Какие ожидания у крупных игроков рынка недвижимости Германии от 2020 года? Стоит ли покупать объекты жилой и коммерческой недвижимости в немецких городах в текущем году? Какие существуют риски таких инвестиций? Подобные вопросы волнуют многих инвесторов из стран СНГ. В нашей статье мы ответим на них и дадим ясную картину тенденций на немецком рынке.
Также наша компания предлагает к покупке интересные инвестиционные проекты и объекты коммерческой недвижимости в ФРГ. Если предварительно зарегистрировать компанию в Германии, и покупать недвижимость от её имени, то возникает возможность оформить немецкий вид на жительство. С нашими услугами вы можете ознакомиться в конце статьи.
Ежегодная международная выставка недвижимости Expo Real, проведённая в конце прошлого года в Мюнхене, уже давно стала барометром немецкого рынка. Во время конференции на выставке эксперты поделились своими мнениями о развитии ситуации на немецком рынке недвижимости в текущем году.
Недвижимость в Германии в 2020 году — обилие капиталов инвесторов с мрачными настроениями
Рынок недвижимости Германии отличается весьма богатыми участниками. Это инвесторы с огромными капиталами, которые не боятся тратить громадные бюджеты на проведение роскошных вечеринок и приемов с кухней от знаменитых шеф-поваров, обладающих мишленовскими звездами. Такое раскидывание деньгами должно показывать, что на рынке самая благоприятная ситуация для зарабатывания капиталов. На самом деле, не всё так красочно.
При достаточно высоких ценах на недвижимость по сравнению с предыдущими годами, спрос на неё не уменьшается. Однако наблюдается острая нехватка предложений, особенно квартир в новостройках и современных офисных помещений в крупных немецких городах. Такой дисбаланс навевает пессимизм на специалистов немецкого рынка.
Согласно опросам эксперта, более половины компаний ставят в прогноз снижение экономических показателей своей деятельности в 2020 году. Также каждый второй респондент прогнозирует рост цен на недвижимость и дальше. Такие настроения похожи на те, которые были у операторов рынка в кризисном 2014 году.
Во время выставки Expo Real 2019 были проведены следующие опросы:
| Вопрос | Ответ 1 | Ответ 2 | Ответ 3 |
| Что ожидать от объема сделок на немецком рынке недвижимости в 2020 году? | Упадет — 24% | Возрастет — 34% | Останется без изменений — 41% |
| Как вы оцениваете привлекательность немецкого рынка недвижимости для международных инвесторов в 2020 году? | Упадет — 7% | Возрастет — 41% | Останется без изменений — 52% |
| Как вы оцениваете привлекательность инвестиций в коммерческую недвижимость в Германии в 2020 году? | Менее привлекательны — 24% | Привлекательнее — 31% | Без изменений — 45% |
Недвижимость в Германии в 2020 году — в чем сложность ситуации?
Рынки торговой и жилой недвижимости в Германии разочаровали инвесторов сильнее всего. За последний год спрос на торговую недвижимость значительно опустился. Однако недостаток предложений, как и везде на рынке недвижимости, сильно не повлиял на эту ситуацию. Большое влияние оказали рост цен и снижение показателя рентабельности. В настоящее время средняя рентабельность бизнеса по сдаче в аренду торговых помещений в немецких мегаполисах не превышает 3,5%, а в провинции — 5%.
Недавно внесенные законопроекты оказали достаточно влияния на жилищный сектор рынка недвижимости Германии. Речь идёт о заморозке арендных ставок в немецкой столице и референдуме против уплотнения площадей застройки жилыми зданиями в Мюнхене. Также инвестором вставляют палки в колёса увеличившаяся себестоимость строительных работ и дефицит участков под застройку. Теперь на рынке слишком много ограничений, из-за которых развития строительства невозможно.
Эксперты заявляют, что 75% инвесторов в столичную недвижимость утратили желание приобретать новые объекты из-за законодательных и рыночных изменений. Одна треть из них уже запланировала сокращение своих инвестиций в Берлине. Однако в такой ситуации застройщики увидели определенные плюсы. По их мнению, первичный рынок недвижимости станет более конкурентоспособным по отношению к вторичной недвижимости. Покупатели захотят больше приобретать новых квартир и домов.
