Чтобы купить недвижимость в ОАЭ, инвестору необходимо знать о различных формах собственности. В этой статье мы рассмотрим, что такое формы собственности musataha и узуфрукт.
В мире существуют различные институты права собственности и очень сильно различающиеся между собой способы разделения земельного пространства, так как развитие прав на собственность происходит в гармонии с другими правовыми, экономическими и социальными институтами.
Такие различия обычно появляются в центре внимания, когда кто-либо обращает внимание на иногда незаметные различия в управляющих принципах и регулирующих положениях.
Недавний крах крупнейших финансовых рынков по всему миру, в 2008 году, явно оставил после себя значительные последствия.
Инвесторы, девелоперы, банки, страховщики и компании должны теперь соблюдать более высокий уровень осторожности для защиты своих законных прав и интересов в отношении своих портфелей недвижимости. Недвижимость бесспорно является основным активом для любого бизнесмена, и постоянно меняющаяся политическая и законодательная среда по всему Совету Сотрудничества Арабских Государств Персидского Залива требует максимальной осмотрительности.
В Совете Сотрудничества Арабских Государств Персидского Залива ОАЭ являются второй по размеру экономикой. И индустрия недвижимости продемонстрировала изменения в 2002 году, когда правительство Дубая разрешило иностранцам приобретать фригольд собственность в Дубае. Другие эмираты в ОАЭ вскоре последовали по стопам Дубая, так Абу-Даби обнародовал свое первое законодательство о собственности (Закон номер 19 от 2005 года О Владении Недвижимостью) в августе 2005 года с объявлением возможности аренды земли на 99 лет с возобновлением на 50 лет, и возможностью владения недвижимостью для иностранцев в инвестиционных зонах Абу-Даби.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Формы владения недвижимостью в ОАЭ и в других Арабских государствах
Имущественные интересы в Совете Сотрудничества Арабских Государств могут в целом быть классифицированы как:
- краткосрочные договоры аренды;
- долгосрочные договоры аренды;
- фригольд право собственности, которое позволяет владельцу использовать и занимать собственность бесконечное количество времени.
Форма musataha – это форма договора с правом использования, развития и получения прибыли от земельного участка в установленный период времени.
Форма развития musataha больше распространена в эмирате Абу-Даби.
Форма собственности musataha при покупке недвижимости в ОАЭ
Musataha – это форма долговременного договора аренды, ограниченного периодом 50 лет (возобновляемый), которая накладывает обязанности по развитию, несмотря на то, что musataha дает право владения в течение лишь ограниченного согласованного периода.
Статья 1353 в главе 2, секции 3 Гражданского Кодекса ОАЭ (Закон номер 5 от 1985 года, с изменениями) определяет musataha, как вещное право, предоставляющее его владельцу право на строительство здания и на планирование на чужом земельном участке.
Форма собственности узуфрукт при покупке недвижимости в ОАЭ
В отличии от musataha, форма узуфрукт является долговременным договором аренды, ограниченным периодом 99 лет, но накладывает ограничения на какое-либо развитие или реконструкцию.
Узуфрукт определяется в статье 1333, как право узуфрукта пользоваться чужим имуществом и эксплуатировать неизменное имущество до тех пор, пока собственность сохраняется в своем первоначальном состоянии.
Узуфрукт и musataha одновременно при покупке недвижимости в ОАЭ
С договорной точки зрения для сторон может быть возможным закрепить musataha и узуфрукт интересы, благодаря чему пользователь musataha может законно купить собственность, и, соответственно производить конструкторские работы в рамках musataha и держать собственность в течение периода 99 лет на основе права собственности узуфрукт.
И musataha и узуфрукт могут быть использованы как активы, формирующие основу для «сукук» на основе «иджара». По сути, musataha — это упрощенная версия фригольд формы собственности. Договорное право собственности не определяет характер и влияние интересов, которые стороны планируют создать. Например, договор аренды и управления или договор аренды и совместного предприятия могут и не быть соглашением аренды, управления или совместного предприятия, и местные суды могут трактовать такой договор, как musataha, если соглашение содержит обязательства по сооружению и удовлетворяет условиям установленным Статьей 1353 Гражданского Кодекса ОАЭ.
Согласно соглашению формы musataha, права держателя musataha могут быть ограничены до зданий, построенных на земельном участке, благодаря чему фригольд земельный участок сохраняется независимым от любых залогов. Это может быть выгодно и полезно и для лица, предоставляющего право, и для бенефициара прав musataha, и стороны могут согласовать ключевые условия, регулирующие их отношения, права и обязанности. Структуры musataha также часто выбираются в контексте проектов «строительство-эксплуатация–передача».
Недвижимость в Дубае
В эмирате Дубай, Земельный Департамент Дубая признает форму соглашений musataha и разрешает держателю musataha ипотечное строительство на земельном участке (земельный участок как таковой не может быть предметом залога, если стороны взаимно не договорились и не согласовали это).
Недвижимость в Абу-Даби
Муниципалитет Абу-Даби (Земельный Департамент) до последнего времени не вел реестр, разрешающий держателям musataha регистрировать свои интересы. Регистрация интересов создает определенность для участников и обеспечивает их законные права и позиции. Что еще более важно, регистрация соглашений musataha также важна для того, чтобы права musataha стали обязательными и действенными. Исполнительный Совет Абу-Даби представил образец формы соглашений musataha которые должны быть приняты государственными учреждениями (за исключением федерального правительства ОАЭ и учреждений федерального правительства) в вопросах касающихся сделок между двумя или более государственными органами и сделок между государственными органами и третьими сторонами.
Рынок недвижимости Абу-Даби непрерывно развивается, и форма соглашений musataha широко используется в эмирате. Очевидно, что использование права musataha полезно в наилучших целях для обоих сторон в свете факта, что такие структуры могут привлекать финансы более легко и помогают сторонам в определении и защите их прав и интересов. В текущем инвестиционном климате, сторонам рекомендуется получить профессиональную юридическую помощь чтобы, что они покупали душевное спокойствие и гарантию что их проект структурирован наиболее эффективным способом. Перед этим стороны должны также принять разумные меры защиты в плане определения будет ли форма соглашений musataha наилучше подходить к конкретному проекту, проводя необходимые экспертизы и определяя ключевые юридические документы, которые будут регулировать их права и интересы.
Если у вас уже есть опыт работы с такими формами собственности, как musataha или узуфрукт, то приглашаем поделиться вашим опытом в комментариях!
