За кем останется гостиничный бизнес в Черногории – крупными сетями или частными инвесторами?

Гостиничный бизнес в Черногории традиционно привлекает крупных и небольших инвесторов. Дело это весьма выгодное. Страна активно развивается, является кандидатом на участие в Евросоюзе, находится в центре Европы и обладает огромным бизнес-потенциалом (в первую очередь, благодаря туризму).

До недавнего времени крупные гостиничные сети не имели в Черногории сколько-нибудь значимого присутствия, и бизнес фактически был отдан на откуп частникам. Их привлекал достаточно высокий уровень рентабельности, крайне незначительный риск негативных системных изменений в экономике и весьма приятные условия работы.

Но более всего частных инвесторов интересовало гражданство Черногории, которое «давали» в качестве «бесплатной премии» к инвестициям. Ситуация, казалось, устраивала всех – государство имело стабильный источник пополнения бюджета, инвесторы – возможность получить гражданство на очень выгодных условиях, а сам гостиничный сектор активно и весьма стремительно развивался.

Но в 2022 году ситуация вернётся в исходную точку, карета превратиться в тыкву, и сказка под названием «Гражданство за инвестиции в Черногории» окончится. Фанфары, траурная музыка, занавес. Планируемым закрытием программы не преминули воспользоваться гостиничные сети, начавшие активно входить в Черногорию, а доля частного бизнеса постепенно сокращается.

Мы бы не стали готовить специальную статью по столь незначительному поводу, но здесь случай особый. Программа получения гражданства за инвестиции в Черногории пользовалась огромной популярность у наших читателей и клиентов. А когда аналогичные программы Мальты и Кипра были заморожены, то она осталась единственной возможностью получить именно гражданство, а не компромиссный во многом статус ВНЖ.

В статье мы попробуем проанализировать сложившуюся ситуацию и дать нашим читателям объективные экспертные рекомендации. Вы узнаете, есть ли смысл при имеющихся исходных данных планировать инвестиции в гостиничный бизнес Черногории, и почему советы отдельных «знатоков», предрекающих схлопывание рынка коммерческой недвижимости в Черногории, не имеют под собой никаких фактических, реальных обоснований. Обсудить условия сотрудничества и задать конкретные вопросы Вы сможете в рамках индивидуальной консультации (e-mail для связи – info@offshore-pro.info).

Причины прекращения выдачи золотых паспортов

Официальная версия, озвученная правительством Черногории, утверждает, что программа получения гражданства за инвестиции не показала той эффективности, которую от неё ожидали. Но независимые аналитики и эксперты в один голос утверждают, что истинная причина совсем иная. Точнее, их может быть две.

Причины говорить о том, что «недостаточная эффективность» – это фикция, просты. Порог финансового участия – 250 / 450 тыс. EUR, что довольно много. Программы получения ВНЖ в той же Португалии несколько «гуманнее». Изначально установленная квота (практически полностью исчерпанная) – 2000 человек – позволила привлечь в бюджет Черногории не меньше 500 млн EUR, фактические цифры существенно выше – в районе 600-700 млн EUR. С учётом дополнительных трат на борьбу с пандемией COVID-19 отказываться от подобной «заначки» вряд ли кто-то согласится.

Поэтому стоит поискать «альтернативные» причины, которые традиционно не афишируют. Первая – самая очевидная. Черногория, являющаяся кандидатом на вступление в Евросоюз, вынуждена во всем учитывать и соблюдать рекомендации официального Брюсселя. О требованиях никто не говорит, но реальное положение вещей именно такое. Функционеры ЕС со своей стороны вынуждены делать всё для того, чтобы избежать даже формальных поводов к критике со стороны отдельных государств – членов и «Заокеанского брата» в лице США.

Если говорить о «Золотых паспортах», то возмутителем спокойствия стало расследование журналистов арабского телеканала Al Jazeera, в результате которого всплыли факты злоупотреблений при выдаче «Золотых паспортов» на Мальте и Кипре. Разразившийся скандал заставил официальный Брюссель мягко намекнуть проштрафившимся странам на их ошибки. Результаты этого известны – Мальта и Кипр свернули программы и заняли выжидательную позицию.

