Высокий уровень экономики в Уругвае, стабильность политики, налоговые преимущества, отсутствие террористической угрозы и финансовых потрясений снижают риски при инвестициях в эту страну. Покупка недвижимости это самый надёжный и умный способ диверсификации и защиты активов.
Уругвай – одно из не многих государств латиноамериканского региона, которое может похвастаться своей экономикой, стабильностью и уровнем жизни. Уругвай, как Аргентина и Чили самые развитые страны Южной Америки, среди которых Уругвай занимает второе место. За счёт того, что государство с давних времён было основано испанцами, итальянцами и французами здесь ощущается европейский стиль жизни. Страна в последние десятилетия демонстрирует успех во всех отраслях экономики, в том числе в сегменте недвижимости, и может предложить иностранному инвестору выгодные перспективы.
Инвестиции в недвижимость Уругвая
Иностранцы в Уругвае пользуются такими же правами, как и граждане страны. Здесь можно выделить самые важные преимущества покупки недвижимости в Уругвае:
- Инвесторы из других стран при покупке не ограничиваются местами дислокации недвижимости. То есть иностранец может приобрести собственность не только в крупных городах внутри страны, но также и в приграничных районах и на побережье вблизи океана. Существуют незначительные ограничения на покупку собственности в сельских районах страны.
- Нет требований к резидентству иностранца, если тот хочет приобрести собственность в стране.
- Уругвай не требует оплачивать недвижимость уругвайскими песо. Покупка недвижимости более чем в 80% случаев производится в долларах США. В остальных случаях такие валюты как евро или уругвайский песо переводятся в доллар США по курсу межбанковской котировки в день совершения платежа.
Наиболее привлекательными районами Уругвая, которые пользуются у иностранцев, являются: столица Монтевидео и курортная зона города Пунта-даль-Эсте. В том числе у иностранных покупателей в Уругвае набирает популярности приобретение сельскохозяйственных угодий. По невысоким ценам можно купить продуктивный участок земли, ранчо ферму или виноградники. Сегодня мы познакомим Вас с процессом покупки недвижимости в Монтевидео, где недвижимость пользуется наибольшим спросом у инвесторов.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Монтевидео. Недвижимость в столице Уругвая
Столица Монтевидео расположена в южной части Уругвая на побережье залива Рио-де-Плата и подразделяется на 62 района. Город известен исторической архитектурой, роскошными ресторанами, торговыми центрами, а также своими широкими пляжами с белым песком и другими достопримечательностями.
Хочется отметить, что если на протяжении 2014 и 2015 года в Монтевидео наблюдалось падение цен на жилую недвижимость, то уже в июле 2016 спрос и цены в столице выросли в среднем на 2,53%. Сравнивая рост цен на недвижимость в каждом отдельном районе, то показатели совершенно разные. Здесь можно выделить районы, где цена выросла, так и районы, где цена снизилась.
Недвижимость в районе Centro, Уругвай
Больше всего выросли цены в центральном районе (barrio) «Centro», где рост составил 9,6%. Район Centro напоминает больше старую Европу, чем типичный город Латинской Америки. Больше всего подчёркивают европейский стиль – это архитектура зданий «Старого Света» времён неоклассицизма второй половины XVIII века. В этом районе расположены несколько красивейших городских парков, а также одни из самых лучших магазинов, ресторанов и кафе, которые способны удовлетворить запросы и аппетиты самых требовательных посетителей.
К концу 1970 года основная часть городской элиты из района Centro стала перемещаться в другие районы города. Оставшийся средний класс, в результате не смог на высоком уровне поддерживать центральный район, поэтому он какое то время находился в запущенном состоянии. В последние годы ситуация сдвинулась с места, и в районе Centro были построены новые здания и проведены реконструкции улиц. Тем не менее, всё же остались некоторые места, которые выглядят заброшенными.
Например, на продажу выставляются трёхкомнатные апартаменты в историческом здании под названием «Дворец Chiarino», общей площадью 1 115,5 м2. Это здание было построено тремя архитекторами Antonio Chiarino, Bartolome Triay и Gaetano Moretti в период с 1922 по 1928 год. Здание, в котором расположены апартаменты, находится в 10 минутах ходьбы от известной набережной «Mercado del Puerto» и района Ciudad Vieja, а также вблизи популярных ресторанов и магазинов.
Апартаменты занимают весь второй этаж здания, имеют три санузла, 10 балконов и железный лифт, отделанный декоративным металлом. Парадная дверь сделана из резного дерева с кристаллическими инкрустациями, в приёмной мраморный пол и гранитные колонны с мозаикой, выполненные в венецианском стиле. Потолок высотой 4 м украшен ручной росписью и покрыт сусальным золотом. В некоторых комнатах до сих пор стены украшают оригинальные тканевые обои времён 20-ых годов. Этот исторический шедевр искусства продаётся за 1,5 млн. долларов США, при этом находящаяся мебель в продажную сумму не входит.
