Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327

Будапешт лидирует среди столиц региона по стоимости посуточного жилья

Насколько выгодно инвестировать в виллы или квартиры в Будапеште под сдачу на сутки? Официальной информации о доходности посуточного жилья нет. Но можно ориентироваться на отели. И картина вполне «радужная». Инвестициям в венгерское жилье под сдачу добавляют привлекательности 2 фактора: «золотая виза» и продолжающийся рост цен, который должно подстегнуть замедление нового строительства.

Посуточное жилье в Будапеште

Номера в будапештских гостиницах быстро дорожают

Хотели провести отпуск в столице Венгрии в этом году? Плохие новости. Проживание в Будапеште сейчас стоит дороже, чем во всех прочих столицах региона. Средняя стоимость номера в будапештском отеле достигла 47 000 форинтов за ночь. Но это хорошая новость для претендентов на венгерскую «золотую визу», которые покупают недвижимость под сдачу. Почему?

Причин две:

  • во-первых, туристы чаще будут отдавать предпочтение частному жилфонду, учитывая дороговизну гостиниц;
  • во-вторых, посуточное жилье в Будапеште, которое также обходится туристам недешево, продолжает дорожать на фоне растущего спроса.

Но вернемся к статистике гостиничного сектора. Росту стоимости будапештских номеров способствовали главным образом иностранные посетители венгерской столицы, число которых подскочило благодаря ряду международных мероприятий и общеевропейскому тренду к восстановлению туризма после пандемии. В 2023 году число иностранных гостей, принятых венгерскими отельерами, увеличилось на 10%.

Но эксперты рекомендуют туристам, планирующим отдых в Венгрии в 2024 году, ожидать еще более высоких цен, чем в 2023 году. Все указывает на то, что венгерский туристический сектор может установить очередной рекорд на фоне крепнущего спроса. Недавно в Венгрии было реализовано несколько гостиничных проектов, большинство из которых относятся к премиум-сегменту. Но номерного фонда все еще не хватает, что на руку арендодателям-посуточникам.

Рассмотрим ситуацию на рынке туристических услуг и в гостиничном секторе на основе данных о доходах отельеров, бронированиях и ценах на номера из отчетов Центрального банка Венгрии (венг.: Magyar Nemzeti Bank ; MNB), венгерской Ассоциации отелей и ресторанов (венг.: Szállodák és Étterek Szövetsége; SES), Центрального статистического офиса Венгрии (венг.: Központi Statisztikai Hivatal; KSH), а также ряда консалтинговых компаний:

  • CBRE;
  • Cushman & Wakefield;
  • STR Global.

Доля иностранных туристов увеличилась

Количество ночевок, проведенных внутренними туристами на родине, в 2023 году сократилось на 5% в годовом сопоставлении. Но число ночевок иностранных гостей смогло компенсировать этот спад. Показатель увеличился на 10%. В отчетном периоде в общей сложности 11,4 миллиона гостей всех категорий провели 28,4 миллиона ночей в коммерческих объектах размещения внутри страны.

В результате общее количество гостей и ночевок увеличилось на 5,5% и 1,5% по сравнению с предыдущим годом соответственно. Увеличение доли ночевок, оплаченных иностранными гостями, как на национальном уровне, так и в Будапеште произошло благодаря крупномасштабным международным ивентам, включая этап чемпионата Формулы-1 и чемпионат мира по легкой атлетике.

Динамика числа ночевок в венгерских коммерческих объектах размещения

Динамика числа ночевок в венгерских коммерческих объектах размещения (в миллионах), включая гостиницы и посуточное жилье, помесячно. Зеленый столбец – зарубежные постояльцы гостиниц, оранжевый – съем посуточного жилья иностранцами, черный – венгерские постояльцы гостиниц, синий  съем посуточного жилья венграми. Источники: KSH, MNB

Все это привело к тому, что доходы отелей продемонстрировали значительный рост (+24% по сравнению с предыдущим годом). Позитивная динамика также наблюдалась в сегменте посуточной сдачи квартир и вилл в столице в Венгрии и за ее пределами.

Динамика вместимости венгерских гостиниц

Динамика вместимости венгерских гостиниц (тыс. номеров, левая ось ординат) и их валового дохода (млрд форинтов, правая ось ординат). Зеленый столбец количество доступных номеров в гостиницах, красная кривая валовой доход (скользящее среднее за 12 месяцев; правая ось), оранжевые точки м динамика валового дохода отелей (правая ось). Источники: KSH, MNB

Ситуация в гостиничной отрасли Будапешта в сравнении с другими региональными столицами

Туризм в столице Венгрии динамично развивается, и Будапешт уже не рассматривается как дешевое направление для отдыха. В 2023 году загрузка номерного фонда отелей выросла во всех столицах региона Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ), включая Будапешт. В Варшаве она уже достигла допандемийного уровня (т.е. показателей 2019 года). Уровень заполняемости номерного фонда в венгерской столице в 2023 году составил 67,5%. Это средний результат среди пяти исследованных столиц. Будапешту еще есть к чему стремиться. Для сравнения: показатель достиг 71% в Праге и 73% в Варшаве.

