Новый налог на богатых в Испании может дестабилизировать рынок элитной недвижимости

Рынок элитного жилья в Испании крайне перспективный ликвидный. Недвижимость в Европе ценилась всегда, особенно в странах, которые активно посещают туристы. Поэтому стоимость элитной недвижимости по большей части интересует состоятельных иностранцев, подыскивающих перспективный актив для инвестиций. Иными словами, стоимость недвижимости в данном случае особой роли не играет, в приоритете инвестиционная привлекательность и перспективность вложений в конкретный объект.

А вот налог на недвижимость интересует многих инвесторов. В Испании взимается налог как при покупке недвижимости (единоразово), так и по факту владения недвижимостью, причём ставки во многом зависят от резидентного статуса покупателя / инвестора. Если этот момент упустить из вида, то перспективный и выгодный объект превратиться в обременительное и затратное имущество, владение которым потребует значительных расходов (дополнительная информация – важные изменения в налоговом законодательстве Испании).

Налог на недвижимость в Испании (новый объект, прямая покупка у банка / застройщика):

• НДС (IVA) – 10% для жилой недвижимости; 21% для коммерческой и участков земли (цена продажи). На Канарах этот налог называется IGIG, он снижен до 4,5%.
• Гербовый сбор (AJD) – 1%, в отдельных регионах и областях может быть выше.

Налог на недвижимость в Испании (вторичный рынок, продавец – частное лицо):

• Налог на передачу имущества (ITP) – от 3,1% до 10,1% (зависит от региона).
• НДС – не взимается (фактически является частью ITP).

Ставки налога ITP в Испании по автономным регионам (* – зависит от стоимости недвижимости):

• Андалусия*, Астурия, Балеарские острова (+ Ибица, Майорка, Менгорка)*, – 8-10%.
• Арагон, Кастилия, Леон, Галиция, Риоха, Мурсия – 7%.
• Страна Басков, Алава, Бискайя, Гипускоа – 6-7%.
• Канарские острова (+ Тенерифе, Лансароте, Фуэртевентура, Гран-Канария) – 6,5%.
• Кантабрия, Кастилья-ла-Манча – 8%.
• Каталония (+ Барселона, Таррагона, Коста Брава) – 10%.
• Эстремадура – 8%, 10% или 11%.
• Мадрид, Наварра – 6%.
• Валенсийское Сообщество (Коста Бланка, Торревьеха, Аликанте, Валенсия) – 10%.

Отметим, что у покупателя возникают дополнительные обязательства по выплате 3% от покупной цены, если продавец не является резидентом Испании (форма 211). Это мера делает невозможной немедленный выезд лица, реализовавшего объект недвижимости в Испании за пределы страны без уплаты налога (дополнительная информация – налоговое резидентство Испании).

Дополнительные расходы и налоги при инвестировании в недвижимость Испании (некоторые из них являются условно факультативными):

• Комиссия агентства недвижимости – 2-15% (обычно их выплачивает продавец).
• Стоимость юридических услуг – 1000-2500 EUR или 1-1,5% от суммы сделки.
• Банковский перевод – вариативно.
• Покупка мебели и техники – вариативно (чаще всего недвижимость в Испании продается в «голом» виде).

Стоимость ипотеки при покупке недвижимости в Испании:

• Оценка финансовых возможностей банком – 500 EUR.
• Процентная ставка – Euribor + 2%, для нерезидентов – 2,5% на 20 лет.
• Услуги нотариуса – 0,5-1%.
• Регистрация сделки по недвижимости в кадастре – до 1%.
• Plusvalía (фактически – налог на прирост капитала, взимаемый на муниципальном уровне) – от 0,14% до 0,45%, зависит от срока владения недвижимостью в Испании. Обычно оплачивается продавцом, из-за чего некоторые покупатели могут столкнуться с проблемами, если в оговоренные сроки это не было сделано.

