Строительный девелопмент в Австралии может быть очень выгодным .. если напрячь извилины

Интеграция Австралии в общее тихоокеанское экономическое пространство, продолжавшаяся в последнее десятилетие, привела к тому, что инвесторы из Японии, Сингапура, Южной Кореи и Китая чувствуют себя здесь как дома. Этому способствует открытость Австралии для иностранных инвестиций, их эффективная правовая защита и, самое главное, высокая доходность. Здесь есть множество возможностей для инвестора в различных сферах экономики (см. статью «Австралия для бизнеса? Открываем заново!». В этой статье речь идет об одной из них – девелопменте в строительстве жилья, где Австралия, помимо общих благоприятных экономических факторов, имеет и специфические преимущества: низкий порог входа на этот рынок, стабильный рост цен на жилую недвижимость, ее относительный дефицит. Как и любые деловые возможности, они не валяются на дороге — для их реализации нужен особый подход. Как и все преимущества – они носят временный характер. Превращение Сингапура в финансовый центр тихоокеанского региона и усилившийся переток сюда капиталов из стран Европы и США из-за недавних политических катаклизмов, неизбежно приведет к росту инвестиций в реальный сектор Австралии, и не в последнюю очередь, в строительство жилья.

Общая ситуация в строительном бизнесе в Австралии

Недвижимость в Австралии дорогая, что закономерно для стран с высоким уровнем жизни. По этому показателю аналитики Global Property Guide позиционируют страну где-то между Францией и Германией. Казалось бы, что здесь много свободных земель, но это не так – земля в крупных городах дорогая и даже ощущается ее дефицит. Цены на строительные материалы непомерно высоки. Кроме того, по данным Строительной Ассоциации Австралии в 2013 г. 40,6% строительных компаний сообщили о трудностях в закупке материалов и конструкций. Разумеется, рабочая сила здесь также не дешева (оборотная сторона высокого уровня жизни).

Кто же здесь зарабатывает? По данным официальной статистики, доход строительной отрасли составил $37,9 миллиардов в 2013 г., с увеличением на 1,1% по сравнению с предыдущим годом. Три четверти дохода получены от строительства новых зданий, 15% — от реконструкции и ремонта существующих зданий (то есть ремонтно-строительных работ), и остальное от девелопмента недвижимости. По неофициальной оценке, рентабельность строительных фирм, работающих по классической схеме (заказ-кредит-расчет) в среднем составляет 30%, и они строят основной объем жилья. В то же время, девелоперы, которые строят всего десятую часть, имеют рентабельность более 50%. Забегая вперед, скажем, что это не предел при правильных операциях с землей и использовании современных технологий строительства.

Хотя местные строительные материалы и изделия дороги, зарубежные поставки на австралийский строительный рынок составляют всего 3,1% от всего строительного дохода в 2013 г. По объему поставок этот сектор находится на десятом месте из 16 секторов экономики, со сложившимся импортом. Прирост импорта матеоиалов на австралийский строительный рынок составляет порядка 4% в год. Рентабельность импорта в Австралию строительных материалов и изделий достигает 80%, однако для вхождения на этот рынок нужны определенные усилия (об этом – чуть позже).

Состояние австралийского рынка жилья


Предпочтительный тип австралийского дома – одноэтажный, на достаточно большом земельном участке, уходит в прошлое. Сегодня отмечена долгосрочная тенденция на австралийском рынке недвижимости к строительству жилья более высокой плотности — таунхаузы и многоквартирные дома (при этом, таунхаузы здесь по определению относятся к экономклассу). Эти типы жилья отражают предпочтение городского образа жизни, небольших домашних хозяйств и рост стоимости земли.

Статистическое ведомство Австралии подтверждает рост неудовлетворенной потребности в жилье. К 2014 г. нехватка составит 308 000 единиц жилья (рассчитано на основе предположений о среднем росте строительства и спроса). К 2029 г. при тех же самых предположениях предсказывается дефицит в

604 000 единиц жилья. Независимая оценка Национального Жилищного Совета подтверждает, что Австралия имеет недостаток жилья в размере больше чем 200 000 домов прямо сейчас. В результате, по прогнозу Reserve Bank, Австралию в ближайшее время ожидает бум в секторе жилищного строительства. Сиволично, что впервые этот прогноз был обнародован на инвестиционной конференции в Гонконге (можно рассматривать его как неявное приглашение инвесторам).

