Аренда недвижимости и льготы по НДС в Китае

С 1 октября 2021 г. в Китае введены льготные ставки налогообложения для арендаторов жилой недвижимости. Стимул касается НДС и налога на имущество, которые теперь будут уплачиваться при аренде жилья по сниженным ставкам. Основная цель нововведения – выравнивание социального неравенства и развитие китайского рынка аренды, который в последние годы испытывает серьезный спад заинтересованности. Кампания правительства направлена на уменьшение фискального бремени для среднего класса, что может быть стимулом для роста и развития данного сегмента. 

Налоговые льготы в Китае для арендаторов жилой недвижимости

Налоговые льготы разработаны Министерством финансов Китая при участии профильных ведомств государства и заключаются в следующем:

• компания-арендодатель получает льготную ставку НДС в размере 1,5% (вместо стандартного размера налога 5%) при сдаче жилых объектов в аренду физическим лицам;
• девелопер может применять упрощенную формулу расчета налогов, подлежащих уплате с платежей по аренде;
• налог на имущество теперь составляет 4% (ранее – 12%) для всех организаций, включая государственные и коммунальные предприятия, сдающих недвижимость физическим лицам.  

Для применения льгот арендодатель/налогоплательщик обязуется хранить документацию, определяющую право на применение льготных налоговых ставок. А именно:

• свидетельство о праве собственности на недвижимый объект;
• заключенный с физическим лицом договор аренды квартиры, дома, коттеджа и т.д.;
• прочие документы. 

Налоговая служба Китая должна в установленные сроки получать декларацию налогоплательщика, со своей стороны обязана обеспечивать налоговой информацией жилищные организации, занятые в области аренды недвижимости. Дополнительно налоговые органы должны регулярно обновлять списки компаний, получающих льготы по НДС и налогу на имущество.

Проблемы рынка недвижимости и планы властей 

Налоги на недвижимость сегодня рассматриваются особенно тщательно – власти государства уже дважды за 6 месяцев поднимали вопрос о налогообложении компаний, занятых в строительстве, покупке/продаже и аренде жилья. В Китае частная собственность появилась относительно недавно – с 1998-го года, но такой поворот спровоцировал серьезный взлет стоимости, сделав ее недоступной даже для среднего класса граждан. А это около 300 млн. населения страны. 

Сегодня социальное неравенство продолжает расти, а состояние рынка недвижимости оставляет желать лучшего. Поэтому в мае 2021 г. в Пекине проведен семинар по вопросам жилищного строительства, охватывающий не только проблемы налогообложения, но и соответствие мировым стандартам. В этот же период власти Китая заявили, что налоговые реформы в области недвижимости крайне необходимы и должны быть реализованы не позже, чем к 2025 г. 

Согласно намеченному плану, налогообложение следует пересмотреть в следующих областях:

• привлечение займов для застройщиков (ипотека);
• налог на недвижимость в собственности;
• НДС при покупке, аренде, продаже;
• налог на имущество (как видим, при аренде жилья он уже предполагает льготы);
• снижение стоимости объектов, в том числе благодаря новой налоговой политике.      

Китайские власти серьезно взялись за сектор недвижимости, который, возможно, получит новые ограничения. Сегодня ежегодный налог на недвижимость должны уплачивать компании, владеющие коммерческой недвижимостью, а большинство жилых объектов не дает должного притока налоговых отчислений в бюджет государства. 

С 2011 г. в городах Шанхай и Чунцин уже работает ежегодный сбор с недвижимости вторичного рынка и премиум класса (дорогих объектов), ставка которого составляет 0,4-0,6% от стоимости, указанной в последнем договоре купли-продажи. 

Для сравнения: в США уровень таких сборов в пределах 2-3%.

С одной стороны, низкое налогообложение недвижимого имущества не сильно повлияет на уровень цен, с другой – привлекает внимание среднего класса, который в данный момент не может себе позволить покупку жилья в личную собственность. Общий объем инвестиций в недвижимость Китая сегодня составляет 13% экономики, а высокие налоговые ставки вполне могут спровоцировать общественные беспорядки.

Более 70% благосостояния домохозяйств страны связаны именно с данным сегментом рынка – арендная плата становится основным источником прибыли, но налоговое бремя сильно снижает привлекательность данной сферы.

На фоне планируемых нововведений властям Китая следует проявить осторожность, так как политические ошибки могут серьезно сказаться на банковском секторе. Около 28% от общего числа кредитов приходится на непогашенные долги в секторе недвижимости, а это больше, чем в любой другой отрасли. Причем больший упор сегодня рассматривается на первичном рынке – продажи растут, а ипотечные ссуды не погашаются, т.к. новую недвижимость покупают в основном иностранные инвесторы без кредитования.       

