Анализ ситуации на турецком рынке недвижимости перед майскими выборами

Что происходит на рынке недвижимости Турции в преддверии майских выборов, победа оппозиции на которых может привести к введению ограничений для покупателей-иностранцев? Насколько активны зарубежные инвесторы? Какие лоты в ходу? Куда движутся цены? Какие факторы следует учитывать потенциальным покупателям? Ответы на эти и другие вопросы вы получите после прочтения данной статьи и консультации с нашими экспертами! 

Иностранные инвесторы активизировались

В феврале 2023 года главный турецкий оппозиционер Кемаль Кылычдароглу пообещал в случае победы на грядущих президентских выборах ограничить иностранцам доступ к рынку жилья Турции «на 5 лет или до падения цен». Политик сделал это популистское заявление, чтобы заручиться поддержкой избирателей, которые винят наплыв иностранных покупателей недвижимости в росте цен на турецкое жилье.

В случае реализации обещания оппозиционера пострадают, помимо прочего, и иммигранты-инвесторы, которые стремятся получить паспорт и гражданство в Турции через покупку недвижимости любого типа, включая жилье. Общая стоимость активов в данном случае должна быть не ниже $400 тыс. Пострадают также претенденты на турецкую «золотую визу», оформляющие ВНЖ ближневосточной страны за покупку жилья не дешевле $50 тыс.

Учитывая высокие шансы Кылычдароглу на победу, эффект оказался незамедлительным. В январе и феврале чистый приток иностранного капитала в турецкую экономику увеличился на 39% по сравнению с тем же периодом предыдущего года, достигнув отметки в 645 миллионов долларов США. Значительная часть поступившего в страну иностранного капитала пришлась на долю инвестиций в недвижимость.

Общая динамика продаж и самые популярные города среди покупателей

Стагнация, наблюдавшаяся на рынке недвижимости Турции в последние месяцы, в марте 2023 года сменилась бумом. В отчетном месяце произошел рост продаж недвижимого имущества всех типов на 83% по сравнению с февралем.

По крайней мере, согласно данным Главного управления земельного реестра и кадастра (тур.: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) при турецком Министерстве по вопросам окружающей среды, урбанизации и изменения климата (тур.: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı). Комментируя причины взрывного роста, эксперты называют следующие факторы:

• падение процентных ставок;
• новые девелоперские проекты по возведению жилья, предлагающие недвижимость с повышенной сейсмостойкостью;
• повышение привлекательности инвестиций в отдельностоящие коттеджи после февральских землетрясений;
• рост активности иностранцев, оформляющих ВНЖ и гражданство за инвестиции в турецкую недвижимость (см. выше).  

В марте было реализовано 277 496 сделок с недвижимостью в 81 провинции Турции. В результате сделок продавцы получили доход размером 5 221 277 948 турецких лир. Соответственно, средняя цена сделки – 18 815 лир (около 965 долларов США по курсу на 17 апреля). Низкая средняя цена объясняется большим числом сделок с дешевыми земельными участками (см. ниже).

Десятку самых популярных городов среди покупателей недвижимости по итогам отчетного месяца возглавил Стамбул. В марте в мегаполисе было продано 32 149 объектов недвижимости. Далее идут следующие турецкие города (в порядке убывания числа закрытых сделок):

• Анкара;
• Измир;
• Анталия;
• Бурса;
• Конья;
• Текирдаг;
• Коджаэли;
• Мерсин;
• Балыкесир.

Нежилые объекты – новый бестселлер?

Согласно данным Главного управления земельного реестра и кадастра при Министерстве по вопросам окружающей среды, урбанизации и изменения климата, в марте 2023 года предпочтения покупателей относительно отдельных типов недвижимости разделились следующим образом: 

• 100 867 сделок – жилье;
• 93 187 – сельскохозяйственные угодья;
• 51 646 – земельные участки под застройку;
• 10 542 – коммерческие объекты;
• 21 254 (остальное) – прочее недвижимое имущество.

