Батуми – столица Аджарии и самый известный грузинский город-курорт на Черном море. Прекрасный климат, теплое море и солнце, а также развитая инфраструктура и наличие казино привлекают сюда большое количество туристов из разных стран. Только за 2019 год Аджарию посетило более 2 млн. иностранцев, что на 3,7% больше чем в прошлом году. Рост числа путешественников, как из других регионов Грузии, так и из других стран играет одну из ключевых ролей в формировании спроса на недвижимость в Батуми. А интерес к ней стабильно растет и не зря.
Недвижимость в Батуми
Купить недвижимость в Грузии, а в особенности в Батуми, является популярным направлением инвестирования среди иностранцев. Только за 2018 год в городе было продано 12 303 объектов совокупной жилой площадью 665 тыс. кв.м. (+13,4% по сравнению с 2017 годом) на общую сумму 0,51 млрд. USD. Больше всего покупателей интересует жилье в прибережной зоне Батуми, но рост был зафиксирован и среди объектов в периферийных районах города.
Продажи незначительно выросли и в 1 квартале 2019 года. Так, за три месяца было продано 2 720 объектов (+1,5%) общей площадью 142 791 кв.м.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Недвижимость Батуми: ключевой фактор — туризм
Увеличению числа продаж недвижимости в городе способствует стремительный рост количества туристов, которые посещают регион. В 2019 году в Аджарии побывало 2 002 540 иностранцев, что на 3,7% больше чем в 2018 году. Количество пересечений границы выросло на всех пропускных пунктах: в аэропорту – на 7,9%, в «Сарпи» (граница с Турцией) — на 4,5% и в морском порту – на 17,3%.
Больше всего в Аджарию приезжают граждане:
- Турции — 894 750;
- Азербайджана — 206 412;
- России — 106 276;
- Израиля — 100 992;
- Украины — 59 342.
Существенный рост в 2019 году показали также туристы из Эстонии (+67,3%), Латвии (+103%), Литвы (+59,6%) и Германии (+27,7%).
По прогнозам экспертов до 2025 года доход от туристического бизнеса в регионе превысить 1,5 млрд. лари. Согласно данным Национальной туристической администрации Грузии, в среднем путешественники проводили в Батуми в 2018 году 4,6 ночей, а их расходы составляли 116 лари за ночь. До 2025 года ведомство прогнозирует увеличение продолжительности пребывания туристов на 1,5 дня, что вполне логично послужит причиной роста дохода от сдачи аренды жилья. Также положительно на рынок недвижимости Батуми влияет внутренний туризм. В 2018 году город посетили около 460 тысяч грузин, что на 8,1% больше чем за 2017 год.
Рост числа путешественников требует наличия комфортабельного жилья. А в Аджарии на текущий момент соотношение количества коек на 1 000 туристов существенно отстает от показателей других стран. Так, если в регионе его значение соответствует 18, то в Румынии – 31, Польше – 42, Хорватии – 68, Италии – 86. Вот поэтому в Батуми активно открываются новые отели, строятся комфортабельные новостройки и виллы.
Кроме туризма, на формирование спроса оказывают влияние такие факторы:
- урбанизация – население города за последние 6 лет выросло на 1,3%, достигнув 163 440 человек в 2018 году;
- снижение уровня безработицы – с 21% в 2015 году до 9,1% в 2018 г.;
- рост благосостояния домохозяйств – средний уровень доходов превысил 800 лари.
Положительно на недвижимость в Батуми влияет также развитие городской инфраструктуры. В 2018 году на строительство дорог, создание дополнительных удобств и модернизацию коммунального хозяйства было направлено 461,2 млн. лари инвестиций.
Больше всего недвижимостью в Батуми интересуются граждане Украины и России. Именно жители этих стран чаще всего приобретают жилье в городе, а уже за ними следуют граждане из Израиля и Турции. В целом же доля международных покупателей на рынке недвижимости Батуми выросла с 14% в 2015 году до 36% в 2018 году. Из них украинцев — 8,4%, россиян – 8,2%, израильтян – 2,8%, турков — 2,4%.
