Какой класс активов считается самым крупным в мире? Альтернативные варианты объектов недвижимости для инвестиций

Под понятием «класс активов» подразумевается группа аналогичных инструментов инвестиционного характера. Их группируют на основе схожей финансовой структуры. Обычно выделяют следующие классы активов: акции, деньги и товары, облигации, недвижимость. Внутри каждого из них есть свои подкатегории. Какой же класс активов считается самым объемным в мире?

Недвижимость – актив №1 в мире

Самым крупным и важным активом в мире считается недвижимость. Все расположенные в разных уголках мира частные дома, многоэтажки, офисные помещения и прочие здания в общей сложности оцениваются в $228 триллионов.

Эта цифра более чем в 12 раз превышает ВВП США и в 18 раз превосходит ВВП Китая. Для сравнения: всё добытое золото за всю историю существования человечества оценивается всего в $7,5 трлн.

Если говорить об акциях, то в этом случае недвижимость по совокупной стоимости превышает стоимость акций в 2,3 раза.

Больше всего в мире жилой недвижимости – эта подкатегория оценивается в $168,5 трлн. На Северную Америку приходится более пятой части общей стоимости жилых активов в мире, несмотря на то, что в ней проживает всего 7% населения мира. В отличие от Китая или Гонконга, стоимость недвижимости в Индии существенно недооценена.

Вторым по величине классом активов в сфере недвижимости является коммерческая недвижимость, стоимость которой в 2017 году составила $33,3 триллиона — это почти половина стоимости всего мирового рынка акций.

В Северной Америке находится самый ценный рынок коммерческой недвижимости, который оценивается в $9,5 трлн, или 29% всей мировой стоимости коммерческой недвижимости. На этот большой, зрелый рынок в 2017 году пришелся 31% (на сумму $8,1 трлн) всех глобальных крупных сделок с недвижимостью. 

Следующими по величине национальными рынками коммерческой недвижимости после США являются:

• Китай ($3,6 трлн);
• Япония ($2,8 трлн);
• Германия ($1,7 трлн);
• Великобритания ($1,7 трлн). 

Рост рынка коммерческой недвижимости связан с ростом мирового ВВП. Если учесть, что такая страна, например, как Индия значительно превышает по показателям роста ВВП многие другие страны, то ожидается, что в следующее десятилетие стоимость коммерческой недвижимости там будет выше, чем в других регионах.

На фоне роста ВВП, увеличения количества населения, урбанизации эксперты предрекают Индии скорый расцвет на мировом рынке недвижимости. Этот класс активов будет в стране еще более популярным среди инвесторов со всего мира.

Ключевые преимущества инвестирования в недвижимость

В отличие от акций и облигаций, недвижимость — это физическая вещь. Так как дома, квартиры и коммерческие помещения являются материальным активом, это значит, что они вряд ли обесценятся до нуля, чего не скажешь, например, об акциях. Как самый крупный класс активов, недвижимость имеет еще целый ряд неоспоримых преимуществ.

Низкая подверженность инфляции

Стоимость недвижимости обычно привязана к ВВП: когда экономика растет, спрос на недвижимость, как правило, растет следом за ней. Соответственно, растут арендная плата и цены, что позволяет поддерживать покупательную способность инвестированного капитала.

Рост цены на недвижимость

Обычно недвижимость, расположенная в более или менее прогрессивном регионе, со временем прибавляет в цене. Модернизация объекта также повышает его стоимость. Поэтому считается, что наличие перспективной недвижимости в инвестиционном портфеле – выгодный шаг. 

Недвижимость может приносить доход

Сдача в аренду объектов недвижимости может обеспечить предсказуемый ежемесячный денежный поток, если общий доход от аренды превышает выплаты по ипотеке и операционные расходы.

Минусы инвестиции в недвижимость

Конечно, назвать такой класс активов, как недвижимость абсолютно безопасным и надежным, нельзя. У подобных инвестиций тоже есть свои минусы. Так, на стоимость домов, квартир, офисов сильно влияют внешние факторы в виде вооруженных конфликтов, эпидемиологических ситуаций, стихийных бедствий, форс-мажоров в виде пожаров и затоплений. Также большую роль в уровне ликвидности этого класса актива играет его расположение. 

Чем меньше и неприметней городок, тем ниже будут оцениваться и объекты недвижимости в нем. Недвижимость необходимо поддерживать в надлежащем состоянии, что также требует некоторых вложений. За нее следует платить налоги, периодически делать ремонт, оплачивать коммунальные платежи. Но если подойти к выбору подходящего инвестиционного объекта с необходимой долей профессионализма, можно минимизировать риски.