Средняя заполняемость номеров в гостиницах региональных столиц

Средняя заполняемость номеров в гостиницах региональных столиц в 2019 (зеленый столбец), 2022 (оранжевый) и 2023 (черный) гг., в процентах. Источники: CBRE, MNB, STR Global

С другой стороны, венгерская столица лидирует по ценам среди региональных столиц. Отели Будапешта предлагают в среднем самую высокую брутто-цену за номер. Причем, по сравнению со средним показателем по региону, в венгерской столице наблюдался наибольший рост в отчетном периоде. В Будапеште цены на гостиничные номера выросли более чем на 35% в период с 2019 по 2023 годы. В других столицах региона рост составил лишь 20-25%. Соответствующим образом в венгерской столице дорожало и посуточное жилье, сдаваемое туристам.

Средняя брутто-цена за номер в гостиницах региональных столиц

Средняя брутто-цена за номер в гостиницах региональных столиц в 2019 (зеленый столбец), 2022 (оранжевый) и 2023 (черный) гг., в евро. Источники: CBRE, MNB, STR Global

В 2023 году средняя брутто-стоимость гостиничного номера в Будапеште составила 122 евро (47 000 форинтов) за ночь. В соседней Праге показатель составил 110 евро, а в остальных исследованных столицах ценник находился в пределах 90-100 евро.

Бум строительства отелей – угроза инвесторам в жилье под посуточную сдачу?

Номерной фонд в Венгрии быстро расширяется с акцентом на премиум-сегмент. Но, по словам экспертов, застройщики не успевают за ростом турпотока. В частности, в 2023 году по всей стране было сдано в эксплуатацию около 2.1 тыс. новых номеров, большинство из которых расположены в Будапеште. По ожиданиям аналитиков, в 2024 году процесс замедлится. Прогнозируется, что номерной фонд будет расширен на 2 тыс. номеров.

Причем большая часть строительных проектов, в отличие от предыдущих лет, может быть реализована за пределами Будапешта. Следовательно, привлекательность инвестиций в жилье в венгерской столице под сдачу повышается ввиду перспективы снижения конкуренции с отельерами.

Количество сданных и запланированных к сдаче гостиничных номеров в Венгрии

Количество сданных и запланированных к сдаче гостиничных номеров в Венгрии, в единицах. Информация о планах по сдаче основана на статданных на конец 2023 года. Зеленый цвет – сдано в Будапеште, оранжевый сдано за пределами столицы, черный планируется к сдаче в Будапеште, серый планируется за пределами столицы. Источники: CBRE, Cushman & Wakefield, MNB, SES

В таблице ниже представлен список проектов по строительству отелей стоимостью более 5 миллиардов венгерских форинтов, которые будут сданы в ближайшие два года. Большинство из них относятся к более высокой категории, нежели значительная часть ныне эксплуатируемых.

НазваниеРасположениеНазначениеДата начала проектаДата завершения проекта
Port Hotel Medical & SpaХевизГостиница15.10.202015.08.2024
Grandhotel GalyaМатрасентимре-ГальятетёГостиница15.04.202315.11.2024
K36 Hotel és DiákszállóБудапешт (VI район)Гостиница + колледж20.04.202215.12.2024
Klotild Palota St. Regis HotelБудапешт (V район)Гостиница15.01.202228.12.2024
Tribe Hotel Budapest AirportВечешГостиница15.09.202301.04.2025
Hilton Residence Buda HillsБудапешт (XI район)Гостиница15.05.202115.05.2025
Sofitel Budapest Chain BridgeБудапешт (V район)Гостиница15.02.202328.12.2025
Movenpick Palace Hotel BudapestБудапешт (VIII район)Гостиница15.01.202328.12.2025
Paulay Opera HotelБудапешт (VI район)Гостиница15.06.202328.12.2025
Hilton Garden InnБудапешт (IX район)Комплекс смешанного назначения (гостиница, квартиры, офисные помещения)15.01.202415.02.2026
Hotel Paulay 23 ****Будапешт (VI район)Гостиница15.08.202315.05.2026

Реализуемые гостиничные проекты в Венгрии стоимостью более 5 миллиардов венгерских форинтов. Источник: EBI Construction Activity Report (Eltinga, iBuild)

Эксперты ожидают, что 2024 год может оказаться для туристического сектора в целом и, в частности, для отельеров еще более успешным, чем предыдущий. За первые три месяца года в венгерских отелях было зарегистрировано 7,1 миллиона ночевок гостей. Это соответствует двузначному темпу роста по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

Венгерское жилье продолжает дорожать, пусть и медленно – не стоит медлить с покупкой

Судя по данным за апрель 2024 года, темпы роста цен на венгерское жилье замедлились как на национальном уровне, так и в Будапеште. Причем в трех регионах в предыдущем месяце даже  наблюдалось снижение цен. Статистикой поделился портал ingtalan.com, который публикует свой собственный индекс цен и сравнивает его с результатами аналогичных расчетов коммерческого банка MBH Jelzálogbank, Центрального статистического управления Венгрии и Венгерского национального банка.