Продажи недвижимости в Батуми в зависимости от районов
В основном среди покупателей пользуются популярностью новостройки, которые находятся на Новом бульваре и неподалеку от него. Эксперты рынка условно раздели Батуми на следующие районы:
- жилые районы, которые выходят на бульвар Батуми называются «Первая линия» — это многоквартирные дома, располагающиеся вдоль берега на улицах Ниношвили, Руставели и Химшиашвили и простираются от исторического района «Берег» до улицы Качинського;
- район, который начинается за «Первой линией» до Чаоби, охватывающий исторический центр города называется «Внутренний центр»;
- внутренние районы Нового бульвара вместе с Чаоби, Бенце и Урехи представляют собой «Пригород»;
- оставшиеся районы, в том числе Кахабери, Чакви, Махинджаури, Хелвачаури, Гонио и Квариати – это «Периферия».
Больше всего продаж в 2018 году в Батуми были осуществлено в районе «Первой линии» — 4 264 объектов (34,65%), далее следует «Пригород» — 3 562 объектов, «Периферия» — 2 629 объектов и замыкает «Внутренний центр» — 1 848 (15%). В целом же за 3 последних года 60% продаж приходилось на новостройки на Новом бульваре и поблизости.
Покупатели недвижимости отдают предпочтение небольшим (до 50 кв.м.) и средним квартирам (от 50 до 70 кв.м.). Небольшое жилье распространено в районе «Первой линии», квартиры побольше — в пригороде и периферии. Все потому, что на «Первой линии» жилье больше походит для отдыха в течение кратковременного периода. В пригороде и периферии же в основном проживает местное население. Практически 100% жилья, которое продается на «Первой линии» это новостройки, во «Внутреннем центре» же соотношение продаж на первичном рынке и старого жилья почти одинаковое: соответственно 969 против 879. В целом же в Батуми 76% от общего количества продаж в 2018 году это новое жилье.
Недвижимость в Батуми: предпочтения покупателей
Больше всего продаж фиксируется в сегменте элитного и дешевого жилья. На них приходится 84% всех сделок на рынке недвижимости Батуми:
- премиальный сегмент (от 1 100 USD за 1 кв.м.) – 4 104 объектов (33,35%) площадью 167 447 кв.м.;
- средний сегмент (700-1 100 USD за 1 кв.м.) – 2 009 объектов (16,33%) площадью 117 046 кв.м.;
- дешевый сегмент (менее 700 USD за 1 кв.м.) – 6 190 объектов (50,31%) площадью 380 292 кв.м..
Больше всего жилье премиального класса сосредоточено в районе «Первой линии», дешевая недвижимость сконцентрирована в «Пригороде» и «Периферии». На эти районы приходится около 40% продаж в низком ценовом диапазоне.
Недвижимость в Батуми: перспективы
Растет в регионе и количество выданных разрешений на строительство жилья. Если в 2018 году застройщики получили 7 разрешений на строительство объектов общей площадью 648 000 кв.м., то за 1 квартал 2019 года уже выданы разрешения на строительство 130 объектов общей площадью 1 253 000 кв.м. 80% всех новостроек в регионе – это жилая недвижимость, 15% — отели и гостиницы. При этом основная часть объектов находиться в столице Аджарии.
Большинство новостроек – это жилые комплексы, где часто предоставляются такие услуги, как управление недвижимостью. Крупные проекты, в основном, это многофункциональные здания, где есть как жилые, так и коммерческие помещения, а также отельные номера международных сетей, например, Marriot, Wyndham или Le Meridian.
Новинкой рынка недвижимости Батуми стали коттеджные поселки. Виллы и таунхаусы строятся неподалеку от аэропорта и моря с видом на горы и море.