Альтернативные активы в сфере недвижимости

Недвижимость как класс активов представлена обычно жилыми домами, квартирами, офисами. Такие объекты покупают, чтобы сдать в аренду или продать впоследствии. Все эти подкатегории давно и прочно заняли места в инвестиционных портфелях. За последнее десятилетие появилось несколько интересных альтернативных секторов недвижимости, гарантирующих инвесторам стабильные и предсказуемые денежные потоки. Доходы в некоторых из этих секторов обладают дополнительными преимуществами, заключающимися в том, что они контрцикличны и меньше коррелируют с доходами от обычной недвижимости. Поэтому их добавление в инвестиционный портфель позволяет его диверсифицировать.

Ниже перечислены шесть самых популярных альтернативных активов в сфере недвижимости, которые привлекают внимание институциональных инвесторов по всему миру.

1. Коворкинги

Сo-working («совместно работающие») представляет собой помещение с большой площадью, разделенное на отдельные отсеки/зоны с доступом в интернет и оборудованное необходимой для удаленной работы оргтехникой и прочими полезными опциями. Многие коворкинги имеют также конференц-залы, переговорные, зоны отдыха. Таким образом арендатор может не только работать, но и проводить здесь встречи с клиентами, тренинги и просто отдыхать. Коворкинги активно используются фрилансерами по всему миру. Владельцы или операторы таких офисов обычно предлагают своим клиентам полный спектр услуг: консьерж-сервис, доступ в интернет, конференц-залы, кафе-бары и даже фитнес-клубы.

По данным Colliers, международной консалтинговой компании в сфере недвижимости, в апреле 2019 года по всему миру насчитывалось более 15 тысяч коворкингов. В Дубае работают 53 коворкинг-офиса общей площадью 650 тысяч квадратных футов, что на 130% больше, чем в 2015 году. 

2. Студенческие общежития

По прогнозам JLL, с 2011 до 2025 года количество студентов вузов увеличится с 165 до 263 млн. Сегодня основная часть студентов приезжает из Китая и Индии.

Обычно в международных институтах обучаются студенты из разных стран. В некоторых высших образовательных учреждениях учатся представители более чем 50 национальностей. Такой фактор обеспечивает инвесторам дополнительную диверсификацию, ведь вероятность того, что сразу во всех этих странах объявят дефолт или наступят тяжелые экономические времена, минимальна. А это значит, что доход от аренды будет поступать в любом случае.

Преимущества инвестиции в такой класс активов, как студенческие общежития заключается в их неизменной популярности и востребованности. Наполняемость таких объектов никогда не падает ниже отметки в 90%. К тому же стоимость входа на рынок в этом случае довольно низка – от 20 тыс. долларов США. Студенческая недвижимость считается одной из самых низкорисковых инвестиций.

Сегодня больше всего таких проектов сконцентрировано в Великобритании, США и Австралии, где глобальные инвесторы, такие как GIC (Сингапур), вложили средства в специализированные операционные платформы. 

Однако в ОАЭ самое большое количество филиалов иностранных университетов в мире, а Дубайский академический городок — это образовательный центр, в котором обучается около 24 тысяч студентов в различных местных и зарубежных университетах. Для них строят новые общежития.

3. Дата-центры

Дата-центр — объект, который предоставляет клиентам безопасную и надежную среду для размещения серверов и другого вычислительного оборудования. Такие центры хранения информации обычно имеют надежные источники бесперебойного питания и оснащены специальным охлаждающим оборудованием. 

Ежесекундно Google обрабатывает более 40 тысяч поисковых запросов. Каждую минуту по всему миру отправляется 16 миллионов сообщений. Ежедневно на Facebook загружается более 300 миллионов фотографий. Каждый день создается 2,5 квинтиллиона байт данных.

По данным компании Statistica, занимающейся исследованиями онлайн-рынка, число людей, пользующихся интернетом, выросло с 1 миллиарда человек в 2005 году до 4,66 миллиарда в 2020 году. По некоторым оценкам, только за последние пять лет в мире было создано 90% всех имеющихся в сети данных. Миру катастрофически не хватает мест для хранения всех этих терабайтов информации.

По данным Structured Research, глобальный доход от рынка центров обработки данных растет ежегодно на 16%. 

