Продолжат ли дорожать белградские новостройки в 2023 году?

Насколько целесообразна покупка новой жилой недвижимости в столице Сербии в 2023 году? Рыночные аналитики называют 7 предпосылок для дальнейшего удорожания белградских новостроек в среднесрочной перспективе, что позволит собственникам заработать на приросте капитала в более отдаленном будущем. Эксперты также советуют инвесторам обратить внимание на гаражи и недвижимость за пределами столицы, которая дорожает не менее быстро.

Новостройка vs вторичка

Ранее в Сербии бытовало мнение, что старые здания более надежны, а новостройки предлагают недостаточно высокий уровень качества. Если не учитывать несколько кейсов, которые в определенной степени оправдывали это утверждение, оно абсолютно необоснованно.

Новостройки, выходящие на сербский рынок жилья в последние годы, оправдывают более высокую цену, чем вторичка, предлагая не только достойное качество, но и совершенно новый образ жизни. Современные новостройки в Сербии смотрятся более выигрышно, благодаря следующим факторам:

• улучшенным планировкам;
• высоким потолкам;
• продвинутым системам вентиляции и кондиционирования воздуха;
• охране в режиме 24/7;
• высокой инсоляции;
• энергоэффективности;
• парковкам внутри здания;
• интегрированным в ЖК бассейнам, спортивным залам, спа-центрам и другим рекреационным объектам.

Неудивительно, что новостройки в Сербии обходятся намного дороже вторички. Это подтверждают свежие статистические данные по ценам на жилье, опубликованные сербским Республиканским геодезическим управлением (серб.: Републички геодетски завод; РГЗ). Статистика охватывает 4 крупнейших города балканской страны: Белград, Нови Сад, Ниш, Крагуевац.

Цены на старые и новые квартиры по итогам IV кв. 2019-22 гг. Источник: РГЗ

Официальная статистика показывает, что средняя цена квадратного метра в новостройках Белграда в последнем квартале 2022 года выросла примерно на 29% в годовом исчислении. В Нише и Крагуеваце зафиксировано увеличение более чем на 20%, в Нови-Саде — на 17%. На основании этой информации можно сделать однозначный вывод: покупка нового жилья в Сербии в 2022 году оказалась крайне выгодным способом распорядиться свободным капиталом.

Прогноз стоимости жилья в новостройках Сербии на 2023 год

Но стоит ли ожидать сохранения восходящего ценового тренда в сегменте новостроек в 2023 году? Эксперты дают утвердительный ответ, приводя 7 аргументированных доводов.

Причина 1: дефицит

Риэлторы отмечают стабильно высокий спрос на сербские новостройки в целом и, в частности, на новую жилую недвижимость в Белграде. Сформировался «рынок продавцов»: покупателей гораздо больше, чем новых квартир в продаже. В некоторых ситуациях на одну квартиру в новостройке приходится более 10 потенциальных покупателей.

Спрос на новостройки не сможет ослабить даже ухудшение условий заемного кредитования. Согласно статистике, доля покупателей-ипотечников в сегменте новостроек традиционно значительно меньше доли кредитуемых сделок в сегменте вторички. Следовательно, повышение процентных ставок по жилищным кредитам не окажет существенного негативного влияния на востребованность новостроек.

Ожидается, что дефицит новостроек в Сербии сохранится в 2023 году по причине снижения темпов роста строительной отрасли. По данным РГЗ, количество разрешений на реализацию девелоперских проектов в балканской стране в декабре 2022 года составило 2561 ед. Показатель снизился на 12,2% в годовом исчислении.

В разрезе регионов наибольшая строительная активность ожидается в Белграде и окрестностях. На долю столицы и прилегающих территорий пришлось 22,5% от оценочной стоимости нового строительства. Далее следуют такие округа: Борский (21,9%), Сремский (9%), Южно-Бачский (7,1%), Рашский (6,2%) и Браничево (4,2%). Доли других регионов оказались ниже 3,6%.

Причина 2: инфляция

Значительное влияние на стоимость новостроек в Сербии оказывают удорожание стройматериалов и рост зарплат персонала строительных компаний. Этот тренд обусловлен раскручиванием «инфляционной спирали» в балканской стране и в Европе в целом.

Согласно данным сербского Центробанка (серб.: Народна банка Србије; НБС), в IV квартале 2022 года индекс потребительских цен в балканской стране достиг отметки в 15% в годовом исчислении. Это пиковый уровень последних лет (см. график ниже).

