Анализ рынка недвижимости Порту 2021: цены, тренды, золотая виза

Решение купить недвижимость в Порту способно стать судьбоносным, поскольку в тандеме с ценным материальным активом иностранный покупатель получит не менее ценный нематериальный актив: европейское резидентство через инвестиции (золотая виза). Не мешкайте! Окно возможностей закроется 1 января 2022. Сделайте первый шаг к мечте, изучив данное руководство для покупающих недвижимость в Порту, охватывающее актуальные цены, ключевые тренды, преимущества и условия оформления золотой визы.

Второй по численности населения португальский город способен многое предложить. И покупка недвижимости в Порту способна стать инвестицией, меняющей жизнь к лучшему. Расположившийся в северной Португалии город славится далеко за пределами европейской страны яркой культурой, всемирно известными винами, богатым наследием, потрясающей архитектурой и множеством красивых пляжей.

Хотите инвестировать в недвижимость Порту? Выбор оптимального актива и организация действительно выгодной сделки является сложной задачей. Следует учесть множество факторов. Критически важна свежая и достоверная информация, источником которой выступает данное руководство. От оценки целесообразности покупки недвижимости в Порту с учетом преимуществ до выбора района и определения стоимости – гайд охватывает наиболее важные моменты.

Зачем покупать недвижимость в Порту?

Португальский город обладает множеством позитивных черт, совокупность которых превращает недвижимость в Порту в превосходный объект для капиталовложения: красивые пейзажи, приятный климат, низкая стоимость жизни, прекрасная кухня, а также статус одного из наиболее безопасных городов Европы.

Согласно опросу, проведенному Sumo Finans, данный населенный пункт отлично подходит семьям благодаря семейным достопримечательностям, обилию зеленых насаждений и безопасной окружающей среде.

Проанализируем наиболее веские причины инвестировать в недвижимость Порту.

• Культура: Город способен похвастать эклектичной культурой. Яркая атмосфера и красивая архитектура создают неповторимый антураж. Гостям и жителям доступны музеи, театры, торговые центры, множество превосходных ресторанов. Первоклассным бонусом является возможность добраться до подобных объектов пешком. Иными словами, если купить недвижимость в Порту и переехать туда, можно растянуть приятное знакомство, долго занимаясь пешим туризмом в собственном городе! Горожане любят читать. В городе располагается один из красивейших книжных магазинов мира. Книжный магазин Livraria Lello, открывшийся в 1881, сегодня считается наиболее богато украшенным среди подобных заведений, сочетая элементы ар-деко и неоготики. Гости и жители города способны ощутить культурную энергию на международных фестивалях, организуемых местной администрацией и охватывающих различные области, включая театр, современный танец, кино, литературу.
• Путь к европейскому гражданству: Согласно условиям португальской программы по выдаче золотых виз, покупка старой (старше 3 десятилетий) жилой недвижимости в Порту ценой от 350 000 евро с последующим обязательством провести ремонт позволяет претендовать на ВНЖ Евросоюза. Если готовы потратить от 500 000 евро, можете купить новую недвижимость в Порту без каких-либо дополнительных обязательств. Оформив португальский ВНЖ и подождав пятилетку, инвестор вправе претендовать на гражданство Португалии через натурализацию. Для выполнения ценза оседлости придется проживать в стране по неделе ежегодно. Дополнительно необходимо сдать экзамен на знание португальского языка.
• Налоговые льготы: Устраивая переезд в Португалию после покупки недвижимости в Порту и оформления золотой визы, новые резиденты вправе претендовать на определенные фискальные льготы, избегая сколь-либо сложных бюрократических процедур. Для получения льгот, придется проводить большую часть календарного года в данной стране, становясь португальским налоговым резидентом. В частности, новые резиденты получают возможность минимизировать сумму НДФЛ к уплате по доходам из источников вне Португалии.
• Рентабельность инвестиций в недвижимость Порту под сдачу в аренду: Если хотите инвестировать в недвижимое имущество под сдачу, рассматриваемый город способен стать превосходным выбором. Сдача жилья в аренду во время туристического сезона приносит собственнику доход от 4 до 6 процентов годовых (данные по рентабельности основываются на статистике, собранной до пандемии).
• Широкий ассортимент жилья по приемлемой цене: В городе много районов с разными характеристиками и большое количество разнообразных построек. Данное многообразие позволяет найти недвижимое имущество на любой бюджет. В некоторых районах средняя цена на жилье составляет 2 000 евро за м², а в некоторых — около 3 500 евро за м². Если ищете недвижимое имущество в Португалии и не можете выбрать между рассматриваемым городом и столичным Лиссабоном, обратите внимание на недвижимость в Порту, поскольку местные цены заметно ниже.

