Покупка недвижимости во Франции и Монако через SCI

Societe Civile Immobilière (SCI) – тип некоммерческого объединения или компании, позволяющий нескольким лицам владеть недвижимым имуществом на территории Франции или Монако без налогового резидентства. Управление может осуществляться в равных или разных долях, в зависимости от взносов в уставный капитал. Это оптимальный вариант создания запасного источника дохода на пенсии (в виде ренты), а также при необходимости упростить процедуру передачи наследства следующим поколениям. 

Чтобы создать компанию SCI от имени нерезидента, достаточно двух физических или юридических лиц, процесс регистрации инициируется после заключения предварительного договора на покупку недвижимого объекта и до заключения основного договора. 

Давайте разберемся, как зарегистрировать компанию SCI во Франции или Монако для владения недвижимостью от имени нерезидента, как уплачивать налоги, и какими преимуществами располагает такой тип собственности на недвижимость.    

Как зарегистрировать SCI?

Открытие компании для покупки недвижимости во Франции или Монако – достаточно быстрая процедура, оформлением документов для которой занимается нотариус или уполномоченное лицо. Зарегистрировать фирму необходимо между заключением предварительного и основного договора купли-продажи недвижимого имущества. Административные, регистрационные формальности улаживает местный нотариус, он же помогает юридически правильно составить устав, публикует сведения об образовании нового предприятия в специальном правовом вестнике.   

При организации компании SCI для приобретения недвижимости во Франции/Монако необходимо учитывать основные аспекты:

Во Франции и Монако все зарегистрированные компании обязаны располагать юридическим адресом. Недвижимость, где базируется офис, может принадлежать самой SCI, либо компания имеет право арендовать почтовый ящик для получения корпоративной почты и государственных уведомлений. Почтовый абонентский адрес – оптимальный вариант, если учредитель/собственник не находиться на постоянной основе на территории Франции или Монако.

Как правило, наследниками имущества, принадлежащего компании SCI, являются члены семьи. 

При основании фирмы необходимо, чтобы все документы, подаваемые на регистрацию, были переведены на французский язык, заверены и апостилированы. Устав SCI должен содержать такую информацию:

• наименование предприятия (допускается использование городского названия объекта либо регистрация нового);
• юридический адрес (как правило, используется приобретенный объект в Монако или Франции);
• структура капитала, размер;
• сведения об управляющем;
• внутренние корпоративные правила – по продаже/аренде недвижимости, внесению изменений в учредительные документы и др. 

Казалось бы, зачем открывать компанию SCI для покупки недвижимости во Франции или Монако, если местное законодательство позволяет нерезидентам оформлять сделки на физических лиц? На самом деле здесь полностью отсутствует проблема разделения имущества, которая значительно затрудняет продажу или раздел недвижимости между супругами, детьми и прочими родственниками, имеющими права собственности на объект. Начнем с того, что во Франции покупка недвижимого объекта парой в законном браке предусматривает разделение долей между супругами. В таком случае при необходимости продать имущество нужно продавать весь объект – «распилить» его не получится (исключение – положения брачного контракта). 

Societe Civile Immobilière, в свою очередь, распределяет долю в объекте согласно паю в уставном фонде, размер которого прописан в уставе. Такое предприятие является официальным собственником жилья или офиса (например, виллы, особняка), физические лица-участники только получают соответствующее вознаграждение при продаже от имени SCI. 

Бухгалтерия SCI 

Создание компании предусматривает ведение бухгалтерской документации и ежегодную подачу деклараций. Однако функции бухгалтера напрямую зависят от конечной цели создаваемого предприятия – при обычном владении документооборот довольно простой, поэтому услуги специалиста не будут тяжелым бременем.

Если SCI регистрируется для дальнейшей сдачи помещений в аренду, заполнение деклараций будет более детальным, здесь учитывается наличие мебели, изменяется налогообложение, соответственно, заполняется больше документов с учетом доходов всех участников. 

Относительно бухгалтерии в SCI нерезидентам Франции и Монако следует знать, что:

• все операции (приход/расход) проводятся только через банковский счет компании;
• при выставлении счетов в документе фиксируется наименование только SCI, но  не физических лиц-конечных выгодоприобретателей;
• наличие этих счетов позволяет рассчитывать налог на прирост капитала со всеми возможными вычетами;
• декларация подается ежегодно по установленной форме 2072;
• при отсутствии доходов за отчетный период SCI все равно подает декларацию, где фиксирует нулевую прибыль.

Нотариус во Франции или Монако – специалист, который занимается полным сопровождением сделок с недвижимым имуществом. Здесь важно обращаться к лицензированным нотариусам на территории государства, в чем вам помогут наши эксперты. 

