Чаще всего, у человека попросту не хватает средств, чтобы купить необходимую для бизнеса или проживания недвижимость. Поэтому, большинству приходится идти на арендные соглашения. Для офисной недвижимости в Дубае стабильность аренды остается основным вопросом.
Также заметно, что арендодатели адекватно реагируют на текущее вялое состояние рынка, как в рамках рынка недвижимости, так и в рамках всей экономики.
Нынешняя ситуация
Средняя стоимость аренды осталась «практически неизменной во всех основных городских секторах рынка и свободных зонах», — утверждает последняя сводка новостей от агентства недвижимости Cluttons.
Рост цен на аренду наблюдался в таких районах как Al Garhoud, где стоимость офисной аренды высшего класса возросла с 95 Dhs в прошлом году до 110 Dhs за квадратный фут (0.09 квадратных метров) на конец третьего квартала этого года. В этом списке есть и Bur Dubai, где стоимость аренды в недорогом сегменте возросла на 20% — до 60 Dhs за квадратный фут, согласно данным Cluttons.
Падение цен на офисную аренду произошло в районе Jumeirah Lake Towers, «где средняя стоимость аренды уменьшилась до 70-180 Dhs за квадратный фут в третьем квартале с 80-200 Dhs в начале 2015 года».
На снижение цен также повлияло появление на рынке новых объектов, а именно трех 45-этажных высоток на Mazaya Business Avenue, «выставленных на рынок по цене 65-70 Dhs за квадратный фут с условием «все включено».
Однако районы премиум класса не подчиняются доминирующим тенденциям – стоимость аренды офисных помещений в Emirates Towers держится на уровне около 310 Dhs за квадратный фут, а в The Gate District – 225 Dhs за квадратный фут.
В общем, «спрос на аренду снизился… однако, на отдельных рынках наблюдаются положительные тенденции, что отражает общую деловую активность», — говорит Steven Morgan, генеральный директор Cluttons на Среднем Востоке.
«Банки, финансовые учреждения, юридические фирмы, строительные и медийные компании составляют список самых активных групп арендаторов, среди них популярной остается аренда офисов на территории свободных экономических зон».
Бесплатная консультация
подбор подходящей юрисдикции исходя из вида деятельности,
предпочитаемого налогового
режима,
структуры компании и т.д.
подбор подходящей юрисдикции исходя, из вида деятельности, предпочитаемого налогового режима, структуры компании и т. д.
Состояние рынка аренды офисных помещений, скорее всего, останется «вялым», что является показателем «неуверенного» роста мировой экономики. Спрос на аренду офисных помещений сократится в течение следующих 12 месяцев. «Это происходит, когда стоимость земли в таких сегментах рынка как Business Bay становится более умеренной, и по этой причине повышается экономическая эффективность некоторых ранее приостановленных проектов, в которых сейчас наблюдается возобновление строительной деятельности», — говорит Faisal Durrani, глава отдела исследований в Cluttons. Стоимость земли в Business Bay сейчас составляет 225-350 Dhs за квадратный фут.
«Способность рынка принять эту новую площадь, вероятно, ослабит скорость возобновления роста цен на аренду офисных помещений».
Но городские свободные экономические зоны будут продолжать расти благодаря таким заслуживающим внимания проектам как Innovation Hub (Центр инноваций) в Dubai Internet City (Интернет город Дубая), который «должен ослабить напряжение на рынке аренды, как только будет завершен в четвертом квартале 2017 года», — добавил Durrani.
«Наблюдается повышение активности и спроса на рынке аренды недвижимости новых свободных экономических зон – например, EnPark стал новой историей успеха Дубая. В то время как американские арендаторы в секторе энергетики показывают большой уровень заинтересованности в получении помещений в Tecom Investments’ DuBiotech cluster».
Как избежать неловкой ситуации с агентом?
Аренда жилья и других помещений может происходить при помощи специальных агентов и посредников. Таких субъектов называют риелторами. Они выступают промежуточным звеном между арендодателем и арендатором, и за такие посреднические услуги предполагают соответствующую оплату. Регистрация компании в ОАЭ, чаще всего, предполагает аренду помещения для размещения сотрудников. Для получения визы резидента человеку необходимо представить документы, подтверждающие его место проживания. Чаще всего, речь идет об арендованных квартирах и домах, поэтому, столкновение с риелторами становится практически неизбежным.
Ниже мы расскажем вам об одном происшествии, которое произошло с жителем Дубая, чье имя не разглашается.
Последние несколько недель оказались для жителя района Dubai Marina Aslam (имя изменено) сущим мучением. Обратившись напрямую к своему домовладельцу, Aslam продлил договор аренды. С этого момента агент, через которого он первоначально снял квартиру, начал требовать 1000 дирхам в качестве оплаты за продление договора, хоть и не принимал в этой сделке участия.
«Агент долго и настойчиво мне звонил и просил оплатить услуги, ведь договор продлен. Я пригрозил ему, что обращусь в полицию Дубая, только тогда звонки прекратились», – рассказывает Aslam.
В некоторых случаях доверчивых арендаторов вынуждают оплачивать услуги продления договора аренды, несмотря на то, что агент не участвовал в сделке.
Комментарии юристов: что вы должны своему агенту?
«Если владелец жилья и арендатор достигли взаимного согласия без участия агента, то с какой стати этот агент может претендовать на оплату услуг? Агент может требовать комиссию только за ту работу, которую он сделал», – прокомментировал для Emirates 24|7 Toby Young, управляющий компании «Property Rights».