На что обращать внимание при покупке недвижимости в Порту?

Если решили купить недвижимость в Порту, следует учесть несколько важных факторов:

• Расположение: Когда покупаете недвижимое имущество в незнакомом городе, важно тщательно изучить локацию. Существуют ли проблемы с парковкой? Не слишком ли много ночью шума? Реализуются ли в окрестностях новые девелоперские проекты, предполагающие более качественное жилье? Насколько сильно сегодня развита социально-экономическая и рекреационная инфраструктура (больницы, образовательные учреждения, остановки транспорта, кафе, рестораны, кинотеатры и т.д.) и насколько активно она развивается? Много ли рядом эмигрантов (если хотите проживать среди местных жителей, интегрируясь в португальскую культуру и изучая местный язык перед натурализацией, отфильтруйте поиск соответствующим образом)? Ответы на данные и иные вопросы необходимо получить, чтобы сделать максимально осознанный выбор.
• Обогрев: В Португалии недвижимое имущество обычно не способно похвастать наличием центрального отопления, и рассматриваемый город не является исключением. Когда ищете недвижимость в Порту, убедитесь в наличии отопления (подойдет индивидуальный котел / кондиционер). Зимой в данном городе может становиться прохладно, и отопление в подобной ситуации придется весьма кстати.
• Терминология: При поиске недвижимости в Порту иностранный инвестор способен легко запутаться из-за обилия буквенно-цифровых обозначений, используемых в объявлениях о продаже квартир (например, T0, T1, T2, T3 и т.д.). Подобные обозначения используются для информирования потенциального покупателя о количестве комнат в квартире. Например, T0 – квартира-студия, T1 – квартира с одной спальней и кухней-гостиной, T2 – двухкомнатная квартира с кухней-гостиной… Иногда клиенты видят обозначение вроде T2 + 1. В данном случае подразумевается квартира T2 с дополнительной комнатой без окон.

Наиболее популярные районы португальского города

Портовый город способен предложить множество превосходных районов, но некоторые районы популярнее прочих. Если ищете первоклассные возможности, стоит изучить следующие локации:

• Рибейра: Район Рибейра расположен недалеко от набережной, характеризуясь крутыми холмами и живописными видами на наиболее известные памятники и достопримечательности. Инвесторы найдут множество доступных для покупки апартаментов внутри старинных зданий с традиционной португальской архитектурой. Превосходный вариант для желающих приобщиться к истории Португалии, наслаждаясь близостью побережья.
• Фос-ду-Дору: Крупный жилой район, расположенный на побережье. Здесь находятся одни из наиболее красивых пляжей региона и значительная часть городской набережной Порту. Из разных уголков района открываются великолепные виды на город.
• Кампанья: Данный район является местом расположения железнодорожного вокзала и аэропорта, а также множества ключевых транспортных артерий. Если цель – обеспечить превосходное транспортное сообщение, Кампанья станет оптимальным выбором.
• Вила-Нова-де-Гайя: Данное название носит пригород с промышленным прошлым. Сегодня на территории Вила-Нова-де-Гайя активно возводится коммерческая и жилая недвижимость в Порту. Многие опытные эмигранты и португальцы предпочитают данный район ввиду более спокойного ритма жизни и отсутствия толп туристов.

Анализ трендов на рынке недвижимости Порту

Официальные данные Национального института статистики Португалии (Instituto Nacional de Estadística; INE) показывают: с декабря 2016 по декабрь 2019 средняя цена на недвижимость в Порту выросла на колоссальные 65%, достигнув 1837 евро за квадратный метр (среднегодовой темп роста в сложных процентах составил 18,2%). Однако в 2020, когда пандемия подорвала туристическую отрасль, формирующую тренды на рынке недвижимости Порту, годовой рост ценника замедлился до 16 процентов (см. диаграмму ниже).

