Аренда жилья в Португалии на длительный срок 2022

Предположим, Вы оформили португальскую визу для финансово независимых лиц D7 / стартап-визу / инвесторский ВНЖ или получили право на проживание в данном государстве на ином основании и планируете воспользоваться данным правом, но не располагаете достаточной суммой для приобретения собственной недвижимости. В подобном случае рекомендуем изучить отчет о ситуации на рынке долгосрочной аренды жилья Португалии, актуальный в 2022, и проконсультироваться с нашими экспертами!

Рынок аренды жилья Португалии остается «на плаву» даже в период пандемии. Растущее число местных / иностранных холостяков / семей арендуют недвижимость в данном государстве. Предложение остается недостаточным. Как следствие, стоимость съема вилл / квартир стабильно растет. Да, местные власти предлагают рентные субсидии, но достаются они лишь немногим.

Динамика количества сделок и цен

Многие жители страны обращаются к рынку аренды жилья Португалии в разгар пандемии, стремясь улучшить жилищные условия и снизить стресс, спровоцированный очередным кризисом и противоэпидемиологическими локдаунами.

Согласно данным португальского Национального статистического института (Instituto Nacional de Estatística; INE), во втором квартале 2021 количество новых договоров аренды увеличилось на колоссальные 49,3% относительно аналогичного периода предыдущего года, составив 20 568 единиц.

В плане цен ситуация аналогичная? По данным Европейского статистического ведомства (Евростат), средняя стоимость аренды жилья в Португалии выросла более чем на 20% в период с 2010 по второй квартал 2021.

Наиболее свежие данные INE дополнительно показывают признаки роста. Так, по информации португальского ведомства, средняя стоимость съема коттеджей / квартир выросла на 1,9% в ноябре относительно аналогичного месяца 2020. Данный результат соответствует динамике октября.

Ожидается, что в 2022 рост стоимости аренды жилья в Португалии продолжится, ввиду чего эксперты рекомендуют поторопиться с выбором подходящего актива и заключением долгосрочного арендного контракта.

Способствовать росту цен будет, помимо прочего, снятие временного моратория на пересмотр ставок арендной платы в рамках уже заключенных контрактов, введенного в 2021 (из-за данного моратория, рост стоимости аренды жилья в Португалии в прошлом году обеспечивался исключительно новыми контрактами).

Согласно информации, опубликованной минувшей осенью в Правительственном вестнике (Diário da República), власти разрешили арендодателям в 2022 использовать при продлении / пересмотре контрактов по сдаче недвижимости в сельской и городской местности коэффициент обновления в размере 1,0043 (или +0,43%). В предыдущие периоды использовались следующие коэффициенты : +0,51% в 2020, +1,15% в 2019, +1,12% в 2018, +0,54% в 2017 и +0,16% в 2016.

По закону стоимость аренды жилья в Португалии подлежит ежегодному обновлению, выполняемому автоматически — в зависимости от инфляции, и ведомство INE несет ответственность за расчет коэффициента обновления ставок, информируя квартиросъемщиков и арендодателей о новом коэффициенте на следующий год через Diário da República до 30 октября года текущего.

Согласно законодательству, регламентирующему арендные сделки, первое обновление может потребоваться спустя годичный период после вступления договора в силу, а следующее – через год после предыдущего обновления. Арендодатель обязан уведомить съемщика в письменной форме за 30 суток до обновления договора с использованием подобного коэффициента и перехода к новому размеру арендной платы. Арендодатель вправе отказаться от подобного обновления.

Что следует знать при аренде жилья в Португалии?

Перед арендой коттеджа / квартиры в рассматриваемом государстве необходимо учесть ряд факторов и найти ответы на многие вопросы. Например, следует научиться использовать соответствующие термины и выражения.

Термины «alugar» и «arrendar» часто используются в объявлениях о сдаче объектов недвижимости. Но, в соответствии с положениями Гражданского кодекса, первый распространяется лишь на движимое имущество (например, транспортные средства, инструменты и оборудование), а второй вполне применим в отношении недвижимого имущества.

Разобравшись с терминологией, следует обратить внимание на характеристики предлагаемых объектов. Например, арендодатели обязаны указывать энергетический класс зданий при размещении объектов на рынке. Для минимизации эксплуатационных расходов, очевидно, следует отдавать предпочтение аренде жилья в Португалии с максимально возможной энергоэффективностью.