Налоги компании SCI 

Пожалуй, ключевой момент, который интересует наших читателей – налоговые обязательства. Должна ли платить SCI налоги на территории Франции, юрисдикции, славящейся достаточно высокими ставками? И здесь вы получите несколько неоспоримых преимуществ. А именно:

• каждое физическое/юридическое лицо-учредитель напрямую не владеет недвижимостью, только акциями. Акции – движимое имущество, прибыль по ним может облагаться в стране налогового резидентства участника;
• акционеры имеют право не платить ISF (налог на богатство), если оборотные средства признаются нулевыми;
• SCI позволяет легально передать акции по завещанию определенным лицам, в случае с прямым владением недвижимостью физическим лицом первоочередное право наследования принадлежит супруге/супругу и детям;
• до тех пор, пока SCI не покажет прибыль, например, в случае аренды, нет никаких обязательств по уплате налогов, социальных сборов или пенсионных отчислений. 

Что касается общих обязательств при открытии компании для покупки недвижимости во Франции или Монако, предприятие платит налог на землю, на проживание и на богатство только при условии декларирования прибыли. В частности, при расчете налога на богатство учитывается не стоимость недвижимости, а доля конкретного нерезидента в уставном капитале. SCI помогает значительно уменьшить налогооблагаемую базу, если недвижимость во владении является основной резиденций: 5% от стоимости долей уплачивают акционеры, если их число 2 лица, 15% при количестве учредителей/основателей более трех лиц. 

Дополнительно компания уплачивает единоразовую государственную пошлину при покупке недвижимого имущества. Она может составлять максимум 7%, в зависимости от характеристик и расположения объекта, еще около 1% от стоимости недвижимости обойдутся услуги нотариуса.  

SCI для наследования и дарения 

Открытие компании для покупки недвижимости во Франции предусматривает использование упрощенной процедуры дарения/наследования. На момент создания иностранцы имеют право привлечь собственных детей в участники SCI с минимальной долей в уставном фонде. Форма предприятия подразумевает использование специальных налоговых льгот, например, в размере 100 тыс. EUR каждые 15 лет на каждого из детей. Данный подход позволяет соблюсти равные права между всеми наследниками, а также обезопасить собственное имущество от нежелательных наследников (например, при втором браке).     

Второй интересный момент в открытии компании для владения недвижимостью во Франции – разделение прав собственности на объект. В этом случае фактическим владельцем будет являться ваш ребенок, но право пользования остается за родителем. В случае смерти последнего дети наследуют свои части без уплаты обязательных сборов и налогов.

Процедура регистрации SCI во Франции и Монако 

Упрощенная схема основания позволяет подавать минимальный пакет документов – вам понадобятся только документы, определяющие страну налогового резидентства, и личные документы (паспорта, свидетельства о браке и т.п.). 

Основание предприятие можно разделить на следующие этапы:

Ориентировочные сроки получения свидетельства о регистрации – 2-3 недели с учетом работы нотариуса и курьерской доставки необходимых документов. Учитывайте, что открытие счета в банке предполагает полное прохождение процедур KYC и AML – вы должны быть готовы предоставлять данные о бенефициарных владельцах, источниках капитала, для юридических лиц нерезидентов – финансовую отчетность за последние 1-2 года.    

SCI достаточно выгодна для непрямого владения недвижимым имуществом во Франции, так как существенно упрощает передачу активов, а также позволяет отделить резиденцию или офис от основного бизнеса. Число активов в собственности такой компании не ограничено, но при получении доходов возникают налоговые обязательства и усложняется бухгалтерская документация. 

Вы можете заказать открытие компании для владения недвижимостью во Франции и Монако у наших экспертов. Достаточно важно на начальном этапе правильно составить устав – SCI предусматривает принятие только коллективных решений, и это с определенной стороны ключевой недостаток. Дополнительно нужно учитывать, что данные французской компании доступны третьим лицам, в Монако реестры закрыты, поэтому информацию из них могут получить только компетентные органы и только по решению международного суда. Также обращаем ваше внимание, что в определенных ситуациях наследование в Монако не облагается налогом, на территории Франции налог может быть до 45%. Больше подробностей уточняйте по конкретной ситуации и определенному объекту – SCI имеет право покупать/продавать неограниченное количество недвижимости, а также владеть всего одной виллой, особняком, офисом.

Запишитесь на консультацию к нашим экспертам, если вы желаете владеть недвижимостью во Франции или Монако от имени компании с ограниченной ответственностью.