Как открыть компанию для покупки недвижимости во Франции?

Учреждение французской Société Civile Immobilière обеспечивает стабильность и преемственность во владении и управлении семейной собственностью. Открытие компании для покупки недвижимости во Франции нередко используется для легального обхода законов о наследовании, например, если имущество будет передано не связанному родственными узами лицу. По французскому законодательству Société Civile Immobilière не является коммерческим юридическим субъектом, имеет гражданскую форму предприятия по владению частной собственностью. Учредителями такой компании могут быть физические и юридические лица-нерезиденты Франции, в том числе коммерческие оффшорные предприятия. 

Множественное владение французской недвижимостью с помощью SCI отделяет обязательства самой компании от личного имущества ее акционеров, а ответственность участников определяется долями в уставном фонде. При правильном составлении корпоративных документов это оптимальный вариант для оптимизации налогов на прирост капитала и наследство. 

Открытие компании для покупки недвижимости нерезидентами Франции 

Регистрация предприятия SCI аналогична процедуре, установленной местными законами для любых других компаний (SARL, SA и т.п.). Нерезиденты-учредители обязаны соблюсти ряд формальностей, включая публикацию в специальном издании о создании нового юридического лица.  

Участники имеют право структурировать предприятие по своему усмотрению, при этом не получая серьезных законодательных ограничений. Ключевыми преимуществами SCI во Франции и Монако являются:

• содействие покупке недвижимости от имени нескольких физических, юридических лиц-нерезидентов (могут быть не связаны друг с другом);
• защита семейного капитала от бизнес-кредиторов;
• создание налоговых преимуществ в виде снижения налога на прирост капитала и наследство;
• стабильное и преемственное владение недвижимостью;
• совместное управление семейной собственностью;
• облегчение передачи недвижимых объектов в наследство первоочередным наследникам и третьим лицам;
• экономия на гербовом сборе – после трехлетней работы SCI передача акций предусматривает более низкую сумму пошлины, чем при прямой передаче собственности. 

Решение по открытию компании для покупки недвижимости во Франции должно быть взвешенным, т.к. последние фискальные изменения аргументы в пользу такого владения стали заметно слабее. В определенных случаях более привлекательными сторонами может обладать семейная SARL (французская ООО). 

Акционеры

Для учреждения SCI достаточно от двух частников. Ими могут быть супруги, гражданские партнеры, члены свободного союза, родители и дети, лица, не состоящие в родственных связях. Что характерно, такая компания может иметь среди участников несовершеннолетних детей, при этом максимальное число лиц не устанавливается. 

В отношении акционеров для SCI следует учитывать такие аспекты:

Последний пункт позволяет исключить какие-либо конфликты интересов при определении цены покупки. Устав компании SCI также должен содержать положения о том, что в случае смерти акционера первоочередное право приобретения его акций принадлежит других акционерам компании. 

Владение акциями может осуществляться пропорционально размеру капитала, основные решения принимают лица, владеющие самой большой долей. 

Акционерный капитал

Законы Франции говорят о том, что капитал может быть от 1 EUR, но объявление данной суммы перекроет возможности банковского финансирования. Открытие компании для покупки недвижимости во Франции совпадает с самим приобретением, поэтому целесообразно депонировать капитал в размере стоимости недвижимого объекта. К тому же, небольшой уставный фонд в будущем принесет трудности при последующей продаже акций – вы получите больше налоговых обязательств по приросту капитала.

Наша практика говорит о том, что практически во всех французских компаниях по владению и управлению недвижимостью капитал является переменным, такая основа существенно упрощает дальнейшее увеличение капитальной базы с приемом новых акционеров либо увеличения долей существующих акционеров. Также SCI с переменным капиталом при частой смене участников более выгодны – меньше формальностей, более низкие регистрационные сборы.

С другой стороны, SCI во Франции с переменным капиталом создает определенные последствия при выходе одного из участников для остальных акционеров. Поэтому особенно важно тщательно составить устав. Наши эксперты помогут оформить учредительные документы компании для покупки недвижимости во Франции надлежащим образом. 

Ипотечное финансирование

Достаточно важный момент – возможность получения ссуды для Société Civile Immobilière от французского банка. Реальность такова, что первоначальные условия могут быть заменены на более жесткие, нередко финансовые институты требуют от акционеров компаний по управлению недвижимостью личных гарантий для снижения собственных рисков. 

В плане ипотечного финансирования SCI следует знать, что:

• ставки по ипотеке для юридических лиц значительно выше;
• акционеры должны оформить страховку по обеспечению кредита (около 0,5% от всей суммы);
• далеко не все французские банки готовы кредитовать SCI;
• дальнейшее использование капитала, принадлежащего такой компании, в других целях практически исключено;
• предприятие по управлению недвижимостью не может претендовать на субсидированную ипотеку. 