Посещение уже арендованной недвижимости дополнительно способно вызвать головную боль. Как правило, права арендодателя на осмотр имущества после заключения контракта сильно ограничены. И в контрактах часто оговариваются правила возможного посещения третьими лицами, заинтересованными в надлежащей эксплуатации имущества (например, сотрудниками управляющей компании).

Чтобы избежать эксцессов, съемщик вправе включать в документ правила посещений и продолжительность визитов, указывая конкретное время проведения осмотров и максимальное количество посещений в месяц.

Как видно из указанных выше фактов, перечень которых является далеко не полным, при подготовке к аренде жилья в Португалии важно нанять португалоязычного партнера, осведомленного о специфике местного рынка и способного обеспечить максимально выгодные съемщику условия перед подписанием арендного договора.

Новые правила аренды жилья в Португалии

Россиянам, украинцам, казахстанцам, белорусам и прочим иностранцам, готовясь к аренде жилья в Португалии на долгий срок и переезду в данное государство, дополнительно следует учитывать вступление в действие ряда новых правил, регулирующих рынок съемной недвижимости.

Например, теперь списки сдаваемой в аренду недвижимости ограничены новым законом, обязывающим агентов по недвижимости указывать номер лицензии, разрешение на использование недвижимости, типологию актива и полезную площадь. Агенты, не соблюдающие правила, рискуют заплатить штрафы, способные достигать 44 890 € в случае компаний и 3 740 € в случае физлиц. Данная информация необходима для защиты и повышения информированности квартиросъемщиков.

Кроме того, Институт жилищно-городской реабилитации (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana; IHRU) получил новые полномочия на рынке аренды жилья Португалии, взяв ответственность за обеспечение соблюдения правовых норм, регламентирующих функционирование подобного рынка. Данное обстоятельство дополнительно призвано повысить защищенность съемщиков.

Субсидии на аренду жилья в Португалии: что это такое?

В связи с ростом цен на аренду жилья в Португалии оплата ренты становится настоящим испытанием для многих португальских семей, проживающих в некоторых крупных городах. Исследование, проведенное порталом Idealista, показало, что доля португальских семей, сталкивающихся со сложностями при совершении соответствующих платежей, достигает 41%. Сетубал, Фару, Эвора и Лиссабон — вот города, где семьям данная задача дается сложнее всего.

Чтобы помочь семьям покрыть подобные расходы в период пандемии, в апреле 2020 власти ввели субсидии на оплату аренды жилья в Португалии. Схема помощи семьям, предоставленная ведомством IHRU, функционировала до 1 октября 2021. Эксперты не исключают возможность перезапуска схемы на фоне эпидемиологической ситуации.

За период с начала программы и по июнь 2021 ведомство IHRU получило в общей сложности 3 309 запросов на предоставление субсидий, частично покрывающих аренду жилья в Португалии. Заявки поступили от 2 553 семей. Но одобрение получили лишь заявки 769 семей.

Ведомство IHRU оказывает и иные виды помощи квартиросъемщикам, включая поддержку молодежи через схему Porta 65 и программы доступной аренды. Дополнительно существуют схемы поддержки, разработанные отдельными португальскими муниципалитетами.

О низкой арендной плате остается лишь мечтать

К сожалению, финансовую поддержку реально получают лишь немногие семьи. И именно поэтому предложение доступного жилья так важно ради обеспечения того, чтобы все семьи имели доступ к достойному дому. Но, согласно исследованию риэлтерского агентства Aluga Seguro, лишь собственники 33,6% сдаваемого в аренду жилья в Португалии предлагают доступные цены.

В попытке увеличить предложение недвижимости с доступной рентой, местные власти разработали План восстановления и устойчивости (Plano de Recuperação e Resiliência; PRR). В рамках данной инициативы чиновники планирует построить 6.8 тыс. новых доступных коттеджей и квартир на территории страны к июню 2026. На финансирование проекта власти выделят в общей сумме 774 миллиона €.

Схема по расширению пула доступного арендного жилья с контролируемой стоимостью предусматривает, помимо прочего, снижение ставки НДС до 6% для вводимой в эксплуатацию недвижимости на срок не менее 25 лет с даты завершения строительных / восстановительных работ.