Эксперты отмечают, что многие турецкие горожане, которым финансы не позволяют приобрести квартиру, решают купить участок в пригороде или сельской местности. Спрос на участки под застройку также вырос на фоне февральских землетрясений, поскольку отдельностоящие коттеджи считаются более сейсмобезопасными, чем квартиры (см. ниже).

Увеличению продаж земельных участков способствовал и тот факт, что такие активы рассматриваются как инвестиционный инструмент и средство хеджирования инфляционных рисков. Последнее весьма актуально, учитывая сложную ситуацию в экономике Турции.

Доля нежилой недвижимости (включая сельскохозяйственные угодья, земельные участки под застройку, коммерческие объекты) в общем количестве сделок купли-продажи в период с января по февраль 2023 года достигла исторического пика, увеличившись до 57,67%. Показатель стабильно увеличивается в течение последних лет.

Например, если рассматривать период с февраля 2022 года по февраль 2023 года, то только в декабре 2022 года продажи жилья превышали продажи нежилых помещений и участков земли. В итоге в 2022 году доля последних достигла 54,07% от общего числа сделок. В 2021 году продажи нежилых объектов составили 50,6% от общего числа закрытых сделок.

Продажи нежилой недвижимости в Турции превышали продажи жилья в 2013 году и 2014 гг. (с долями на уровне 51,15% и 50,51%, соответственно). В последующие годы тренд изменился. Повторная смена тренда произошла лишь в 2021 году.

Интерес к жилью под сдачу растет в преддверии снятия ограничений на повышение ренты

Но привлекательность жилья для потенциальных покупателей вскоре может вырасти. Причина в потенциальном повышении доходности инвестиций в квартиры и коттеджи под сдачу. Приближается критическая дата для арендаторов и арендодателей.

В июле 2023 года заканчивается мораторий на повышение арендной платы. Ограничительная мера была введена правительством годом ранее (11 июня 2022 года) для сдерживания стремительно растущей ренты. Домовладельцам было запрещено повышать размер арендной платы более чем на 25% при продлении заключенных ранее контрактов. Со 2 июля 2023 года эта практика прекращается.

Ограничительная мера не нашла поддержки среди субъектов рынка. Домовладельцы хотели более существенного повышения ренты, поскольку введенный правительством порог был далек от рыночной реальности, учитывая высокую инфляцию.

Многие арендаторы, в свою очередь, оказались готовы платить больше в связи с повышением минимальной заработной платы на 100%. В итоге во многих случаях по соглашению сторон расторгались старые договоры аренды и подписались новые – с более высокой рентой (вместо продления).

В ряде случаев домовладельцы уложились в лимит повышения арендной платы. Но зачастую введенный властями мораторий приводил лишь к обострению споров между домовладельцами и арендаторами. В результате было подано много судебных исков. Участились случаи выселений.

Ожидается, что возвращение к прежнему порядку ценообразования при переоформлении договоров аренды со 2 июля 2023 года уменьшит количество споров и судебных разбирательств между арендодателями и арендаторами. Сгладить негативный эффект для квартиросъемщиков должно обещанное властями повышение минимальной заработной платы в июле.

Как сообщает Турецкий статистический институт (тур.: Türkiye İstatistik Kurumu; TÜİK), изменение индекса потребительских цен (ИПЦ) в марте 2023 года составило 2,29% по сравнению с предыдущим месяцем, 12,52% по сравнению с декабрем предыдущего года, 50,51% по сравнению с тем же месяцем предыдущего года. Среднемесячный показатель ИПЦ в годовом сопоставлении по итогам 12-месячного периода, завершившегося в марте 2023 года, составил 70,2%.

Но даже если домовладельцы увеличат ренту в лирах на 70% при перезаключении договора, сумма останется ниже текущего рыночного значения. Например, темп роста арендной платы за жилье в Турции в отчетном периоде составил более 100%. В Стамбуле съемное жилье подорожало и вовсе на 130% за последний год.

