Налоги на недвижимость в Швейцарии

Кто не хотел бы иметь свой дом для отдыха в Швейцарии? Эта страна привлекает не только своими красотами, но и политической стабильностью, низким уровнем преступности, прекрасной системой здравоохранения и известными образовательными учреждениями. Более того, рынок недвижимости Швейцарии демонстрирует стабильный рост. 

Однако разобраться в строго регулируемом рынке недвижимости этой страны непросто. В статье мы сосредоточимся на налоговых обязательствах, которые влечет за собой приобретение швейцарского имущества. Благодаря этому вы сможете понять, во сколько обойдется покупка и содержание недвижимости в Швейцарии. 

Какие налоги нужно платить при покупке, владении и продаже недвижимости в Швейцарии?

Подоходный налог

Резиденты Швейцарии платят налог со своего всемирного дохода, за исключением прибыли от собственности за границей. Но при расчете применимой налоговой ставки учитывается весь мировой доход. 

Нерезиденты платят швейцарский подоходный налог только с чистой прибыли, полученной от собственности в Швейцарии: дохода от аренды или, если дом используется владельцем, с условной арендной стоимости («Eigenmietwert»), то есть с дохода, который приносил бы дом в случае сдачи его в аренду. Эта стоимость рассчитывается налоговыми органами после тщательного анализа рыночной арендной платы. Из нее вычитаются все текущие расходы (техническое обслуживание, ремонт, страховые взносы, инвестиции в охрану окружающей среды, экономию энергии) и проценты по долгам, даже если они не связаны напрямую с недвижимостью. 

Подоходный налог в Швейцарии взимается на всех уровнях – федеральном, кантональном и муниципальном. На федеральном уровне действует прогрессивная система налогообложения, где максимальная ставка не превышает 11,5%. Налоговые ставки в кантонах и муниципалитетах существенно различаются, поэтому выбор места жительства очень важен (максимальные кантональные и коммунальные ставки варьируются от 14% до 32%).  

Для компаний, получающих доход от недвижимости в Швейцарии, ставки подоходного налога после реформы, вступившей в силу 1 января 2020 года, составляют от 12% до 21% (в совокупности на всех трех уровнях). 

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость платят лица, которые зарегистрированы в земельном кадастре как владельцы или пользователи имущества. Этот налог взимается только в некоторых кантонах Швейцарии, в частности, в большинстве туристических курортов. Например, в кантоне Вале ставка налога на недвижимость составляет 0,10%, в кантонах Во и Берн – 0,15%.  

Эти ставки применяются к налоговой стоимости недвижимости (также известной как фискальная или кадастровая стоимость). Она рассчитывается на основе критериев оценки, установленных кантонами, и значительно ниже покупной цены недвижимости (как правило, между 30-60% от покупной стоимости). 

Например, в Женеве налог на недвижимость составляет 0,1% от налоговой стоимости. Вычитать имущественные долги не разрешено. Но если здание имеет высокую энергоэффективность, можно получить освобождение от этого налога на 20 лет. Если собственником недвижимости является юридическое лицо, то применяются следующие налоговые ставки:

• 0,1% для зданий, используемых компаниями для собственной деятельности;
• 0,15% для зданий, сдаваемых в аренду некоммерческим ассоциациям и фондам;
• 0,2% для зданий, сдаваемых в аренду коммерческим компаниям. 

Налог на богатство

Ежегодный налог на богатство взимается на кантональном уровне со всех активов физического лица, за исключением недвижимости, расположенной за пределами Швейцарии. Однако активы, находящиеся за границей, учитываются при расчете применяемой налоговой ставки. Поэтому при подаче налоговой декларации в Швейцарии необходимо декларировать общий мировой доход и богатство. 

У каждого кантона свои критерии оценки стоимости недвижимости. Долги, ипотека и займы подлежат вычету. 

Ставки налога на богатство в Швейцарии прогрессивные – от 0,1% до 0,9%. 

Известны случаи, когда налоговые органы Швейцарии не соглашались с оценкой зарубежного имущества, указанного в декларации. Например, с такой ситуацией недавно столкнулся швейцарец, проживающей в кантоне Санкт-Галлен, которому достался по наследству дом в Испании. Налоговая Швейцарии усомнилась в оценке, предоставленной налогоплательщиком и, проведя собственную проверку, заявила, что оценочная стоимость дома более чем в два раза больше заявленной. 

Чтобы не попасть в такую ситуацию, при заполнении налоговой декларации в Швейцарии, в том числе при оценке имеющегося зарубежного недвижимого имущества, необходимо заручиться помощью опытных юристов. Проблемой вышеупомянутого швейцарца было то, что он действовал самостоятельно, воспользовавшись услугами специализированного испанского агентства. В дальнейшем он все же обратился к юристу и ему удалось значительно снизить оценку дома.  

