Покупка недвижимости в Дубае (ОАЭ) в 2020 году. На что может рассчитывать инвестор?

В той статье мы рассмотрим преимущества покупки недвижимости в Дубае, а именно преимущества покупки квартиры в Дубае или покупки виллы в Дубае. Вы узнаете о ценах, доходности инвестиций и о тенденциях рынка.

Покупка квартиры в Дубае обеспечит высокую доходность

В соответствии с последним индексом цен доходность вилл в Дубае в среднем составляет 4.7 процента годовых, а доходность квартир – 6.0 процентов.

Отметим, что капитальная стоимость недвижимости во всех районах Дубая снижается значительно быстрее, чем стоимость аренды. Индекс цен в области недвижимости показывает, что во втором квартале текущего года годовая стоимость аренды стала ниже на 10.6 процентов, а средняя капитальная стоимость жилья стала ниже на 11.5 процентов.

Если капитальная стоимость жилья снижается быстрее арендной платы, то, согласно закону рынка недвижимости, начинает расти доходность.

Спрос на аренду жилья в секторе доступной недвижимости растет быстрее, чем в категории коммерческой недвижимости, так как у основной целевой группы аренды жилой недвижимости, а это примерно 75 процентов работающих экспатриантов, заработок составляет менее 10,000 дирхамов (2,725 долларов). Такие иностранные граждане арендуют доступные квартиры, так как не могут себе позволить приобрести недвижимое имущество в собственность.

Доступная недвижимость в таких районах, как «Dubai Production City», «Discovery Gardens» и «International City», арендуется достаточно быстро, что обеспечивает высокую доходность для инвесторов.

Для примера чистая доходность для «International City» в июле 2019 года составил 8.2%, а за год до этого была лишь 7.5%.

При этом, капитальная стоимость недвижимого имущества с июля прошлого года по июль текущего года в данном сообществе, снизилась на 14.3 процента в среднем и на 4.7 процента в годовом исчислении.

Повышение доходности недвижимости в 2019 зафиксировано не только в доступных сообществах, но и в средних и высококлассных сообществах. Например, в июле текущего года в сообществах «The Lakes», «Jumeirah Village» и «The Greens» инвесторами получена чистая доходность от аренды в размере 6.8, 6.3, и 7,6 процентов соответственно. Для сравнения, в июле прошлого года в тех же сообществах инвесторы получили чистую доходность от аренды в размере 5.8, 5.4 и 5.8 процентов соответственно. Стоимость средней арендной платы за жилье в этих сообществах не снизилась на этот же уровень, что и стало причиной повышения доходности.

Еще одним фактором, положительно повлиявшим на чистую доходность, стало снижение платы за услуги в большинстве районов Дубая.

На сегодняшний день, даже самые лучшие и востребованные сообщества предлагают достаточно высокий уровень доходности при инвестировании в недвижимость Дубая. Например, «Downtown Dubai» предлагает чистый доход в размере 4.6 процента, «The Palm Jumeirah» — 5.7 процента, что тоже можно назвать высокими показателями в сравнении с международными рынками: Гонконгом, Нью-Йорком, Парижем, Лондоном – где инвесторы получают чистую доходность в размере один-два процента.

Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

ПОЛУЧИТЬ
КОНСУЛЬТАЦИЮ ПОЛУЧИТЬ
КОНСУЛЬТАЦИЮ

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Продажи недвижимости в Дубае растут — успейте купить квартиру в Дубае для получения высокой доходности

На фоне минимальных цен максимальные показатели продаж стали повседневной реальностью для эмирата. Объем сделок по продаже жилой недвижимости летом этого года в Дубае достиг четырехлетнего максимума.