Сегодня Centro – это смесь зданий современного и исторического стиля. Большинство старых зданий восстановлены, имеют прекрасный вид, и содержаться на должном уровне. Также тот район стал излюбленным местом мигрантов и инвесторов, и за последний год стал больше привлекать потенциальных иностранных покупателей, что подтверждает рост цен на недвижимость. Здесь нет большого количества туристов, в результате чего цены на многие товары и продукты ниже. Также нет нищих «попрошаек», карманников и других злоумышленников, которые обычно любят обитать в туристических зонах.
Недвижимость в районе Prado, Уругвай
Следующий район города, где цена на недвижимость стала возрастать – это баррио Prado. Этот район ассоциируется с богатыми аристократами, построившими здесь в XIX веке роскошные вилы, дома и парк размером 106 га, где расположен ботанический сад. Рост цен на недвижимость к июлю 2016 года в районе Prado составил 7,6%. Наиболее известные достопримечательности Prado это: президентская резиденция, отель «Prado», парк Дель- Prado, парк Capurro, исторический Замок Soneria, построенный в стиле неоготики и древняя розовая аллея, где растут более 300 видов роз.
Недвижимость в районе Ciudad Vieja, Уругвай
Ciudad Vieja это район «Старого города», который находится рядом с районом Centro. Большинство домов этого района построены в колониальные времена XVIII века. Цены на недвижимость в этом престижном районе выросли на 7%. На протяжении десятилетий муниципалитет Монтевидео занимался восстановлением и реставрацией исторических зданий. До сих пор городские власти ведут политику привлечения иностранных инвесторов по облагораживанию старинного центра. Это настоящая архитектурная жемчужина на побережье залива Рио-де-Плата с его узкими улочками и великолепными площадями. Также район Ciudad Vieja привлекателен тем, что он расположен рядом с центральными чистыми пляжами.
Если в прошлом это был сугубо жилой квартал, то сегодня Ciudad Vieja представляет собой финансовый и коммерческий центр столицы, а также является портовым районом. Здесь расположены министерства и правительственные учреждения, банки, а также наибольшее количество торговых центров, ночных клубов, пабов и ресторанов. В том числе район является культурным центром, где размещены различные музеи и художественные галереи.
Недвижимость в других районах Монтевидео
В целях принятия оптимального решения при покупке недвижимости каждый из городских районов предлагает разный образ жизни. В той же степени и разные возможности возврата вложенных инвестиций, если недвижимость покупается с целью сдачи в аренду. Помимо трёх вышеописанных районов столицы, есть ещё 14 районов, которые наиболее привлекают инвесторов. Так рост цен наблюдался также в следующих районах города:
- Malvin – 6.8%. Стоимость жилой недвижимости площадью 65 м2 составила от 2 750 USD до 3 150 USD за 1 кв. м.
- Tres Cruces – 4.3%. Цена недвижимости за 1 м.кв. составила 2 650 USD.
- Punta Gorda – 4.1%. Стоимость квадратного метра 3 380 USD.
- Cordon – 3.6%
- Aguada – 2.9%
- La Blanqueada – 2.8%
- Parque Rodo – 2.7% (2 650 USD за 1 кв. м)
- Pocitos – 2.6%. Цена кв. метра недвижимости с жилой площадью 65 м2 стоила от 2 750 USD до 3 150 USD.
- Carrasco – 1.8%. Зафиксирована максимальная стоимость квадратного метра в размере 3 358 USD.
- Union – 0.3%. За 1 м2 площади просили 1 644 USD.
- Punta Carretas – 0.1%. Стоимость недвижимости на приморском проспекте Rambla 3 150 USD за кв. м.
- Buceo – цены не изменились и остались в пределах от 2 750 – 3 150 USD за м2.
- Parque Batlle – упали на 0.7%, стоимость кв. метра 2 650 USD.
Недвижимость в этих районах города рассчитана на инвесторов с большей покупательной способностью, в сравнении с остальными. Также можно отметить, что эти районы не только являются безопасными для проживания, но также расположены в парковых зонах с прекрасными пейзажами. В том числе здесь предлагаются не только новые современные здания, но хорошо сохранившиеся престижные дома старой постройки.
Процедура покупки недвижимости в Уругвае
Как уже было выше сказано, недвижимость может быть куплена на имя любого физического или юридического лица. Использование услуг агента по недвижимости при покупке не обязательно. Покупатель может лично заниматься процессом или оформить доверенность на уполномоченное лицо, если он находится за границей. Если же покупатель обращается к агенту, то нужно учитывать дополнительные расходы в размере 3% от суммы стоимости недвижимости + НДС в размере 22%.
