Рынок недвижимости в UK в свое время пережил кризис, связанный с Brexit и пандемией вызванной COVID-19. Сейчас, когда наконец пришла некоторая определенность и ситуация стабилизировалась, недвижимость в Великобритании снова начала пользоваться большим спросом. Активность резко возросла благодаря:
- политической стабильности;
- устойчивости экономики, несмотря на текущие проблемы;
- высокой безопасности всех сделок с недвижимостью, которые контролируются Регистром недвижимости – государственным гарантом всех сделок купли-продажи;
- развитой ипотечной системы;
- отсутствия преград на ввоз в Великобританию финансовых средств;
- надежной правовой защите интересов инвесторов из-за границы;
- прозрачному налоговому режиму, хотя в последнее время он несколько усложнился.
Особенно привлекательными для зарубежных инвесторов являются объекты коммерческой недвижимости. Чтобы эффективно распорядиться деньгами и капиталовложения стали приносить прибыль, нужно грамотно структурировать инвестиционный капитал так, чтобы снизить налоговые обязательства. В Великобритании сложная система налогообложения коммерческого имущества. Предлагаем в ней разобраться.
Коммерческая недвижимость и налоги в Соединенном королевстве
Собственность в Великобритании может принадлежать компании или физическому лицу, и способ владения и статус вовлеченной компании или физического лица будут влиять на налоговый режим. Полный список имущественных налогов в UK: налог на прибыль, корпоративный налог, НДС, гербовый сбор, прирост капитала, на наследство. Налоговая среда в Великобритании для владельцев коммерческой недвижимости, несмотря на внушительный перечень сборов и платежей, является привлекательной. Но вместе с тем требует тщательной проработки и навигации, чтобы исключить неприятные обстоятельства и риски. Поэтому пройдемся по основным пунктам порядку.
Налогообложение прибыли от аренды
Первое, что предстоит платить владельцам коммерческой недвижимости – это налог на прибыль от аренды.
Налоговые обязательства распределяются следующим образом:
- Физические лица нерезиденты Великобритании – собственники коммерческой недвижимости и сдающие ее в аренду, с полученного дохода должны заплатить налог по ставке в 45 % при совокупном доходе более 150 тыс. фунтов стерлингов.
- Юридические лица – налоговые нерезиденты должны платить обязательный платеж с дохода по фиксированной ставке в 20 %. Существует льгота (вычет) на сумму до £ 11 600, которая не облагается налогом.
- Компании – резиденты UK облагаются корпоративным налогом, который в настоящее время равен 19 %.
Примечание! Правительство Великобритании заявило, что в скором будущем, все компании независимо от статуса резидентности должны будут платить корпоративный налог с доходов от собственности в Соединенном Королевстве. Это будет означать, что арендная прибыль в Соединенном Королевстве будет облагаться корпоративным налогом в Великобритании по ставке 19%.
Особенности корпоративного налогообложения
Новость о снижении налога на доходы от аренды коммерческой недвижимости весьма позитивная. Но данные изменения предполагают и обратную сторону: выполнение правил ограничения корпоративных процентов и убытков. Что это за правила?
Правила ограничения корпоративных процентов
Ограничивают отчисления компании на процентные расходы и другие финансовые затраты суммой, соизмеримой с ее налогооблагаемой деятельностью в Великобритании. Правила будут применяться к компаниям с чистыми процентными расходами более 2 миллионов фунтов стерлингов в год и могут значительно ограничить возможность вычета финансовых затрат, что приведет к значительному увеличению налоговых обязательств.
Правила ограничения корпоративных убытков
Ограничивают вычеты в счет перенесенных убытков до 5 миллионов фунтов стерлингов. Свыше 5 миллионов фунтов стерлингов только 50% прибыли может быть покрыто за счет перенесенных убытков.
Покупка коммерческой недвижимости и гербовый сбор
Каждый инвестор, должен оценивать не только, во сколько ему обойдется та или иная покупка, но и то, какие налоги повлечет за собой данная сделка.
Приобретение коммерческой недвижимости в Великобритании напрямую влечет за собой уплату налога SDLT (Гербовый сбор или налог на покупку).
Ставки, согласно которым рассчитывается государственный платеж:
| Стоимость недвижимости, £ | % |
| До 150000 | 0 |
| От 150001 до 250000 | 2 |
| Более 250000 | 5 |
SDLT оплачивается покупателем.
SDLT подлежит оплате в течение 30 дней после «существенного выполнения» транзакции, которая обычно ознаменовывает финальный этап сделки купли-продажи объекта.
Важно! SDLT применяется только к сделкам с землей. Если сделка с недвижимостью структурирована путем продажи акций, SDLT не применяется.
Поэтому, при покупке недвижимости с целью получения дохода, мы крайне рекомендуем инвестировать в недвижимость стоимостью не более £150,000. Это позволит хорошо сэкономить и получить в собственность коммерческую недвижимость. Тем более список предложений выставленных на продажу такого рода собственности обычно довольно широк.
