Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327

3 причины купить жилье в Берлине вместо аренды: аферы, удорожание съема и рост продаж

Хотите переехать в столицу Германии? Уже подыскиваете съемную квартиру или коттедж? Рекомендуем рассмотреть покупку вместо аренды. Почему? Есть минимум 3 серьёзные причины. Во-первых, чрезвычайно быстрый рост ренты, повышению которой не мешают даже мощные административные барьеры. Во-вторых, учащение случаев мошенничества в отношении потенциальных арендаторов и рост изощренности схем обмана квартиросъемщиков. В-третьих, смена ценового тренда на рынке жилья, который достиг дна и начал восстанавливаться.

Жилье в Берлине

Арендная плата в Берлине взлетела на 20% за год: причины и прогнозы

Ассоциация арендаторов Берлина (нем.: Berliner Mieterverein; BMV), сообщает, что в 2023 году арендная плата в столице Германии выросла на 21%. Аналогичный отчет, подготовленный консалтинговыми компаниями Berlin Hyp и CBRE рисует не менее оптимистичную картину для потенциальных арендаторов.

По подсчетам его авторов, запрашиваемая берлинскими домовладельцами рента увеличилась на 18,3% в отчетном периоде и достигла € 13,6 за 1 квадратный метр жилплощади. В основе этих выводов Berlin Hyp и CBRE лежат результаты оценки 23,3 тыс. объявлений о сдаче берлинской жилплощади, публикация которых имела место в 2023 году.

Причем не помог даже механизм «торможения» ренты, введенный в действие в 2015 году с целью поддержания арендной платы на стабильном уровне. По мнению экспертов, катализатором роста ренты стало резкое сокращение количества предлагаемых для съема квартир в Берлине.

Берлинские районы с самой высокой и минимальной рентой

По оценкам Berlin Hyp и CBRE, самая дорогая съемная жилплощадь в столичном городе в отчетном периоде предлагалась домовладельцами из Шарлоттенбурга и Фридрихсхайна (до € 26 за 1 «квадрат»). В Марцане рента была самой низкой (до € 16 за «квадрат»). Съемная жилплощадь в Шпандау и Райникендорфе следовала за квартирами в Марцане в списке наиболее дешевых.

Рента сильно различалась в каждом из берлинских районов. Нижняя граница в столице составляла всего лишь € 6 за «квадрат». Соответственно, дельта (разность наиболее высокой и минимальной ренты) достигла € 20 за «квадрат».

Быстрорастущие арендные ставки в Берлине, дополняемые острым дефицитом жилья, делают релокацию в этот мегаполис или переезд внутри берлинских границ (например, из одного района в другой) крайне разочаровывающим процессом. Но берлинская рента — не самая высокая в Германии. Если верить статданным независимого портала Statista, лидером по размеру ренты в сегменте жилья в целом по стране в 2023 году оказался Мюнхен. Там домовладельцы просили в среднем по € 19,2 за «квадрат».

Далее следовал Франкфурт-на-Майне (€ 14,8 за «квадрат»). «Бронзу» удерживали арендодатели Штутгарта. Но столичные домовладельцы их быстро догоняют. Средняя рента на рынках Гамбурга, Дюссельдорфа и Кельна составляла от € 12–13 за «квадрат».

Механизм «торможения» арендной платы не работает?

В попытке затормозить быстрое увеличение ренты на высококонкурентных рынках жилья, официальный Берлин ввел механизм контроля ренты (нем.: Mietpreisbremse). Эту меру немецкое правительство взяло на вооружение в 2015 году, декларируя, что ограничения будут носить временный характер. Недавно чиновники решили продлить срок действия Mietpreisbremse. Новый дедлайн — 2029 год. Но, похоже, этот механизм малопригоден для замедления раскручивания инфляционной спирали на рынке аренды жилплощади. Как минимум, в востребованных локациях вроде Берлина.

Несмотря на спорную результативность, Ассоциация арендаторов Берлина приветствовала решение властей продлить срок действия Mietpreisbremse, но также призвала к срочному ужесточению этого механизма. По текущим правилам, этот инструмент мешает арендодателям запрашивать арендную плату более чем на 10% выше местных сравнительных/ориентировочных/базовых ставок ренты. Но лимит часто обходится/не соблюдается путем:

  • Игнорирования правил. Виду отсутствия каких-либо серьезных санкций за нарушение правил арендодатели регулярно повышают арендную плату значительно выше установленного законом предела. По данным BMV, арендная плата была необоснованно завышенной в 98% изученных кейсов в течение 2023 года.
  • Использования лазеек. Арендодатели также пользуются рядом исключений. Одна из популярных лазеек позволяет домовладельцам поддерживать завышенную арендную плату, если предыдущий арендатор не оспорил ее. Более того, рента, согласованная в нарушение Mietpreisbremse, может быть включена в индекс арендной платы, что, в свою очередь, приведет к росту общерыночной базовой/сравнительной/ориентировочной ренты.

В BMV рекомендовали 3 корректировки правил для устранения лазеек, включая:

  • применение санкций к арендодателям, нарушающим правила Mietpreisbremse;
  • устранение большинства исключений;
  • обеспечение юридической и административной (через муниципальные инспекционные органы) поддержки арендаторам при разрешении споров.

Начало восстановления спроса покупателей и перспектива удорожания жилья в Берлине

По данным Berlin Hyp и CBRE, запрашиваемые цены в случае обычных квартир в многоквартирных жилых домах в Берлине упали на 11,7% в 2023 году, а запрашиваемые цены на квартиры в кондоминиумах снизились на 1,4 процентных пункта. В основе выводов лежат результаты оценки около 28,4 тыс. объявлений в сегменте вторички и 220 ныне реализуемых девелоперских проектов, предполагающих ввод в эксплуатацию около 34,9 тыс. единиц жилой недвижимости в Берлине.

Но велика вероятность, что рынок уже достиг ценового дна и готовится к росту. Эксперты заявляют, что желание покупать возвращается. Наступление переломного момента на рынке жилой недвижимости Берлина подтверждает и аналитика. По данным интернет-портала ImmoScout24, по итогам 1 квартала 2024 года запрашиваемые цены на жилую недвижимость в столице Германии достигли в среднем € 4564 за квадратный метр, что соответствует росту на 0,4% в квартальном сопоставлении (по сравнению с четвертым кварталом 2023 года).

Квартиры во вновь построенных кондоминиумах подорожали до € 6385 за квадратный метр (+1,7% в квартальном сопоставлении). Запрашиваемые цены на частные дома в Берлине в сегменте вторички выросли на 0,3% до € 4816, а на новостройки — на 1,2% до € 6041 за квадратный метр. Для сравнения: за тот же период 2023 года запрашиваемые цены в Берлине выросли в квартальном сопоставлении только на недавно построенные квартиры в кондоминиумах, но упали в случае прочих категорий.

Причем именно столица отметилась самым сильным ростом цен на жилье в новых зданиях по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (+5,4%).

sign
Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Растущий риск столкнуться с арендодателями-мошенниками и способы его минимизировать

Поскольку съемное жилье в Берлине в дефиците, и местный арендный рынок де-факто превратился в рынок продавцов (арендодатели диктуют условия), покупатели оказались не в лучшем положении. И речь не только о ценах. Эксперты рекомендуют сохранять осторожность при поиске недорогих квартир в востребованных районах столицы, так как велик риск столкнуться с мошеннической схемой. Эта проблема также актуальна для ряда других крупных городов Германии, включая Мюнхен и Франкфурт.

Причем обнаружить подвох потенциальным арендаторам часто не помогают даже проверки предлагаемых договоров с привлечением независимых юристов. Итак, как сохранить кровно заработанные деньги и избежать аферистов при поиске съемного жилья в столице Германии, если пока не планируете обзаводиться собственной берлинской жилплощадью? Вот топ-10 рекомендаций, позволяющих свести к минимуму попадание в арендные аферы:

  • Сохраняйте внимательность к «красным флажкам». Ключ к избежанию встречи с квартирными аферистами в столице Германии — внимание к «тревожным звоночкам». Когда было опубликовано объявление о сдаче? Если посреди ночи, стоит насторожиться. Не написано ли оно на плохом немецком или английском языке? Не кажется ли предложение слишком хорошим, чтобы быть правдой? Да, хочется верить, что дешевые квартиры все еще можно найти, но обнаружение привлекательной недвижимости по слишком разумной цене обычно является тревожным сигналом. Если некто, называющий себя домовладельцем, неожиданно свяжется с вами, это также повод насторожиться. Желающих снять жилье больше, чем арендодателей. Зачем домовладельцам самостоятельно связываться с потенциальными клиентами?
  • Исключите домовладельцев, утверждающих, что проживают/находятся вне Германии. Один из основных предупреждающих знаков, которые требуют пристального внимания, — утверждение арендодателя о проживании вне Германии и готовности выполнить процедуры удаленно. Особенно если собственник заявляет, что покинул страну для командировки или отправился в «горящий тур». Обычно так мошенники оправдывают неспособность встретиться с жертвой лично или даже показать недвижимость перед арендой. Даже если оправдание кажется правдоподобным, лучше игнорировать любого, кто пытается «продать» вам историю о жизни за границей, внезапной поездке, и просто продолжать поиски.
  • Проведите онлайн-исследование. Прежде чем что-либо предпринимать, найдите время на тщательное исследование приглянувшегося объекта жилой недвижимости в Берлине, арендодателя и агента по сдаче в аренду. Используйте текст и изображения объявлений в качестве запросов для поисковых систем, включая Bing и Google. Это поможет легко найти стоковые фотографии и текст, украденный из других объявлений. Также убедитесь, что все риелторские сайты, на которые перенаправляют авторы объявлений, полностью функциональны и не являются копиями сайтов других агентов по сдаче недвижимости, а также что все адреса электронной почты соответствуют доменам корпоративных сайтов.
  • Посетите жилье лично и расспросите соседей. Никогда не соглашайтесь арендовать недвижимость без предварительного осмотра. Организуйте осмотр и воспользуйтесь возможностью задать вопросы об объекте недвижимости и окрестностях. Также рекомендуется поговорить с соседями арендодателя по дому и проверить, действительно ли недвижимость сдается в аренду.
  • Не переводите всю сумму депозита заранее. Авансовые платежи за что-либо, будь то мебель, залог или возможность осмотреть недвижимость, следует рассматривать как серьезный тревожный сигнал. Согласно немецким законам, внесение залога обычно ожидается от квартиросъемщика только к подписанию согласованного договора аренды, а не за несколько месяцев вперед. Арендатор также имеет по закону право выплатить трехмесячный депозит тремя частями сверх арендной платы за первые три месяца после переезда. Поэтому будьте осторожны с арендодателями, которые оказывают давление, требуя перевести крупную сумму единовременно. Если обеспокоены необходимостью вносить крупную сумму, рассмотрите альтернативные варианты внесения залога. Например, страхование залога (нем.: Kautionversicherung) или открытие сберегательной книжки по арендному депозиту (нем.: Mietkautionssparbuch). В последнем случае потенциальному квартиросъемщику нужно открыть банковский счет в Германии и разместить там причитающуюся арендодателю сумму, а не переводить деньги напрямую.
  • Настаивайте на личной встрече с арендодателем или агентом. Если домовладелец или агент отказывается от личной встречи или настаивает на необходимости вести общение онлайн, этот собеседник, вероятно, не тот, кем себя называет. Настаивайте на личной встрече, чтобы убедиться в наличии законной связи между собеседником и сдаваемым объектом недвижимости.
  • Не отправляйте документы сразу. Не все мошенничества с арендой направлены на получение денег напрямую от арендатора. Многим мошенникам нужны лишь личные данные жертв. Будьте осторожны, предоставляя личные идентификационные и иные документы или конфиденциальную информацию до проверки законности договора аренды. Особенно когда речь идет о таких вещах, как сканы паспортов или удостоверений личности других видов.
  • Обратитесь за юридической консультацией к проверенным профи. Не уверены в каком-либо аспекте договора аренды? Нечто вызывает подозрения? Обратитесь за советом к юристам или ассоциациям арендаторов. Но учтите, что это не всегда «железная» гарантия законности предложения. За последние несколько лет мошенничества стали более изощренными — вплоть до составления аферистами договоров аренды без изъянов. Членство в ассоциации арендаторов может быть хорошим способом получить доступную юридическую консультацию, а также помощь, когда она понадобится — без необходимости оплачивать гонорар юриста вперед.
  • Остерегайтесь стереотипов. Не делайте предположений, основанных на стереотипах или предвзятых представлениях о чьем-либо поле или национальности, так как это может привести к тому, что вы упустите из виду вещи, которые в противном случае могли бы рассматривать как предупреждающие знаки. Мошенниками могут оказаться и немцы. Это добавляет злоумышленникам «очки доверия», поскольку иностранцы склонны считать немцев законопослушными и заслуживающими доверия. Имейте в виду, что мошенники могут принадлежать к любой культуре и могут использовать различные тактики, чтобы обмануть ничего не подозревающих арендаторов.
  • Сохраняйте потенциальные доказательства. Документируйте все общение, соглашения и транзакции, связанные с процессом аренды, включая номера телефонов и любые предоставленные банковские реквизиты. По мнению представителей берлинской полиции, такого рода доказательства могут иметь решающее значение при расследовании предполагаемого мошенничества. Хотя доказательства могут различаться в разных делах, фотографии, контактные данные, использованные преступниками, оригиналы документов, банковские реквизиты с квитанциями об оплате особенно полезны для следователей и могут помочь полиции навсегда остановить мошенников.
Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.