4. Дома престарелых

Новые глобальные демографические тенденции выступают убедительным аргументом в пользу инвестирования в учреждения по уходу за престарелыми людьми. За последнее время продолжительность жизни в Азии значительно выросла, благодаря новым разработкам в сфере здравоохранения и росту общего благополучия. На этом фоне ожидается, что к 2050 году пожилое население региона (в возрасте 65 лет и старше) увеличится почти в три раза и составит 945 миллионов человек. Число людей в возрасте 75 лет и старше (нуждающихся в помощи в повседневной жизни) вырастет со 137 миллионов до 437 миллионов за тот же период.

Так называемые американские бэби-бумеры (демографическая категория людей в настоящее время в возрасте от 55 до 73 лет) уже составляют самую многочисленную категорию населения. Хотя бэби-бумерам сегодня относительно далеко до того, чтобы стать постояльцами домов престарелых (средний возраст резидентов составляет 83 года), но пройдет всего около десяти лет, и ситуация изменится.

Из преимуществ инвестиции в такой класс активов можно выделить гарантированный демографический спрос в последующие годы. Общество стремительно стареет, продолжительность жизни увеличивается. Постояльцы обычно находятся в таких заведениях до конца своей жизни.

Особенно заметна эта тенденция в развитых странах. Если, например, инвестировать в дома престарелых, расположенные в Германии, то можно не переживать за безопасность своих вложений, ведь социальная, экономическая и политическая стабильность с высокопрофессиональной судебной системой и гражданскими службами обеспечивают прочную базу для инвестиций. К тому же с 2006 года и по сей день рынок недвижимости Германии растет большими темпами, что гарантирует стабильный спрос на объекты недвижимости.

Учреждения для престарелых являются привлекательной инвестицией и потенциально могут предложить более высокую и стабильную прибыль, чем многие другие классы активов в сфере недвижимости. Дома престарелых подразумевают долгосрочную аренду. 

Согласно недавнему отчету PwC о новых тенденциях в сфере недвижимости, за последние десять лет доходность частного капитала для жилья престарелых превзошла доходность другой коммерческой недвижимости как по оценке, так и по получению дохода. 

5. Склады для хранения товаров

Более 30% стартапов, малых предприятий, интернет-магазинов арендуют складские площади для хранения своих товаров. В складах часто хранят свое имущество и простые граждане. Например, средний размер дома в урбанизированных городах типа Гонконга, Сингапура и Токио, составляет менее 800 квадратных футов. Поэтому люди вынуждены спасаться арендой, так как им попросту негде разместить свои вещи. 

Спрос на индивидуальное хранение, как и на обычные классы недвижимости, обусловлен экономическими и демографическими факторами. Урбанизация является важной движущей силой этого сектора, поскольку более многочисленное городское население означает меньшую жилую площадь в городах и большее количество арендаторов, которые переезжают чаще, чем домовладельцы.

6. Склады-холодильники

На фоне роста сектора электронной коммерции и доставки продуктов увеличился и спрос на свободные площади в складах-холодильниках. Мировая торговля скоропортящимися товарами стремительно растет пропорционально увеличению сегмента среднего класса на развивающихся рынках.

В июле 2020 года Министерство сельского хозяйства США сообщило, что на складах-холодильниках страны хранится в общей сложности 2,5 миллиарда фунтов курицы, индейки, говядины и свинины, что является самым большим показателем за всю историю наблюдений. 

Рынок скоропортящихся продуктов относительно устойчив к рецессии. Кроме того, потребность в холодильных камерах для фармацевтических препаратов также увеличилась, что обусловлено ростом населения старшего возраста, нуждающегося в охлажденных лекарствах, к которым, например, относится инсулин.

Заключение

Хоть недвижимость и не отличается высокой ликвидностью (ведь, чтобы реализовать объект, придется потратить некоторое время), инвесторы всё же стремятся включить этот класс активов в свой инвестиционный портфель из-за стабильной доходности и возможного прироста капитала. Кроме того, недвижимость, как часть портфеля с несколькими классами активов, предлагает инвесторам преимущества диверсификации из-за ее низкой корреляции с акциями. 

Тем не менее такие вложения бывают уязвимы для экономических циклов, а неликвидность имеет тенденцию увеличивать потери для инвесторов, желающих выйти из бизнеса во время экономического спада. 

Обычно этот класс активов входит в консервативный инвестиционный портфель наряду с облигациями, акциями, драгоценными металлами и банковскими депозитами. При этом опытные инвесторы стараются вкладывать деньги в недвижимые объекты, расположенные в странах со стабильной экономикой (в Германии, Франции, Великобритании, США и т. д.). По вопросам покупки недвижимости в передовых странах мира пишите нашим экспертам на электронную почту: info@offshore-pro.info.