Ожидание институциональных инвесторов более пессимистичны. Они полагают, что текущие цены на недвижимость в Германии неприемлемые. Это их заставляет переводить свои капиталы на рынки других стран. Поэтому доля участия институциональных инвесторов на немецком рынке недвижимости опустилась до 54% в прошлом году. Хотя еще два года назад она составляла 70%. Они теперь смотрят в сторону Северной Америки, Азии и Океании.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Недвижимость в Германии в 2020 году — покупать или не покупать?
Статистика за прошлый год указывает на то, что доля местных инвесторов в немецкую недвижимость составляет порядка 60%. Говорить о том, что интерес иностранцев к недвижимости в Германии снижается, пока рано. Просто сами немцы обладают множеством возможностей одними из первых купить наиболее интересные объекты недвижимости. Да и отреагировать на новое предложение они могут быстрее иностранцев. Чаще всего хорошие инвестиционные проекты продают за 3 звонка к постоянным клиентам. Если иностранный инвестор не оброс связями на немецком рынке, подобные предложения до него и вовсе никогда не дойдут. Поэтому мы советуем нашим согражданам больше работать с немецкими агентами по недвижимости и консультантами. Они помогут вам.
Вслед за местными покупателями на втором месте идут инвесторы из стран Европы с долей 21%. Сюда относят и покупателей из России, Украины и Беларуси.
Времени на обдумывание сделки теперь больше нет, не только у иностранцев, но и у немецких покупателей. Если сроки на подготовку и проверку документов для сделки затягиваются, существует огромный риск того, что придёт ещё несколько покупателей и, сделав надбавку к стоимости, заберут объект недвижимости себе. В такой ситуации преимущество на стороне опытных покупателей, которые умеют, грубо говоря, за 2 дня проверить все документы, оценить все риски и принять решение о покупке.
Недвижимость в Германии в 2020 году — общая ситуация на рынке
На немецком рынке недвижимости общую ситуацию можно охарактеризовать одним словосочетанием — спрос превышает предложение. Высокие цены сильно давят на доходность и рентабельность бизнеса. Чтобы найти хорошую объект необходимо потратить около года, хотя раньше поиски заканчивались за считанные месяцы.
Общий объем инвестиций на рынке коммерческой недвижимости в Германии за прошлый год составил порядка 50 миллиардов евро. Результат не является плохим. Он третий за последние 12 лет, то есть были годы и похуже. Однако по сравнению с 2018 годом показатель уменьшился на 6%. Второй важной тенденцией является перенос интересов покупателей на провинцию. Топ-7 немецких городов по численности населения имеют долю в 54%. Но объем инвестиций в их коммерческую недвижимость за год упал на 13% и составил 13,8 миллиарда евро.
Пока нет альтернатив, немецкие и иностранные инвесторы готовы и дальше покупать объекты недвижимости из разных секторов. Поэтому эксперты прогнозируют установление нового рекорда по объему инвестиций в коммерческую недвижимость в 2020 году — порядка 55 миллиардов евро.
Хотим заострить ваше внимание на том, что доля портфельная закупок на рынке недвижимости за три последних года упала с 36 до 16 процентов.
Портфельные закупки — набор приобретаемой недвижимости, состоящий из подобранных по определенным критериям объектов. Например, их можно подобрать по направлению: доходная недвижимость, торговая недвижимость, пакет новых квартир.
Ещё 8 лет назад для немецкого рынка портфельные закупки являлись обыденностью. Теперь это большая редкость. Инвесторы больше не перепродают портфели объектов. После продажи за полученные деньги уже не приобрести подобные набор объектов недвижимости. Охота за портфелем может длиться несколько месяцев. Такую тактику могут себе позволить только профессиональные инвесторы.
Ситуация на рынке торговой недвижимости в Германии в 2020 году
Объем рынка торговой недвижимости в Германии по объему транзакций демонстрирует рост. Самыми популярными остаются коммерческие здания в центральной части крупных городов. Больше всего сделок осуществляют по торговым центрам и специализированным магазинам. Среди продуктовых магазинов выбирают те, которые имеют якорных арендаторов — дискаунтеров, магазины самообслуживания и супермаркеты.
В 2019 году доля иностранных инвесторов на рынке торговой недвижимости впервые превысила половину и составила 56%. При этом их совсем не смущает низкая доходность торговых площадей. В большой семерки немецких городов рентабельность торгового бизнеса составляет 2,8-3,3%.
