Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327

Использование холдинговых компаний для управления недвижимостью

Холдинговые компании очень часто используются для управления недвижимым имущетсвом. Этот инструмент позволяет решить массу задач:

  • защитить активы;
  • снизить расходы (например, налоговые);
  • улучшить качество управления объектом.

Но в структуре, в которой холдинговая компания может владеть недвижимостью, следует учитывать налоговый и корпоративный правовой режим. Самостоятельная организация холдинговой структуры, без должных знаний может привести к потере имущества или личных активов.

Холдинговые компании для управления недвижимостью

Холдинговая компания по недвижимости: что это такое?

Эта структура — юридическое лицо, созданное для защиты собственников от рисков, связанных с владением инвестиционной недвижимостью. 

Холдинговые компании, занимающиеся недвижимостью, часто структурированы как общества с ограниченной ответственностью (или LLC). Они сами не участвуют в бизнес-операциях, но владеют несколькими объектами. Цель такой структуры — ограничить личную ответственность владельцев недвижимого имущества, которая возникает из-за долгов или других обязательств, взятых на себя предприятием.

Использовать холдинговые предприятия для таких целей начали еще в 70-е годы XX столетия. Однако массовое их применение началось только после 2015 года. Сейчас они часто используются в качестве инструмента для снижения юридических и денежных рисков, связанных с личностью собственника. А еще владение инвестиционной недвижимостью через холдинговую компанию открывает доступ к ряду налоговых льгот, а также упрощает управление объектами.

Notice blue

Ищете варианты для инвестиций в недвижимость? Воспользуйтесь нашей бесплатной консультацией для подбора подходящей страны с учетом запланированного бюджета! Мы обеспечим сопровождение сделки на всех этапах, а также окажем сопровождение в создании оптимальной структуры для владения новой собственностью.

sign
Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Кого может заинтересовать холдинговая компания по недвижимости

Холдинговая компания по недвижимости используется для краткосрочных или долгосрочных инвестиций. Любой инвестор в недвижимость может извлечь выгоду из защиты своих личных активов от деловой ответственности. Можно также отделить свой доход от недвижимого имущества от личного дохода. Холдинги не требуют значительных расходов при оформлении. При этом выгоды обычно перевешивают расходы на их администрирование и содержание. 

Условно всех инвесторов можно сгруппировать следующим образом:

  • Fix-and-flip инвесторы — это стратегия покупки недвижимого имущества, егоремонта, а затем продажи с прибылью;
  • Пассивные инвесторы – лица, покупающие жилую недвижимость с целью дальнейшей ее сдачи в аренду;
  • Инвесторы, занимающиеся только коммерческой недвижимостью – эта группа инвесторов интересуется только коммерческими объектами.

Структура холдинговой компании по недвижимости

На вершине — корпорация или LLC, а ниже — отдельные дочерние компании. На рынке недвижимого имущества дочерние предприятия обычно создают под каждый объект инвестирования. 

Сам холдинг непосредственно не участвует в повседневных операциях с каждым домом, квартирой или виллой, а играет роль материнской компании. Реальный собственник недвижимого имущества контролирует свое имущество, но при этом вся ответственность перед кредиторами ложится на дочерки. 

Результат управления всеми объектами недвижимости можно увидеть в отчетности холдинговой компании. В ней отражается совокупный операционный доход, обязательства, рентабельность инвестиций. Можно перевести часть прибыли с более рентабельного объекта на убыточный, чтобы снизить фискальную нагрузку на всю группу.

Зачем холдинговой компании покупать дом? 

Это обеспечивает эффективное управление активом, а также снижает расходы на его содержание. Если проводить оплату за содержание недвижимости из личных активов, то эти расходы никак не повлияют на фискальную нагрузку собственника. Но в случае передачи дома холдингу оплата расходов станет его обязательством. Это снижает ее налоговую базу, поэтому размер налогов будет меньше.

Второй плюс покупки дома через холдинговую компании — ограничение личной ответственности инвестора. Если последний владеет несколькими объектами, то, создав под каждый из них дочернюю компанию, можно разделить риски. В случае неприятностей, эта фирма будет отвечать перед кредиторами только своими активами, то есть условно только одним объектом. Таким образом, инвестору удастся сохранить остальную недвижимость, потеряв при этом лишь один.

Еще применение холдинговой компании по недвижимости помогает разделить ответственность. Часто в инвестициях в недвижимое имущество принимают участие одновременно несколько человек. Это дает возможность привлечь больше капитала, выгодно осуществить покупку. Однако при этом необходимо защитить личные финансы каждого инвестора. С этой задачей может справиться структура холдинга с дочерними компаниями. LLC ограничивают личную ответственность владельцев перед потенциальными судебными исками, связанными с собственностью.

Третье преимущество – снижение налогов. Исторически налогообложение физических лиц осуществляется по более высоким ставкам, чем ставки корпоративного налога на прибыль. Например, в Великобритании последняя составляет 19%, а налог с доходов физических лиц удерживается по ставке от 20% и выше.

Преимущества сквозного налогообложения холдинговых компаний-владельцев недвижимостью

Инвесторы часто создают структуры с холдинговые компании в форме LLC для оптимизации налогообложения.

