Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327

Анкара устраняет бюрократические барьеры для иностранных покупателей жилья в 2024

Чтобы справиться с жилищным кризисом и не потерять поддержку электората, турецкое правительство решилось на популистские меры: ограничения для иностранцев. Официальная Анкара начала «закручивать гайки», ужесточив контроль. Но случившееся в 2023 году резкое падение продаж зарубежным инвесторам, в капитале которых турецкая экономика остро нуждается, заставило чиновников пойти на попятную и «откатить» ряд изменений.

Жилье в Турции

Облегчение продаж жилья иностранцам за счет упразднения GABIM

Официальная Анкара планирует упразднить Информационный центр недвижимости (тур.: MKK Gayrimenkul Bilgi Merkezi A.Ş.; GABIM). Эта структура была сформирована правительством для анализа отчетов об оценке недвижимого имущества и рассмотрения заявок на продажу жилья иностранцам. В компетенцию GABIM входит утверждение / отклонение таких заявок.

По словам представителей ряда турецких застройщиков, деятельность GABIM в последние месяцы сильно усложнила продажи жилья иностранцам. В частности, в пресс-службе крупного застройщика Karmar отметили, что организация отклонила 80% отчетов оценщиков.

Хорошую для иностранных инвесторов и турецких застройщиков новость сообщил глава Министерства окружающей среды, урбанизации и изменения климата (тур.: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı) Мехмет Ожасеки. Он сделал заявление во время выступления в Торговой палате Стамбула (тур.: İstanbul Ticaret Odası’nda).

«Ранее была сформирована специальная структура при Земельном кадастре (тур.: Tapu Kadastro), в задачи которой входило изучение отчетов об оценке недвижимости при ее продаже иностранцам. Деятельность этой структуры еще больше усложнила ситуацию. Из-за опасений и расчетов работающих там чиновников, которые действовали из лучших побуждений, число закрываемых сделок сократилось. Крупные компании, занимающиеся недвижимостью в Стамбуле, не смогли закрыть намеченные сделки купли-продажи из-за возникших у них трудностей. Мы упраздняем GABIM. Это должно упростить жизнь всем заинтересованным сторонам», — сказал Ожасеки.

Комментируя заявление чиновника, представители строительных компаний и профессиональные игроки рынка недвижимости отметили, что ситуация прояснится лишь после публикации постановления правительства о приостановлении деятельности GABIM в Официальном вестнике Турецкой Республики (тур.: TC Resmî Gazete).

«Мы не знаем, по какой причине GABIM отклоняет отчеты оценщиков. Возможно, это происходит в ответ на недовольство широкой общественности практикой предоставления иностранцам гражданства Турции за инвестиции в покупку недвижимости. Может быть, есть и другие обоснованные причины. Однако факт остается фактом — такая ситуация затягивает процесс продаж. Более того, деятельность GABIM может привести к отмене осуществленных продаж. […] Мы обеспокоены возможным существованием официальных или неофициальных ограничений со стороны госучреждений или их сотрудников, которые участвуют в этом процессе. Мы верим, что министр [прим.: Ожасеки] не только упразднит GABIM, но и сделает необходимые предупреждения соответствующим подразделениям, чтобы облегчить процедуры», — отметили представители компании Karmar.

Новое агентство поможет покупателям ориентироваться на справедливые цены

Известием о ликвидации GABIM список свежих позитивных новостей не ограничивается. Практически одновременно с заявлением Ожасеки о ликвидации проблемной организации появилась новость о формировании гораздо более полезной структуры в рамках Главного управления земельной регистрации и кадастра (тур.: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü).

Под эгидой ведомства будет создан Информационный центр по вопросам стоимости недвижимости (тур.: Gayrimenkul Değer Bilgi Merkezi). Цель — предоставить потенциальным покупателям возможность ориентироваться на справедливые цены. Благодаря новой организации заинтересованные стороны смогут определить средние цены на недвижимость в зависимости от региона / провинции, города, района и улицы, на которой расположен конкретный объект.