Черногория в расследовании Al Jazeera упомянута не была, поэтому особые претензии к ней отсутствовали. Но если учесть, что она только стремится к членству в ЕС, правительство Черногории идти на открытый конфликт не стало и превентивно закрыло программу «Золотых паспортов».

Вторая версия может показаться конспирологической, но она вполне имеет право на жизнь. Суть её в том, что решение об отмене схемы получения гражданства за инвестиции под давлением неких заинтересованных структур, лоббирующих интересы крупных гостиничных сетей. Последние хотели войти на рынок Черногории, где позиции частников весьма сильны. А если исключить из уравнения фактор получения гражданства, желающих вкладывать деньги в «долгоиграющие» проекты станет существенно меньше.

Крупные гостиничные сети на низком старте?

По состоянию на начало осени 2021 года они представлены в Черногории скорее формально, но с уходом частников всё изменится. Многие гости страны традиционно предпочитали именно частные отели, не входящие в крупные сети. Но с оттоком инвестиций конкуренция станет неравной.

Отельные сети в Черногории:

Сеть	Количество отелей
Budvanska Rivijera	3
Casa del Mare	4
Four Points by Sheraton	1
Hunguest Hotels	1
Iberostar Hotels and Resorts	3
Montenegro Stars	1
Perla Group Montenegro	2

ТОП-5 отелей 5* (здесь и далее – по версии booking.com, указана средняя цена номера за ночь, сортировка – по оценке постояльцев):

• Palazzo Sbutega, 160 USD (Котор).
• Villa Geba, 688 USD (Свети-Стефан).
• Boutique Hotel Square by Aycon, 190 USD (Будва).
• Palazzo Banicevic Luxury Rooms, 266 USD (Котор).
• Apart Compliment, 53 USD (Подгорица).

ТОП-5 отелей 4*:

• Apartment Vento di Bocche, 85 USD (Котор).
• Apart 31, 47 USD (Цетине).
• Villa Julia, 65 USD (Баошичи).
• Dream apartment Herceg Novi, 50 USD (Херцег-Нови).
• Apartment Aurora, 52 USD (Подгорица).

Гражданство за инвестиции: to be or not to be

Программа получения «Золотых паспортов» Черногории доживает последние месяцы. Но по состоянию на начало осени 2021 года она ещё работает, даже если отдельные «знатоки» берутся утверждать обратное. Следовательно, при наличии желания Вы ещё можете, образно говоря, «вскочить на подножку уходящего поезда» и стать гражданином Черногории на весьма выгодных условиях.

Строго говоря, мы не являемся сторонниками формата «чем быстрее, тем лучше» и стараемся воздерживаться от предложения услуг и продуктов, которые требуют немедленного решения со стороны потенциального клиента. Но в данном случае Вам действительно не стоит терять времени, так как аттракцион раздачи «бесплатного» гражданства совсем скоро прекратит свою работу. Последним в Европе.

Гостиничные объекты, одобренные для инвестирования по программе получения гражданства за инвестиции:

