и более за шикарно оборудованную квартиру, независимо от местонахождения.

Официальная статистика по рынку недвижимости Сербии

Недавно сербское Республиканское геодезическое управление (Републички геодетски завод) опубликовало данные о ситуации на рынке недвижимости Сербии в канун 2022. Авторы тематического отчета отмечают, что совокупный размер сделок купли-продажи в стоимостном выражении в прошлом году достиг отметки в 6,1 миллиарда €, увеличившись на 47% относительно результата 2020.

Наибольшая доля в объеме инвестированных средств досталась рынку недвижимости Белграда и окрестностей (51%). Далее следуют Воеводина (26%), Шумадия и западная Сербия (16%). Список замыкает южная и восточная Сербия (7%).

Согласно отчету, общее количество заключенных договоров купли-продажи в Сербии в 2021 составило 138 180, увеличившись на 28% относительно 2020. Оборот бизнес-площадей увеличился на 42% относительно 2020 при одновременном увеличении совокупной денежной суммы, потраченной на такие сделки, на 45%. Увеличился и оборот земель под застройку – на 40%. Две трети сделок купли-продажи недвижимости в Сербии в 2021 оказались оплачены наличными.

Чиновники сообщают о закрытии 50 275 сделок купли-продажи квартир. Дополнительно собственника сменили 34 640 участков земли под застройку, 24 920 отдельно стоящих жилых домов и 23 810 земель сельскохозяйственного назначения.

Если рассматривать сделки с квартирами, следует отметить, что доля закрытых сделок купли-продажи квартир в новостройках по отношению к общему количеству проданных квартир в 2021 составила 42%. Показатель вырос на 3% относительно 2020.

Где россиянам доступна наиболее дорогая и дешевая недвижимость в Сербии?

Эксперты отмечают, что рынок недвижимости продемонстрировал удивительную устойчивость к коронакризису, поэтому сербские домовладельцы и риэлторы сейчас наблюдают огромный скачок цен.

Так, по состоянию на начало 2022 средняя цена квартиры в старом жилье составила 1104 € за квадратный метр, увеличившись на 10% относительно начала 2021. В случае новостроек ценник достиг 1450 €, увеличившись примерно на 9% относительно предыдущего года.

Вследствие роста цен на недвижимость в Белграде, сейчас, как отмечают местные риэлторы, за 60 000 / 70 000 € больше ничего нельзя купить. Так, студии в столице стоят по 70 000–80 000 €. Даже в относительно непрестижных районах вроде Черака и Видиковаца «квадрат» стоит почти 2000 €.

Эксперты рекомендуют удаленщикам обратить внимание на живописные курортные регионы. Так, в туристическом горном поселке Дивчибаре в 2021 владельца сменили 134 квартиры, а цена за квадратный метр новых квартир колебалась от 517 до 1913 €. Квадратный метр новой квартиры в курортном Валево в 2021 стоил в среднем 852 €, увеличившись на 37 € относительно предыдущего года.

Дополнительно отмечается рост интереса к земельным участкам под застройку. В 2019 акр земли под застройку продавался минимум за 50 € и максимум 4100 €, тогда как в 2021 минимальная цена одного акра составляла 27 €, а максимальная достигла 12500 €.

Факторы роста цен на недвижимость в Сербии

Если планируете купить недвижимость в Сербии в 2022, отказываясь от съема и ожидая дальнейшего роста ценника, позволяющего в будущем выйти из инвестиций и остаться «в плюсе», вот актуальные факторы роста цен на недвижимость в Сербии:

• Инфляция: События в Украине стимулируют рост цен на все товары и услуги – в первую очередь на энергоносители и продукты питания, но дорожают и те товары, которые используются в строительной отрасли. Данное обстоятельство, как ожидается, выльется в рост цен на недвижимость в Сербии.
• Дисбаланс спроса и предложения: Сегодня спрос на недвижимость в Сербии превышает предложение — особенно в сегменте квартир, что стимулирует повышение цен. Спрос подпитывают сербы, располагающие валютными сбережениями и готовые в условиях нестабильности, страха, паники приобретать реальные товары, отказываясь от депозитов и ценных бумаг. Рынок недвижимость традиционно считается надежным вложением. Приток в страну российских экспатов, как ожидается, дополнительно усилит данный дисбаланс, оказывая повышательное давление на цены.
• Перебои в цепочках поставок: На рост цен дополнительно повлияли перебои в цепочках поставок. В частности, жилье подорожало и продолжает расти в цене вследствие роста стоимости стройматериалов из-за рубежа. Сербская строительная отрасль во многом зависит от импорта, поэтому ожидается дальнейший рост цен на недвижимость за счет удорожания стоимости импортных материалов, поставки которых усложняются коронакризисом и ситуацией в Украине.
• Высокая востребованность премиальной недвижимости в Сербии как индикатор интереса состоятельных персон: Согласно сообщениям местных риэлторов, элитная недвижимость в Сербии сегодня продается в среднем за 10 суток. Спрос, как правило, генерируют состоятельные сербы и выходцы из государств постсоветского пространства – преимущественно, россияне. В Белграде наблюдается большой спрос на элитную и дорогую недвижимость, покупаемую владельцами бизнеса и гражданами Сербии, работающими за границей.
• Сохранение ликвидности: Независимо от цены за квадратный метр, сербские квартиры сегодня достаточно легко продать, поскольку многие потенциальные покупатели считают недвижимость наиболее надежной инвестицией – по крайней мере, относительно низкодоходных депозитов.