Анализ данных по продаже жилой недвижимости в летние месяцы 2019 года продемонстрировал устойчивые результаты для рынка недвижимости эмирата. Объекты строящейся недвижимости («off-plan») продавались также хорошо, как и готовая недвижимость, и эти показатели являются самыми высокими показателями в летние месяцы за последние четыре года. В данном случае речь идет о всех типах жилой недвижимости: участках под жилую недвижимость, квартирах, виллах, апартаментах с гостиничным обслуживанием, таунхаусах.

Рынок жилья Дубая летом этого года превзошел собственные показатели 2016, 2017 и 2018 годов по стоимости и объему сделок купли-продажи. Общее число сделок по продаже недвижимости летом 2019 года составило 8,833 сделки. Для сравнения, за тот же период летом 2016 года было совершено 7,066 сделок, летом 2017 года – 8,694 сделки, летом 2018 года – 6,618 сделок по продаже жилой недвижимости.

Общая стоимость проданной недвижимости увеличилась до 14.46 миллиарда дирхамов (3.94 миллиарда долларов). Для сравнения, совокупная стоимость продаж в предыдущие годы четырехлетнего цикла составила: за летние месяцы 2016 года – 12.75 миллиарда дирхамов (3.47 миллиарда долларов); за летние месяцы 2017 года – 13.25 миллиарда дирхамов (3.61 миллиарда долларов); за летние месяцы 2018 года – 12.58 миллиарда дирхамов (3.43 миллиарда долларов).

В ценовом выражении среди секторов рынка жилой недвижимости Дубая и всех категорий недвижимости продолжал преобладать рынок готовой вторичной недвижимости. За летние месяцы этого года зарегистрированы продажи жилья на общую сумму 7.07 миллиарда дирхамов (1.93 миллиарда долларов).

Объем продаж недвижимого имущества в Дубае вырос на 24 процента. По данным с 1 января 2019 года по 30 сентября в Дубае зарегистрировано 16,056 продаж объектов строящейся недвижимости, а это на 24 процента выше чем в аналогичном периоде 2018 года, где число продаж составило 12,978.

Необходимо также отметить, что на данном этапе число продаж растет не только в секторе доступной жилой недвижимости. Продажи недвижимости стоимостью до 1 миллиона дирхамов (270 тысяч долларов) составили 41 процент (6,584 объекта) от общего числа сделок с объектами недвижимости («off-plan») в этом году в Дубае, что сопоставимо с 51 процентом (9,041 объект) объектов, которые приобретали покупатели на протяжении всего 2018 года.

Безусловно, существуют покупатели, которые чувствуют себя очень уверенно при вложении денег в более дорогие строящиеся «off-plan» объекты, даже если рынок недвижимости в более широкой перспективе по-прежнему развивается по нисходящей. Застройщиками также делается все возможное – они сокращают средний размер квартир вместе со стартовыми ценами.

Ценовая категория до 1 миллиона дирхамов (270 тысяч долларов) по-прежнему остается самой популярной как со стороны конечных пользователей, так и со стороны инвесторов. В секторе строящейся и готовой недвижимости в ценовой категории от 5 миллионов дирхамов (1.36 миллиона долларов) и выше никаких заметных изменений спроса не наблюдалось.

Какую недвижимость в Дубае лучше купить?

Сейчас в Дубае выгодно, чтобы под окнами велась стройка, так как если в сообществе имеется интересный незавершенный проект, то средняя стоимость в этом районе или кластере имеет тенденцию к быстрому скачку.

Сейчас это наблюдается на «The Palm Jumeirah» и в «Jumeirah Village Circle». Причиной являются так называемые «выгодные планы оплаты» после сдачи новой недвижимости в эксплуатацию, так сильно привлекающие клиентов. Такая выгода привлекает в данном случае больше тех, кто не в состоянии заплатить всю стоимость сразу. А эта стоимость между тем, обычно, заметно выше, чем цена аналогичного готового жилого объекта в среднем по району. Следовательно, как только данные схемы предлагаются каким-нибудь застройщиками в каком-либо районе, то цены на квартиры в соседних домах и кластерах получают тенденцию к росту.

