Многие иностранцы, инвестирующие свои средства в недвижимость, настолько взбудоражены самим фактом приобретения жилья за рубежом, что забывают о двух ключевых аспектах такого инвестирования – сокращении налогов на прирост капитала и прибыль, а также защите недвижимого имущества от арестов и других притязаний со стороны.
В самом деле, мне приходилось слышать, как профессиональные консультанты советовали своим клиентам оформлять их зарубежное жилье на их личные имена или идти на другие крайности, связанные, например, с созданием сложных структур, затраты на управление которыми превысили бы прибыль от сдачи этого жилья в аренду.
К тому же проблему оплаты налогов на жилье за рубежом в стране, резидентом которой вы являетесь, никто не отменял. Данный вопрос ставит в тупик как самих инвесторов, так собственно и их консультантов – даже если желание приобрести домик мечты за рубежом очень велико, большинство просто не рискуют пойти на такой шаг, поскольку ни их консультанты, ни они сами не знают, как провернуть все легально, да и цена риэлторского консультирования в некоторых странах просто заоблачная.
Данное обстоятельство, к сожалению, стало причиной того, что инвестирование в зарубежное жилье – удовольствие для людей лишь очень богатых, представители же среднего класса с умеренным достатком позволить себе подобное не в состоянии. Это не может не удручать, ведь вложения в иностранную недвижимость – дело весьма прибыльное и интересное.
Вот вам простой пример: допустим, вы собираетесь в отпуск, скажем, в Гватемалу, где находите красивый полностью обставленный домик у озера, цена которого составляет около 50 000 долларов. Он мог бы стать отличным гостевым домом и приносить доход от сдачи в аренду, на 10% превышающий ROI (коэффициент окупаемости инвестиций). Дополнительным бонусом явился бы тот факт, что впоследствии он мог бы стать вашей самоокупаемой выходной резиденцией, поездку до которой можно отнести к деловым издержкам.
Да, в Гватемале, как и большинстве других стран, вы можете подобным образом списывать свои затраты, и ваши налоги на прибыль от аренды составят всего 5%, свой доход вы будете получать после вычета налогов в размере гораздо большем, чем это могло бы быть в так называемых «странах первого мира», ведь в действительности налоги на прибыль или на недвижимое имущество здесь практически нулевые, а в случае продажи этого имущества, основной налог платить не приходится.
Или же вы могли бы приобрести или построить свой дом в Вануату, где наблюдается некий дефицит в квартирных домах. Вануату – это тропический остров с идеальным климатом, прибыль от такого вложения абсолютно не облагается налогом, налоги на недвижимое имущество так же платить не нужно, равно как и налоги на прирост капитала, и подоходные налоги на недвижимость. Ваш коэффициент окупаемости ROI может составить здесь целых 12%, а ведь цены на местные апартаменты начинаются всего с 80 000 долларов, землю же можно приобрести всего за 40 000, а иногда даже и меньше.
Есть немало стран, где подобные инвестиции вполне реальны, и зарубежные инвесторы вполне довольны их преимуществами, а также тем, что затраты на них невероятно низки. Но каковы риски и насколько тяжелым является налоговое бремя для тех, кто покупает жилье за рубежом? Как выстраивать такие сделки на легальной основе (при этом, не переплачивая специалистам)? Вы можете избежать рисков и затрат полностью, ну или практически полностью, при этом навсегда избавившись от подобной головной боли. Я говорю с уверенностью «навсегда», поскольку правильное планирование избавит от таких проблем и ваших детей, и детей ваших детей, и никому из вас не придется для этого составлять ни единого документа или же менять хоть что-нибудь в документах уже составленных.
Многие из тех, кто называют себя «профессионалами», уверяют, что единого решения для каждого не существует, но чаще всего такая позиция им выгодна для собственного выгодоприобретения от заключения простых, в общем-то, сделок, которые мало чем отличаются друг от друга. Однако есть верный способ достижения цели, подходящий практически для любой юрисдикции. Позвольте мне рассказать вам, насколько он на деле прост, но перед тем назвать все риски и ловушки, с которыми могут столкнуться инвестирующие в иностранную недвижимость.
1. Риски, связанные с кредиторами. Если у вас имеется опыт оформления развода, если вы имели проблемы с налоговиками из-за некомпетентной работы вашего бухгалтера, если вы были вовлечены в экономические споры, притязания на бизнес, то вам следует знать, что имея активы, оформленные на ваше имя или на имя компании, которая находится в вашем управлении, вы рискуете потерять все, ради чего вы трудились, и первое на что покусятся кредиторы будет ваша собственность. Поэтому иметь собственность, оформленную на свое имя или имя вашей компании – для вас не самая лучшая идея.
