Использование холдинговых компаний для управления недвижимостью

Благодаря своим преимуществам холдинговая компания очень часто используется для управления недвижимостью. Ведь этот инструмент позволяет решить массу важных задач: обеспечить защиту активов, оптимизировать расходы, в частности налоговые, улучшить качество управление объектом.

Однако планируя создание структуры, где холдинговая компания может владеть недвижимостью, следует учитывать нюансы налогового и корпоративного законодательства. Самостоятельная организация холдинговой структуры, без должных знаний и опыта может привести как к потере имущества, так и личных средств. Поэтому в таких делах лучше прибегать к услугам профессионалов.

Холдинговая компания по недвижимости: что это такое?

Подобная структура — это юридическое лицо, созданное специально для защиты собственников от рисков, связанных с владением инвестиционной недвижимостью. 

Холдинговые компании, занимающиеся недвижимостью, очень часто имеют форму компании с ограниченной ответственностью (или LLC). Они сами не участвуют в бизнес-операциях, но владеют различными объектами. Цель и задачи подобной структуры — ограничить личную ответственность владельцев недвижимости, которая может возникнуть через долги или другие обязательства, взятые на себя компанией.

Использовать холдинговые компании для владения недвижимостью начали еще в 70-х годах XX столетия. Однако массовое их применение началось только после 2015 года. В настоящее время они часто применяются в качестве инструмента для снижения юридических и денежных рисков, связанных с личностью собственника. А еще владение инвестиционной недвижимостью через холдинговую компанию открывает доступ к ряду налоговых льгот и упрощает управление объектами.

Кого может заинтересовать холдинговая компания по недвижимости

Холдинговая компания по недвижимости, как правило, является отличным выбором для краткосрочных и долгосрочных инвесторов. Любой инвестор в недвижимость может извлечь выгоду из защиты своих личных активов от любой деловой ответственности, а также разумно отделить свой доход от недвижимости от личного дохода. Холдинговые компании относительно недороги для создания, а выгоды, как правило, перевешивают затраты на их администрирование и содержание. 

Условно всех инвесторов, которым реально может пригодиться такой инструмент, как холдинговая компания по недвижимости, можно разделить на такие группы:

• Fix-and-flip инвесторы — это стратегия покупки недвижимости, ее ремонта, а затем продажи с прибылью;
• Пассивные инвесторы – лица, покупающие жилую недвижимость с целью дальнейшей ее сдачи в аренду;
• Инвесторы, занимающие только коммерческой недвижимостью – эта группа инвесторов интересуется только коммерческими объектами, такими как: склады, логистические хабы, магазины, промышленные здания и т.п.

Структура холдинговой компании по недвижимости

Стандартная структура владения недвижимостью с помощью холдинговой компании имеет следующий вид: 

на вершине находится корпорация или LLC, а ниже — отдельные дочерние компании. На рынке недвижимости дочерние компании обычно создают под каждый объект инвестирования. 

Сама холдинговая компания непосредственно не участвует в повседневных операциях с каждым домом, квартирой или виллой, а играет роль материнской компании. Благодаря ей реальный собственник недвижимости осуществляет контроль за своим имуществом. Но при этом вся ответственность перед кредиторами ложится на дочерние компании. 

Результат управления всеми объектами недвижимости можно четко увидеть в отчетности холдинговой компании. В ней отражается совокупный операционный доход, обязательства и рентабельность инвестиций. При необходимости можно перевести часть прибыли с более рентабельного объекта на убыточный и тем самым снизить фискальную нагрузку на всю группу.

Зачем холдинговой компании покупать дом? 

Ответ очевиден – чтобы обеспечить лучшее управление активом и снизить расходы на его содержание. Простым примером использования холдинговой компании для покупки дома является снижение налогооблагаемой базы. Если осуществлять оплату за содержание недвижимости из личных средств, то эти расходы никак не повлияют на фискальную нагрузку собственника. Но если передать дом холдинговой компании все меняется в лучшую сторону. Последняя оплачивает расходы на его содержание и таким образом снижает ее налогооблагаемую базу, и соответственно уменьшается размер налогов.