• Kolašin Resort & Spa. Комплекс рассчитан на 93 номера, общий объём инвестиций – 11,5 млн EUR. 250 тыс. EUR дают право на получение доли в курорте, доход от прибыли отеля – до 30%, минимальный срок владения – 5 лет.
• Hotel Breza (5*), район Колашин. Всего 170 номеров, стоимость проекта – 19,5 млн. EUR, за 250 тыс. EUR Вы получаете комнату в собственность, ежегодные расходы – 50 EUR / м2 в год, бесплатное проживание 15 дней в году, прибыль 40% от аренды своего номера, срок владения – 2 года.
• Hotel K-1600 (4*, массив Беласица). Общая стоимость проекта – 6 млн EUR, всего 116 номеров, за 250 тыс. EUR Вы получаете номер в собственность.
• Bjelasica 1450 (4*, Колашин). Всего 168 номеров, инвестиции 18 млн EUR, номер в собственность (250 тыс. EUR).
• Durmitor Hotel and Villas (5*, Национальный парк Дурмитор). 55 номеров + 12 горных вилл, стоимость проекта – 20 млн EUR. Долевое участие в проекте (250 тыс. EUR), годовой доход – 30%, разрешена продажа через 5 лет.
• Kraljičina plaža / Queen’s Beach Hotel (парк Милочер). Объём инвестиций – 110 млн EUR, всего 126 номеров, вложения от 780 тыс. EUR дают 1 номер в собственность.
• Amma Resort (5*, Чани). Стоимость проекта – 77 млн EUR, всего 483 номера (в самом отеле и 8 виллах).
• Black Pine (Мойковаце). Оценочная стоимость проекта – 10,5 млн EUR, всего 174 номера.
• Bobotov Hotel (Жабляк). Стоимость проекта – 16 млн EUR, 280 номеров (в самом отеле и в 40 вилах вокруг).
• D Hotel, пристройка E (4*). 116 номеров, инвестиции от 8 млн EUR (для программы получения «Золотого паспорта).
• Elite Hotel & Residence (4*). 150 номеров, инвестиции от 11,5 млн EUR.
• Montis Hotel & Resort (5*, Колашин). Всего 238 номеров, инвестиции в проект – 21 млн EUR. Персональные инвестиции – 250 тыс. EUR дают право собственности на 1 номер.
• Boka Place (5*, часть Porto Montenegro). 357 номеров в 5 жилых блоках, Вы можете инвестировать в номера-студии (от 190 тыс. EUR), апартаменты (от 625 тыс. EUR) и пентхаусы (от 450 тыс. EUR).
• Dukley Gardens (юг Черногории). 6 квартир категории «Люкс» с полной обстановкой (площадь – от 280 м2), инвестиции от 1,8 млн EUR, Вы получаете право собственности, доходность – 6% за первые 3 года, право на проживание 3 недели в году, необходимо учесть расходы на содержание.

В чём «оригинальность» черногорской программы получения гражданства за инвестиции? Как минимум – в возможности получения пассивного с конкретного номера в отеле. Это значительно упрощает бухгалтерию и делает вложения более «осязаемыми» и «реальными». К сожалению, Большого времени на раздумья у Вас не будет – после 31 декабря 2021 года программа перестаёт действовать, и получить гражданство Вы уже не сможете.

Рекомендуемые варианты инвестирования

Если Вы всё же решитесь на конкретные действия, то мы подготовили для Вас четыре оптимальных предложения. Вероятно, их нельзя назвать самыми лучшими, но такая задача перед нашими экспертами и не стояла. Дело в том, что гостиничная недвижимость категории The Best – это совсем другие деньги, здесь финансовые требования будут существенно выше. Мы же говорим именно об оптимальном сочетании характеристик, а не о стремлении получить лучшее, вообще не оглядываясь на цену.

Курортный комплекс в Колашинских горах

• Порог: от 250 тыс. EUR.
• Тип объекта инвестирования: отельные апартаменты от 30 м2 до 45 м2.
• Обязательный договор аренды.
• Право на проживание: 3 недели в году + 1 неделя в сторонней гостинице.
• Расчётная доходность (при полной загрузке): 40%.
• Дополнительные расходы: отсутствуют.
• Резервный фонд: 10%.
• Ожидаемая дата сдачи объекта: сентябрь 2024 года.
• Минимальный (обязательный) срок владения: 5 лет.
• Выкуп в полную собственность: возможен, через 5 лет.
• Возможна предварительная покупка продавцом.

Горнолыжный курорт Беласица

• Порог: от 250 тыс. EUR.
• Тип объекта инвестирования: гостиничные компплексы.
• Право на проживание: 2 месяца.
• Расчётная доходность (при полной загрузке): 30%.
• Дополнительные расходы: 50 EUR / м2.
• Возможна предварительная покупка продавцом.