И рентабельности некуда больше расти, так как рост арендной платы исчерпал себя. Внутри городов значительно увеличилось количество торговых центров. Обороты их выручки падают на фоне роста интернет-торговли. Все прекрасно понимают, что проще заказать товары в интернете, чем заниматься поисками парковки и стоять в очередях.
Ситуация на рынке складской недвижимости в Германии в 2020 году
На фоне активного и непрекращающегося развития логистики в Германии рынок складской недвижимости переживает бум. Если раньше все товары хранились в магазинах, то интернет магазинам необходимы отдельные складские помещения. Чтобы осуществлять доставку в тот же день, необходимы компактные логистические центры в каждом населенном пункте. Всё это порождает спрос на строительство новых складских помещений.
Ближайшие годы наиболее популярными будут склады небольших размеров (до 200 кв. метров). Их арендуют стартапы для продажи своих товаров в интернете. Последнее исследование BNP Paribas сообщает, что по количеству транзакций на рынке недвижимости лидируют офисные помещения, розничные магазины и небольшие складские помещения.
Рентабельность складских помещений выше, чем у торговой недвижимости и составляет в среднем по рынку 4%. Однако стоит учитывать, что их срок эксплуатации меньше, чем у магазинов и торговых центров. По прогнозам, рынок складской недвижимости в скором будущем перенасытиться. Поэтому мы советуем инвестировать в него только тем бизнесменам, которые уже занимаются логистическим бизнесом.
Ситуация на рынке офисной недвижимости в Германии в 2020 году
Как и 10 лет назад, самой востребованной коммерческой недвижимостью остаются офисные помещения. Её доля в общем рынке недвижимости Германии составляет 47%, а объем транзакций в 2019 году — более 23 миллиардов евро. Эти цифры — лучшие за последние 10 лет.
На сегодняшний день мы переживаем бум офисной недвижимости в ФРГ. Рост экономики не прекращается, стартапы растут во всех городах, как грибы после дождя. Сюда же можно отнести рост занятости, появление новых рабочих мест в офисе. В сфере услуг также фиксируется благополучная ситуация, частный бизнес активно арендует под неё новые офисные помещения.
Острая нехватка офисных площадей наблюдается в центральных частях городов. Помещения на верхних этажах начали перестраивать под офисы. На текущий момент в большой семерке немецких городов ощущается дефицит 2,9 миллиона квадратных метров офисных помещений.
В течение 2020 года в Берлине выведут на рынок 2 миллиона квадратных метров новых офисов. Однако они не помогут перекрыть весь спрос, так как более 60% всех этих объектов уже зарезервированы. Рентабельность офисных помещений за 10 лет упала с 5 до 3%.
Сложившиеся условия можно назвать парадоксальными. Инвесторы имеют много денег, но от покупки их отпугивают выросшие цены. Низкие процентные ставки на ипотеку всё равно не помогают. Даже с ними покупка недвижимости представляется невыгодной для таких богатых инвесторов. Из-за этого уровень инвестиционной активности начал падать за последние годы.
Мы советуем приобретать такие объекты жилой недвижимости, которые доступны для реконструкции их в дома для престарелых, то есть имеющие безбарьерную среду. Перспектива такого варианта вполне очевидна, так как предложений в этом сегменте еще достаточно.
Начинающим инвесторам мы советуем вкладываться в жилую недвижимость. Такие инвестиции могут принести доход в 5% годовых. На рынке еще достаточно много объектов с хорошим техническим состоянием. Как правило, они требуют минимальных расходов на управление.
Мы хотим вас познакомить с несколькими интересными инвестиционными проектами на рынке коммерческой недвижимости Германии:
- Коммерческая недвижимость в ФРГ за 7 032 960 евро;
- Супермаркет в крупном городе за 4 850 000 евро;
- Гостиница с рестораном и кегельбаном за 750 000 евро;
Если вы перед покупкой недвижимости зарегистрируете немецкую компанию и приобретете объект от ее имени, тогда у вас появится возможность оформить вид на жительство. ВНЖ в Германии выдают на основании открытия бизнеса. Наша компания поможет вам и сопроводит в процедуре оформления вида на жительство. Подробнее о наших услугах можно узнать по ссылке.
Если вы хотите купить коммерческую недвижимость в Германии, и вас заинтересовало наше предложение, пишите нам на почту: info@offshore-pro.info. Наши менеджеры ознакомят вас с деталями.