Налоги на недвижимость в Испании и другие финансовые обязательства, возникающие у владельцев недвижимости (дополнительная информация – Испания ужесточила налоговое законодательство):

• Налог на владение недвижимостью (IBI) – 0,4-1,1%, зависит от кадастровой стоимости.
• Налог на богатство (ISP) – не более 2,5% (шкала прогрессивная), если стоимость недвижимости превышает 10,7 млн EUR. Об этом мы поговорим во второй части статьи, так как этот налог в Испании вызвал множество споров и критических замечаний.
• Подоходный налог (IRNR) – выплачивают только нерезиденты, ставка налога вариативная, зависит от арендного статуса недвижимости (объект сдаётся или нет). 2-25% для недвижимости, которая не сдаётся. Так, для апартаментов с кадастровой стоимостью 800 тыс. EUR налоговая база будет равна 16 тыс. EUR (2%), а налог на недвижимость – 4 тыс. EUR (25% от 16 тыс. EUR). Если недвижимость в Испании сдаётся в аренду, то типичная ставка налога составит 25% от валового дохода.
• Общественные сборы (если объект недвижимости является частью застройки) – вариативно, сумма утверждается на годовом общем собрании.
• Страхование – вариативно.

Налоги на недвижимость в Испании, возникающие при продаже:

• Муниципальный налог (Plusvalía) – применяется только при подорожании земли, на которой стоит объект, только для городской недвижимости, ставка определяется на основе кадастровой стоимости и срока владения, обычно уплачивается продавцом.
• Налог на прирост капитала – 3% (только если продавец не является резидентом Испании).

Налог на крупные состояния с привязкой к недвижимости

Формально новый налог не затрагивает рынок недвижимости в Испании, но для некоторых категорий иностранцев он окажется крайне неприятным «сюрпризом». Налог напрямую коснётся собственников элитной недвижимости в Испании, квалификационное условие – превышение стоимости объекта недвижимости отметки в 3 млн EUR (дополнительная информация – недвижимость в Испании на юрлицо). Если новый закон будет принят, то рынок дорогой недвижимости может просто рухнуть, ведь большинство покупателей таких объектов вероятнее всего выберут выжидательную тактику и приостановят сделки.

Возможные ставки в зависимости от стоимости активов (в том числе, недвижимости в Испании):

• От 3 млн EUR до 5,34 млн EUR – 1,7%.
• От 5,34 млн EUR до 10,69 млн EUR – 2,1%.
• Более 10,69 млн EUR – 3,5%.

Более всего от введения налога на богатство пострадают нерезиденты Испании так как они лишены возможности использовать возможности по снижению налогооблагаемой базы. Если же иностранец является налоговым резидентом Испании, возможности для легальной налоговой оптимизации у него останутся.

Прочие сектора рынка недвижимости Испании новшество практически не заденет, так как типичные суммы сделки по ним намного ниже отметки в 3 млн EUR. Сами граждане Испании чаще всего покупают именно недорогое жилье, сделки в секторе middle-end также есть, но их существенно меньше. А вот элитным жильем в Испании чаще всего интересуются иностранцы, которые и «пострадают» от введения нового налога на богатство больше всего.

Опасения по поводу рынка элитной недвижимости в Испании вполне оправданы. Во-первых, иностранцы-нерезиденты не смогут претендовать на льготу, согласно которой первые 700 тыс. EUR выводятся из-под налогообложения. Но хуже всего то, что дополнительные выплаты будут не единоразовыми, а ежегодными (дополнительная информация – Испания вводит дополнительный налог на богатство в 2022 году).

Приведём для сравнения прежние ставки налога на богатство в Испании (округление до сотен EUR):

• До 167,1 тыс. EUR – 0,2%.
• До 334,2 тыс. EUR – 0,5%.
• До 668,4 тыс. EUR – 0,9%.
• До 1336,9 тыс. EUR – 1,3%.
• До 2673,9 тыс. EUR – 1,7%.
• До 5347,9 тыс. EUR – 2,1%.
• Более 5347,9 тыс. EUR – 2,5%.

Несложно заметить, что владение элитной недвижимостью в Испании стало дороже, в максимальном варианте (стоимость объекта превышает 10,69 млн EUR) – на 1%, что достаточно много. Возможно, для целевой аудитории «доплата» будет некритичной, но в условиях нынешней экономической неопределённости деньги начинают считать даже весьма состоятельные лица. А значит, новый налог на недвижимость в Испании приведёт к переориентации состоятельных лиц на другие юрисдикции.

В денежном выражении ситуация следующая. Иностранец без резидентного статуса, владеющей виллой за 5 млн EUR, будет вынужден в рамках нового налога на богатых в Испании выплачивать ежегодно примерно 40 тыс. EUR. Возможно, Налоговая служба Испании внесёт коррективы и снизит налог на недвижимость класса Premium, но вероятность этого достаточно низка (дополнительная информация – налоговые ставки для собственников жилья в Испании).