Дополнительно следует учитывать факторы, способные привести к снижению цен на недвижимость в Сербии, в число которых входит следующее:

• Инфляция: Инфляционной составляющей присущ и негативный эффект. Эксперты ожидают, что в среднесрочной перспективе инфляция повлияет на граждан, уменьшая покупательную способность и замедляя потребление дорожающих товаров и услуг. Это, в свою очередь, приведет к некоторой нестабильности в экономике и, возможно, к снижению спроса на жилье и офисную недвижимость в Сербии.
• Возвращение строителей на родину, способствующее насыщению спроса: Рабочая сила, покинувшая Сербию в разгар коронакризиса вследствие локдаунов и закрытия производств, теперь возвращается, способствуя интенсификации строительства и насыщению рынка жилья. Но цена строительных услуг пока находится на высоком уровне вследствие сохранения большого спроса на квалифицированных рабочих. Ожидается, что со временем вернется больше рабочих, и стоимость их услуг пойдет вниз. В частности, на родину сейчас возвращаются многие сербы, ранее работавшие на стройках в России / Украине и решившие отказаться от контрактов из-за эскалации российско-украинского кризиса.
• Риск введения вторичных санкций: Содействие бизнесменам из РФ способно поставить сербское правительство и частный сектор под угрозу так называемых «вторичных санкций»: мер, вводимых против компаний/госструктур, нарушающих санкционный режим путём осуществления значительных транзакций с компаниями из санкционных списков. «Вторичные санкции» способны ударить, помимо прочего, и по рынку недвижимости Сербии.
• Недостаточное внимание развитию инфраструктуры: Эксперты рекомендуют при покупке сербского жилья в новостройке уделять повышенное внимание оценке качества прилегающей инфраструктуры. Возведение инфраструктуры обычно не поспевает за высокими темпами строительства жилья. И собственники впоследствии жалуются, например, на проблемы с канализацией / отключениями электричества / парковкой.

Иммиграционные льготы для покупателей недвижимости в Сербии

Россиянам сегодня доступен вид на жительство (ВНЖ) в Сербии при покупке недвижимости / регистрации компании. Запустить процесс оформления резидентской карты гражданин РФ вправе по приезду на сербскую землю, пользуясь безвизом.

Допустимая продолжительность пребывания в Сербии для россиян в рамках безвизового режима составляет 30 суток. Возможно периодическое продление безвиза с помощью визаранов в сопредельные государства.

Рассмотрим 2 иммиграционных маршрута, ведущих к ВНЖ:

• Сербский ВНЖ через регистрацию компании: Соискателю придется открыть компанию и поддерживать ее хозяйственную деятельность. Конкретных инвестиционных порогов нет, но потребуется понести расходы на аренду административного помещения (для регистрации фирмы) и места для собственного проживания. Дополнительно понадобится оплатить ряд административных сборов и, в некоторых случаях, нанять персонал.
• ВНЖ через инвестиции в недвижимость Сербии: Потребуется купить недвижимое имущество в любой части страны. Допускается покупка актива произвольной стоимости, пригодного для долгосрочного проживания. Обладателю ВНЖ придется фактически проживать в соответствующем коттедже / квартире, поскольку в противном случае велик риск потери карты резидента. Инспекторы сербской иммиграционной службы периодически устраивают проверки, опрашивая соседей и посещая резидентов.

Экспертная помощь россиянам, желающим купить недвижимость в Сербии под ВНЖ

Количество доступных россиянам и белорусам эмиграционных маршрутов быстро сокращается. Переезд в Сербию с оформлением ВНЖ через покупку недвижимости / открытие компании остается одним из немногих реально работающих решений. Но ситуация стремительно меняется. Поэтому действовать следует максимально быстро.