Отель 5 звёзд, Колашин

• Порог: от 250 тыс. EUR.
• Тип объекта инвестирования: гостиничные блоки (25 м2 – 50 м2).
• Обязательный договор аренды.
• Право на проживание: 1 месяц в год, есть условия по сезонности.
• Расчётная доходность (при полной загрузке): 40%, из суммы следует вычесть примерно 1%-4% на ремонт.
• Дополнительные расходы: 50 EUR / м2.
• Есть взнос за проживание самого собственника (10 EUR / м2 / сутки).
• Ожидаемая дата сдачи объекта: сентябрь 2022 года.
• Минимальный (обязательный) срок владения: 5 лет.
• Возможность обратной покупки отсутствует.
• Возможна предварительная покупка продавцом.

Отель 4* на севере Черногории

• Порог: от 250 тыс. EUR.
• Тип объекта инвестирования: гостиничные комплексы.
• Тип собственности – долевое участие (совместное владение), 1/240.
• Обязательный договор аренды.
• Расчётная доходность (при полной загрузке): 30%.
• Ожидаемая дата сдачи объекта: ноябрь 2022 года.
• Минимальный (обязательный) срок владения: 5 лет.
• Выкуп в полную собственность: возможен, через 5 лет (сумма – 200 тыс. EUR, опционально).
• Возможна предварительная покупка продавцом.

Рекомендации, выводы

Сожалеть о том, что вариант получения гражданства Черногории через инвестиции скоро станет недоступным, можно долго. Но мы считаем, что особо смысла в этом нет – не будете же Вы «обижаться» на законы, противодействующие размыванию налоговой базы и отмыванию грязных денег. Это реальность, данная нам в ощущениях, и с ней необходимо смириться.

Но это вовсе не значит, что гостиничный бизнес в Черногории с 2022 года станет для инвесторов недоступным. Вы не сможете получить «взамен» гражданство, но никто не сможет запретить Вам подать документы на ВНЖ. Поэтому тщательно продумайте, какими ресурсами Вы располагаете и, если решите действовать, свяжитесь с экспертами нашего портала для обсуждения плана дальнейших действий.

Что же касается вопроса, вынесенного в заголовок, можем сказать следующее. Крупные гостиничные сети действительно активно «пробуют на вкус» туристический рынок Черногории, но мы считаем, что конфликта с частными инвесторами удастся избежать. Черногория – не самая крупная европейская страна, и даже с учётом потенциального членства в ЕС её бизнес-потенциал в плане гостиничного бизнеса несколько ограничен. Поэтому «частники» могут не опасаться, что крупные международные сети «задавят» их собой.

Основная рекомендация будет ожидаемой – Вам стоит поторопиться. Возможно (хотя и маловероятно), программа получения гражданства за инвестиции будет реанимирована. Но с большой долей вероятности можно предсказать, что с 2022 года или несколько позднее инвесторы смогут рассчитывать исключительно на ВНЖ. Что, как мы считаем, тоже весьма неплохо. Ведь при отсутствии гербовой бумаги принято писать на обычной.

Источники дополнительной информации по теме:

• Гражданство за инвестиции «под ключ».
• ВНЖ Черногории при покупке бизнеса или регистрации компании.
• «Золотые паспорта» для семей с детьми.
• Гражданство за инвестиции – плюсы, минусы, отзывы и цены.
• Гражданство Черногории – инвестиции в будущее.

Общие услуги, связанные с ведением бизнеса в Черногории:

• Счёт частного предпринимателя в банке Черногории.
• Личный счёт для нерезидентов.
• Корпоративный счёт для нерезидентов.
• Регистрация компании + открытие банковского счёта.

Ждём Ваших запросов на индивидуальную консультацию, в ходе которой Вы сможете обсудить все интересующие Вас вопросы с нашими экспертами, рассчитать инвестиционный проект и обсудить детали с профильным специалистом по Черногории!