Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327
Берлин

Аренда vs покупка жилья в Берлине: что выбрать в 2024 году?

Есть ли надежда на «охлаждение» давно «перегретого» рынка арендного жилья в Берлине? Стоит ли дожидаться снижения ренты или купить собственную жилплощадь в столице Германии, если финансы позволяют? Разбираемся, опираясь на свежую статистику, прогнозы и мнения экспертов.

Берлин

Неутешительная статистика

Согласно отчету немецких банкиров из Investitionsbank Berlin (IBB) о столичном рынке жилья за 2023 год, запрашиваемые цены на аренду жилплощади в столице Германии без учета коммунальных услуг выросли в среднем с € 5,75 за квадратный метр в 2014 году до € 13,99 за квадратный метр в 2023 году. Это соответствует увеличению на 2,45 €/м² или 21,2% по сравнению с предыдущим годом (2022 год — 11,54 €/м²). Средние запрашиваемые цены на аренду квартир в новостройках и вовсе подскочили до 19,85 евро за квадратный метр. Интересно, что параллельно росту цен эксперты фиксировали резкое сокращение количества рекламы съемного жилья.

Самая высокая средняя запрашиваемая арендная плата была зафиксирована во Фридрихсхайн-Кройцберге на уровне 18,33 €/м². Далее следовали Митте (18,26 €/м²) и Шарлоттенбург-Вильмерсдорф (17,20 €/м²). Напротив, в Марцан-Хеллерсдорфе и Райникендорфе цены были сравнительно низкими (около 10,6 €/м² в обоих случаях). Но самая низкая средняя запрашиваемая арендная плата в 2023 году была зафиксирована в Шпандау, составив 10,13 €/м².

Тесные связи между Берлином и его окрестностями частично повлияли на запрашиваемую арендную плату в соседних регионах. В окружающих населенных пунктах в 2023 году наблюдался рост примерно на 11% (до 12,38 €/м²) по сравнению с предыдущим годом (2022 год — 11,12 €/м²). В Потсдаме и вовсе был зафиксирован новый исторический рекорд запрашиваемой стоимости аренды — 13 €/м². Интерес к Потсдаму вызван желанием некоторых немцев и иностранцев переехать за пределы Берлина в поисках жилья, чтобы сэкономить. 

С годами напряженность на берлинском рынке жилья становится все более очевидной. В 2012 году средняя запрашиваемая арендная плата составляла 7,2 € /м², а к 2023 году она почти удвоилась. Напряженность заметно возросла в центре города. На окраинах ситуация менее сложная. Эту динамику можно четко проследить на изображении ниже.

Изменение запрашиваемой арендной платы

Изменение запрашиваемой арендной платы с 2012 по 2023 гг. в отдельных частях Берлина. Источник: Investitionsbank Berlin

Представители IBB назвали нынешнюю ситуацию на рынке съемного жилья в Берлине крайне сложной для будущих арендаторов. По их словам, в столице Германии де-факто есть два рынка съемного жилья — один с умеренными ценами, регламентируемыми заключенными многими годами ранее договорами аренды, а другой с высокой арендной платой для новых квартиросъемщиков. Поэтому банкиры рекомендовали местным властям стимулировать расширение ассортимента доступной квартиросъемщикам съемной недвижимости от индивидуальных арендодателей и одновременно предлагать больше социального жилья малообеспеченным слоям населения.

По мнению экспертов, в сложившейся ситуации частично виноват резкий рост населения Берлина после притока беженцев, связанного с кризисом в Украине. Около 80 тыс. человек переехали в Берлин после начала кризиса в Восточной Европе в феврале 2022 года. Определенную роль также сыграла отмена правил изоляции, действовавших в период пандемии и мешавших жителям немецкой столицы решать квартирный вопрос. После отказа от политики локдаунов началась реализация давно копившегося отложенного спроса.

Строительство вряд ли решит проблему нехватки квартир в Берлине

Строительство нового жилья в столице Германии набирает обороты. Оно достигло уровня середины 1990-х, когда в городе наблюдался бум новостроек после падения Берлинской стены. В 2023 году количество завершенных и введенных в эксплуатацию объектов впервые за долгое время превысило количество выданных разрешений на строительство. Всего было сдано 17 310 квартир. Это на 1,4 тыс. больше, чем в 2021 году. 

Но представители Сената Берлина по вопросам городского развития, строительства инженерной инфраструктуры, социальных объектов и жилья заявили, что с помощью новостроек не удастся мгновенно решить проблему нехватки квартир в Берлине. По оценкам чиновников, жилищное строительство в столице на данный момент не удовлетворяет спрос, который растет, несмотря на цены. Причин несколько:

  • повышение стоимости земли под застройку и непосредственно строительства;
  • нехватка квалифицированной рабочей силы;
  • рост процентных ставок по кредитам для застройщиков.

Текущий дефицит квартир чиновники оценивают в более чем 62 тыс. единиц. Учитывая нынешние темпы осуществления девелоперских проектов и высокий (86,5-процентный) уровень реализации жилья в новых девелоперских проектах, они прогнозируют, что большая часть вновь возведенных квартир в течение следующих нескольких лет будет быстро поглощена рынком. Ожидается, что предложение в конечном итоге сравняется со спросом в отдаленной перспективе. Но это не поможет тем, кто ищет квартиру в столице Германии сегодня.

Жилищный кризис усиливает конкуренцию среди арендаторов — особенно, если это иммигранты

Найти в Берлине съемное жилье для долгосрочной аренды с умеренным ценником непросто. Еще сложнее найти квартиру или коттедж, заселение в который допускает официальную регистрацию по месту жительства в Германии (нем.: Anmeldung). Наличие Anmeldung — обязательное условие получения/сохранения долгосрочных виз и разрешений на работу.