Налог на прирост капитала

На федеральном уровне налог на прирост капитала на недвижимость не взимается. Он обычно платится либо на кантональном, либо на муниципальном уровне. 

В большинстве кантонов ставка налога на прирост капитала зависит от двух факторов: размера прибыли и длительности владения недвижимостью. Закон предусматривает более высокий налог на быстрые продажи, ориентированные на получение прибыли. Соответственно, чем дольше владеешь недвижимостью, тем меньше придется платить.  

На кантональном уровне применяются две разные системы налогообложения прироста капитала:

• Монистическая система: весь прирост капитала, полученный от продажи недвижимости в Швейцарии, облагается специальным “налогом на прибыль от недвижимости”, который взимается как с физических лиц, так и с компаний. Такой подход применяется, например, в кантонах Цюрих, Швиц, Нидвальден, Берн, Юра, Тичино и Ури. 
• Дуалистическая система: прирост капитала, полученный от продажи недвижимости, принадлежащей физическому лицу, облагается отдельно специальным налогом. А прибыль, полученная от недвижимости, которая находится во владении компании, облагается обычным корпоративным подоходным налогом. Такая система применяется, например, в кантонах Цуг, Аргау, Вале, Во, Тургау, Золотурн, Шаффхаузен, Санкт-Галлен, Обвальден, Невшатель, Люцерн, Фрибург, Женева, Граубюнден и Гларус.  

Прибыль, подлежащая налогообложению, рассчитывается путем вычета цены приобретения из цены продажи. В затраты на приобретение, помимо первоначальной покупной стоимости, можно также включать любые инвестиции на модернизацию и расходы, связанные с передачей недвижимости. 

По истечению определенного периода владения для расчета прибыли вместо фактической или исторической покупной цены может использоваться альтернативная стоимость приобретения (например, в кантоне Цуг спустя более 25 лет, а в кантоне Люцерн более чем через 30 лет). Как результат, налогооблагаемая прибыль может быть уменьшена для снижения налогового бремени. В каждом кантоне действуют свои правила применения и расчета такой альтернативной стоимости приобретения.

Ставки налога на прирост капитала на недвижимость варьируются в зависимости от кантона. Например, в кантоне Цуг ставка налога составляет от 10% до 60% в зависимости от длительности владения имуществом. В кантоне Люцерн даже тем, кто владеет недвижимостью давно и получил сравнительно небольшую прибыль (например, в 100 тысяч швейцарских франков), придется заплатить примерно 13,2% налога. 

Также налог на прирост капитала в Швейцарии может взиматься при передаче акций компаний по недвижимости – юридических лиц, бизнес которых сосредоточен на приобретении, управлении и продаже недвижимого имущества. Передача акций таких компаний считается экономически сопоставимой передаче недвижимости.

Одни из самых низких налогов на прирост капитала взимаются в кантонах Вале и Обвальден. При определенных обстоятельствах уплата налога на прирост капитала может быть отсрочена. 

Налог на прирост капитала не стоит путать с налогом на передачу недвижимости. Хотя оба налога взимаются при продаже недвижимого имущества, первый применяется к полученной прибыли, тогда как второй – к стоимости недвижимости. 

Налог на передачу недвижимости

Этот налог взимается на уровне кантонов при передаче прав на имущество в Швейцарии или при передаче акций компаний по недвижимости. Он существует во всех кантонах, кроме кантонов Аргау, Гларус, Шаффхаузен, Швиц, Тичино, Ури, Цуг и Цюрих. Отсутствие данного налога в этих кантонах на практике часто компенсируется более высокими сборами за регистрацию сделки в регистре. 

Налог применяется к справедливой рыночной стоимости переданной недвижимости. Ставка варьируется от 1% до 3,3% в разных кантонах. 

Также при передаче недвижимого имущества в Швейцарии во всех кантонах, кроме кантона Швиц, взимается гербовый сбор, когда запись о передаче права собственности вносится в регистр. В большинстве кантонов гербовый сбор уплачивается со справедливой рыночной стоимости недвижимости и может достигать 1,3%. 

Налог на наследство или дарение

Этот налог взимается на кантональном уровне. Наследование или дарение имущества супругам освобождено от налогообложения во всех 26 кантонах. Дети должны платить налог на наследство или дарение только в четырех кантонах (Аппенцелль-Иннерроден – 1%, Люцерн – 2%, Невшаель – 3% и Во – 3,5%). 

При передаче недвижимости третьим лицам налог будет составлять от 15% до 55% в зависимости от кантона. 

Учитывайте, что Швейцария имеет соглашения об избежании двойного налогообложениям с множеством стран, поэтому платить один и тот же налог дважды в большинстве случаев не придется. 

Как видите, налоги на недвижимость в Швейцарии во многом зависят от того, в каком кантоне находится это имущество. Наши юристы помогут разобраться во всех нюансах, выбрать кантон и определить точные суммы налогов, а также расскажут о способах оптимизации налогообложения в Швейцарии.