Эксперты регулятора считают, что в 2023 году интенсивность роста цен на товары и услуги начнет замедляться. Но даже с учетом столь оптимистичного прогноза, который отражен на графике выше, инфляция вернется к докризисным уровням еще не скоро. В частности, ожидается, что ситуация нормализуется лишь в 2024 году. Соответственно, цены на стройматериалы продолжат расти быстрее обычного в течение, как минимум, ближайших пары лет.

Причина 3: рост экономики и покупательной способности населения

Согласно данным сербского Министерства финансов, экономика балканской страны продолжает расти, несмотря на общемировой кризис. Уровень безработицы никогда не был ниже. По состоянию на февраль 2023 года показатель составлял 8,9%. В ряде отраслей, включая строительство, даже присутствует нехватка рабочей силы.

Платежеспособность населения повышается. В 2022 году произошло увеличение средней заработной платы на 12,5% и минимальной зарплаты — на 14,5%. Минувший год отметился рекордным притоком иностранных инвестиций в сербскую экономику.

Причина 4: приток айтишников из-за рубежа

Повышенный спрос на новостройки в Белграде демонстрируют не только местные жители с растущими зарплатами, но и состоятельные иностранцы. Речь, в частности, об IT-специалистах, прибывающих в балканскую страну из Восточной Европы.

Согласно подсчетам Forbes, по состоянию на февраль 2023 года 16% разработчиков крупных российских компаний трудились из-за рубежа. 7% уехавших из РФ айтишников проживали в Сербии. Больше только в Грузии (13,5%), Армении и Турции (по 12%), а также Казахстане (10,6%). Статистика была получена по итогам анализа более 100 тыс. активных профилей российских IT-специалистов в LinkedIn.

Сербия предлагает высокий уровень оплаты труда айтишникам из государств постсоветского пространства, готовым трудиться на местных нанимателей, включая сербские филиалы крупных транснациональных корпораций. Айтишники возглавили топ-10 самых высокооплачиваемых профессий в Сербии. Рейтинг, составленный на основе данных Республиканского статистического института балканской страны / РЗС, выглядит следующим образом:

Позиция	Сфера деятельности	Уровень оплаты труда, тыс. динаров
1	IT-разработка	198
2	Пилотирование самолетов	175
3	Научная деятельность	172
4	Телевидение	147
5	Топ-менеджмент	138
6	Банковская сфера	132
7	Производство табачных изделий	120
8	Добыча нефти	118
9	Переработка нефти	110
10	Реклама и маркетинговые исследования	103

Но среди иностранцев свободный капитал в сербскую недвижимость инвестируют не только высокооплачиваемые айтишники на «удаленке».  Покупателями часто также выступают представители сербской иностранной диаспоры, которые живут за границей и хотят вложить сбережения в недвижимость на родине.

Интерес к местному рынку демонстрируют и граждане соседних стран, включая Боснию и Черногорию. На местном рынке также представлены покупатели-иностранцы из Евросоюза, Великобритании и США. Они в основном приобретают роскошные новостройки в центре Белграда, а также в Нови-Саде.

Причина 5: развитие инфраструктуры (метро в Белграде)

Способствовать росту цен на новостройки и вторичку в Белграде должно развитие инфраструктуры столичного города за счет прокладки метро. По состоянию на февраль 2023 года, проект находился на стадии исследования подземных вод на трассе второй линии и второй очереди первой линии. Стоимость контракта с подрядчиком составляет более 80 миллионов динаров.

Подрядчику предстоит оценить специфику режима подземных вод в обследуемом районе на основе предыдущих геолого-гидрогеологических исследований и дополнительного анализа. Результаты послужат основой технической документации для нескольких этапов проектирования метро. Исследования продлятся около одного года (360 дней).

Причина 6: усиление контроля за строителями

В феврале 2023 года власти балканской страны объявили об ужесточении законодательства в части контроля за строительными организациями. Ожидается, что введение новых мер контроля создаст дополнительное финансовое бремя, которое строители переложат на покупателей новой недвижимости в Сербии.

В частности, обновленный закон «О планировании и строительстве» (серб.: Закон О планирању и изградњи) оговаривает следующие нововведения:

• стимулы для внедрения новых тенденций в области выполнения строительных работ и передовых строительных материалов;
• учреждение должности главного государственного градостроителя, который будет координировать взаимодействие всех участников планировочных и градостроительных процедур;
• установка на крупных стройплощадках систем мониторинга, позволяющих наблюдать за ходом работ с помощью электронного оборудования;
• внедрение элементов «зеленого строительства»:
  • власти обяжут застройщиков прилагать к техпаспорту сертификат об энергетических свойствах здания, известный как энергетический паспорт (документ потребуется при каждой покупке, продаже или аренде недвижимости; строителям предоставлен 10-летний переходный период на получение этого документа);
  • строители будут обязаны предусмотреть места размещения зарядных устройств для электромобилей в дополнение к парковочным или гаражным местам при возведении жилых и коммерческих зданий;
  • государственные компании будут подключаться к существующей инфраструктуре бесплатно, а собственники зданий, уже использующих возобновляемые источники энергии, будут освобождены от соответствующих платежей.