Если открытие компании для покупки недвижимости во Франции или Монако не предполагает привлечение заемных средств, юридическое лицо должно иметь как минимум размер капитала, достаточный для приобретения конкретной виллы, особняка, офиса. 

Регистрация бизнеса

Вы можете зарегистрировать SCI от имени оффшорного предприятия, например, коммерческой торговой компании, но французская фирма обязана иметь реальный офис или абонентский почтовый ящик для получения корреспонденции. Соответственно, учрежденное предприятие будет иметь статус налогового резидента Франции (или Монако) и выполнять все обязательства, предусмотренные местным законодательством. 

Наши эксперты помогут правильно составить учредительные документы, арендовать офис или почтовый ящик (юридическим адресом может быть и приобретенная SCI недвижимость), подготовить все документы по недвижимости и зарегистрировать юридическое лицо. Следует учитывать, что, кроме надлежащей регистрации самой компании, регистрируется также право собственности на недвижимый объект во французском земельном кадастре. 

Налоговые обязательства

В любом случае французская SCI имеет определенные обязательства. Даже если открытие компании для покупки недвижимости во Франции совершалось оффшорным коммерческим предприятием, именно оно определяется как лицо, эксплуатирующее французскую недвижимость. Соответственно, такой оффшор должен уплачивать Impôt sur les sociétés – корпоративный налог во Франции (согласно ст. 206 Налогового кодекса Франции, цель компании не имеет значения). 

При этом налоговые обязательства возникают независимо от того, сдается ли недвижимость в аренду с мебелью или без нее, либо просто предоставляется акционерам SCI на бесплатных основаниях.

В любом случае французское предприятие по владению недвижимостью обязано:

• ежегодно предоставлять налоговую декларацию по форме №2065 (с приложениями);
• вести бухгалтерский учет (формальный при исключительно владении недвижимостью, более сложный при сдаче в аренду); 
• указывать теоретическую сумму аренды на счетах, даже если объект не сдается;
• сообщать о натуральных выгодах акционеров (раздел «налогооблагаемый доход»).

Достаточно частой и весьма грубой ошибкой нерезидентов, открываемых компанию для покупки недвижимости во Франции и Монако, является мнение, что при простом владении без аренды не нужно сообщать натуральные выгоды. На самом деле такое обязательство есть, независимо от того, ведет ли ваша SCI коммерческую деятельность или просто управляет недвижимым имуществом. 

Особенности французского бухгалтерского учета говорят о том, что акционеры должны декларировать собственные выгоды как сумму компенсаций или невычитаемых личных пособий. Второй вариант – указывать в отчете о прибыли/убытках компании теоретическую сумму аренды. По факту декларируется доход, который реально не получен, но может возникнуть. 

Очень важно учитывать: если собственность, зарегистрированная как операционный актив, является объектом частного использования акционером посредством бесплатного или частично бесплатного предоставления, сумма, равная сумме арендной платы, от которой компания отказалась, должна быть отражена в налогооблагаемой прибыли.

Интересный момент – как определить размер теоретической аренды, если недвижимость не сдается? Здесь существует два метода:

1. Метод сравнения в налоговой администрации – налоговый орган сравнительными данными по определенному типу эксплуатации за конкретный период.
2. Метод определения арендной прибыли по рыночной стоимости – используется при отсутствии сравнительных данных. В этом случае стоимость аренды ориентируется на рыночную стоимость объекта. Практика показывает, что норма прибыли варьируется в пределах 3-7% от рыночной цены недвижимости.  

Следует помнить, что Франция располагает достаточно большим количеством заключенных СИДН с другими странами. Поэтому в выяснении налогооблагаемой базы следует учитывать налоговое резидентство самих участников – как юридических, так и физических лиц. 

Затраты и профессиональная помощь  

Практические навыки наших экспертов позволяют предоставлять вам качественную помощь в определении налоговых обязательств вашего бизнеса. Мы умеем выстраивать исключительно законные схемы, позволяющие существенно снизить фискальную нагрузку, в том числе с учетом налогового резидентства акционеров/участников.  

Открытие компании для покупки недвижимости во Франции позволит значительно облегчить процесс передачи имущества в наследство, а также законно разделить объект согласно долям в уставном капитале, например, в случае развода. Разумеется, такой подход несет дополнительные расходы – на аренду офиса, оплату услуг нотариуса и профессиональных юристов. Также SCI не лишены недостатков. Чтобы определить, подходит ли именно вам регистрация компании для владения и управления недвижимостью во Франции, свяжитесь прямо сейчас с нашими экспертами.