Если решение по открытию личного или корпоративного банковского счета за рубежом не терпит отлагательств, запишитесь на срочную консультацию по е-майлу: info@offshore-pro.info.

Покупка недвижимости в Доминиканской Республике под строительство

Сколько стоит земля в Доминиканской Республике? Какие документы нужны для купли / продажи? Как проверить сделку на «юридическую чистоту»? Кто освобождается от имущественного налога (IPI)? В каких регионах вечное лето, а в каких комфортнее альпинистам и другим любителям горных прогулок?

На эти и другие вопросы вы найдете ответ в следующих разделах нашей темы.

Правда ли, что в Доминикане всегда и везде тепло?

Климат в Доминиканской Республике — умеренно тропический, морской пассатный. Его определяют географическое положение и рельеф. Сезонным перемещениям пассатов (ветров, дующих между тропиками) препятствуют горные хребты, пересекающие страну.

Доминиканская Республика омывается с трех сторон:

  • холодным Атлантическим океаном — на севере и востоке,
  • Карибским морем — на юге,
  • проливом Мона — на востоке.

Все это в совокупности с близостью к экватору способствует тому, что климат в стране остается стабильным практически весь год — теплым и влажным. Это один из основных факторов, привлекающих переезжающих в Доминиканскую Республику.

Среднемесячная температура воздуха — 25-27°С. Воды — 24-31°С. Самая высокая температура — в августе (~ 31°С), «холоднее» всего в январе (~ 22°С).

Погода в Санто-Доминго по месяцам

Пунта-Кана — погода по месяцам

Подчеркнем — это средние показатели, характерные для большей части территории Доминиканской Республики.

Есть и исключения. Например, в юго-западном регионе Доминиканы, находящемся в пустынном поясе, воздух прогревается до 40°С. А в населенных пунктах Центральной Кордильеры может быть достаточно холодно. Средняя температура в городе Харабакао (Jarabacoa) провинции Ла-Вега — ~ 16°С, а в долине Констанца (Constanza) — ~ 14°С. Но прохладная погода не делает эти места менее привлекательными для туристов — любителей альпинизма и горных водопадов.

С мая по октябрь здесь длится «сезон дождей». Хотя сами доминиканцы называют этот период «сезоном ураганов». Осадки непродолжительные, а вот на море бывают штормы. Больше всего — в сентябре.

В остальное время года, как мы уже сказали, погода в Доминиканской Республике устойчива и идеально подходит для курортного отдыха.

Сколько стоит земля в Доминиканской Республике?

Для первичного ознакомления со страной можно воспользоваться возможностью 30-дневного безвизового доступа. Для покупки земли не нужно гражданства. Иностранцы равны в правах с местными жителями относительно недвижимости в Доминиканской Республике. Купить ее можно «в долевку» с иностранным партнером. В дальнейшем иностранный инвестор — если есть такая необходимость — может получить ВНЖ, а в перспективе — ПМЖ.

Стоимость 1 кв. м земли в Доминиканской Республике варьирует в диапазоне от ~ USD 115 (~ RD$ 5 850, ~ ₽ 7 500) до ~ USD 550 (~ RD$ 28 000, ~ ₽ 36 000). Но цены часто меняются и зависят от многих факторов — от удаленности от пляжа и линии моря, развитости инфраструктуры.

Например, земля площадью ~ 781 кв. м в Пунта-Кане под строительство виллы располагается на территории Cocotal Golf & Country Club, знаменитой гольф-резиденции. Поблизости находятся международный аэропорт Пунта-Кана, торговые центры San Juan Plaza и Palma Real Shopping Village, супермаркет Plaza Lama, кафе, бары и рестораны. Те, кто купит здесь участок, получит 10-процентную скидку на уроки гольфа, 20-процентную —  в клубном доме и / или пляжном клубе, 25-процентную — на тариф «все включено» в отеле класса люкс Melia Caribe Tropical Hotels.

Переезжающие в Доминиканскую Республику и желающие приобрести землю могут выбрать подходящий вариант, исходя из своих целей и финансовых возможностей. Вариантов множество.

Какие документы нужны, чтобы купить участок в Доминикане?

20 лет назад доминиканское правительство отменило всякие ограничения для иностранцев на покупку недвижимости.  Ранее житель другой страны мог купить участок только по разрешению местной исполнительной власти (муниципальной), но в 1998 году это требование упразднили. Единственное, что нужно сделать: уведомить о покупке госорганы — отправить копию документа о праве собственности (сертификат титула, certificado de titulo) в течение 15 дней после его получения. В Государственном реестре оставят отметку о покупке земли иностранцем — и вопросов к вам больше нет.

На практике сделка купли-продажи недвижимости в Доминикане под строительство осуществляется следующим образом. Вы выбираете объект недвижимости и нанимаете адвоката. Он делает запрос в Национальное кадастровое агентство (Directorate General of National Cadastre), чтобы проверить, нет ли по объекту недвижимости:

  • обязательств перед третьими лицами,
  • ареста, обременения или запрета на сделку,
  • иных договоров (например, о найме или аренде).