Также ожидается, что организация поможет предотвращать уклонение от уплаты налогов. В частности, она помешает продавцам занижать декларируемую стоимость актива при заключении сделки, перемещая соответствующую сумму через банк в Турции, тогда как остальная часть суммы подлежит передаче покупателем продавцу «вчерную».

Как будет осуществляться обработка заявки? Войдя в систему, граждане смогут увидеть среднюю цену в локации, где планируется покупка недвижимости. В распоряжении пользователей будет интерактивная карта с 3D-визуализацией. Помимо трехмерной модели населенного пункта, пользователи получат доступ к информации о размере и характеристиках интересующей их недвижимости (площадь, фасад, количество комнат). Информация может быть представлена ​​через веб- и мобильное приложение.

Падение продаж турецкого жилья иностранцам

По данным Турецкого статистического института (тур.: Türkiye İstatistik Kurumu’nun; TÜİK), в 2022 году Турция заработала почти $ 6 млрд в форме прямого дохода от продажи недвижимости зарубежным покупателям. Косвенное влияние на экономику, учитывая стимулирование активности в смежных отраслях, приблизилась к $ 10 млрд. Данных за 2023 год пока нет. Но они точно будут гораздо менее впечатляющими.

Доля доходов от продажи иностранцам в общем обороте сектора недвижимости в 2022 году составила 4,5%. В 2023 году этот показатель снизился до 2,9%. Более того, продажи жилья иностранцам в 2023 году снизились на 48,1% по сравнению с предыдущим годом. По оценкам TÜİK, зарубежные покупатели заключили 35,5 тыс. сделок. Показатель признан самым низким с 2017 года.

В GİGDER назвали другие причины спада активности покупателей из-за рубежа

На падение активности иностранных покупателей жилья в Турции повлияла не только деятельность GABIM. Собственный перечень негативных факторов опубликовала турецкая Ассоциация экспортёров услуг в области недвижимости (тур.: Gayrimenkul Hizmet İhracatçıları Derneği; GİGDER):