Динамика индексов цен на жилье в Венгрии

Динамика индексов цен на жилье в Венгрии в 2015-2024 гг., поквартально. II квартал 2015 года – база (= 100%). Источник: ingtalan.com

Изучив динамику всех 4 индексов, можно получить точную картину рыночных тенденций. Эксперты отмечают, что венгерское жилье продолжает дорожать. Пусть и медленно. Поэтому с покупкой под сдачу не стоит медлить. Более того, сейчас, возможно, лучший момент для инвестиций, поскольку восходящий ценовой тренд в среднесрочной перспективе должен ускориться по ряду причин:

  • старт приема заявок на «золотые визы» 1 июля 2023 года;
  • запуск новой программы государственной поддержки больших семей при решении жилищного вопроса;
  • ситуация в строительстве (см. ниже).

За первые четыре месяца года увеличение спроса дало минимальный толчок росту цен на жилье, который к апрелю замедлился. Это может быть хорошей новостью для потенциальных покупателей. Особенно для участников т.н. «цепочек» сделок (венгров, которые перепродают имеющееся жилье для покупки нового).

Поскольку интенсивность сделок купли-продажи увеличивается, в случае переезда легче продать имеющийся объект для покупки нового. Собственнику не придется долго ожидать и опасаться гораздо более высоких цен при приобретении следующей недвижимости в более отдаленном будущем. Эксперты подчеркивают, что это редкое явление, которое можно наблюдать на быстро развивающихся рынках жилья в течение короткого срока.  

Поясняя данные индекса цен на жилье ingatlan.com, эксперты сообщили, что в апреле 2024 года как национальный, так и будапештский индексы показали рост цен на 1,9%, по сравнению с данными первого квартала. Однако, по сравнению с мартовскими уровнями, темпы роста цен значительно замедлились по всей стране. Цены на жилье в столице в марте выросли на 1,4%, однако в апреле они снизились на 0,8%. Почти однопроцентный рост цен в марте в уезде Пешт сменился стагнацией в прошлом месяце.

Рост цен, наблюдавшийся в регионах Западного Задунайского края, Северной Венгрии и Южной Великой равнины, в апреле сменился снижением. В регионе Северной Великой равнины, куда входит Дебрецен, цены выросли на 2,8% по сравнению с мартом, а в Южно-Задунайском регионе, куда также входит уезд Баранья, снижение цен в марте сменилось ростом на 1,8% в апреле. В национальном масштабе почти двухпроцентный рост цен, наблюдавшийся в марте, замедлился до 0,3% в апреле. Это эквивалентно стагнации.

По мнению экспертов, снижение цен на жилье связано главным образом с тем, что, несмотря на растущий оборот рынка жилья, продавцам приходится учитывать платежеспособность покупателей. За последние месяцы динамика спроса значительно улучшилась. Во многом благодаря снижению процентных ставок по жилищным кредитам и расширению государственных субсидий. В целом спрос на рынке жилья еще не достиг уровня 2021 года, который считается последним докризисным годом. Тогда цены на жилье росли намного быстрее, чем сейчас.

Строительство нового жилья замедляется – грядет дефицит?

Если верить данным о строительном секторе, которые содержатся в свежем (за начало апреля 2024 года) докладе EBI Construction Activity Report (Eltinga, iBuild), на венгерском рынке грядет дефицит новостроек. Документ, подготовленный на основе информации Центрального статистического офиса Венгрии (венг.: Központi Statisztikai Hivatal; KSH), показывает замедление активности застройщиков во всех сегментах, исключая гражданское строительство.

Динамика активности застройщиков

Динамика активности застройщиков: слева высотные здания жилого и коммерческого назначения, справа гражданское строительство. Источник: EBI Construction Activity Report (Eltinga, iBuild)

В частности, в сегменте высотных зданий в I квартале 2024 года зафиксирован спад стоимости запущенных в реализацию девелоперских проектов на 44% в текущих ценах по сравнению с январем-мартом 2023 года. Этот сегмент охватывает промышленные здания, логистические объекты, а также жилищное строительство (многоэтажное). В случае гражданского строительства зафиксирован рост на 59% по сравнению с январем-мартом 2023 года. Этот сегмент охватывает железные дороги, мосты, путепроводы, тоннели, а также автодороги.

Благодаря началу строительства Южной кольцевой железной дороги в Будапеште первый квартал 2024 года выглядел многообещающе для субрынка гражданского строительства с точки зрения активности застройщиков. Аналогичная ситуация не прослеживается в проектах строительства высотного жилья и коммерческой недвижимости.

Общая стоимость начатого строительства нежилых высотных зданий продолжила снижаться. В случае многоквартирных жилых домов показатель практически не изменился относительно первого квартала прошлого года. То есть можно констатировать стагнацию. 

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.