Эксперты прогнозируют, что застройка в столице Аджарии будет осуществляться вдоль линии бульвара и на юге города, заполняя разрывы между прибережными районами и Old Batumi. Большинство крупных объектов будут строиться на расстоянии 50-150 м от береговой линии, а средние и малые – уже дальше от моря. Старый бульвар уже практически застроен, и сейчас основные строительные работы ведутся вдоль Нового бульвара. Тем не менее, масштабный проект «Батумская Ривьера» реализовывается в восточной части города. Планируется также расширение Нового бульвара за пределы аэропорта. Новые проекты в старой части Батуми могут появиться только в случае сноса «хрущевок» или реконструкции старых зданий. Однако, этот район уже перенасыщен зданиями.
Самым перспективным в плане развития является район «Берег», также планируется строительство небольших коттеджных поселков в горных районах. Ожидается, что в будущем виллы и таунхаусы, особенно в премиум-сегменте будут пользоваться большим спросом.
Еще в долгосрочной перспективе планируется реконструкция района Benze, он находится в северной части города, где располагаются нефтяные и газовые терминалы. Среди туристов пользуются популярностью также такие районы «Периферии»: Гонио и Сарпи на юге и Махинджаури на севере, где в некоторых местах даже видно огни ночного Батуми. На севере строительство новых объектов ограничивается Ботаническим садом и Зеленым мысом.
Недвижимость в Батуми: цены и доходность
Инвесторам следует обратить внимание, что в 2018 году рост цен на жилье в Батуми составил 7,2% в лари (до 1 961 лари) или 5,5% в USD (до 770 USD). При этом на рынке сохраняется стабильность и нет признаков «перегрева».
Дороже всего недвижимость продается в районе «Первой линии». Здесь цена за 1 кв.м. может достигать и 2 000 USD. За доступным жильем следует ехать в «Пригород» или «Периферию». Во «Внутреннем центре» цены на недвижимость зависят от местоположения объекта.
Средняя стоимость 1 м.кв. в Батуми по состоянию на 1 кв. 2019 года:
- Первая линия – 1 390 USD;
- Внутренний центр — Старый Батуми (от парка 6 мая до площади Эра и цирка, от улицы Чавчавадзе до улицы Гогебашвили, включая площадь Пьяцца и исторический центр) – 1 019 USD;
- Другие районы Внутреннего центра — 772 USD;
- «Пригород» — 563 USD;
- «Периферия» — 492 USD.
Также цены зависят от типа проекта. Новостройки на стадии черного каркаса продавались с 22% скидкой, а проекты «под ключ» можно были приобрести с дисконтом 20%. Еще на стоимость влияет этаж, так квартиры, которые находятся на 11-15 этажах стоят на 17% дороже, чем апартаменты ниже 5 этажа. Это связано с тем, что покупатели предпочитают приобретать недвижимость в Батуми с прекрасным видом.
Средняя доходность же от сдачи жилья в Батуми составляет 9,5%. Но, в апарт-отелях, расположенных на «Первой линии», валовая доходность достигает 11,8% (чистая прибыль оценивается в 8,6% годовых). Здесь цена варьируется от 25-30 USD в сутки в низкий сезон и 85-90 USD в летний период. При этом доходность небольших квартир выше.
Следует отметить, что долгосрочные доходы от сдачи жилья в аренду ниже, чем краткосрочные. Так, апартаменты площадью:
- 20-50 кв.м. принесут доход в размере 8,7%;
- 50-70 кв.м. – 8,0%;
- 70-100 кв.м. – 7,8%.
Но эти проценты, все равно выше, чем максимальная доходность по депозитным вкладам в грузинских, европейских или азиатских банках, что делает инвестиции в недвижимость Батуми более выгодным и перспективным вложением.
Если Вас интересует покупка недвижимости в Грузии, в Тбилиси, в Батуми, в Гудаури или другом городе/регионе страны пишите нам на e-mail: info@offshore-pro.info. Мы оперативно свяжемся с Вами, чтобы узнать о Ваших предпочтениях и окажем помощь в подборе объекта недвижимости.
