Читателям портала Internationalwealth.info, которые являются гражданами США, несомненно, будет полезно узнать о том, как продать недвижимость в оффшоре с нулевой налоговой ставкой. Такая возможность существует, благодаря разделу 1031 Кодекса налоговых правил США.
Безналоговый обмен по правилу 1031 для граждан США
Если Вы являетесь гражданином США и собираетесь продать имущество за его пределами, то Вы тут же становитесь должником американской налоговой. Даже если Вы уже много лет не живете в Америке, даже если Ваши деньги не имеют никакого отношения к этой стране, — это никого не интересует. Вынь да положь!
Доходы граждан США облагаются налогами независимо от того, где они получены. Экспаты могут использовать Foreign Earned Income Exclusion (FEIE), чтобы уменьшить или ликвидировать налог на зарплату или доход от активного бизнеса. Но FEIE не распространяется на пассивные инвестиции или доходы от прироста капитала при продаже недвижимости.
Единственная возможность сэкономить при приросте капитала — это использовать зачет налогов, уплаченных за границей (Foreign Tax Credit). В этом случае, Вам списывается часть налогов, уплаченная в государстве, где расположена недвижимость.
Если ставка налога на прирост капитала в Вашей стране равна или превышает верхнюю ставку в США, которая составляет около 23.8% для долгосрочного прироста (включая ставку в 3.8% налога Obamacare) и 38.6% — для краткосрочного, Вы, скорее всего, не будете платить налог со сделки налоговой США (IRS).
Однако, следует учитывать, что в США — одна из самых высоких ставок налога на прирост капитала в мире. Из стран ОЭСР, выше ставки только в Дании (52%), в Финляндии (33%), в Ирландии (33%) и в Швеции (30%). Средняя ставка налога на прирост капитала по ОЭСР составляет 18.4%. Кроме того, в девяти странах ОЭСР прирост капитала вообще не облагается налогом.
Допустим, пять лет назад Вы купили недвижимость в Колумбии и теперь продаете ее за $100,000. Вам придется заплатить налог на прирост капитала 10% в Колумбии, а затем Вы получите зачет налога, уплаченного в Колумбии, в размере $10,000. Так как ставка налога в США на 13.8% выше, чем в Колумбии, Вам также придется заплатить $13,800 американской налоговой за право иметь паспорт США.
Безналоговый обмен по правилу 1031
Для того, чтобы использовать правило 1031 и платить нулевой налог в США со сделок по продаже недвижимости, необходимо после продажи выполнить следующие действия:
- Обменяйте свою иностранную недвижимость на другую иностранную недвижимость: например, имущество под аренду в Панаме на офисное здание в Колумбии (или, если больше нравится — во Франции). Только не на недвижимость в США.
- Сделка по обмену имущества должна быть закрыта в течение 180 дней с момента продажи. Если денежные средства останутся на счете депо даже на один день после истечения 180-дневного срока, вся сделка будет считаться недействительной, все налоговые льготы будут потеряны, а вместо них будут применяться жесткие санкции.
- Вы не можете получать никаких наличных средств от сделки до тех пор, пока не произойдет приобретение обмененного имущества. Все денежные средства должны храниться у квалифицированного посредника, пока вся операция не будет завершена.
- Удивительно, но Вы можете осуществить обмен недвижимости со связанной стороной — например, с членом семьи, деловым партнером или родственником. Единственное ограничение в этом случае — имущество не может быть продано в течение двух лет.
- Продавать имущество и покупать обмененное имущество должно одно и то же лицо. Тем не менее, Вы можете использовать другую оффшорную компанию для покупки
Бесплатная консультация
информация от специалиста о налогах
и возможных налоговых льготах юрисдикции,
подходящей структуре компании.
информация от специалиста о налогах и возможных налоговых льготах юрисдикции, подходящей структуре компании.
Вы можете нанять одного из специалистов, осуществляющих обмен по правилу 1031 в США. Это обяжет Вашего продавца переводить средства посреднику в США, а не Вам. Это также значит, что все средства от операции будут храниться в американском банке и будут подвергаться проверкам со стороны правительства США.
Другой вариант — это нанять в качестве посредника лицензированную оффшорную трастовую компанию. Обмен по правилу 1031 может производиться через любого лицензированного провайдера, не обязательно в стране, где происходит продажа или обмен.
Еще один вариант — попросить банк в Вашей стране создать трехсторонний трастовый счет. Средства с продажи будут перечислены на этот счет на Ваше имя. Для того, чтобы освободить эти средства, понадобятся три подписи: профессионального посредника по обмену 1031, Ваша и сотрудника банка.
Необходимые документы
Соглашение об обмене (The Exchange Agreement): договор между Вами и Квалифицированным Посредником, в котором оговорены все правила и условия. Для осуществления обмена по правилу 1031, необходимо досконально следовать этому соглашению.
Уведомление об идентификации (Notice of identification): Вам необходимо отправить нотариально заверенное официальное уведомление Квалифицированному посреднику о том, что Вы определили имущество. Цель официального уведомления — в том, чтобы доказать, что Вы определили имущество для обмена в течение необходимых 45 дней.
Задание (Assignment): необходимо задание на продажу для Квалифицированного Посредника.
Уведомление о покупке (Purchase Notice): уведомление для другой стороны сделки о том, что сделка действительно является обменом по правилу 1031.
Кому следует задуматься об использовании обмена по правилу 1031?
Правило 1031 имеет смысл использовать:
- тем, кто продает недвижимое имущество в стране, где нулевая или низкая ставка налога на прирост капитала;
- тем, кто получит как минимум $50,000 со сделки;
- тем, кто собирается приобрести похожее имущество в течение 180 дней;
- кто хотел бы сохранить в оффшоре хотя бы капельку своей частной жизни.