Anmeldung также необходим для открытия некоторых банковских счетов, получения идентификационного номера налогоплательщика при трудоустройстве и доступа к Wi-Fi в Германии. Закон обязывает резидентов регистрироваться по адресу в течение двух недель после переезда. 

Результатом выступает рост конкуренции среди иммигрантов. В частности, сложно найти съемную квартиру по разумной цене в районе «Кольцо» (так берлинцы называют часть города, окруженную городской железной дорогой) и избежать потенциальных проблем при поиске. Проблемы могут выражаться в отсутствии альтернатив подселению к арендатору, который уже заключил долгосрочный контракт. При этом вновь заселившимся часто приходится платить большую часть арендной платы.

Объявлений о долгосрочной аренде мало, поскольку домовладельцы быстро находят желающих снять у них жилплощадь. Потенциальные арендаторы часто отправляют сообщения «в пустоту» — к моменту отправки кто-то другой уже внес депозит, поэтому объявления быстро исчезают.

Потенциальным квартиросъемщикам приходится проявлять настойчивость, вести постоянный мониторинг рынка и оперативно отправлять сообщения авторам новых объявлений. Этот метод в сочетании со знанием немецкого языка помогает найти место в рамках своего бюджета. Но вряд ли удастся добиться желаемого быстро. Нужно быть готовым потратить несколько недель или даже месяцев.

Что происходит с ценами на жилье в Берлине?

Если арендная плата в Берлине взлетела до рекордного уровня, то цены на жилье для тех, кто хочет его купить, напротив, начали падать. В результате восходящий ценовой тренд, наблюдавшийся в последние годы, сменился нисходящим.

Динамика цены предложения продавцов берлинских коттеджей

Динамика цены предложения продавцов квартир в берлинских кондоминиумах (средний уровень) в 2014–2023 гг. Желтый — новостройки, синий — вторичка, голубой — общий уровень. Ось ординат — цены предложения в €/м². Источники: Investitionsbank Berlin

В частности, в 2023 году немного снизилась средняя запрашиваемая цена покупки квартир в берлинских кондоминиумах. За такой актив покупателям пришлось отдавать в среднем 5 746 €/м² в отчетном периоде. Это на 71 €/м² меньше (-1,2%), чем в предыдущем году (2022 год — 5 817 €/м²).

Большинство опубликованных в отчетном периоде объявлений о продаже  касалось вторички — 20 469 предложений. Для приобретения такой недвижимости покупателям пришлось тратить в среднем 5 380 €/м². На новые квартиры поступило всего 2068 объявлений. Здесь общее снижение цен стало более очевидным. Средняя запрашиваемая цена недавно построенных квартир в кондоминиумах составила 8 038 €/м². Это на 4,4% меньше, чем в предыдущем году (2022 год — 8 409 €/м²).

Динамика цены предложения продавцов берлинских коттеджей

Динамика цены предложения продавцов берлинских коттеджей (средний уровень) в 2014–2023 гг. Желтый — новостройки, синий — вторичка, голубой — общий уровень. Ось ординат — цены предложения (€ в среднем за 1 лот). Источники: Investitionsbank Berlin

Запрашиваемые цены на дома на одну/две семьи в последние годы также постоянно росли. Однако в 2023 году эта тенденция не получила продолжения. При средней сумме сделки € 639 000 потенциальным покупателям пришлось тратить на берлинский коттедж в среднем на € 59 000 меньше (-8,5%) в отчетном периоде, чем годом ранее.

До 2017 года структура цен на существующие и новые здания развивалась почти одинаково, но с 2018 года запрашиваемые цены на существующие объекты стали значительно ниже, чем на новые здания. Снижение запрашиваемых цен было очевидно как в сегменте новостроек, так и в случае вторички. Причем на вторичку цены снизились более существенно (-9,5% или -66 000 евро в 2023 году относительно предыдущего года). Цены на новостройки упали примерно на 3,8% в годовом сопоставлении (-29 030 евро).

В текущих обстоятельствах покупка собственной жилплощади становится привлекательнее аренды. Особенно если потенциальный покупатель не планирует оформлять дорогую ипотеку. Закрыть сделку быстро и выгодно поможет подборка лотов от партнеров портала:

Эксперты: аренда продолжит дорожать из-за роста населения и изменения структуры домохозяйств

Берлин — растущий мегаполис. С 2013 года население федеральной столицы увеличилось в общей сложности на 333 385 человек. Однако в 2022 году наблюдался особенно резкий прирост населения (на 2,1% или 77 779 человек). Прирост стал самым высоким с момента воссоединения западной и восточной частей города. Это связано, прежде всего, с перемещением беженцев из Украины и из других регионов происхождения. В результате население города достигло отметки в 3 755 251 человек. В берлинском пригороде также был зафиксирован очень динамичный рост населения (+1,6% или +16 270 человек) в 2022 году.

Впервые с 2006 года резкий рост иммиграции был компенсирован отрицательным естественным приростом населения (-3843 человека). Что касается возрастной структуры, то иммигрировали в основном молодые люди в возрасте от 18 до 30 лет. Это создает предпосылки для упрощенного найма персонала в столице. Очень кстати возможность покупки готового бизнеса в Берлине.

Помимо динамики населения, важным фактором при мониторинге рынка (аренды) жилья выступает количество домохозяйств и их структура. В 2022 году в Берлине было зарегистрировано 1,983 млн домохозяйств. Средний размер домохозяйства в Берлине составлял 1,9 человека. Половина всех домохозяйств состояли из одного человека. И таких «ячеек общества» становится все больше. Это говорит о создании предпосылок для дальнейшего роста спроса на арендное жилье в столице Германии. Иными словами, рента продолжит расти, делая покупку собственной жилплощади все более оправданным шагом. 

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.