Процесс оформления сделки с недвижимостью в Уругвае
Поле того как покупатель находит подходящий объект недвижимости, необходимо составить договор купли-продажи (Boleto de Reserva) на испанском языке.
Договор включает в себя договорные обязательства и права сторон сделки (покупателя и продавца или покупателя и агентства в случае использования агента). Основные пункты, которые должны быть прописаны в договоре это: продажная стоимость недвижимости, имена всех участников сделки, состояние недвижимости, дата проведения передачи недвижимости, размеры комиссионных (агенту) и другие юридические подробности. Также прописывается размер предварительного залога (депозита), который обычно составляет в пределах 10% от стоимости недвижимости и штрафная пеня, взимаемая с виновника в случае расторжения договора.
Срок заключения договора купли-продажи обычно составляет от 30 до 60 дней. Хочется отметить, что данный договор купли-продажи отличается от подобных контрактов других стран, как например, в Панаме. Договор заключается изначально, до того как нотариус начнёт проверять документы (Титул) на соответствие указанных в документах данных. В случае обнаружения каких-либо расхождений или ошибок, договор может быть расторгнут без штрафных санкций.
После подписания договора стороны обращаются к нотариусу (Escribano), где продавец представляет ему все документы на продаваемую недвижимость. В перечень документов, которые должен представить продавец, входят: последний сертификат (титул) на покупку собственности, технический паспорт, квитанции об уплате налогов на недвижимость, школьного налога и других документов, связанных с объектом недвижимости.
В Уругвае нотариус – это своего рода адвокат, в обязанности которого входит тщательная проверка статуса Титула недвижимости, и его истории за последние 30 лет. Escribano проводит необходимые запросы в государственные инстанции, а также в корпорации или холдинги, если таковые фигурируют в сделках купли-продажи с недвижимостью за предыдущие годы. В том числе нотариус проверяет документы на землеустройство, уплату налогов, соблюдение строительных норм и других правил. При этом депозит, который вносит покупатель, хранится на целевом депозитном счёте нотариуса.
За несколько дней до даты подписания договора купли-продажи нотариус оповещает всех участников сделки о готовности документов к продаже, и согласовывает с ними дату и время заключения сделки. Начиная с этого момента, на недвижимость ставится «запрет» сроком на 30 дней. Такая процедура запрета защищает собственность от потенциальных судебных исков. За этот 30-дневный период нотариус обязан оформить сделку по купле-продаже недвижимости, зарегистрировать её в Государственном реестре (Registro de la Propiedad Inmobiliaria), заплатить причитающиеся налоги и передать ключи покупателю.
Только после проведения всех этих процедур сделка с недвижимостью считается завершённой. Государственные налоги, которые должны быть оплачены, следующие:
- Налог при регистрации в Государственном реестре – 1% (оплачивает покупатель).
- Нотариальный сбор – 3% + НДС 22% (оплачивает покупатель).
- Налог на передачу недвижимости – 2% оплачивает покупатель и 2% продавец, при этом НДС не применяется. В расчёт стоимости собственности берётся стоимость недвижимости, зарегистрированная в Кадастре, а она значительно меньше розничной цены.
- Услуги агента по недвижимости – 3% платит покупатель и 3% продавец.
Помимо вышеописанных налоговых платежей, владелец недвижимой собственности должен будет оплатить так называемый «Школьный налог» (Impuesto de Enseñanza Primaria), который собирает Администрация Народного Образования. Налог взимается на развитие школ и образования в Уругвае.
Ставка этого «Школьного налога» колеблется в пределах от 0,1 до 0,3% от рыночной стоимости недвижимости, при этом данный налог не взимается с недвижимости, купленной в сельских районах. Этот налог может оплачиваться в три этапа: с марта по июнь; с июля по сентябрь и с октября по декабрь. Характерно то, что в случае неуплаты налагается серьёзный штраф, размеры зависят от времени просрочки и могут составлять от 5 до 20% от стоимости недвижимости.
Статистические данные Уругвая говорят о том, что последние годы количество инвесторов из Аргентины и Бразилии уменьшилось, в то время как приток инвесторов из Европы увеличился.
Наша компания Offshore Pro Group может Вам оказать помощь в подборе и покупке недвижимости в Монтевидео, Уругвай. Также наши специалисты проконсультируют Вас по вопросам получения резидентства в Уругвае, организации бизнеса или открытии банковского счёта. Пишите нам по адресу: info@offshore-pro.info и мы тот час же с Вами свяжемся.