Вторая причина, зачем покупать дом через холдинговую компании — это ограничение личной ответственности инвестора. Если последний владеет несколькими объектами по всему миру, то создав под каждый из них дочернюю компании, можно разделить риски. В случае неприятностей, эта компания будет отвечать перед кредиторами только своими активами, то есть условно только одним объектом. Таким образом, инвестору удастся сохранить остальную недвижимость, потеряв при этом лишь один.

Еще применение холдинговой компании по недвижимости помогает разделить ответственность. Часто в инвестициях в недвижимость принимают участие одновременно несколько человек. Это позволяет привлечь больше капитала и осуществить покупку на более выгодных условиях. Однако при этом необходимо обеспечить защиту личных финансов каждого инвестора. И лучше всего с этой задачей справляется структура холдинговой компании с дочерними. Прежде всего, LLC ограничивают личную ответственность владельцев перед потенциальными судебными исками, связанными с собственностью.

Третий вариант использования холдинговой компании по недвижимости – снижение налогов. Исторически налогообложение физических лиц осуществляется по более высоким ставкам, чем ставки корпоративного налога на прибыль. Например, в Великобритании последняя составляет 19%, а налог с доходов физических лиц удерживается по ставке от 20% и выше.

Преимущества сквозного налогообложения холдинговых компаний-владельцев недвижимостью

Инвесторы часто создают структуры с холдинговыми компании в форме LLC еще и для оптимизации налогообложения.

Решение суда 1988 года позволило собственникам недвижимости избегать двойного налогообложения, приобретая объекты через LLC. Служба внутренних доходов (IRS) рассматривает холдинговую компанию, занимающуюся недвижимостью, с одним владельцем, как и индивидуальное предприятие, которое еще называют «неучитываемой организацией». Соответственно, любой доход и прирост капитала, полученные от бизнеса, перейдут к владельцу. Последний, далее обязан заплатить налоги с полученной прибыли, но только как физическое лицо. При этом собственник по-прежнему остается под защитой от личной ответственности.

Поскольку создание LLC не облагается отдельным налогом, владельцы бизнеса могут избежать двойного налогообложения. Ни доход от аренды, полученный от собственности, ни увеличение стоимости при продаже не влекут за собой налоговых штрафов. Кроме того, владельцы LLC с одним участником могут вычитать проценты по ипотеке и таким образом уменьшать налогооблагаемую базу.

Однако компании по недвижимости, принадлежащие более чем одному человеку, рассматриваются IRS по-разному. Эти субъекты хозяйственной деятельности, также известные как «многочленные» LLC, облагаются налогом аналогично, как и товарищества. Но при этом LLC с несколькими участниками также пользуются преимуществами сквозного налогообложения. Поскольку такая форма предусматривает передачу прибыли или убытков своим членам. И в итоге, каждый соответствующий владелец несет ответственность за подачу налоговую отчетность о своей доле прибыли (или убытков) и выполнение фискальных обязательств.

Кратко о других преимуществах холдинговых компаний по недвижимости

Главные преимущества холдинговой компании в сфере недвижимости – это защита инвесторов от личной ответственности, сквозное налогообложение и лучшее качество управления. А еще подобные структуры позволяют решить следующие задачи:

• защита собственников от обязательств и долгов, связанных с их имуществом;
• предотвращение двойного налогообложения;
• более простое и легкое управление своей собственностью;
• снижение расходов на администрирование;
• повышение гибкости в распределении прибыли;
• возможность покупки и управления недвижимостью в разных странах;
• упрощенная процедура передачи недвижимости;
• снижение налога на наследство.

Также собственник может рассчитать время выплаты дивидендов для максимальной налоговой эффективности или распределить их среди членов своей семьи, если их доходы не превышают установленные базовые лимиты и облагаются по более низкой ставке — или просто оставить прибыль внутри компании, чтобы приобрести следующую недвижимость.

