Выход Британии из ЕС спровоцировал череду законодательных изменений, касающихся, в том числе, и налогообложения недвижимости разных форм собственности. Согласно закону, владеть жилой и коммерческой недвижимостью на территории Соединенного Королевства могут как британцы, так и иностранцы, как физлица, так и компании, однако налоговый режим напрямую зависит от формы собственности.
Покупка жилья физлицом
При приобретении имущества взимается гербовый сбор за землю (SDLT – Stamp Duty Land Tax). Согласно правилам, действующим с 2014 года, налог выплачивается по-разному, в зависимости от того, кто покупатель.
Если новый владелец – физическое лицо или девелоперская компания, процентная ставка зависит от стоимости жилья:
- до 125 тысяч фунтов – сбор не взимается;
- 125-250 тысяч фунтов – 2%;
- 250-925 тысяч – 5%;
- от 925 тысяч до 1,5 миллионов – 10%;
- свыше 1,5 млн фунтов – 12%.
Для всех корпоративных структур, кроме девелоперских компаний, SDLT составит 15% вне зависимости от стоимости объекта.
Как правило, второе или последующее жилье приобретается с дополнительным налогом в 3%, практически без исключений. Приобретение второго объекта жилой недвижимости супружеской парой, при котором формальными владельцами являются разные члены четы, не избавляет их от уплаты этих 3% – закон рассматривает супругов как одно лицо.
SDLT высчитывается на основании полной стоимости объекта.
Налог на владение жильем
С 2013 года для компаний, частично или полностью владеющих жилыми зданиями, действует ежегодный налог ATED, не распространяющийся на хозяев-физлиц. Небольшие исключения есть, но в целом ATED касается дорогих объектов – тех, что стоили более миллиона фунтов в апреле 2012 года, или хотя бы полмиллиона – в апреле 2016 года.
Насчитывается ставка по количеству дней, оплачивать ежегодный налог следует заранее. Штрафы за несвоевременное или неправильное внесение могут повлиять на сроки и сумму налогового возврата.
Действующие размеры сборов установлены в апреле 2018 года, годичный минимум составляет 3650 фунтов стерлингов. Для объектов, оцененных свыше 20 миллионов, ежегодный сбор может составлять более 230 тысяч фунтов.
Отчуждение жилья
Хотя владельцы-физлица не оплачивают ATED, на них распространяется CGT – налог на отчуждаемое жилое имущество, кроме основного постоянного жилья. Компании, продающие жилую недвижимость в Соединенном Королевстве, с апреля 2019 года CGT не платят – вместо него теперь используется корпоративный налог Великобритании.
Для бизнеса это хорошая новость, потому что отчислений станет меньше. Если CGT для компаний составлял 28% от всей прибыли с отчуждаемого имущества, задекларированной с 5 апреля 2013 года, то корпоративный налог – это лишь 19% прибыли, которую теперь считают с 5 апреля 2015 года. При этом, CGT не подлежал индексации, а у корпоративного налога она есть, но действуют скидки на индексацию до 31 декабря 2017 года.
Физлицо, отчуждающее собственную жилую недвижимость, не являющуюся основным местом проживания, оплачивает CGT на прибыль, полученную с 2015 года. Это правило распространяется на всех, вне зависимости от того, сдавался объект в аренду или нет. Ставка составляет 18-28%, точный процент зависит от общей суммы доходов, полученных гражданином на территории Британии.
Наследование жилой недвижимости
При получении жилья в наследство необходимо уплатить IHT, в равной мере касающийся всех недвижимых объектов, независимо от структуры собственности. Сумма налога высчитывается по ставке 40% от оценочной стоимости объекта на момент кончины предыдущего владельца. Государство может потребовать IHT в случае, если предыдущий владелец умер менее чем через 7 лет после того, как передал в дар свое имущество.
С 2020 года объекты стоимостью до полумиллиона фунтов на человека не подлежат обложению IHT, если недвижимость была основным адресом усопшего. При наследовании такого жилья парой, нулевая ставка распространяется на удвоенную стоимость – то есть, на квартиры и дома стоимостью до миллиона фунтов стерлингов. Получить эту привилегию нельзя даже теоретически, если имущество оценивается на сумму свыше 2 млн фунтов.
Вдова или вдовец обычно не оплачивают IHT, даже если общим домом единолично владел умерший.
Налогообложение прибыли от аренды коммерческих площадей
Великобритания достаточно гостеприимна для иностранных инвесторов – для компаний-нерезидентов, не ведущих торговую деятельность на территории Соединенного Королевства, налог будет составлять 20% от прибыли за аренду. Важно, однако, соблюсти условие, при котором фирма-владелец будет числиться резидентом другой страны.
Физическое лицо, будучи резидентом другого государства, также может инвестировать в коммерческую недвижимость – тогда отчисления выплачиваются аналогично налогу на прибыль для резидентов, а это вплоть до 45%.
