В соответствии с НК РФ, доход от продажи недвижимости не облагается налогом при условии владения физическим лицом, как минимум 5 лет. Кодекс в ряде случаев предоставляет возможность сократить этот срок на 2 года. Однако интересной с точки зрения налогообложения выглядит покупка квартиры в новостройке по договору долевого участия (ДДУ). Нередко в подобных случаях полная оплата за жилье осуществляется с разницей в несколько лет, уже после сдачи дома в эксплуатацию. И, как результат, срок безналоговой продажи недвижимости автоматически увеличивался.
Недвижимость, ДДУ и законы
НК РФ (п. 4 ст. 217.1) устанавливает предельный срок владения недвижимостью для безналоговой продажи – 5 лет. Ряд исключений (п. 3 ст. 217.1) позволяет сократить его до 3 лет.
Действующее законодательство рассчитывает минимальный срок с момента полной оплаты стоимости объекта по договору долевого участия. Однако после сдачи недвижимости в эксплуатацию часто возникают лишние квадратные метры, за которые приходится доплачивать. Также возможны и другие спорные ситуации, обязывающие дольщиков осуществлять дополнительные платежи, чтобы оплатить стоимость недвижимости полностью.
Соответственно, в таких случаях, необходимые сроки владения недвижимостью для безналоговой продажи, увеличивались. Ведь датой полной оплаты считался факт платежа с учетом коррекции стоимости.
Решением спорной ситуации стал 374-ФЗ от 23.11.2020 года, который зафиксировал сроки отчета периода владения с момента полной оплаты за недвижимость согласно ДДУ, а не с даты регистрации прав собственности. Указанное правило, распространяется на доходы граждан, начиная с 2019 года. Однако, по правде, нормативный акт не добавил позитива. Ведь вопрос с дополнительными квадратными метрами так и не был решен.
О минимальный сроках владения недвижимостью
Законодательство дает возможность избежать уплаты подоходного налога во время продажи недвижимости в зависимости от предельного срока владения:
| Откуда получено право собственности на недвижимость | Предельный срок владения для продажи без НДФЛ (количество лет) |
| Наследство | 3 |
| Подарок от члена семьи/родственника | 3 |
| Приватизация | 3 |
| Договор пожизненного содержания с иждивением | 3 |
| Единственное жилье, продажа в 2020 и позже | 3 |
| Продажа жилья при условии, что другое жилье приобретено за 90 дней до новой сделки | 3 |
| Покупка до 01.01.2016 | 3 |
| Другие случаи | 5 |
Срок отчета начинается с момента регистрации прав собственности, за исключением покупки за договорами:
- долевого участия;
- уступки права требования;
- инвестирования.
Указанные варианты используются для покупки недвижимости в новостройке, когда она еще не сдана в эксплуатацию. Приобретая жилье на этом этапе многие хотят сэкономить, так как обычно цена квартиры в еще не построенном доме ниже. Однако помимо рисков, связанных с застройщиком, покупатель недвижимости может в будущем, при ее продаже может столкнуться с требованием заплатить высокие налоги.
Реальные ситуации с новостройками и ДДУ
Обычное дело, когда гражданин приобретает жилье по договору долевого участия. Оплачивает полную стоимость недвижимости и 1-2 года ждет, пока дом достроят и сдадут в эксплуатацию. По завершении последнего этапа, практически в 100% случаев обнаруживается, что площадь квартиры, больше или меньше указанной в ДДУ.
Далее в зависимости от ситуации, либо застройщик возвращает деньги или покупатель доплачивает за дополнительные квадратные метры. Последний вариант автоматически увеличивает срок предельного владения недвижимости.
Пример
Гражданин заплатил за квартиру по договору долевого участия 2 млн рублей в марте 2020 году. Дом сдали в эксплуатацию в сентябре 2021 года. Во время приема здания техническое бюро осуществило обмеры и площади квартир изменились. И в сентябре 2021 года покупатель доплатил за дополнительную площадь 50 000 рублей.
Теперь ему, чтобы продать единственную квартиру и не платить НДФЛ следует ждать сентября 2024 года. А если бы не было доплаты, то осуществить сделку без налога можно было уже в апреле 2023 года.
Цена вопроса – 13% НДФЛ от разницы между ценой покупки и продажи. А как известно, стоимость квартиры на ранних этапах строительства на 20-40% ниже. Поэтому продавая, квартиру уже за 2,85 млн рублей, ранее предельного срока владения, придется заплатить – 104 000 руб налога.
Внимание! Продавая недвижимость НДФЛ разрешается уменьшить на расходы, связанные с ее покупкой: банковские комиссии, услуги нотариуса, проценты по ипотеке и т.д. В случае, когда расходы меньше 1 млн рублей можно применить налоговый вычет.
Почему отчет срока начинается с даты доплаты по ДДУ
В письме от 21.04.2021 г № 03-04-05/30157 ФНС разъясняет как происходит расчет срока минимального владения недвижимостью, приобретенной по ДДУ. Все сводится к тому, что сотрудничество между покупателем и застройщиком построены на договорных отношениях. Соответственно осуществив полную оплату за жилье согласно договору и начинается отчет срока предельного владения.
Однако спустя некоторое время стороны могут подписать дополнение к договору увеличивающее плату за недвижимость. В таком случае, отсчет начинается уже с новой даты.
Выйти из подобной ситуации реально. Нужно просто договорится с застройщиком не заключать дополнительного соглашения. Доплату можно оформить как ремонт или другое улучшение жилье.
Если у вас есть вопросы касательно налогового законодательства, как России, так и в международном масштабе обращайтесь к нам на e-mail: info@offshore-pro.info, пишите в онлайн-чат или звоните на контактные номера телефонов. Наши эксперты обладают более чем 10-летним успешным опытом налогового консультирования.