Достаточно ли данной инициативы, чтобы удовлетворить спрос нуждающихся в улучшении жилищных условий? Независимые эксперты настроены скорее пессимистично. Ведь из-за пандемии властям теперь приходится в спешном порядке адаптироваться к повышению цен на строительные материалы, пересматривая  требования доступной съемной недвижимости.

Очевидно, что увеличение предложения доступного для аренды жилья в Португалии в текущих обстоятельствах является сложной задачей, независимо от типа недвижимости (социальная / сдаваемая по рыночным ставкам).

По мнению экспертов, выравнивание государственных и частных инвестиций в арендную недвижимость является одним из шагов к решению проблемы. Интерес к подобному сегменту уже демонстрируют многие инвесторы и застройщики.

Но бизнесу требуется больше льгот и стимулов для внесения частных инвестиций в строительство под сдачу. Речь, в частности, идет о сокращении сроков утверждения разрешений на строительство, предоставление большего количества зданий для проведения восстановительных работ и земли для нового строительства, а также создание иных условий, благоприятствующих увеличению частных инвестиций.

Возможно все же стоит купить собственную португальскую недвижимость?

Эксперты сходятся во мнении, что стоимость португальской недвижимости в среднесрочной перспективе продолжит стабильно расти. Подпитывать восходящий тренд станут дефицит доступных для покупки активов и удорожание стоимости нового строительства.

Рекорды продаж

По данным консалтинговой фирмы JLL, в 2021 в стране закрылось 190 тыс. сделок купли-продажи с недвижимым имуществом жилого назначения (рост на 18% относительно 2020 и на 12% относительно предкризисного 2019, ставшего рекордным для португальского рынка). Аналитики назвали минувший год лучшим для рассматриваемого сектора за всю историю наблюдений. Подчеркивается, что покупатели-иностранцы закрыли целых 11% сделок.

Данные CBRE Portugal выглядят еще более обнадеживающе Согласно расчетам консалтинговой фирмы, в 2021 португальский рынок жилого недвижимого имущества достиг рекордного уровня в 200 тыс. закрытых сделок (рост на 16% и 10% относительно 2020 и 2019, соответственно). Эксперты CBRE Portugal дополнительно ожидают, что в 2022 количество проданных коттеджей и квартир увеличится на дополнительные 10%, приблизившись к уровню, в последний раз наблюдавшемуся в начале века.

Ожидается, что мощные фундаментальные драйверы, стимулирующие улучшение показателей рынка, сохранятся в 2022. Эксперты прогнозируют новый виток повышенной активности местных и иностранных покупателей.

Впечатляющая ценовая динамика

За период с января по декабрь 2021 средняя стоимость португальской недвижимости из расчета на один квадратный метр, согласно отчету Idealista, выросла на 171 € в годовом исчислении и составила 2325 €/кв.м. Иными словами, показатель увеличился на 7,9%.

Прогнозы CBRE указывают на сохранение высоких темпов роста средней цены в большинстве национальных муниципалитетов в 2022, за исключением Лиссабона, где средняя цена сегодня демонстрирует тенденцию к стабилизации.

Одним из главных стимулов роста цен стало повышение стоимости строительства, влияющее на бизнес-планы инвесторов, стремящихся зарабатывать, сдавая в аренду жилье в Португалии. Свежие статданные показали рост затрат на строительство на 7,4% в 2021.

Дополнительным драйвером цен выступает дефицит. Согласно данным JLL, жилой фонд «за последнее десятилетие увеличился всего на 1,9%, что соответствует примерно 108,5 тыс. жилищ (меньше числа объектов, проданных в 2021)».

Эксперты дополнительно предупреждают об административных препятствиях, мешающих насыщению рынка, включая медлительность чиновников и бюрократизацию процессов лицензирования вводимых в эксплуатацию объектов.

Отмечается, что среднее количество объектов недвижимого имущества жилого назначения, получивших лицензии на заселение / Licença de Habitaçao (документ, доказывающий пригодность определенной недвижимости для эксплуатации), в целом по стране за последнее десятилетие снизилось на 70% относительно предыдущего десятилетия (2001-2011).