Специфика жилищного строительства в Австралии

Современные жилые дома должны соответствовать духу времени, т.е. быть построены из безопасных для здоровья материалов, иметь солнечные энергетические панели на крыше и соответствовать принципам природоохранного проектирования, т.е. минимизировать нагревание и охлаждение и положительно воздействовать на окружающую среду. Некоторые из этих принципов включают:

  • теплоизоляцию стен и потолков;
  • северную ориентацию домов, чтобы получить максимальное преимущество от солнечной энергии;
  • систему внутреннего и внешнего затенения окон и стен летом;
  • наличие баков для сбора дождевой воды.

Все это является факторами удорожания, а для их нивелирования нужны факторы экономии, т.е. нужно напрячь извилины. В Австралии присутствуют практически все известные технологии строительства. Из соображений удешевления строительства в моду постепенно вошли SIP-панели. В последние годы во всех штатах активно строятся заводы по производству SIP-панелей (до этого они импортировались). Если десяток лет назад дома, построенные по SIP- технологии, напоминали коробки из под обуви, то сегодня это вполне приличные коттеджи (см. фото вверху).

Для использования в строительстве сборных комплектных домов, ввезенных из-за рубежа,

правила достаточно мягкие. Необходимо иметь сопроводительные документы с инженерными обоснованиями осевых и поперечных нагрузок. Согласно Акту 1993 г. по девелопменту, требуется получение одобрения строительства, чтобы гарантировать выполнение строительных норм и правил Австралии. Для выдачи одобрения, муниципалитет или частная уполномоченная компания оценивают дизайн новых домов и их соответствие строительным нормам и правилам Австралии. Для производства строительных изделий в Австралии правила более жесткие. Система производства требует строгого тестирования на соответствие стандартам JAS/ANZ и CODEMARK. Получение сертификата JAS/ANZ включает полный осмотр и ревизию поточных линий и тестирование продукции. Изготовители регулярно сообщить любые изменениях в производстве с полным осмотром каждые 12 месяцев для продления сертификата.

В Австралии действует система кадастрового зонирования земель ALUM. Назначение земель, существующее в ALUM в форме шести основных категорий и десятков подкатегорий, действует на период до 25 лет. Пересмотр назначения земель происходит в соответствии с планами развития штата. Под инвестиционные предложения земли девелоперам выделяются как участками от 50 га до 250 га, так и небольшими участками до 0,5 га (в зоне существующей застройки). Перевод земель сельскохозяйственного назначения под жилую застройку практикуется регулярно, хотя в процедуре есть свои know-how. Кроме того, при ощущении дефицита земли в некоторых районах, под девелопмент выделяются, т.е. продаются девелоперам, государственные земли (Crown Lands). Мелкие девелоперы покупают на свободном рынке участки, пригодные под строительство таунхаузов на 6-10 секций (чаще всего со старыми домами, которые они сносят). В документах (Torrens Title) на такие участки прописана возможность subdivision – разделения участка для строительства на нем и последующей продажи нескольких объектов.

Эффективная схема девелопмента в Австралии

Напрашивается вопрос: если девелопмент так выгоден, то почему же девелоперы занимают всего 10% рынка? Здесь есть два препятствия: а) необходимость наличия собственных ресурсов (по словам знатоков, нижняя планка $ 1,5 млн.), б) чтобы девелопмент стал высокорентабельным (от 50%), он требует использования специальной (и желательно оригинальной) организационной и финансовой схемы. Есть множество желающих на Fee- Development (не рисковать своими деньгами, а получать гонорары), но лишь немногие готовы к Speculative Development, т.е. выступить организатором проекта, выстроить собственную финансовую схем и вложить на старте свои средства в проект.

Основные компоненты такой схемы включают (для увеличения доходности до максимума целесообразно наличие их всех):

  1. Выбор участков, по которым заранее проработаны вопросы перевода в другую категорию (земли сельскохозназначения – разрешение для жилищного строительства).
  2. Импортную поставку основной части материалов для комплектации домов.
  3. Строительство из деталей высокой заводской готовности (это обеспечивает быстрый монтаж и минимизацию отделочных работ).
  4. Комбинированное финансирование.