Ситуация с другими налогами на недвижимость в Испании с примерами (объект – условная вилла стоимостью 5 млн EUR):

• НДС (10%) – 500 тыс. EUR, выплачивается, если дом / апартаменты новые.
• ITP, налог на передачу собственности (5-10%) – от 250 тыс. EUR до 500 тыс. EUR, зависит от конкретного автономного сообщества, выплачивается для недвижимости Испании, находящейся на вторичном рынке.
• AJD, гербовый сбор – примерно 50 тыс. EUR.
• IBI, налог на недвижимость – от 20 тыс. EUR до 55 тыс. EUR, конкретная сумма зависит от мэрии и кадастровой стоимости.

Спорный для многих момент связан с косвенным владением недвижимостью в Испании. С точки зрения закона эта формулировка означает факт владения акциями / долями в компаниях и структурах, которые в свою очередь прямо или косвенно делают инвестиции в недвижимость в Испании. 

Главное налоговое управление страны (DGT, Directorate General for Taxation) подтвердило, что в этом случае обязательства по налогу на богатство в Испании не наступают (резолюция № V1947-22). Однако профильные эксперты (например, из AEDAF) говорят о том, что налог на богатство в Испании в скором времени будет изменён таким образом, чтобы владение акциями компаний порождало обязательства по налогу на богатство (при условии, что активы компаний более чем на 50% состоят из недвижимости, находящейся в Испании).

Налог на богатых и рынок элитной недвижимости в Испании

То, что эффект от введения налога на богатых будет негативным, ясно уже сейчас. Мы собрали мнение нескольких профильных экспертов, подтверждающих этот вывод, но все же считаем, что говорить именно о катастрофе пока преждевременно. Как минимум из-за того, что новшество коснётся только элитной недвижимости в Испании.

Что говорят аналитики и специалисты по налогам:

• Bruno Rabassa, Berkshire Hathaway Home Services. Правовая неопределённость сделает переезд в Испанию более сложным, увеличатся требования к этапу предварительного планирования, уменьшится пространство для маневра. Но автономные сообщества могут снизить негативный эффект от введения налога на богатых в Испании.
• François Carriere, Coldwell Banker Spain. Негативное влияние на рынок элитной недвижимости, рост неопределённости, снижение уровня безопасности. Считает, что налог на богатых в Испании «проживет» не более 2 лет (подтверждений этому в открытых источниках мы не нашли).
• Miguel Córdoba, экономист. Считает, что налог на богатых в Испании не повлияет на рынок элитной недвижимости в Испании. Здесь «работают» два фактора – возможность «обойти» новый налог и относительная малозначимость налога для целевой аудитории.

Ещё одна проблема для инициаторов принятия нового закона – возможность подачи жалобы в конституционный суд, о чём говорят во многих агентствах элитной недвижимости. Перспективы рассмотрения дела весьма туманны, но то, что оно ВОЗМОЖНО нарушает конституционные права граждан, ясно уже сейчас.

Если аргументы противников закона на богатых в Испании будут услышаны, значительных проблем на рынке элитной недвижимости удастся избежать. Но с учётом сложной экономической ситуации в стране и относительной немногочисленности целевой аудитории более вероятность этого сценария не очень высока. 

Станет ли рынок недвижимости Испании менее привлекательным из-за введения закона на богатых? Конечно же, нет. Большая часть объектов недвижимости не попадает в зону действия нового закона, подавляющая часть предложений рассчитана на широкий круг потенциальных инвесторов, поэтому финансовый порог существенно ниже отметки в 3 млн EUR (дополнительная информация – 3 причины купить недвижимость в Испании прямо сейчас, даже если Вы россиянин).

Некоторые наши популярные услуги по Испании:

• Купить бунгало в Испании — 5% от стоимости объекта.
• «Золотая виза» Испании через покупку апартаментов в Барселоне.
• Подбор и оформление объектов недвижимости в Испании для иностранных инвесторов.
• Инвестиционные квартиры-студии у моря в Малаге, Испания.
• Участок на берегу моря с проектом 4* отеля в Аликанте, Испания.

Если у Вас остались вопросы, Вы всегда можете обсудить их с нашими экспертами в рамках индивидуальной консультации. Электронная почта для связи – info@offshore-pro.info.