После публикации решения суда 1988 года собственникам недвижимого имущетсва можно избегать двойного налогообложения, приобретая объекты через LLC. Служба внутренних доходов (IRS) рассматривает холдинговую компанию по недвижимости с одним владельцем, как индивидуальное предприятие (или «неучитываемую организацию». Соответственно, любой доход или прирост капитала, полученные от бизнеса, перейдут к владельцу. Последний, далее обязан заплатить налоги с полученной прибыли, но только как физическое лицо. При этом собственник по-прежнему остается под защитой от личной ответственности.

Поскольку регистрация LLC не облагается отдельным налогом, владельцы бизнеса могут избежать двойного налогообложения. Ни доход от аренды, полученный от собственности, ни увеличение стоимости при продаже не влекут за собой налоговых штрафов. Кроме того, владельцы LLC с одним участником могут вычитать проценты по ипотеке, уменьшая налоговую базу.

Однако холдинговые компании по недвижимости, принадлежащие более чем одному человеку, рассматриваются IRS по-разному. Эти субъекты хозяйственной деятельности («многочленные» LLC) облагаются налогом как и товарищества. Но при этом LLC с несколькими участниками также пользуются преимуществами сквозного налогообложения. Поскольку такая форма предусматривает передачу прибыли или убытков своим членам. В итоге, каждый соответствующий владелец несет ответственность за подачу налоговую отчетность о своей доле прибыли (или убытков) и выполнение фискальных обязательств.

Другие плюсы холдингов

Основные плюсы холдинговой компании по недвижимости – это защита инвесторов от личной ответственности, сквозное налогообложение, качество управления. Эти структуры также позволяют решить следующие задачи:

  • защита собственников от обязательств или долгов, связанных с их имуществом;
  • предотвращение двойного налогообложения;
  • простое управление своей собственностью;
  • повышение гибкости в распределении прибыли;
  • покупка и управление недвижимым имущетсвом в разных странах;
  • упрощенная процедура передачи имущества;
  • снижение налога на наследство.

Собственник может рассчитать время выплаты дивидендов для максимальной налоговой эффективности. Он может распределить их среди членов своей семьи, если их доходы не превышают установленные базовые лимиты. Владелец может также оставить прибыль внутри предприятия, чтобы приобрести следующую недвижимость.

Особенности правовых форм холдингов

Холдинговые компании по недвижимости и ее дочерние структуры могут быть структурированы как LLC, корпорация, товарищество или ИП. 

Сильные стороны LLC для недвижимости

Самая популярная форма холдинговой компании для покупки жилья и других объектов. Она характеризуется такими особенностями:

  • простота управления: подобная структура, значительно упрощает делегирование управленческих обязанностей. Корпорация обязана иметь должностных лиц, LLC может свободно управляться своими владельцами или даже третьей стороной;
  • невысокие расходы: сборы за государственную регистрацию ниже для LLC-предприятий;
  • гибкость: LLC открывает инвесторам в недвижимость возможность проявлять гибкость при распределении прибыли. В отличие от S Corporation, LLC не обязаны пропорционально распределять денежные потоки. Участники компании могут их направить туда, куда им нужно;
  • простота передачи: структура холдинговой компании с LLC упрощает процедуру передачи собственности. Недвижимое имущество можно постоянно дарить наследникам (периодичность зависит от законов), что также позволяет снизить налоговое бремя.

Преимущества использования холдинговых компаний в формате C Corporation

C Corp — самостоятельное юридическое лицо, потому защищает своих владельцев от личной ответственности по корпоративным долгам и обязательствам. Однако по умолчанию C Corporation облагаются налогом на нескольких уровнях (корпоративный налог и подоходный налог). 

У них есть такие плюсы:

  • владельцы несут личную ответственность только в пределах своих вложений в организацию;
  • владельцы могут иметь статус активного управляющего либо пассивного инвестора;
  • нет ограничений на количество акционеров;
  • легкость передачи права собственности — все, что нужно сделать владельцу, это продать свои акции;
  • корпорации функционируют дольше жизни их владельцев. Даже после потери владельца корпорация продолжит свое существование.

Холдинговая компания по недвижимости S Corporation

Корпорация S во многом похожа на «C». Но она рассматривается как сквозная организация для целей налогообложения. Более того, корпорации S не подлежит двойному налогообложению из-за своего характера транзитной структуры. 

Преимущества корпорации S:

  • пользуются по причине наличия преимуществ, что доступны и корпорации C;
  • помогают избегать двойного налогообложения.

Холдинговая компания в формате ИП 

Согласно корпоративному законодательству, ИП не считается отдельным юридическим лицом. Это наиболее простая форма ведения бизнеса, что привлекает многих. Но нужно учитывать, что ИП не разделяет ответственность между бизнесом и личностью.

Плюсы ИП:

  • минимальный пакет документов для регистрации;
  • низкие расходы на регистрацию;
  • простота администрирования – не нужно заполнять дополнительных налоговых деклараций, так как прибыль или убытки указываются в налоговой декларации владельца;
  • бизнес зависит от одного человека – владельца.

Платят ли холдинги по недвижимости налоги

Конечно, они платят налоги. Однако их размеры зависят от организационно-правовой структуры. Например, холдинговая фирма с одним владельцем считается индивидуальным предпринимателем. Само предприятие не обязано подавать документы в IRS, платить налоги. Такие обязательства возлагаются на собственников. 

LLC из двух человек рассматривается как товарищество. Поэтому каждый владелец несет личную ответственность за уплату налогов со своей доли доходов.

И еще пример, если холдинговая компания по недвижимости создана в формате корпорации С. В этом случае она подает налоговую отчетность, платит налоги.

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.