Например, в отдельных секторах районах «Jumeirah Village Circle» стоимость недвижимости выросла в среднем на 4 процента. Это связано с тем, что здесь строится 13,757 новых объектов, которые добавятся к уже построенным там 16,645 объектам недвижимости.

На острове «The Palm Jumeirah» произошло увеличение цен на 5.6 процента, не смотря на то что цены на квартиры в комплексе «Shoreline» снизились. Это демонстрирует влияние новых проектов с «выгодными схемами оплаты» после завершения строительства на стоимость по району.

Например, самым актуальным примером данного явления на «The Palm Jumeirah» являются резиденции «Azure» с крайне выгодными планами платежей на строящуюся недвижимость («off-plan»). При этом цены на квартиры с двумя спальнями и площадью 185 квадратных метров в данном комплексе составляют 3.6 миллиона дирхамов (980 тысяч долларов).  Квартиры, которые имеют одну спальню и площадь немного больше, чем 100 квадратных метров обойдутся примерно в 2.1 миллиона дирхамов (572 тысячи долларов). И данная стоимость выше, чем средняя стоимость по «The Palm Jumeirah», минимум на 25 процентов.

Рост продаж наблюдается и в сегменте таунхаусов и вилл, которые, как правило, раскупают менее активно, чем небольшие по площади квартиры. В первых трех кварталах 2019 года в Дубае зарегистрировано в сумме 5,812 сделок с таунхаусами и виллами. Это является пятилетним максимумом для сделок данного конкретного типа по сравнению с аналогичными периодами предыдущих лет начиная с 2015 года. Общее число сделок по продаже частных домов за первый, второй и третий кварталы 2019 года превысило также объем сделок с таунхаусами и виллами за 2017 и 2018 годы, взятые вместе.

Недавно завершенные готовые виллы от застройщиков, которые предлагают достаточно привлекательные стимулы, достаточно интересны для инвесторов. Бонусы могут иметь следующие формы:

• в виде членства в клубе;
• в виде освобождение на несколько лет от оплаты за обслуживание;
• в виде «выгодных планов оплаты» после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию;
• в виде других преимуществ.

Неудивительно, что и в секторе строящейся недвижимости («off-plan») за первый, второй и третий кварталы текущего года в Дубае зарегистрировано 2,777 продаж таунхаусов и вилл.

Если говорить о локациях, то наибольшее предпочтение покупатели отдавали таким районам, как:

• «Dubai South»; и
• «Villanova».

В секторе продаж готовой жилой недвижимости лидировали районы:

• «Dubai Hills Estate»;
• «Emirates Living»;
• «Wasl Gate» в районе «Jebel Ali».

Строящееся объекты «off-plan» максимально активно продавались в следующих районах:

• «Arabian Ranches 3»;
• «Dubai South»;
• «Villanova».

Сколько стоит вилла в Дубае?

Безусловно, застройщики очень чутко реагируют на спрос и стараются презентовать новые проекты именно там, где их больше всего ждут. К примеру, застройщик «Nakheel» объявил о запуске уникальной коллекции, а именно об 1,572 виллах (готовых к заселению) в марокканском и средиземноморском стиле для продажи стоимостью от 3.2 миллиона дирхамов (от 870 тысяч долларов) в своем новом сообществе в Дубае «Nad Al Sheba». У жителей данного комплекса будет иметься доступ к пляжным клубам от «Nakheel» на «The Palm Jumeirah» и к транспортным маршрутам до достопримечательностей и торговых центров.

Стоит отметить, что большая часть объектов недвижимости ожидается в районе «Meydan», а также в «MBR City» — где ожидается примерно 19 процентов из тринадцати тысяч домов, которые планируется сдать в Дубае до конца 2019 года.