Продажа и обязательства по уплате налога на прирост капитала
Обязательства по уплате налога на прирост капитала возникает при продаже собственником коммерческой недвижимости в результате полученной прибыли. До 2019 года физические лица и компании-нерезиденты не облагались налогом на прирост капитала (CGT) в отношении доходов от продажи коммерческой недвижимости. Но в настоящее время владельцы-нерезиденты облагаются данным видом платежа. Однако в отношении начисления CGT просматривается один весьма положительный момент, налог взимается с прироста, который возник после переоценки стоимости недвижимости с апреля 2019 года.
Налог на прирост капитала также теперь применяется относительно продажи объектов, из которых 75% стоимости валового имущества составляют активы, расположенные в юрисдикции UK.
НДС
При НДС в размере 20% может взиматься с покупной цены коммерческой недвижимости.
При продаже недвижимости, если это не новостройка, от НДС данная операция освобождается. Если продавец не сделал выбор в пользу уплаты налога. В этом случае 20 % налога оплачивается как НДС. Выбор в пользу уплаты налога позволяет владельцу коммерческой недвижимости вернуть стоимость добавленной стоимости, которую он уплатил как при покупке, так и во время владения коммерческой недвижимостью.
Вопрос возмещения НДС при приобретении коммерческой недвижимости в Великобритании очень сложный и требует комплексного подхода и оценки того, подлежит по данной недвижимости возврат НДС или нет.
Коммерческая недвижимость по наследству – особенности начисления и взимания IHT
В Великобритании высокая ставка налога на наследство, им облагается и коммерческая недвижимость, но только с учетом следующих нюансов:
- Если владельцем являлось физическое лицо, тогда при передаче его в наследство оно подлежит обложению UK IHT по ставке 40 % за исключением вычета необлагаемого минимума в 325000 фунтов стерлингов.
- Если объект принадлежал компании – нерезиденту Великобритании, тогда обязательств по уплате UK IHT не возникает.
- Важно помнить, что правила налогообложения наследства очень сложны и при определенных обстоятельствах могут привести к совершенно разным результатам. Чтобы не возникло переплаты по и так высокому налогу, советуем обращаться к налоговому специалисту.
Советы инвесторам, приобретающим коммерческую недвижимость в Великобритании
Если вы планируете вложить деньги в собственность в UK, следуйте трем простым советам, которые помогут максимально выгодно распорядиться собственным капиталом.
- Очевидно, что коммерческая недвижимость гораздо прибыльней жилой собственности, но чтобы вложения оказались выгодными, нужно заручиться поддержкой налогового эксперта. В Великобритании система налогообложения имеет много нюансов и особенностей. Иногда мелочи, оставленные без внимания, могут обернуться большими проблемами. Помочь разобраться в налоговом законодательстве и не нарушить его способны только специалисты.
- На кого оформить недвижимость, так чтобы снизить налоговые обязательства? Это также важный вопрос, ответ на который подскажут профессионалы. Не всегда оформление на юридическое лицо позволить снизить налоги. Нужно учитывать также стоимость обслуживания такой недвижимости, которая для компании может оказаться выше, особенно если оформляется приобретение двух и более объектов коммерческой собственности.
- Заранее рассчитать бюджет покупки с учетом налогов. Данный ход поможет избежать ошибок при приобретении коммерческой недвижимости, особенно с учетом того, что Великобритания – это юрисдикция с очень сложной системой налогообложения.
Материал из представленной статьи носит ознакомительный характер и не может восприниматься в качестве индивидуального налогового совета. Мы рекомендуем заинтересованным в приобретении коммерческой недвижимости в UK читателям обращаться за квалифицированной налоговой консультацией для проработки индивидуальных рисков. Наш e-mail info@offshore-pro.info.
Основные преимущества приобретения коммерческой недвижимости в Великобритании?
Великобритания – перспективная площадка для инвестирования средств в недвижимое имущество. Особенно популярной является коммерческая собственность, в виду своей высокой доходности. К преимуществам также относят: экономическое развитие региона, политическая стабильность, высокая безопасность осуществления сделок купли-продажи, налоговая прозрачность и возможность планирования.
Какие налоги взимаются в случае покупки, владения или продажи коммерческой недвижимости в Соединенном Королевстве?
Данный тип собственности имеет свои особенности налогообложения. В UK законодательством установлены налоги: Гербовый сбор, на прибыль от аренды или корпоративная ставка, на прирост капитала, НДС, на наследство. Налоговые специалисты по коммерческой недвижимости помогут эффективно распорядиться инвестициями, с учетом планирования налоговых издержек и получения максимума прибыли.
Как снизить налоговые обязательства владельцам объекта коммерческой недвижимости?
Каждому инвестору в UK необходимо эффективное налоговое планирование, так как законодательство данной юрисдикции довольно сложное. В целом можно предоставить общие рекомендации: снизить гербовый сбор возможно, если приобрести объект в собственность не дороже 150 тыс. фунтов стерлингов, сэкономить на налоге с дохода с аренды можно, если такой недвижимостью будет владеть компания – нерезидент, тогда доход будет облагаться под 19 %, а не 45 %, как для физических лиц. Не взимается налог на наследство, если коммерческая недвижимость была в собственности юридического лица. Данная информация для общего понимания. Нюансы законодательства и пути оптимизации налоговых издержек нужно искать на индивидуальной консультации у налогового эксперта.