Благо, когда продажи в целом по Португалии резко упали во втором квартале 2020 и демонстрировали минимальные показатели в течение оставшейся части года, транзакции с недвижимостью Порту просели лишь незначительно. Согласно данным жилищной информационной системы (Sistema de Informação Residencial; SIR), местный рынок завершил 2020 примерно на 6% ниже с точки зрения числа сделок, чем в 2019.

Тем не менее, связь рынка недвижимости Порту с туризмом огромна. Ввиду чего в 2020 произошло резкое падение продаж и запросов при одновременном росте количества выставленных на продажу объектов недвижимости в Порту. Следовательно, сегодня в городе установился «рынок покупателя». Инвесторы часто диктуют условия продавцам, и последние идут на уступки.

Значительную роль в популяризации местного жилья сыграла и золотая виза. Многие эксперты относят начало бума на рынке недвижимости в Порту к 2012, когда национальное правительство ввело схему по выдаче золотых виз иностранцам. Одновременно в гору пошел и туризм. В 2013 городская администрация зарегистрировала около 2 млн ночевок в городских гостиницах и отелях. В 2016 количество ночевок составило 6,9 млн.

Но вследствие ограничений на туристические поездки, обусловленных противодействием распространению Covid-19, многие местные арендные квартиры остались пустыми. По данным местных властей, доходы города от туристического налога (сбор, взимаемый с гостей, приезжающих с ночевкой) упали на 63,3% в 2020. Благо, по мере ослабления ограничений в конце туннеля начинает маячить свет для местной туристической индустрии, что ведет к росту спроса на арендное жилье.

Выбор между недвижимостью в Порту и Лиссабоне

Существует масса факторов, способных повлиять на выбор между столицей и вторым по величине португальским городом. Но если брать цены, недвижимость в Порту сейчас выглядит гораздо привлекательнее столичной.

После замедления темпа роста цен в течение пяти кварталов подряд стоимость квадратного метра жилья в агломерации Большой Лиссабон (столица и окрестности) в первый раз за пятилетний период. По данным Национального института статистики (INE), показатель упал более чем на один процент в годовом исчислении.

По итогам первого квартала 2021 средняя стоимость продажи квадратного метра жилья в Большом Лиссабоне достигла 3296 евро (на 1,1% меньше 3333 евро по итогам аналогичного периода годом ранее и на 2,4% меньше, чем значение 3377 евро, зарегистрированное в предыдущем квартале).

Поддерживаемые местным и зарубежным спросом, а также ограниченным предложением, цены в Лиссабоне росли непрерывно, достигнув пикового ускорения в 2018 (темп роста свыше 20% в течение четырех кварталов подряд). Но темп роста начал замедляться еще до начала пандемии: в последнем квартале 2019. Сейчас, учитывая локдауны и тяжелую ситуацию в региональной системе здравоохранения, предпосылки для кардинального изменения тренда практически отсутствуют.

Данные Instituto Nacional de Estadística показывают: в 14 из 24 районов (фрегезий) столицы произошло снижение средней цены продаж. Наибольший спад отмечен во фрегезии Мисерикордия, где цена квадратного метра снизилась на 14,3%. С другой стороны, цены в более дорогих районах Санто-Антонио и Санта-Мария-Маджоре выросли на 1,6% и 6,7%, соответственно, относительно аналогичного прошлогоднего периода.

В отличие от столичного жилья, недвижимость в Порту жилого назначения демонстрирует противоположный тренд. После замедления ценовой динамики, начиная с третьего квартала 2020, в 1 квартале 2021 рынок вернулся к быстрому росту цен. По данным INE, цена недвижимости в Порту выросла на 19,2% в первом квартале 2021 относительно аналогичного прошлогоднего периода, достигнув 2233 евро за квадратный метр. Относительно предыдущего квартала рост цен составил 4,2%.

Фрегезия Кампанья отметилась наиболее высоким подъемом (+ 38%). Далее следуют Параньюш (23,3%); Рамалде (20,4%); Сан-Жуан-да-Мадейра (19%); Седофейта, Санту-Илдефонсу, Се, Мирагая, Сан-Николау и Витория (16,2%); Оливейра-де-Аземейш, Трофа и Валонгу (16%); Вила-Нова-де-Гайя (14%); Вила-ду-Конде (13%); Матозиньюш и Гондомар (12%); Алдоар, Фош-ду-Дору и Невожилде (10,2%); Лорделу-ду-Ору и Массарелуш (9,6%); и Бонфин (3,8%).