Согласно прогнозам годовой объем новой жилой недвижимости составит примерно 30 тысяч единиц. Если говорить о локациях, то на третьем месте по количеству новой жилой недвижимости окажется «Business Bay» — где ожидается примерно 15 процентов от всех предстоящих сдач недвижимости в 4 квартале. Примерно 10 процентов в «Dubai Silicon Oasis».

Цены на недвижимость в Дубае

Может ли приток новых предложений, и если да, то на сколько оказать значительное влияние на стоимость? Здесь тоже все зависит от локации. К примеру, средние цены в секторе продаж квартир в «Business Bay», «Jumeirah Village» и на «The Palm Jumeirah» наоборот выросли так как новые проекты в данных районах находятся в более высоком ценовом диапазоне.

Под влиянием новых поставок жилой недвижимости в наибольшей степени цены снизились за последние 12 месяцев в следующих районах:

• на 15 процентов в «Dubai Sports City»;
• на 15 процентов в «Discovery Gardens»;
• на 19 процентов в «Dubailand»;
• на 13 процентов в «Jumeirah Village Circle».

Стоимость квартир в Дубае по сравнению со второй половиной 2018 года снизилась на 3.9 процента, а стоимость вилл упала на 4.3 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Средняя стоимость одного квадратного метра для виллы составляет примерно 2,354 долларов, а для квартиры 2,970 долларов.

В типах объектов недвижимости, наиболее популярных у инвесторов, так же отмечены изменения. Наиболее предпочтительными в Дубае по-прежнему остаются квартиры, и, хотя в годовом исчислении количество сделок с данным типом недвижимости уменьшилось, стоимость данных транзакций в среднем выросла.

Недвижимость Дубая за два года в целом стала дешевле примерно на 10 процентов. Стоимость квартир в первом полугодии 2019 года стала ниже на 11.7 процента по сравнению с 2017 годом, а стоимость вилл за 2 года стала ниже примерно на 12.1 процента.

Как можно купить недвижимость в Дубае с минимальными вложениями?

На текущий момент совокупные инвестиции в рынок недвижимости Дубая составляют около 1.4 триллиона дирхамов (381 миллиард долларов). В этом году в сектор инвестировали 56 миллиардов дирхамов (15.26 миллиарда долларов). Примерно 374 тысячи инвесторов в общей сложности осуществили 750 тысяч инвестиций.

Благодаря новой инициативе по выдаче раздельной документации о праве собственности в долевом владении для квартир с отельным обслуживанием, у рынка появится новый импульс, что расширит возможности для достаточно мелких инвесторов. Это позволит инвесторам вкладывать значительно меньше – так как один объект могут купить сразу несколько покупателей и разделить владение на несколько частей с отдельной документацией о праве собственности для каждой части.

Такой шаг укрепит рынок отельной недвижимости, а также предоставит возможности для инвесторов с небольшим бюджетом купить, к примеру, квартиру за 2 миллиона дирхамов (545 тысяч долларов) и разделить ее, например, между четырьмя владельцами, каждый из которых вложит до 500 тысяч дирхамов (136 тысяч долларов), но при этом получит отдельный полноценный документ о праве собственности.

Кроме того, еще одной инициативой «Земельного департамента» является электронная ипотека, которая предоставит нерезидентам ОАЭ больше возможностей по инвестированию в недвижимость Дубая. Ожидается, что данная программа охватит все банки Арабских Эмиратов.

Кроме того, «Земельный департамент» планирует и дальше заниматься развитием интеграции технологии блокчейн во все свои операции.

Отметим, что Дубай имеет прогресс в рейтинге прозрачности рынка недвижимости «Global Real Estate Transparency Index», где Дубай на данный момент занимает 40 место в мире и первое на Ближнем Востоке.