Представители профильного ведомства заявляют о необходимости внесения 11 изменений в закон, который был принят в 2009 году. Все необходимые подзаконные акты будут приняты в течение 60 дней. Чиновники уточнили, что в настоящее время в Сербии действуют более 120 тыс. строительных площадок. Застройщики, реализующие соответствующие проекты, будут обязаны учесть законодательные нововведения, что, возможно, отразится на конечной стоимости возводимой ими недвижимости.

Причина 7: возможность сэкономить, покупая недвижимость в сербской новостройке

Дополнительный довод в пользу покупки сербской новостройки – возможность сэкономить до 11 500 евро, используя механизм возврата НДС, который составляет 10 процентов от стоимости недвижимости. Кто вправе использовать фискальные льготы?

Согласно закону «О налоге на добавленную стоимость» (серб.: Закон о порезу на додату вредност), при строительстве инвестор/застройщик должен заплатить государству НДС после продажи квартиры. Поскольку НДС включен в покупную цену квартиры, фискальное бремя перекладывается на покупателя. Но если новая квартира является также первой недвижимостью, которой будет владеть соответствующее физлицо, покупатель может воспользоваться правом на возмещение.

Каковы условия? Возврат НДС можно получить только за 40 квадратных метров площади. Поэтому при покупке квартиры площадью 50 квадратных метров, получить возврат можно будет только на 4/5 от общей цены сделки. Однако, если в домохозяйстве более одного члена, родственники покупателя также смогут потребовать возмещения НДС.

Каждому дополнительному члену домохозяйства, помимо покупателя, может быть возмещена сумма НДС за площадь до 15 кв. метров. Важно: если кто-то из домочадцев, получивших возмещение НДС за 15 квадратных метров, решит купить недвижимость самостоятельно, он не сможет снова рассчитывать на возмещение.

Еще один важный момент: покупатель, желающий получить возмещение НДС, должен быть совершеннолетним и являться гражданином Сербии с местным резидентством. Иными словами, иностранец не сможет сразу претендовать на фискальные льготы. Но срок подачи заявления на возмещение НДС не установлен. Следовательно, вернуть деньги можно и после пятилетней натурализации.

Дорожает не только новое жилье – гаражи быстро растут в цене

Приумножить капитал позволяют не только инвестиции в новое сербское жилье. Эксперты рекомендуют обратить внимание на парковочные места и гаражи. Согласно свежей статистике РГЗ, на гаражные помещения в Сербии в IV квартале 2022 года было выделено в общей сложности более 67 миллионов евро, что составляет 3% процента от всего рынка недвижимости. За 4 года оборот рынка гаражей увеличился более чем в два раза, а всего за год — почти на треть.

Почти каждый взрослый член среднестатистической сербской семьи имеет автомобиль. Неудивительно, что парковки в городских центрах забиты транспортными средствами, а штрафы за неправильную парковку превращаются в один из ключевых источников пополнения казны.

Белград по-прежнему остается самым привлекательным местом для покупки гаражей. Как сообщают местные риэлтерские агентства, частные парковки в центре Белграда продаются по цене от 25 000 до 30 000 евро. Самое дорогое гаражное место по цене 58 400 евро было продано в ЖК «Београд на води». Примерно столько стоит однокомнатная квартира в Мириево, трехкомнатная в Раковице или гораздо более просторная и уютная квартира в глубинке Сербии.

На данный момент доходность инвестиций в гаражи позволяет вернуть вложенные средства максимум через 15 лет. И, в отличие от условного арендного жилья, гараж не требует никаких затрат на содержание. Читателям, располагающим ограниченным бюджетом, но желающим купить доходную недвижимость в Сербии, эксперты рекомендуют инвестировать в гаражные помещения в центральных районах Белграда, включая Стари град, Врачар, Нови Белград.

Поможем выбрать и купить недвижимость в Сербии

Рынок недвижимости Сербии прямо сейчас предлагает отличные возможности для приумножения капитала через инвестиции в новостройки. Иностранным покупателям также доступны иммиграционные льготы. Например, получение вида на жительство в Сербии через покупку недвижимости. Подобрать оптимальный актив с учетом именно ваших пожеланий, а также финансовых и иных возможностей помогут эксперты из команды портала.