Подорожание жилья в сельской местности из-за золотой визы

Эксперты говорят о высокой вероятности ускоренного роста цен в сельской местности из-за изменения правил выдачи золотой визы. Напомним, с 1 января 2022 иностранцам, оформляющим португальский ВНЖ за инвестиции запрещено покупать жилую недвижимость в Лиссабоне, Порту, Алгарве и ряде иных густонаселённых городов и регионов. Пороги вхождения не изменились и составляют сегодня:

• 500 000 € — приобретение нового актива;
• 350 000 € — покупка жилья старше 30 лет в зоне городского восстановления с принятием покупателем обязательства выполнить ремонтные работы.

При покупке недвижимости в регионе с низкой плотностью населения применяется 20-процентная скидка. Острова архипелага Мадейра и Азорские острова классифицируются как районы с высокой плотностью населения. Следовательно, при инвестировании в подобные регионы скидка не применяется.

По мнению экспертов CBRE, изменения правил предоставления золотой визы станут стимулировать активность иностранных покупателей в ряде районов с низкой плотностью населения вроде Компорты, Дору и Алкевы. Также ожидается, что изменение условий программы нанесет ущерб проектам по восстановлению крупных городов, включая Лиссабон и Порту, которые ранее активно финансировались претендентами на золотые визы.

Риск образования «мыльного пузыря»

Операции с недвижимостью являются одним из секторов, характеризующихся наибольшим удельным весом в португальском ВВП (12%). Иными словами, данный сектор выступает фундаментальной опорой экономики европейского государства.

Неудивительно, что формирование предпосылок для образования «мыльного пузыря» на данном рынке вызывает серьезную обеспокоенность множества заинтересованных сторон, включая экспатов, отказывающихся от покупки в пользу аренды жилья Португалии из-за риска потерять накопления при вероятном резком снижении цен на португальскую недвижимость. Стоит ли сегодня воспринимать всерьез прогнозы относительно «мыльного пузыря»? Попробуем разобраться!

Согласно отчету Idealista, в связи со стабильным ростом цен покупки и аренды жилья в Португалии, наблюдаемым с середины 2013, страна столкнулась с «пузырем» на рынке недвижимости, способным «лопнуть» в ближайшем будущем, провоцируя масштабный кризис.

К подобному выводу пришли и иные эксперты. Так, исследователи финансовой организации CaixaBank опубликовали в январе 2022 отчет, подтверждающий формирование ценового «пузыря». Отмечается, что признаки аномального ценообразования наблюдаются на португальском рынке жилья после третьего квартала 2017.

Банкиры отмечают, что предложение доступного для покупки и аренды жилья в Португалии не поспевает за взрывом спроса. Анализ CaixaBank показывает, что с 2006 в стране ежегодно строится менее 20 новых коттеджей / квартир на каждую 1 тыс. уже введенных в эксплуатацию объектов недвижимости жилого назначения, что мешает формированию понижательного давления на цены.

Опасения касательно предпосылок для кризиса озвучили и эксперты Европейской комиссии, ссылаясь на данные Евростата по состоянию на август 2021. Еврочиновники предупреждают, что вследствие растущего дисбаланса между предложением и спросом на жилье в Португалии формируются «признаки потенциального завышения цен».

Решение проблемы, похоже, заключается в повышении процентных ставок по ипотечным кредитам, ныне находящихся на историческом минимуме, что заставляет многие местные семьи задуматься о покупке собственных квартир / коттеджей вместо аренды жилья в Португалии.

В последние месяцы многие эксперты говорят о возможном повышении ключевых процентных ставок Европейским центральным банком (ЕЦБ). Но, согласно публичному заявлению президента ЕЦБ Кристин Лагард, сделанному в минувшем ноябре, «выполнение условий для повышения процентных ставок в 2022 является крайне маловероятным». Возможность повышения ставок зависит от инфляции в еврозоне, которая сейчас растет.

Экспертная помощь при организации аренды жилья Португалии / покупке недвижимости

Присматриваетесь к съемному португальскому жилью, готовясь к иммиграции в данное государство? Или, возможно, желаете купить максимально привлекательный актив и зарабатывать на сдаче в аренду жилья в Португалии?  Независимо от поставленной цели, экспертное сопровождение придется весьма кстати!

Для получения дополнительной информации рекомендуем изучить дополнительные материалы, посвященные покупке / аренде жилья в Португалии, представленные на нашем сайте. Чтобы в числе первых получать выгодные предложения и изучать актуальные новости, подпишитесь на новостную рассылку портала и наши аккаунты в социальных сетях!