2. Доходы от прироста капитала. В большинстве стран, и с большой вероятностью в стране, в которой вы сами живете, применяется неприятная практика – практика по взиманию доходов на прирост капитала. Так власти отрезают себе кусок от прибыли, полученной вами от продажи собственности. Даже если вы инвестируете средства на территории государства, где нет налогов на прирост капитала, вы, тем не менее, не выигрываете ничего, пока являетесь резидентом страны, где такой налог существует, ведь вам все равно придется декларировать собственные доходы или навлекать на себя гнев налоговых органов и применение жестких санкций.
3. Налог на наследство. В случае вашей смерти, вашим детям придется платить налоги на наследство и, скорее всего, налоги на прирост капитала тоже. Кроме того, вряд ли им удастся избежать затрат на дорогие услуги адвокатов и бухгалтеров, которые будут необходимы для отчетности перед властями. Подобные процессы могут обойтись им в кругленькую сумму – до 30% стоимости их недвижимого имущества.
4. Подоходный налог. Этот вид налога может взиматься как в стране, в которой вы приобрели собственность, так и в стране вашего проживания, и если между этими странами нет договора об избежании двойного налогообложения, вам придется понести вдвое больше затрат. В данном случае владение собственностью посредством корпорации не поможет.
5. Мошенничество и конфискации. Во многих странах третьего мира, и в некоторых странах мира первого, промышляют профессиональные мошенники, которые отлично знают, как захватить имущество собственников, живущих за пределами своих владений, подделывая документы о собственности или ее передаче, либо изымая имущество при помощи незаконных жильцов или посягательств арендаторов. В ту же игру для собственной выгоды порой играют и власти, действуя против интересов иностранцев во времена политической нестабильности или искусственно созданных налоговых разбирательств. Примером подобных хитроумных махинаций может стать умышленный отказ властей высылать уведомления о коммунальных и корпоративных платежах владельцу собственности, чтобы затем выставить эту собственность на аукционе по заниженной цене пока владелец находится за границей и ничего об этой ситуации не знает.
Но все риски и ловушки, названные выше, опасны лишь для новичков. Я укажу вам на способ, позволяющий оградить себя от каждой из них. На протяжении веков он известен богатейшим семьям мира, владеющим недвижимостью в самых разных странах. Он работает независимо от места, где расположена собственность, и от страны, где проживает вкладчик. Способ этот в большинстве случаев помогает просто и легально избежать или снизить до минимума все перечисленные выше риски, и что еще лучше – он универсален для любых операций с недвижимостью (лишь с незначительными отличиями). Ниже я перечислю несколько методов, позволяющих снизить налоговое бремя и защитить собственность. Назовем эти методы «Пятью шагами к благосостоянию».
ШАГ 1 – ПЕРЕДАЙТЕ ДЕНЬГИ ТРАСТОВОМУ ФОНДУ, НАХОДЯЩЕМУСЯ ЗА ПРЕДЕЛЕМИ СТРАНЫ ВАШЕГО ПРОЖИВАНИЯ
Передав деньги трастовому фонду с целью покупки собственности, вы больше не являетесь владельцем ни этих денег, ни этой собственности – они теперь принадлежат фонду. Для создания трастового фонда есть немало подходящих юрисдикций, таких как Вануату, Белиз и др. Я буду использовать пример новозеландского трастового фонда, открытого нерезидентом Новой Зеландии, поскольку такая структура мне особенно хорошо знакома, а сама Новая Зеландия пользуется доверием большинства стран мира и, согласно Гаагской Конвенции о праве, применяемому к трастам, является страной легитимного создания таких фондов. В большинстве стран, если вы не являетесь самостоятельным бенефициаром трастового фонда и не контролируете его на бумагах, любой денежный капитал или прибыль, полученная посредством фонда, не будет облагаться налогом до тех пор, пока не будет передана непосредственно вам. Поскольку передачу таких средств в ваше пользование вы можете откладывать сколь угодно долго, то и налоги платить вам не придется. К тому же, учитывая, что по закону трастовый фонд является самостоятельным образованием, любой, кто покусится на ваш капитал, посредством расторжения брака или налогового обложения, в итоге не сможет дотянуться до вашего трастового фонда. Это правда – трастовые фонды Новой Зеландии выдерживают атаки со стороны правительственных финансовых органов на протяжении целого века.
В качестве дополнительного бонуса, пользуясь услугами местного бухгалтера или налогового консультанта, которые хорошо знают свое дело, вы можете получить разрешение на открытие собственного самоуправляемого пенсионного фонда. В большинстве юрисдикций, таких как Европа, Америка и Австралия, это означает, что вкладывая свои деньги в доверительный фонд с целью их инвестирования в собственное будущее после выхода на пенсию, вы получаете существенные налоговые послабления в своей собственной стране. Таким образом, трастовый фонд становится инструментом легитимного налогового планирования и механизмом, позволяющим гарантировать себе обеспеченную старость гораздо более выгодным способом, нежели чем посредством вложений капитала в какой-нибудь правительственный пенсионный фонд, в котором зачастую деньги пропадают «в никуда».