Сильные стороны холдинговой компании по недвижимости в зависимости от организационной формы

Холдинговые компании по недвижимости и ее дочерние структуры могут иметь такие формы, как LLC, корпорация, товарищество или индивидуальное предпринимательство. Каждая из них создает дополнительные преимущества, которые мы рассмотрим ниже:

Сильные стороны LLC для недвижимости

Наиболее популярная форма холдинга для покупки жилья, коммерческой и другой недвижимости. Она привлекает к себе внимание за счет таких положительных качеств:

• простота управления: подобная структура, значительно упрощает делегирование управленческих обязанностей и должностей. Согласно корпоративного законодательства корпорация обязана иметь должностных лиц и директоров, LLC может свободно управляться своими владельцами или даже третьей стороной;
• низкая стоимость: государственная регистрация и администрирование ниже для предприятий, структурированных в рамках LLC;
• гибкость: LLC открывает инвесторам в недвижимость возможность проявлять невероятную гибкость при распределении прибыли. В отличие от S Corporation, LLC не обязаны пропорционально распределять денежные потоки. Участники компании могут их направить туда, куда им нужно;
• простота передачи: структура холдинговой компании с LLC упрощает процедуру передачи собственности. Недвижимость можно постоянно дарить наследникам (периодичность этого следует учитывать в зависимости от корпоративного законодательства), что также позволяет избежать налогов и расходов, которые возникают при покупке недвижимости физическим лицом.

Преимущества использования холдинговых компаний в формате C Corporation

Подобная компания является самостоятельным юридическим лицом и защищает своих владельцев от личной ответственности по корпоративным долгам и обязательствам. Однако по умолчанию C Corporation облагаются налогом на нескольких уровнях (корпоративный налог и подоходный налог). 

Есть у них и ряд преимуществ:

• владельцы несут личную ответственность только в пределах своих вложений в компанию;
• владельцы могут иметь статус активного управляющего либо пассивного инвестора;
• нет ограничений на количество акционеров;
• простая процедура передача права собственности — все, что нужно сделать владельцу, это продать свои акции;
• корпорации функционируют дольше жизни их владельцев. Несмотря на потерю владельца, корпорация продолжит свое существование.

Холдинговая компания по недвижимости S Corporation

Корпорация S создается аналогично, как и «C». Но в отличие от последней, она рассматривается как сквозная организация для целей налогообложения. Более того, корпорации S не подлежит двойному налогообложению из-за своего характера транзитной структуры. 

Преимущества корпорации S:

• корпорации S пользуются по причине наличия преимуществ аналогичных, что и в корпорации C;
• благодаря своей структуре корпорации S помогают избегать двойного налогообложения.

Холдинговая компания в формате индивидуального предпринимательства 

Согласно корпоративному законодательству, индивидуальное предприятие не считается отдельным юридическим лицом. Это наиболее простая форма ведения бизнеса, что, собственно, и привлекает многих. Но нужно учитывать, что индивидуальное предпринимательство не разделяет ответственность между бизнесом и личностью.

Этот формат имеет ряд преимуществ:

• минимальный пакет документов для регистрации;
• самые низкие расходы на создание;
• простота администрирования – не требуется заполнять дополнительных налоговых деклараций, так как прибыль или убытки указываются в налоговой декларации владельца;
• бизнес зависит от одного человека – владельца недвижимости.

Платят ли холдинговые компании по недвижимости налоги

Конечно, они платят налоги. Однако их размеры отличаются в зависимости от организационно-правовой структуры. Например, холдинговая компания с одним владельцем считается индивидуальным предпринимателем. Это значит, что само предприятие не обязано подавать документы в IRS и платить налоги. Указанные обязательства возлагаются на собственников. 

С другой стороны, LLC из двух человек рассматривается как товарищество. Это означает, что каждый владелец несет личную ответственность за уплату налогов со своей доли доходов.

И еще пример, если холдинговая компания по недвижимости создана в формате корпорации С. В этом случае, она подает налоговую отчетность и платит налоги.

Учитывая указанные налоговые особенности холдинговых компаний, мы рекомендуем организовать создание подобных структур только со специалистами. Отправляйте контактные данные нам на e-mail: info@offshore-pro.info и наши эксперты оперативно свяжутся с вами, чтобы обсудить создание будущей холдинговой структуры для управления недвижимостью.