Стоит рассчитывать на дефицит недвижимости в Порту (и, соответственно, рост цен), учитывая замедление застройки?

За первые шесть месяцев 2021 в адрес муниципальных властей поступили заявки о выдаче разрешений на реализацию 11 765 новых жилых проектов, включающих 27 600 единиц жилья на территории Португалии (континентальной). Количество жилищ почти на 20% превысило полугодовые темпы 2019, то есть периода, предшествовавшего Covid. Данные показатели рассчитаны местной риэлтерской компанией Confidencial Imobiliário на основе предварительных энергетических сертификатов, выданных ведомством ADENE (Agência para a Energia).

Столица продолжает оставаться основным направлением инвестиций в жилищное строительство в стране. В первом полугодии 2021 в адрес лиссабонских властей поступили заявки на реализацию 172 проектов, охватывающих 1 970 жилищ. Но данный показатель на 11% ниже полугодового результата 2019 (около 2 200 единиц жилья).

Аналогичная тенденция прослеживается в случае недвижимости Порту, доля которого упала с 45% в первой половине 2019 до 30% в первой половине 2021. В январе-июне текущего года в адрес местных властей поступили заявки касаемо реализации 217 жилых проектов, включающих 1710 жилищ. Показатель на 16% ниже полугодового результата 2019, составившего 2 025 единиц жилья.

Сколько времени нужно, чтобы купить недвижимость в Порту?

Процесс покупки недвижимости в Порту можно разбить на 4 основных этапа: исследование рынка, поиск и предварительная проверка оптимального объекта, решение налоговых и финансовых вопросов (открытие банковского счета, получение индивидуального номера налогоплательщика) и осуществление транзакционных формальностей.

Важно понимать разницу между преимуществами покупки нового недвижимого имущества и старого. Например, для получения дисконта в размере 150 тыс. евро при оформлении золотой визы за недвижимость в Португалии, придется купить актив старше 3 десятилетий в историческом центре, обязуясь выполнить ремонт (см. выше). В случае новостроек подобные обязательства не возникают. Дополнительно следует заранее определить соответствующий бюджет, что позволит сузить выбор.

Процесс покупки недвижимости в Порту аналогичен процессу приобретения жилья в иных городах Португалии. Таймлайн в общем виде выглядит следующим образом:

• Сделайте предложение продавцу о покупке недвижимости в Порту, соответствующей Вашим критериям. В случае утверждения предложения внесите залог.
• Подпишите предварительное соглашение (Contrato de Promessa de Compra e Venda), выступающее гарантией для обеих сторон сделки.
• Наконец, подпишите окончательный договор о передаче права собственности, оплатите полную стоимость актива и получите ключи от недвижимости в Порту.

При подписании договора купли-продажи обязательно наличие нотариуса в качестве свидетеля. Дополнительно потребуется помощью юриста и оценщика. Специалисты с безупречной репутацией способны сделать покупку недвижимости в Порту максимально простым процессом.

Примеры стоимости недвижимости в Порту (реальные лоты):

• € 400 000 — Двухкомнатная квартира с балконом между историческим центром и Бонфимом.
• € 746 000 — Отремонтированная квартира с двумя спальнями в центре, недалеко от рынка Больян.
• € 2 900 000 — Вилла в Фош-ду-Дору с пятью спальнями, крытым бассейном и садом.

Экспертное сопровождение сделок с недвижимостью Порту

Портал InternationalWealth предлагает комплексное обслуживание иностранным инвесторам, желающим купить недвижимость в Порту. Гарантируем высокую эффективность, надежность, конфиденциальность и доступ к русскоговорящим экспертам в области операций с недвижимым имуществом / инвестиционной иммиграции (золотая виза) / налогового планирования / банкинга. 

Обратитесь с заявкой прямо сейчас, чтобы узнать больше. Подпишитесь на нашу рассылку и будьте в курсе свежих трендов, промо-предложений и акций. Наиболее интересные предложения поступят прямо на вашу электронную почту!