Вопрос аренды помещений возникает у большинства экспатов в Эмиратах. Наемные работники ищут варианты с недорогим и комфортабельным жильем, а фирмам в ОАЭ необходимы офисы и склады, дабы обеспечить необходимые условия функционирования. Приобретать подобное имущество не всегда целесообразно: во-первых, вы можете задержаться в стране на короткий срок, во-вторых, цена на недвижимость в ОАЭ достаточно велика. Получается, что иностранцам практически всегда приходится сталкиваться с услугами арендодателей, и качество этих услуг напрямую зависит от добропорядочности подобных субъектов.
В данной статье мы разберем некоторые распространенные спорные ситуации, которые могут возникнуть между арендодателем и его клиентом.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Руководство для арендаторов в Дубае: могут ли вас заставить переплачивать?
Что происходит, когда право собственности на арендованное помещение переходит к другому лицу?
Права арендатора в Дубае хорошо защищены различными правилами и нормами. Однако в ситуации, когда владелец арендованного имущества меняется (квартира продана), арендатор не всегда осведомлен о своих правах.
Был случай, когда арендатору квартиры (имя не разглашается) в районе Dubai Marina было направлено уведомление от имени нового владельца, заинтересованного в изменении условий договора аренды.
“Мне прислали письмо, в котором было сказано, что “я должен буду понести расходы за счета по холодной воде”. Но прежний договор передавал эти обязательства владельцу. Я обжаловал уведомление и угрожал, что обращусь в комиссию по разрешению споров. К счастью, владелец согласился оплачивать расходы до истечения срока действующего договора,” — сообщил арендатор.
Тоби Янг, высококвалифицированный юрист, работающий в сфере споров об имуществе, подтвердил, что ни один пункт договора аренды не может быть изменен без взаимного согласия сторон.
По его словам, права арендаторов остаются неизменными в течение срока действия договора; любые изменения могут быть внесены в положения и условия договора аренды только после истечения срока его действия.
Кроме того, владелец должен не менее чем за 90 дней уведомить арендатора о внесении каких-либо изменений.
Ниже Янг дает разъяснения прав арендатора в случае, если право собственности на квартиру переходит к другому лицу.
-
Должен ли арендатор подписывать новый договор аренды с новым владельцем после того, как собственность будет продана прежним собственником?
Нет (хотя это может быть удобно для обеих сторон). Если собственность продана, тогда в договоре автоматически меняется владелец, но права арендаторов остаются прежними.
Прежний и новый владельцы должны договориться об обязанностях каждой из сторон. В конечном счете, прежний владелец должен передать их новому собственнику. Это касается оставшейся арендной платы и задатка. Если было отправлено уведомление о выселении, оно будет действительным в том случае, если составлено от имени нового владельца. В данной ситуации может понадобиться доверенность.
-
Что делать, если предыдущий договор был зарегистрирован в системе Ejari и в случае, если не был зарегистрирован?
По закону все сделки аренды должны регистрироваться в системе Ejari, где данные прежней сделки с имуществом сохраняются даже после того, как его приобрел новый владелец. Во избежание недоразумений новый владелец может попросить отредактировать данные в системе Ejari или внести новую запись. Если ранее собственность не была зарегистрирована в системе, тогда она заносится в базу с данными нового владельца.
-
Может ли новый владелец добавить какие-либо положения и условия к существующему соглашению?
Нет. Ни один из пунктов договора аренды не может быть изменен без взаимного согласия сторон. Права арендатора остаются неизменными на протяжении всего срока действия договора. Любые изменения в положениях и условиях договора аренды могут быть внесены только после истечения срока действия договора. Даже при наступлении таких обстоятельств, владелец должен не менее чем за 90 дней уведомить об этом. Данные изменения вступят в силу лишь после того, как новый договор аренды (с измененными условиями) будет подписан.
-
В случае, если прежний владелец направил арендатору 12-месячное уведомление о выселении, нужно ли арендатору и новому владельцу подписывать новый договор аренды на период времени между датой истечения срока действующего договора и датой освобождения квартиры?
Да, несмотря на то, что договоры аренды автоматически пролонгируются. Эта мера дает возможность арендатору оплатить аренду до даты, указанной в уведомлении о выселении. Если уведомление о выселении направлено прежним владельцем, новый владелец должен позаботиться о наличии доверенности, действующей до истечения срока аренды в соответствии с уведомлением о выселении. В противном случае уведомление не будет иметь законной силы, т.к. неверно будут указаны данные законных владельцев помещения. Если новый годовой договор (т.е. не краткосрочный) подписан после того, как направлено уведомление о выселении, то данное уведомление становится недействительным.
-
Меняются ли права арендатора в том случае, если он иммигрант (иностранец)?
Нет, не существует никакой разницы между местными жителями и экспатами. Права сторон в договоре определяются не национальной принадлежностью или гражданством. Иммигранты в случае отношений, возникающих вследствие договора аренды, получают тот же комплекс прав и обязанностей, как и представитель местного населения.