Поставка материалов является самой важной частью схемы. Импортирование материалов из-за океана для комплектации своего строительства по схеме поставки под график монтажа (а он здесь почасовой) организовать нереально, что требует наличия своей перевалочной базы. В этом случае, возникает дополнительная возможность совмещения поставок материалов для своих объектов с продажей на сторону. Выбор расположения базы определяется следующими факторами:

  • вблизи оживленной транспортной магистрали:
  • в районе планируемых крупных новостроек;
  • с удобными подъездными путями и стоянкой;
  • с крытым складом достаточной площади для размещения и обработки планируемых поставок материалов и отдельными помещениями для демонстрационного зала и офиса, а также открытой площадкой достаточной площади для маневрирования техники и погрузо-разгрузочных работ.

Существуют три возможные схемы организации базы строительных материалов и конструкций:

  1. Покупка готовой базы. Здесь есть свои плюсы: такая база полностью оборудована (погрузчик, стеллажи и пр.), есть клиентура (т.е. возможность немедленно начатьпродажи). Однако есть и минусы, самый главный — это высокая цена за нематериальные активы (goodwill). Рыночная цена базы с крытым помещение около 1000 кв м. составляет порядка $2 500 000.
  2. Покупка промплощадки с готовым помещением и организация базы своими силами. Это ликвидный актив и он будет расти в цене. Такая схема наиболее выгодно в долгосрочном режиме, т.к. минимизирует эксплуатационные издержки. Цена этого варианта порядка $1 000 000.
  3. Аренда базы. Здесь минусами являются долгосрочный (не менее трех лет) договор аренды с авансовым платежом за первые 12 месяцев и страховым депозитом в размере 3-хмесячной платы. Арендная плата для базы с крытым помещение 1000 кв м. составляет около $ 50 000 в год.

Финансовый расчет для такой базы с пропускной способностью в четыре 40-футовых контейнера в месяц (загрузка 40 м3/контейнер) по средним закупочным и сбытовым ценам показал валовую прибыль не менее $250 000 в месяц. Таким образом, даже самый дорогой вариант ее организации окупается в течение одного года.

Финансовая схема предлагаемого девелоперского проекта является сложной комбинацией собственных средств девелопера, банковских кредитов, привлеченных инвестиций. Схема стартового финансирования девелопмента неизбежно подразумевает наличие собственных средств для приобретения замельного участка (при выделении земли по льготным схемам, финансовое состояние девелопера будет проверено муниципалитетом). Если объединить в рамках одной компании поставку в Австралию строительных материалов и собственно девелопмент, то рентабельность может достичь 100%. После достаточной для австралийского банка капитализации, компания может получать кредитное финансирование под 7-9% годовых с расчетом по кредиту после продажи объектов.

Для реализации такой организационной и финансовой схемы в Австралии проведено исследование рынка недвижимости и определено реальное соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка. Будущий девелопер может уже сейчас иметь необходимую ему информацию, в т.ч.:

  • сектор рынка, где есть незаполненные ниши на данный момент и в перспективе;
  • наиболее востребованный тип объектов;
  • прогноз уровеня цен на готовую к продаже недвижимость;
  • оценку рентабельности инвестиций.

Решена проблема привлеченных инвестиций – есть производители строительных материалов и конструкций, заинтересованных в расширении их бизнеса на Австралию и готовые к долевому участию в девелоперском проекте.

Если вам интересен девелоперский проект в Австралии (а это не только высокая доходность, но и реальная возможность перебраться сюда), обращайтесь к нам по е-mail info@offshore-pro.info и вы получите исчерпывающую информацию для принятия решения.

Подпишитесь на наш телеграм канал и расскажите о нем знакомым в бизнесе.

Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Пожалуйста, напишите Вопрос или Комментарий к статье! на основе ваших ценных для нас комментариев и вопросов эта статья может быть дополнена и улучшена.

ВНИМАНИЕ! Все посты содержащие скрытую рекламу, контакты и не имеющую отношение к данной публикации информацию не будут пропущены модератором портала к публикации.

ВНИМАНИЕ ЕЩЕ РАЗ: Для конкретных индивидуальных вопросов и заказов услуг существует конфиденциальный чат, мессенджеры, телефон и наш корпоративный е-майл. В комментариях мы просим писать именно вопросы и предложения по данной конкретной статье или Ваше мнение по вопросу, который поднят в этой статье.



Адрес вашей почты не будет опубликован.