С апреля 2020 года компании-нерезиденты, получающие доход от собственности в Великобритании, обязаны платить корпоративный налог – 19% от прибыли на территории страны. Хотя новая ставка ниже той, что действовала раньше, отныне на нерезидентов налагаются ограничения, действующие для британских компаний. Объем затрат, не подлежащих налогообложению, теперь не может превышать оборот, с которого взимаются налоги. Новое правило касается компаний, тратящих более 2 миллионов фунтов стерлингов в год на необлагаемые затраты, и в отдельных случаях такое условие даже повышает налоговую нагрузку. Кроме того, отложенные корпоративные убытки не могут превышать 5 миллионов фунтов стерлингов – если сумма оказалась больше, за ее счет можно перекрыть только половину дохода в будущих финансовых годах.
Налог на прирост капитала
Нерезиденты Соединенного Королевства с апреля 2019 года обязаны платить британский налог на прибыль, полученную от коммерческой недвижимости на территории Британии. Площадь и конкретный вид использования, а значит, и стоимость объекта значения не имеют – в любом случае отчисления взимаются в виде процента именно от прибыли.
Налогообложение деятельности девелоперов и трейдеров
С 2016 года нельзя обойти британское налогообложение, сославшись на то, что сделка была осуществлена за пределами страны лицами, не являющимися резидентами Великобритании. Любая собственность на территории этого государства, продаваемая или покупаемая, предполагает обязательства о внесении подоходного налога или налога на прибыль – смотря кто выступает в роли продавца и покупателя.
Аналогичное правило действует и в том случае, если продается не объект недвижимости как таковой, а сама девелоперская компания, которой он принадлежит. Фирму необязательно продавать целиком – соответствующим налогом облагаются даже отдельные акции, но при условии, что хотя бы половину прибыли компании приносит британское имущество.
Особенности SDLT при покупке коммерческой недвижимости
Процентные ставки SDLT рассмотрены выше – в разделе, посвященном покупке жилья физическими лицами, однако приобретение коммерческой недвижимости имеет свои особенности. Например, налог не требуют, если покупать не объект, а компанию, которая им владеет. Это правило касается даже компаний-нерезидентов, потому инвестору выгодно вкладывать деньги в покупку фирмы, относящейся к юрисдикции того государства, которое также не облагает налогами подобные сделки.
Налог на добавленную стоимость при покупке коммерческой недвижимости
Тут в дело вступают сложности архаичного британского законодательства. Продажа коммерческого объекта или его долгосрочная аренда по умолчанию не предполагают отчислений НДС, но владелец по закону имеет право выбирать, какими налогами облагается его имущество в пределах доступных опций. Решение подвергнуть себя дополнительным налоговым расходам кажется странным лишь до тех пор, пока не вспомните, что в Великобритании бывает налоговый возврат, имеющий прямое отношение к НДС.
В этом аспекте обывателю сложно разобраться самостоятельно – не всегда можно «выбрать» НДС и правильно просчитать, как это скажется на собственном кошельке.
Наследование коммерческих объектов
Если жилая недвижимость априори подлежит уплате IHT, то с коммерческими объектами ситуация не так однозначна. Физические лица, получающие подобное наследство, должны платить IHT, а вот компании, не являющиеся резидентами Великобритании – нет. Тем не менее, в юридических кругах обсуждается вероятность того, что текущая политика британского правительства со временем приведет к аналогичному налогообложению наследования коммерческих объектов во всех случаях.
Вместо выводов
Инвестировать деньги в недвижимость на Туманном Альбионе следует после тщательного изучения действующих законодательных норм – иногда это позволяет сэкономить на налогах. В целом, законодательство понемногу приходит к тому, чтобы налоговая система упростилась и была более равной для всех форм владения, однако грамотный подход к вопросу до сих пор помогает получить небольшую выгоду.
Помочь в выборе наиболее оптимального варианта могут наши эксперты. Свяжитесь с нами info@offshore-pro.info, и получите консультацию по покупке коммерческой или другой недвижимости в Великобритании с максимально выгодными налоговыми ставками.
Можно ли не платить налог при покупке жилого имущества в Великобритании?
Можно, но есть условия – эта практика касается только объектов стоимостью до 125 тысяч фунтов стерлингов и актуальна только для покупателей-физлиц. Объекты стоимостью до 250 тысяч фунтов для тех же физических лиц облагаются сравнительно малой ставкой в 2%, за покупку более дорогой недвижимости придется выложить от 5% до 12% физическим лицам, и целых 15% – компаниям.
Облагается ли налогом наследование жилой недвижимости в Британии?
Увы, да, причем ставка достаточно жесткая – целых 40% оценочной стоимости объекта на момент смерти предыдущего владельца. При этом государство может требовать налог даже на жилье, которое было подарено за несколько лет до смерти. Однако, основное место жительства усопшего передается по наследству без налога, если стоит менее полумиллиона фунтов.
Как наиболее выгодно купить британскую коммерческую недвижимость?
Приобретение коммерческих площадей у владеющей компании предполагает уплату гербового сбора за землю – до 15% в зависимости от оценочной стоимости объекта. При покупке самой компании, владеющей объектом, этот налог уже не взимается. Если компания еще и зарегистрирована в стране с лояльной налоговой политикой в отношении покупки компаний как таковых, сделка пройдет максимально выгодно.