Еще одним значительным событием в сфере недвижимости Дубая за последнее время, после принятия решения о выдаче «золотых виз», стало решение об открытии нового Комитета по надзору за рынком недвижимости, задачей которого станет надзор за равновесием предложения и спроса в данном секторе. Баланс предложения и спроса в секторе недвижимости, а также защита от конкуренции между частными компаниями и полугосударственными – вот основные направления деятельности нового органа. Стоит отметить, что уже видны первые результаты работы нового органа – с начала его деятельности число сделок с недвижимостью Дубая удвоилось.

Какую недвижимость в Дубае покупают граждане России?

Граждане России являются основными инвесторами в проект «SE7EN Residences The Palm» на «The Palm Jumeirah» от застройщика «Seven Tides», купив 45 квартир (17 процентов) в комплексе, который планируется завершить в 4 квартале 2020 года.

Гостиничные апартаменты в «SE7EN Residences The Palm» можно приобрести с гарантией 10 процентной окупаемости инвестиций на протяжении 5 лет. Цены для студий от 33 до 66 квадратных метров начинаются от одного миллиона дирхамов (примерно 270 тысяч долларов). Цены на квартиры от 66 до 84 квадратных метров начинаются от двух миллионов дирхамов (примерно 545 тысяч долларов).

«SELECT GROUP», «DAMAC», «EMAAR» — далеко не все застройщики, которые гарантируют доходность от инвестиций в жилую недвижимость Дубая на уровне не менее 10 процентов на срок до 10 лет, с рассрочкой платежей на достаточно длительные сроки после завершения строительства. Стоит отметить, что объем средств, планируемых к вложению практически не имеет значения – например застройщик «IMEX Real Estate» предлагает вложения различных ценовых категорий – от эксклюзивных до экономичных.

В целом, на сегодняшний день рынок недвижимости Дубая и опровергает, и демонстрирует абсолютно разные тенденции, цифры, прогнозы, рейтинги и поддерживает те, которые противоречат друг другу на первый взгляд. Однако, с уверенностью можно сказать только одно, что сейчас — это самое лучшее время для того, чтобы инвестировать в недвижимость Дубая.

Виза ОАЭ для тех, кто планирует инвестировать в недвижимость Дубая

Покупка строящейся недвижимости в Дубае не даст право на получение визы ОАЭ. Поэтому мы предлагаем помощь в получении резидентской визы ОАЭ. Стоимость визы в сумме составит 7,435 долларов.

Приобрести резидентскую визу ОАЭ для инвестора возможно путем регистрации компании в Эмиратах. Виза Арабских Эмиратов для инвестора выдается на 3 года, с правом продления срока действия на новые 3 года любое число раз. Для получения визы Арабских Эмиратов подойдет компания, созданная вне территорий СЭЗ, либо компания, зарегистрированная в одной из свободных зон.

Свободная экономическая зона (сокращенно СЭЗ) либо же свободная торговая зона, или фризона – это отделенный район в ОАЭ, который является отдельной юрисдикцией. В каждой свободной зоне можно учредить компанию. В каждой СЭЗ Эмиратов введены собственные законы, регулирующие деятельность компаний. В ОАЭ создано уже более сорока различных СЭЗ.

Оффшорная компания, зарегистрированная в Арабских Эмиратах, не позволяет своим учредителям получить резидентскую визу ОАЭ.

Для целей продления действительности эмиратской визы для инвестора потребуется не реже чем каждые 180 дней приезжать в Арабские Эмираты, кроме этого, потребуется каждый год уплачивать сборы за возобновление учрежденной компании, через которую были оформлены визы Арабских Эмиратов. Отсутствие или наличие осуществления предпринимательской деятельности не окажет никакого влияния на возобновление визы Эмиратов.

Для целей получения резидентской визы Арабских Эмиратов выгоднее создать компанию в свободной зоне. На территории любой фризоны приняты конкретные цены и правила на открытие компаний. При выборе самой подходящей Вам по цене и условиям свободной зоны, можно будет учредить в ней компанию и оформить резидентскую визу Арабских Эмиратов.