Относительная динамика цен на турецкое жилье

Согласно свежему исследованию Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), в последнем квартале 2022 года цены на жилье снизились в реальном выражении (с учетом инфляции) в 31 из 46 стран с развитыми экономиками. Турция входит в число 15 стран, где цены выросли, согласно оценкам ОЭСР.

И восходящий ценовой тренд в ближневосточной стране сохраняется. Согласно данным турецкого Центрального банка (тур.: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası), в январе 2023 года цены на жилье в ближневосточной стране выросли на 153,1% в годовом исчислении и на 6,9% в месячном сопоставлении.

В отчете ОЭСР отмечается, что жилищный сектор во многих охваченных исследованием странах на протяжении длительного времени регулярно демонстрировал рост. Повышение процентных ставок центральными банками в ответ на инфляцию стало одной из главных причин спада в конце 2022 года. Отмечается, что охваченные исследованием страны повысили ключевые процентные ставки в среднем на 4%. Эксперты указали, что повышение или понижение процентных ставок на 1% ведет к изменению цен в секторе недвижимости в среднем на 2%.

Отмечается, что продолжительность снижения мировых цен на жилье будет зависеть от инфляции. По прогнозам Международного валютного фонда (МВФ), общемировая инфляция снизится до 6,5% с 9% в этом году. Также ожидается снижение ИПЦ в 85 процентах стран по сравнению с 2022 годом.

Несмотря на высокую инфляцию, цены на жилье в Турции в реальном выражении продолжают расти, что подтверждается отчетами не только местного Центрального банка. В докладе о ценах на жилую недвижимость международной консалтинговой компании Knight Frank за третий квартал 2022 года Турция была названа лидером по ценовой динамике.

Согласно подсчетам Knight Frank, цены на жилье в Турции выросли на 189,2% в годовом исчислении. Эстония оказалась на 2 месте с темпом роста на уровне 27,3%. Согласно тому же отчету, в топ-3 городов мира, в которых цены на жилье выросли больше всего в третьем квартале 2022 года, вошли турецкие Стамбул, Анкара и Измир.

Стоимость коттеджей взлетела до небес после землетрясений

С приходом весны вырос интерес к релокации в пригород. Турки и гости страны, желающие провести лето на юге Турции у моря, начали переселяться в популярные курортные регионы: Измир, Муглу и Анталию. Эта релокация вызвала рост цен на коттеджи, включая съемное жилье. Росту цен также способствовало возникшее после февральских землетрясений общее повышение спроса на проживание в одноэтажных отдельностоящих зданиях. 

Риэлторы сообщают о росте цен на аренду и продажу коттеджей на территории перечисленных регионов примерно на 70-80% по сравнению с прошлым годом. Агенты по недвижимости, в частности, отмечают высокий спрос на коттеджи в следующих городах Урла-Чешме (Измир), Бодрум (Мугла) ​​и Коньяалты (Анталия).

Что происходит в сегменте коммерческой недвижимости?

Потенциальным инвесторам, включая лиц, претендующих на получение второго гражданства за недвижимость в Турции, не стоит сбрасывать со счетов рынок коммерческого недвижимого имущества. Оптимизм вселяет свежий тематический доклад, обнародованный консалтинговой компанией JLL Turkey. Документ охватывает текущую оценку площадок для розничной торговли, офисной недвижимости, логистических объектов и гостиничного бизнеса, а также содержит прогнозы на 2023 год.

Торговые площадки

Рынок площадок для розничной торговли продолжает расти на фоне укрепления потребительского спроса. Оборот торговых центров увеличился на 26% в реальном выражении во второй половине 2022 года, несмотря на высокую инфляцию и колебания потребительского доверия. Многие ритейлеры сообщили о росте выручки.

Позитивная динамика обусловлена снятием противоэпидемиологических ограничений, что привело к увеличению мобильности внутренних посетителей и росту числа туристов в крупных и курортных турецких городах. Заполняемость арендного фонда на главных улицах и в торговых центрах достигла пикового уровня. После пандемии также наблюдалось повышение арендной платы.

