В этой статье мы рассмотрим правила управления общей долевой собственностью при покупке недвижимости в Дубае.
В Дубае 19 сентября 2019 года в силу вступил закон номер 6 от 2019 года о регулировании деятельности частных и государственных компаний, которые управляют долевой недвижимостью «Jointly Owned Property», девелоперов любых категорий и операторов отелей, которые являются неотъемлемой частью данных объектов или находятся в долевом владении.
В данном случае речь идет о крупных объектах недвижимости, а именно: об офисных зданиях; о жилых зданиях; об охраняемых коттеджных поселках; о торговых центрах; о кластерах; о целых районах в которых разрешено долевое владение недвижимостью, то есть в которых владельцы отдельных единиц недвижимости (домов, магазинов, квартир) являются дольщиками общедомовых территорий, например, бассейнов, лифтов, коридоров, лобби и других, а также владельцами инженерных сетей, которые занимаются обслуживанием жизнедеятельности этого объекта. Ярким примером являются:
- прибрежныерайоны – «The Palm Jumeirah» и «Dubai Marina»;
- центральные районы – «Old Town» и «Burj Khalifa»;
- коттеджныепоселки – «Sports City», «Jumeirah Village», «Emirates Living».
Принятый закон является более усовершенствованной версией предыдущего закона номер 27 от 2007 года. Новый закон направлен на то, чтобы:
- упростить регистрацию объекта долевого владения девелоперами и управляющими компаниями в «RERA» (Управление по регулированию рынка недвижимости);
- обеспечить прозрачность взаимоотношений между государством, владельцами недвижимости, управляющими компаниями, девелоперами.
Государственные органы Арабских Эмиратов каждому, кого коснется новый закон выделили шесть месяцев для того чтобы подготовить документы согласно новым образцам.
Одним из нововведений закона является замена органа, который занимается управлением долевой надвижимостью. «Owners Association» (ассоциация собственников) заменили согласно статье 49 на лицензированные управляющие компании. Старый закон ассоциациям собственников предоставлял право принимать решения, связанные с:
- с управлением и обслуживанием общедомовых территорий;
- распределением резервного фонда (фонда капремонта);
- согласованием ставки бюджета, который выделяется на годовое обслуживание;
и т.д.,
либо через простое голосование на ежегодных собраниях владельцев недвижимости, либо на «Owners Association Board» (собрание совета владельцев) (как правило, совет состоит из пяти-семи собственников недвижимости, которые избраны на общем ежегодном собрании).
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
По сути, новый закон, упразднил эту функцию ассоциации собственников, а контроль за исполнением этих задач передал управляющим компаниям, которые перешли под непосредственный контроль «RERA». До появления нового закона основными функциями управляющих компаний были: администрирование и исполнение решений ассоциации собственников, а также ответственность за исполнение принятых решений и представление интересов ассоциации в частных и государственных инстанциях.
Для того чтобы обеспечить прозрачность деятельности управляющих компаний законом предусмотрен механизм подачи жалоб владельцами к государственному регулятору на нарушение или неисполнение этого закона или/и подзаконных актов, а также иных норм и требований, которые установлены «RERA». В свою очередь, регулятор обязан официально уведомить управляющую компанию о том, что поступила жалоба и потребовать разъяснений или устранения нарушений в срок не более трех рабочих дней. При неисполнении управляющей компанией требований «RERA», регулятор имеет право на наложение на нее штрафных санкций вплоть до отзыва лицензии на профессиональную деятельность. В итоге, владельцы жилья получают эффективный и прозрачный способ контроля над управляющими компаниями в вопросах исполнения требований законодательства.
Не менее важным преимуществом нового закона является жесткий контроль со стороны «RERA» за изменением ставки годового бюджета на обслуживание объекта долевого владения. С момента вступления нового закона в силу, ставку бюджета до представления ее владельцам недвижимости для оплаты, необходимо подтвердить независимым аудитом, проведенным по запросу регулятора и управляющей компанией третьей стороной. Утвердить ставку годового бюджета регулятор может лишь после детальной проверки расходной части бюджета за предыдущий фискальный год, расчета новой ставки бюджета, а также полного обоснования ставки управляющей компанией.
И последним, возможно, самым главным преимуществом нового закона является процедура назначения управляющей компании. Согласно новому закону объекты долевого владения в Дубае делятся на три категории:
- отели или апарт-отели с компонентами долевого владения (офисы, ритейл, резиденции и т.д.);
- районы с большим числом объектов долевого владения «Master Community»;
- остальные объекты, которые попадают в категорию долевого владения (торговые центры, жилые комплексы, многокомпонентные комплексы зданий, отдельно стоящие здания и др.).
Последняя категория является самой распространенной в Дубае категорией долевой собственности, и если ранее, согласно старому закону, управляющие компании назначались или девелопером, или ассоциацией собственников на общем собрании, то после вступления в действие нового закона управляющие компании будут назначаться и сменяться «RERA». Назначение компаний будет проходить на основе организованного регулятором тендера, а смена управляющей компании будет зависеть от того насколько эффективно компания будет управлять объектом недвижимости и какое количество жалоб поступит от собственников.
В итоге, все перечисленные выше изменения в законодательстве ОАЭ должны:
- обеспечить прозрачность при исполнении управляющими компаниями своих обязанностей;
- упростить регулирование и управление;
- внести коррективы, которые продиктованы требованиями рынка недвижимости в Дубае;
- значительно улучшить ситуацию на рынке управления долевой недвижимостью.