Вопрос доступности жилья и связь с налогами    

Аренда в Китае выходит на первый план в большинстве случаев по причине высокой стоимости недвижимости. В таких городах как Пекин и Шэньчжэнь рынок самый дорогой в мире – средняя стоимость новых и объектов вторичного рынка в 43,5 раза выше среднегодового дохода местного жителя. Исследования 2020 г. говорят о том, что за последние 10 лет в этих китайских городах цены на жилую недвижимость выросли до 26 тыс. китайских юаней за 1 кв.м. – в 2009 г. стоимость составляла 8 тыс. юаней за 1 кв.м. 

То есть, соотношение стоимости к доходам среднего класса постоянно падает, и не в пользу граждан, которые просто не имеют альтернативных вариантов направления инвестиций. Депозиты крайне невыгодны – в Китае государственные кредиторы предлагают очень низкие ставки процентов, а рынок паевого инвестирования и управления частными активами только развивается. 

Если рассматривать внутренний спрос, сами китайцы при покупке отдают предпочтение домам и квартирам в округах, где присутствуют школы для обеспечения надлежащего образования детям. Сегодня перед властями Китая основной задачей остается рассмотрение вопроса о новом налоге на имущество для краткосрочного стимулирования данного сегмента рынка, оставляющего высокий процент экономики государства. Согласно заявлению представителя Министерства жилищно строительства, необходимы сдерживаемые стоимость жилья меры как в разработке проектов, так и в продаже, аренде, услугах по управлению недвижимостью. Кстати, Китай планирует применять отдельную ответственность для тех чиновников, в чьих городах будут обнаружены сильные скачки цен на недвижимые жилые объекты. И на этой сцене прежде всего окажутся застройщики, которые не погашают задолженность по ипотечному кредитованию, а также компании, задерживающие завершение строительства предварительно проданных домов и квартир. 

Прогнозы по недвижимости Китая

Крупнейший финансовый пузырь на рынке жилья представляет значительный риск для развития китайской экономики. По состоянию на 2021 г. рынок находится в дисбалансе: при большом количестве предложений спрос продолжает падать, в том числе со стороны владельцев-арендаторов. К тому же, очень мало граждан переезжают в места с избытком жилья, чему немало способствовала всемирная пандемия. Второй момент – Китай наблюдает снижение численности населения трудоспособного возраста, а молодых семей, способных купить жилье, и вовсе нет (на 40% сократилось количество браков). 

Разрыв спроса-предложения заполнялся следующими вариантами:

• инвестиции извне;
• спекулятивные продажи. 

Сейчас такие возможности заблокированы государственной политикой в определенных городах, где иностранные инвесторы чаще всего покупали объекты недвижимости, а доступность кредитования для существующих домохозяйств сильно ограничена. Власти Китая не могут поддерживать предыдущие темпы заимствования, поэтому с 2017 г. в стране прилагаются усилия для снижения системного финансового риска.  

Что касается аренды, здесь тоже вопрос многогранный и требует ответственного решения – при снижении ставки НДС и налога на имущество население среднего класса не желает переезжать, т.к. это очень трудоемкий и дорогой процесс. Как будут развиваться дальнейшие события, в том числе с учетом налоговых льгот в Китае, читайте в новых статьях на нашем портале.  

Но в данный момент фундаментальные диспропорции на китайском рынке продолжают оказывать негативное влияние на развитие экономики. Застройщики, которые полагались на финансирование банков и банковских кредитов, после ввода новых финансовых коэффициентов, свернули планы на покупку земель и новое строительство, а доля от продажи квартир еще перед строительством существенно выросла. 

Лопнет ли пузырь на этом рынке? Как свидетельствуют предыдущие аналогичные истории, цены не могут постоянно поддерживать рост. То есть, кризис должен случиться – стоимость объектов все сложнее контролировать, девелоперы испытывают давление властей, а темпы строительства замедляются. Вероятнее всего, рынок недвижимости Китая будет просто медленнее расти, хотя вероятность снижения цен тоже не исключается. 

Планируете покупку недвижимости за рубежом? Ознакомьтесь со списком лучших стран и городов для подобных инвестиций. 

Заключительные выводы

Меры по сдерживанию цен на недвижимость в Китае должны иметь комплексный подход. Налоговые льготы для компаний, сдающих недвижимость в аренду физическим лицам, конечно, повлияют на рынок, но в долгосрочной перспективе нужны дополнительные механизмы и стимулы. Широкая кампания властей должна проводится в целых отраслях, в противном случае добиться активного регулирования деятельности невозможно. 

Иностранным инвесторам следует знать, что налоговые льготы Пекина – отличная возможность структурировать свой бизнес с законным снижением фискальной нагрузки. В любом случае вам потребуется экспертная помощь в международном налоговом планировании. Мы также готовы полностью сопровождать бизнес-проекты по инвестициям в недвижимость Китая и других стран, а также действующие компании, нацеленные на международный или локальный рынок. Кроме регистрации компаний для жилищного строительства и/или владения недвижимыми объектами в разных странах, наши услуги включают открытие корпоративных и личных счетов в иностранных банках, платежных системах, финтех-компаниях.