Офисы

Фиксируется повышенный спрос на высококачественные помещения под офисы, что ведет к увеличению арендной платы в соответствующем сегменте. В частности, на подъеме спрос на офисы класса А. Отмечая, что модель удаленной работы, которая получила распространение в период пандемии, в 2022 году никуда не исчезла. Но сегодня обороты набирает модель гибридной работы. Причем количество часов, отрабатываемых из дома, уменьшается, а возвращение в офисы ускоряется.

Доля пустующих офисных площадей в центральных деловых районах турецких городов, также известная как индикатор CBD (англ.: Central Business District), по состоянию на начало 2023 года снизилась до 12,4%. Этот самый низкий уровень с 2014 года. Отмечается, что сегодня компании-арендаторы сосредотачиваются на качестве используемого пространства, а не на расширении офисных площадей.

Обслуживаемые офисы по-прежнему пользуются повышенным спросом у пользователей, поскольку требуют меньших инвестиционных затрат и предлагают больший уровень гибкости при заключении арендных договоров.

Логистика

Увеличение интенсивности решоринга (процесс возвращения в определенное государство производственных мощностей, ранее перенесенных за границу – в государства с более низкими производственными издержками) поддерживает спрос на логистические мощности, включая склады и транспортные хабы.

Спрос на логистическую недвижимость в Турции также вырос благодаря использованию станы как «перевалочного пункта» многими российскими компаниями, стремящимися обойти санкции. Этому способствуют дружественность Анкары в отношении Москвы и географическая близость Турции к Европе.

Гостиничные комплексы

Многие турецкие отельеры уделяли повышенное внимание улучшению гостиничных активов в период пандемии, пользуясь мерами поддержки государства. Сегодня открытие обновленных отелей набирает обороты. Многие операторы объявили о планах по расширению и улучшению брендинга. Эти усилия способствовали росту популярности пляжей Анталии, Бодрума и Даламана, а также повышению внимания в адрес уникального исторического и культурного наследия Стамбула.

Рынок туристических услуг Турции переживает быстрое восстановление. Показатели эффективности приближаются к допандемийным уровням. Некоторые ключевые индикаторы уже даже превысили уровни докризисного 2019 года.

Согласно исследованию JLL Turkey, подавляющее большинство (67%) вновь прибывших в 2022 году иностранцев выбрали Турцию ради путешествий и развлечений. Но число людей, которые предпочитают это направление для улучшения здоровья (медицинский туризм) и покупок (шоп-туры), увеличилась на 80% и 39%, соответственно, по сравнению с 2019 годом.

В общей сложности 51,4 млн. туристов посетили Турцию в 2022 году. Доля иностранных посетителей составила 86,3%. Доля турецких граждан, проживающих за границей, соответственно, достигла 13,7%. Общее количество посетителей увеличилось на 75% по сравнению с предыдущим годом. Оно оказалось всего на 1 процентный пункт ниже допандемийного периода.

Гостиничный рынок Турции продемонстрировал позитивную динамику в 2022 году. Уровень заполняемости номерного фонда в целом по стране увеличился на 28,3% в годовом исчислении, превысив средний показатель по Европе (64,6%).

В 2023 году турагентства и прочие субъекты рынка туристических услуг Турции готовятся к историческому рекордному году с точки зрения количества иностранных посетителей и доходов от туризма. Позитивные прогнозы подкрепляет «радужная картина» в области раннего бронирования.

Помощь с выбором и покупкой недвижимости в Турции

Покупка жилья за границей – затратный и ответственный шаг. Особенно, если стоит цель получить ВНЖ или гражданства за инвестиции в недвижимость, как это можно сделать в Турции. Чтобы минимизировать риски и избежать переплат, следует доверять только проверенным экспертам с безупречной репутацией. Наша команда, располагая сетью проверенных партнеров в Турции, готова помочь. Начните с предварительной консультации.