трасты и фонды
бесплатная консультация по
выбору юрисдикции и банка,
вопросам регистрации.
бесплатная консультация по выбору юрисдикции и банка, вопросам регистрации.
ШАГ 2 – СОЗДАЙТЕ КОМПАНИЮ, КОТОРАЯ ПРИОБРЕТЕТ НЕДВИЖИМОСТЬ
Обычно, а правильнее даже сказать всегда, компания с ограниченной ответственностью, зарегистрированная в стране, где находится собственность, является лучшим инструментом удержания имущества, поскольку местные бухгалтера способны вычесть затраты, связанные с его износом, ремонтом и т.д. из суммы, вырученной от его аренды, тем самым снизив расходы по местным сборам.
Акции холдинговой компании следует также передать трастовому фонду. Если фонд когда-либо пожелает продать свое имущество, он сможет продать свои акции местной компании, тем самым снизив налоги на прирост капитала до ноля.
ШАГ 3 – ЗАЛОЖИТЕ ИМУЩЕСТВО В СОБСТВЕННОСТЬ ТРАСТОВОГО ФОНДА
Трастовый фонд одалживает деньги компании на недвижимость под проценты по банковским или более высоким ставкам, затем оформляет первую или вторую закладную, чтобы обеспечить возможность приобретения собственности. Далее фонд берет на себя функции банка и имеет возможность вернуть прибыль и основную сумму кредита обратно в фонд, где, конечно, они не будут облагаться налогом. Это не только еще больше облегчает налоговое бремя, но также и обеспечивает защиту от мошенничества, поскольку лишение прав на выкуп по закладной – одна из сложнейших мошеннических махинаций в любой стране.
Если недвижимость имеет хорошую стоимость и даже если не имеет, трастовый фонд все равно может приносить прибыль посредством заключения финансовых сделок кредитования с продавцом, которые позволят фонду эффективно финансировать покупателей недвижимости по выгодным процентным ставкам.
На самом деле многие опытные владельцы иностранной недвижимости покупают и продают собственность именно таким образом, а все потому, что в развивающихся странах банки по-прежнему не готовы оказывать финансовую поддержку иностранным гражданам. Я приведу вам собственный пример из жизни, опишу, как данная схема сработала на пользу моего клиента из Панамы. 
Он приобрел в собственность небольшой многоквартирный дом на рынке вторичного жилья за 1 миллион долларов, используя схему, описанную выше. Затем он потратил 150 000 долларов, чтобы привести эти квартиры в надлежащий вид и сдать их в аренду. Далее он продал их за 2,1 миллиона долларов путем заключения договоров кредитования и таким образом получил 50% суммы вперед, а остальную часть в виде платежей в рассрочку на 10 лет под 8% годовых. Покупателю такая сделка показалась чрезвычайно выгодной, ведь проценты погашались квартиросъемщиками, но он не знал о том, что мой клиент уже компенсировал свои затраты, и был близок к тому, чтобы получить дополнительно миллион прибыли с процентами по ставке более высокой, чем те, которые когда-либо предложил бы местный банк.
СКОЛЬКО ЭТО СТОИТ?
Что ж, если вы рассмотрите новозеландский пример, вы будете приятно удивлены. Открытие трастового фонда обойдется максимум в 3000 долларов, годовые затраты на него составят 800-1200 долларов, на местную компанию нужно будет потратить максимум 1200 долларов (для большинства юрисдикций), затраты на управление и оплату бухгалтерских услуг примерно составят 800 долларов в год.
Учитывая данные цифры, многие консультанты дали бы вам «зеленый свет» на решение приобрести иностранную недвижимость, но ведь вам придется платить налоги на прибыль, если вы решите взять деньги из фонда. В действительности же делать этого не придется. Трастовый фонд может одолжить вам деньги под проценты, когда бы вам они не понадобились, он может оплачивать ваши туристические поездки и счета, владеть активами, которыми вы пользуетесь. В самом деле, вам не нужно будет забирать деньги из фонда! Однако если вы все же решите обналичить все свои средства, вам все равно удастся избежать уплаты налогов на прибыль в вашей стране – для этого вам будет необходимо переехать за рубеж до получения прибыли.
Такая структура – ключ к преодолению препятствий на пути к свободному интернациональному инвестированию и к счастливому благосостоянию. Пользуясь ею, вы можете с легкостью распрощаться с налогами на наследство и прирост капитала, претензиями супругов после развода, поползновениями кредиторов и большей частью налогов на собственность.
Надеюсь, вам понравится делать инвестиции в зарубежную собственность и жить припеваючи, пока ваши знакомые по-прежнему будут тянуть свои кредитные лямки.