Если ничего вышеизложенного не выявлено, следующий этап — заключение договора между продавцом и покупателем. Он должен содержать:

  • ФИО и другие данные каждой из сторон (если в браке — подписи супруга / супруги),
  • документ кадастра — описание объекта недвижимости,
  • цена и форма оплаты (наличные, банковский перевод или traveler check),
  • информация об аннулировании договора при невыполнении тех или иных обязательств — например, платежных (стороны должны предварительно договориться об этих условиях),
  • дата передачи-приемки объекта недвижимости,
  • перечень документов, подтверждающих статус объекта и его «юридическую чистоту»,
  • обязательство продавца передать объект недвижимости после получения всей суммы или задатка.

Если вы — продавец (физлицо), юрист вашего партнера, скорее всего, попросит предоставить копии следующих документов:

  • certificado de titulo,
  • кадастрового плана объекта,
  • паспорта продавца,
  • справку об уплате налогов по объекту и свидетельство, что он не попадает под требования налога на жилье класса люкс и земельные участки без строений (Impuesto sobre las Viviendas Suntuarias y los Solares Urbanos no Edificados — IVSS).

Если продавец — юридическое лицо, юрист запросит:

  • копию устава, списка акционеров, решения совета директоров о продаже недвижимости,
  • доверенность на подписание договора от юр. лица.

Перед подписанием договора покупатель и продавец могут заключить Promesa de Venta (документ «обещания продажи») или Opción de Compra («опцион на покупку»). Документы подписываются в присутствии нотариуса.

Можно оформить Seguro de Titulo — титульное страхование риска утраты права собственности на приобретаемую недвижимость.

Составлять вышеназванные документы должен юрист, сопровождающий сделку.

Какие налоги нужно платить при продаже / покупке недвижимости в Доминикане?

Вы получаете проект договора и передаете его юристу на изучение. Если проект составлен корректно, по договоренности с партнером определяется дата подписания документа. Вносится гарантийный залог — обычно 3-5% стоимости участка. Но можно сойтись и на другой сумме.

Договор в обязательном порядке подписывается у нотариуса. На сделке должны присутствовать юристы каждой из сторон. После чего документ передается в налоговую службу Доминиканской Республики (DGII).

Имущественный налог (Impuesto Patrimonio Inmobiliario — IPI) при покупке недвижимости в Доминикане предполагает следующие виды налоговых платежей (% — от стоимости участка, в скобках — ссылка на регламентирующий закон):

  • трансфертный налог — 3%,
  • налог на маркировку документов — 3%,
  • регистрационный налог — 2%.

Кроме того, собственник недвижимого имущества платит ежегодный налог от стоимости объекта — 1%. Его можно выплатить разово, можно — по 0,5% (до 11 марта и до 11 сентября каждого года).

Есть ли налоговые льготы при покупке недвижимости в Доминикане?

Согласно информации налоговой службы Доминиканской Республики (DGII), имущественным налогом не облагаются:

  • дома и участки, принадлежащие лицам старше 65 лет (при условии, что это их единственное имущество),
  • недвижимость, приносящую доход рантье из зарубежных источников (на 50%),
  • сельские земли и участки, используемые для аграрного развития Республики,
  • объекты недвижимости, стоимость которых равна или меньше RD$ 7 438 197 ( ~ USD 146 200, ~ ₽ 9 610 000),
  • другие объекты, освобожденные от налогов законом о содействии развитию туризма.

Есть ли ограничения на использование недвижимости в Доминикане?

Да, есть. Например, законодательство ограничивает 60-метровую береговую зону, которая измеряется от линии прилива. На этой территории строить что-либо запрещено без специального разрешения правительства. В России действует аналогичный закон о водоохранных зонах.

Все вопросы, связанные с ограничениями, решаются специализированными проектными фирмами, имеющими соответствующее разрешение на эту работу.

Чтобы ваш проект соответствовал всем техническим нормативам, работать следует вместе с профессионалами. Они должны разбираться в нюансах действующих правил и норм, быть в курсе правовых нововведений, изменений регламентов и законодательных новелл в этой сфере.

Актуальный перечень технических регламентов, на которые следует ориентироваться при подготовке, проектировании и выполнении инженерных, строительных, архитектурных и аналогичных работ по смежным отраслям.

Сопровождение специалистов при оформлении сделки купли-продажи земли в Доминикане

Покупка недвижимости дело затратное и не простое. Глупо отказываться от помощи специалистов. Доверив все ключевые вопросы юристам компании Offshore Pro Group, вы избежите множества проблем: начиная от проверки объекта на отсутствие обременений и заканчивая бюрократическими проволочками оформления сделки в чужой стране.  Обращайтесь, мы в курсе всех новшеств законодательства. Заказать услугу юридического сопровождения сделки покупки недвижимости в Доминиканской Республике под строительство вы можете по электронной почте  info@offshore-pro.info. Мы гарантируем, что оформление земли под строительство в собственность пройдет гладко, оперативно и законно.

Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info: