Как использовать зарубежное финансирование для строительства в России?

с 01.07.2019 году изменились правила долевого строительства в России по ФЗ № 214.

С этой даты все застройщики должны оформлять договора долевого участия в строительстве новых объектов недвижимости, с использованием эскроу-счетов, открытых в уполномоченных на это банках.

Фактически, строители замораживают средства, полученные от покупателей недвижимости, в банках. Это означает, что они должны либо привлекать кредиты на проектное строительство от тех же банков. Либо искать иные источники финансирования строительства. В обоих случаях, это не несёт никакой выгоды, как для застройщиков, так и для покупателей недвижимости, т.к. оба будут нести эти дополнительные издержки.

По оценкам экспертов, минимальные дополнительные потери при строительстве, составят от 5 до 10%. Данное повышение уже частично компенсировано увеличением цен на объекты, как жилой, так и коммерческой недвижимости, т.к. зачастую это совмещенные объекты.

Для того, чтобы повысить эффективность застройки, девелоперам имеет смысл обратиться к зарубежным компаниям, которые могли бы быть заинтересованы в получении повышенных процентных ставок при финансировании строительства в России.

Это можно сделать 2-мя способами:

• привлекать кредитные ресурсы в иностранных банках,
• использовать собственные иностранные компании для финансирования строительной деятельности.

Оба варианта должны быть рассмотрены.

Привлечение кредитных ресурсов от иностранных банков на строительство в России

Данный способ привлекателен тем, что ставки кредитования в иностранных банках могут быть, при некоторых обстоятельствах ниже, чем ставки кредитования в Российских банках.

Для привлечения кредитов иностранных банков необходимо будет выбрать страну и кредитное учреждение за рубежом. Провести предварительные переговоры о возможности подобного кредитования. Открыть зарубежный счет в данном банке. Предоставить залоговое имущество, если это будет предусмотрено условиями соглашения.

Недостатком данного способа кредитования будет являться низкий кредитный рейтинг российских строительных компаний в зарубежной банковской системе. Это можно решить персональными поручительствами по данным кредитам учредителями компаний, являющихся заемщиками. Либо банковскими гарантиями, которые могут быть оформлены в российских банках.

Всё это не просто, но может быть решено, при достаточном опыте и интересе со стороны иностранных банков. Конечно, вряд ли получиться добиться минимальных ставок кредитования, действующих за рубежом для местных строительных компаний, но, с другой стороны, существенную разницу с российскими ставками кредитования, также вполне можно будет достичь.

Кроме того, потенциально будет нужно удерживать российские налоги на процентные выплаты у источников дохода. Поэтому, нужно выбирать зарубежные банки тех стран, с которыми у России заключены договора об избежании двойного налогообложения и известны ставки налогообложения подобных выплат за рубеж.

Средства, полученные от иностранного банка, полностью тратятся на нужды строительства. После ввода объекта в эксплуатацию и получения средств со эскроу-счета, осуществляется выплата по кредитному договору с учетом процентов и за минусом российской части налогов, которые выплачиваются в соответствующий налоговый период.

Использование собственных иностранных компаний для финансирования строительной деятельности

Этот способ хорош тем, что не нужно искать зарубежный кредитный банк, готовый рассмотреть финансирование строительства в России. Здесь также нет выплаты повышенных процентов по кредиту. Но, для его осуществления, необходимы личные средства застройщиков за рубежом, либо гарантии зарубежных банков, или иных юридических и частных лиц для финансирования данной деятельности.

Вы регистрируете зарубежную компанию в одной из стран, имеющих договор об избежании двойного налогообложения.

Далее заключаете договор займа с российской компанией-застройщиком.

Переводите средства по договору займа, чтобы застройщик мог осуществить  строительство на данные средства.

Средства, полученные от реализации, сданной в эксплуатацию недвижимости, переводите зарубежной компании по договору займа.

Проценты по договору займа должны устанавливаться минимальными для целей налогообложения, т.к. вам также необходимо будет с них выплачивать налоги в РФ, как налоговому агенту за зарубежного партнера. В соответствии с гражданским кодексом, ставки должны быть средними в тех странах, где будет зарегистрирована ваша компания. В этом смысле, имеет смысл подумать о регистрации зарубежной компании в тех местах, где ставки привлечения средств находятся на минимальных значениях.

Иностранная компания, не должна принадлежать более чем на 10% одному российскому гражданину и более чем на 50% гражданам России. В этом случае, вы будете освобождены от необходимости предоставлять сведения о контролируемой вами иностранной компании (далее — КИК) в налоговые органы по месту вашей регистрации.

Можно также перестать быть валютным резидентов РФ и в этом случае, не предоставлять сведения о КИК в ФНИ. Для того чтобы перестать быть валютным резидентом России, необходимо провести вне её территории более 183-х дней в течение календарного года.  

Как можно заметить, в обоих случаях, вы не будете заключать с покупателями договора долевого строительства, а должны будете осуществлять строительство либо за собственные средства, либо за кредитные. Это крайне важно, потому что как только вы заключаете с покупателем договор долевого участия (ДДУ), то вы обязаны:

• во-первых, на момент заключения ДДУ уже построить не менее 30% объекта недвижимости,
• во-вторых, открыть в банке эскроу-счет для принятия средств банком от покупателей.

Алгоритм действий по оптимизации финансирования строительства объектов жилой и коммерческой недвижимости

1. Оценить возможность привлечения иностранных кредитов от зарубежных банков.
2. Выбрать страну и банк для открытия кредитного и/или текущего валютного счета вашей организации.
3. Если кредитование в зарубежном банке не возможно по тем или иным причинам, то зарегистрировать собственную иностранную компанию на условиях, указанных выше в настоящей статье.
4. Получить кредит или займ от иностранного банка или иностранной компании на текущий валютный счет вашей организации.
5. Осуществить строительство и реализацию объекта недвижимости.
6. Осуществить выплату средств по кредитному договору или договору займа с удержанием причитающихся налогов.
7. Осуществить уплату необходимых налогов, которые следуют из договоров кредитования или займа.
8. Перейти к финансированию следующего объекта строительства.

Конечно, данный алгоритм представляется в упрощенном виде, т.к. каждый из данных пунктов является непростым, и требует развертывания на множество подпунктов с привлечением профессионалов из области корпоративной юриспруденции, валютного, банковского и налогового законодательства. Причем, не только российского, но и той страны, с которой вы будете заключать договора о финансировании вашей деятельности.

Но, это — того стоит, т.к. только при реализации подобных сценариев, все средства на строительство находятся в вашем распоряжении, а не служат для обогащения банковского сектора российской экономики. Это представляется, как минимум, справедливым по отношению к вашей деятельности, а не просто выгодным процессом.

В качестве примера одной из стран, которая может предоставить выгоды для подобных операций, можно рассмотреть Канаду. Это нужно сделать по следующим причинам:

• возможность быстро и дистанционно зарегистрировать компанию в Канаде, либо филиал российской компании,
• возможность открыть банковский счет в Канаде, или любой другой стране,
• возможность дистанционно управлять компанией,
• нет требований к уплате и размеру уставного капитала компании,
• Канада не является оффшорной страной и по ней не будет лишних вопросов со стороны налоговых органов РФ,
• Канада имеет договор об избежании двойного налогообложения с Россией,
• стабильный валютный курс доллара Канады. Можно также счет иметь в USD или Euro, в зависимости от ваших прогнозов на валютную волатильность во время строительства.

Больше информации о канадских компаниях и банках, можно найти в специальном разделе нашего сайта, посвященному Канаде.

Компания  Offshore Pro Group, с 2011 года занимается корпоративным международным консалтингом и открытием зарубежных банковских счетов.

Мы находимся в постоянном контакте, как с зарубежными банковскими структурами, так и с регистрирующими органами. Мы подскажем и осуществим всё о чем говорилось выше.

Вы можете больше узнать о том, как мы работаем в статье “И действительно, почему мы?”

Начните с бесплатной консультации по вопросу возможности привлечения внешнего финансирования в строительство объектов в России, отправив короткий запрос на наш email:  info@offshore-pro.info, позвонив по телефонам: +372 5 489 53 37

+372 5 481 04 02, либо связавшись любым онлайн способом, указанным на этой странице.

Мы определим все потенциально возможные варианты. Проведём экономические и налоговые исследования и осуществим поддержку вашей деятельности на всех этапах развития строительной деятельности. Свяжитесь с нами сегодня.