Вообще, стоимость агентских услуг варьируется от 500 до 1000 дирхам. Однако для арендаторов по-прежнему нет никакой ясности, должны ли они платить эти деньги при продлении договора. Ниже Young поясняет, должен ли арендатор в соответствии со своими правами оплачивать услуги продления договора:
-
Должны ли арендаторы платить риелтору в случае продления договора аренды?
Арендаторы должны оплачивать эти услуги только в том случае, если это прописано в договоре. Все по-честному: кто-то исполняет заказанную вами услугу, а вы ее оплачиваете. Размер комиссии, как правило, варьируется от 500 до 1000 дирхам, либо составляет небольшой процент от стоимости годовой аренды. Арендатор может возражать против выплаты слишком высокой комиссии, но этот вопрос решается путем переговоров сторон.
-
В этом случае, какова будет комиссия?
Согласно договору, если он уже подписан. Если стоимость услуг слишком высока, она обсуждается. Если комиссия чрезмерно завышена, стороны могут попытаться обратиться в организацию по регулированию сектора недвижимости Дубая (Rera), хотя о таких случаях мы пока не слышали.
-
Как решается вопрос с комиссией, если домовладелец и арендатор достигли взаимного согласия и продлили договор, не проинформировав агента?
Если домовладелец и арендатор достигли договоренности без участия агента, за какие услуги агент должен получить оплату? Он может требовать комиссию только за ту работу, которую он сделал.
-
Агент может рассчитывать на выплату, если первоначальный договор аренды содержит пункт об уплате комиссии в случае продления?
Агент может попытаться потребовать оплату, но результат будет зависеть от арендатора. Если размер выплаты не высок, то вероятно агент пожалеет время и силы на истребование такой комиссии. Особенно, если работа, которая предполагает эту оплату, не сделана.
8 из 10 резидентов хотели бы приобрести недвижимость в ОАЭ
«Высокие цены на недвижимость сдерживают местных покупателей»
Согласно веб-сайту, публикующему финансовые новости, большинство жителей ОАЭ хотят приобрести недвижимость в стране, но высокие цены препятствуют покупке.
По информации, полученной из отчета, 76% жителей ОАЭ хотели бы купить недвижимость в стране, но их останавливают различного рода факторы, основной из них – высокие цены на подобное имущество.
И это несмотря на то, что в апреле 2015 года цены на квартиры в Дубае упали на 3,6% по сравнению с апрелем 2014 года, а стоимость вилл за аналогичный период снизилась на 3,7%. Компания не предоставила информации не только о снижении в абсолютных цифрах, но и о масштабе исследования.
В октябре 2015 года, международное консалтинговое агентство в сфере недвижимости JLL, сообщило, что цены на квартиры в Дубае упали на 11% за последние 12 месяцев, и продолжат снижаться. Это связано с ужесточением законодательства, ростом инфляции и укреплением дирхама.
Почти 36% участников опроса сообщили, что высокие цены на жилье стали главной причиной аренды недвижимости, а не покупки, а 12,4% опрошенных резидентов останавливает обязательный первоначальный взнос в размере 25% от стоимости, установленный Центральным банком ОАЭ.
Согласно отчету, 54% жителей ОАЭ предпочли арендовать, а не покупать недвижимость, сославшись на то, что они не уверены в том, как долго будут жить в определенном регионе.
На самом деле, рекрутинговая компания Stanton Chase США выявила, что иностранные руководители теперь находятся в ОАЭ в два раза дольше, чем пять лет назад. Несмотря на весьма скромное повышение заработной платы и улучшение экономических условий на Западе, средний срок пребывания квалифицированных специалистов в ОАЭ вырос до 4,5 лет. Этот показатель вырос почти вдвое по сравнению с 2007 годом.
Помощь банков при покупке недвижимости
В отчете сообщается, что, несмотря на законодательство и высокие цены, банки ОАЭ пытаются активно стимулировать жителей покупать недвижимость, предлагая лучшие условия жилищного кредитования, а также конкурентные ставки по ипотечным кредитам. Многие банки, включая Mashreq, HSBC, Standard Chartered и Commercial Bank of Dubai предлагают ипотечные кредиты с низкими фиксированными ставками – 1,6%.
«Долгосрочный прогноз для рынка недвижимости в Дубае выглядит благоприятно для инвесторов, особенно в преддверии Dubai Expo. Тем не менее, есть вероятность, что перед этим мы увидим, как цены скачут вверх и вниз, поэтому стоит рассмотреть возможность долгосрочных инвестиций» – заявил Джон Ричардс, генеральный директор compareit4me.
Он также добавил: «Число людей, проживающих в стране более двух лет, растет, поэтому резидентам стоит задуматься над тем, что покупка недвижимости может оказаться более выгодной для них».
Аренда или покупка?
Вилла в The Meadows в Дубае стоит около 6 млн дирхамов. Стоимость аренды этой же недвижимости в течение пяти лет составит около 1,4 млн дирхамов, таким образом, гораздо выгоднее стать владельцем и наслаждаться приростом капитала. Однако, это утверждение верно только для тех резидентов, которые планируют оставаться в стране длительное количество времени.
Например, открытие компании в ОАЭ практически всегда предполагает ваше личное участие и постоянное пребывание в стране. В таком случае, покупка недвижимости может быть более привлекательным вариантом, учитывая, что вы всегда можете продать ее. Однако, в этом может и не быть смысла, например, если вы регистрируете оффшор в ОАЭ, который будет работать исключительно на международном рынке. Такие компании более подвижны, и для них покупка офиса не всегда целесообразна. Да и жилье вам может не понадобиться, учитывая, что вы можете вести дела своего оффшора, не покидая пределов «родной» страны.