  • Высокая база. В 2022 году достигнуты рекордные продажи иностранцам. Это во многом обусловлено активностью россиян, которые оформляли гражданство за инвестиции в турецкую недвижимость, поскольку лишились доступа ко многим альтернативным программам инвестиционной иммиграции после введения Западом санкций. В 2023 году спрос спал, и результат оказался менее впечатляющим из-за высокой базы по итогам предыдущего года. 
  • Физическая безопасность, экономическая и политическая неопределенность. Землетрясения, случившиеся в феврале 2023 года, испугали многих иностранцев. Риск землетрясения в Стамбуле и других регионах страны заставил некоторых потенциальных покупателей из-за рубежа отказаться от сделок. Ситуацию усугубила экономическая и политическая неопределенность. Более того, многие инвесторы, включая иностранцев, заняли выжидательную позицию перед всеобщими выборами, которые проходили в мае 2023 года. Главный кандидат от оппозиции пообещал ограничить продажу жилья иностранцам на 5 лет или до момента существенного снижения цен. Он также заявлял о возможности прекращения выдачи иностранцам паспортов через инвестиции в недвижимость. Оппозиционер решил сыграть на недовольстве среди растущего числа турок, которые винят в удорожании жилья иностранных инвесторов, якобы скупающих коттеджи и квартиры в Турции в спекулятивных целях. Затянувшийся экономический кризис в ближневосточной стране также отвернул от нее многих иностранных инвесторов.
  • Конкуренты. Эксперты констатируют рост привлекательности конкурирующих рынков недвижимости вроде Дубая (ОАЭ), Португалии, Греции, Египта и даже Саудовской Аравии. Все эти направления серьезно конкурируют с Турцией за иностранных инвесторов. По словам экспертов GİGDER, риелторы в ряде перечисленных стран ведут настоящую пропаганду против турецкого рынка. Они якобы используют землетрясение, выборы и экономическую неопределенность, чтобы выставить эту страну в негативном свете и привлечь внимание к собственным продуктам.
  • Удорожание получения ВНЖ через жилье. Повышение в ряде турецких регионов инвестиционного порога с $ 75 тыс. до $ 200 тыс. для иностранцев, желающих получить ВНЖ в Турции через покупку жилья, заставило многих иммигрантов-инвесторов искать альтернативные направления для получения «золотой визы». Например, в соседней Греции, которая в отличие от Турции, входит в Евросоюз, ВНЖ через недвижимость стоит ненамного дороже — от € 250 тыс.
  • Внезапные изменения правил. Некоторых иностранных покупателей отпугивает возможность внезапного изменения правовых норм, бюрократических механизмов и правил. В качестве примера можно привести упомянутое выше подорожание ВНЖ за недвижимость и имевшее место ранее (в июне 2022 года повышение инвестиционного порога с $ 250 тыс. до $ 400 тыс. для иностранцев, оформляющих гражданство за недвижимость в Турции).
  • Отсутствие прозрачного и дружелюбного к инвесторам рынка. Одним из самых важных негативных моментов в GİGDER назвали то, что турецкие бюрократы заставляют иностранца чувствовать себя иностранцем в негативном смысле. Инвесторы вынуждены долго ждать, прыгать через «бюрократические обручи», мириться с низким уровнем прозрачности во многих вопросах, а также с отсутствием многих технологичных инструментов, которые предлагают конкурирующие направления.
  • Сложности с оформлением и ипотеки и популярность альтернативных активов. Серьезными проблемами также были признаны сложности с получением доступа к заемному финансированию, включая ипотечные кредиты. Это подтверждает падение объемов продаж жилья в кредит. Одновременно с удорожанием ипотеки также наблюдается повышение процентных ставок по депозитам, вследствие чего многие инвесторы переключились на эти финансовые инструменты, выступающие альтернативой недвижимости.
  • Ценовая стагнация. Как показывает официальная статистика и исследования независимых организаций, цены на недвижимость в Турции прямо сейчас не падают, но и не растут, как в последние годы. Они следуют курсу, параллельному инфляции. Соответственно, иностранные инвесторы пока не могут надеяться на высокий прирост капитала при перепродаже купленной ранее недвижимости.
  • Недобросовестные посредники. Для турецкого рынка жилья также актуальна проблема неквалифицированных посредников и нехватки человеческих ресурсов. В GİGDER призвали правительство озаботиться лицензированием турецких компаний, предоставляющих услуги в этой области. Также должна быть реализована новая программа сертификации для компаний, занимающихся продажей недвижимости иностранцам. Только повышая и поддерживая качество услуг, можно предотвратить недовольство среди иностранных покупателей и улучшить имидж Турции как инвестиционного направления на мировом уровне. Также крайне важно внедрить безопасные инвестиционные процедуры (например, счета условного депонирования) для иностранных инвесторов.

Несмотря на в целом негативную картину, в GİGDER отмечают сохранение активности иностранных покупателей в ряде ключевых регионов. Сегодня иностранцы, проявляющие интерес к турецкой недвижимости, ориентированы на Стамбул, города на побережье Эгейского моря и в Средиземноморье. В Стамбуле особенно востребованы центральные районы и регионы с низким сейсмическим риском. Также выделяются Средиземноморские регионы: Анталия и Мерсин. В этом контексте рекомендуем обратить внимание на жилье в популярных локациях от партнеров портала:

Если верить оценкам GİGDER, сейчас на рынке присутствуют инвесторы с низким и высоким бюджетом. Многие покупатели из «среднего звена» переместились в другие конкурирующие страны. Если рассматривать популярные категории жилья, спросом у иностранцев пользуются отдельно стоящие дома в курортных регионах, которые новые собственники занимают временно и сдают в аренду в остальную часть года. Также популярны резиденции для собственного проживания.

Эксперты ожидают оживления продаж иностранцам. Смена тренда может наступить уже с 2025 года. Этому должен способствовать дальнейший рост активности иностранных покупателей турецкого жилья, которые претендуют на гражданство и ВНЖ в обмен на инвестиции.

В GİGDER назвали перспективу получения турецкого гражданства за инвестиции важной мотивацией для иностранных покупателей. Их активность может подстегнуть перспектива повышения инвестиционного порога с $ 400 тыс. до $ 600 тыс., о котором местные СМИ сообщали в начале 2024 года, или даже возможная отмена программы экономического гражданства под давлением недовольных граждан и оппозиции. 

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.