Предприниматели, которые начинают бизнес в Сингапуре и планируют арендовать офис, часто не знакомы с процессом составления лизингового соглашения (leasing agreement) и всех протоколов и документов, связанных с ним. Цель данной статьи-руководства состоит в том, чтобы помочь вам стать хорошо осведомленными о процессе аренды офисов и договоре аренды (tenancy agreement) в Сингапуре.
Более того, вы уже знаете, как арендовать офисное пространство в Сингапуре на короткий срок из статьи «Все об аренде офисов в Сингапуре на короткий срок»
Пришло время изучить вопросы длительной аренды и узнать об этом поможет статья, которую вы сейчас читаете.
Есть два главных способа стать осведомленным в вопросе снятия в аренду офисного пространства в Сингапуре. Первый предполагает наем агента, который специализируется на недвижимости. Второй вариант состоит в том, чтобы искать офис самостоятельно. Итак, два варианта поиска офиса в Сингапуре для длительной аренды – с помощью агента и самостоятельно.
Если вы решили действовать самостоятельно, то чтобы найти доступный офис в Сингапуре вам нужно будет просматривать местные газеты, объявления специальных тематических рубрик о недвижимости и веб-сайты в интернете, где можно найти актуальные объявления о сдаче недвижимости, в том числе и офисной. Следует иметь в виду, что процесс поиска офиса самостоятельно может быть очень трудоемким и длительным опытом.
Наем агента по недвижимости является самым популярным выбором в Сингапуре, особенно учитывая тот факт, что в рамках нормальной практики владелец ответственен за то, чтобы заплатить комиссию агенту, и это будет бесплатно для арендатора. Поэтому вы всегда сможете пересмотреть свое решение действовать в гордом одиночестве или все-таки обратиться к профессионалу, сэкономив кучу времени, сил и часто даже денег.
Прежде, чем подписать арендный договор, вы должны посчитать и осознать все затраты связанные с арендой офиса в Сингапуре. В то время как вы можете быть в состоянии предоставить арендную плату за офис, вы должны также гарантировать, что можете осуществлять оплату других счетов, связанных с арендой офиса, таких как за электричество, телекоммуникации, офисную очистку и т.д. Часто вам необходимо оплатить и страхование арендуемого имущества.
Аренда офиса – принятые сроки аренды & практика в Сингапуре
Сроки, условия и практики заключения лизинговых соглашений в разных странах отличаются и часто то, что вы считали общепринятым правилом в родной стране, может оказаться неприемлемым или неизвестным в данном случае в Сингапуре. Ниже приведены некоторые общие лизинговые условия и правила, которым следует большинство владельцев недвижимости и арендаторов в Сингапуре.
Срок действия арендного договора в Сингапуре
Наиболее распространенная практика заключать договора аренды в Сингапуре на срок между 2 — 3 годами, более длительная аренда может длиться 5 — 6 лет, если вы планируете расширить площадь арендуемого пространства. В конце действия арендного договора большинство владельцев предлагает продление аренды, согласно всеобщей практике — по рыночной цене, которая действует на момент продления действующего арендного договора. Согласно практике владельцы обычно предоставляют арендатору выбор возобновить на аналогичный срок договор аренды недвижимости в Сингапуре, или предварительно согласовав условия, предложить новый период аренды.
Арендная плата за офисную недвижимость в Сингапуре
Как правило, общая сумма арендной платы в Сингапуре называется Gross Rent. Общая сумма аренды обычно платится ежемесячно и включает:
— основную арендную плату, вычисленную за квадратные футы общей площади;
— налог на товары и услуги (Goods and Service Tax — GST) по ставке 7%, если владелец – плательщик налога GST и
— платежи за обслуживание — service charges (в среднем колеблющиеся в пределах от 0.75 S$ к 1.20 S$), которые относятся к оплате услуг, оказанных помещению владельца, такие как кондиционирование воздуха в течение рабочего дня, материально-техническое обеспечение строительства, комиссионные за управление, ремонтные работы и безопасность.
Текущая цифра для платы за обслуживание, как правило, определяется в договоре аренды наряду с пунктом, что она может измениться в течение действия арендного договора. Это позволяет владельцу получать возмещения за любые превышения платежей за обслуживание офиса.
Депозиты за аренду офиса в Сингапуре и другие подлежащие оплате взносы
Возвращаемый залоговый взнос, эквивалентный арендной плате за три месяца, является обычной практикой в Сингапуре и подлежит оплате арендатором в двух фазах аренды офиса. Оплата общей арендной платы ожидается после обмена документами, которые являются с юридической точки зрения обязательными.
Обязательные документы для аренды офиса в Сингапуре:
— Намерение арендатора о взятии в аренду объекта недвижимости (Intent to lease by the tenant);
— Письмо о предложении владельца (Letter of offer by the landlord) с балансом итоговой суммы, подлежащим оплате после подписания договора аренды, начала эксплуатации помещения арендатором или начала действия арендного договора в зависимости от того, что наступит первое.
Залоговый взнос возвращается без процентов по истечению срока действия аренды, и зависит от должного выполнения арендатором условий арендного договора. Владелец сохраняет за собой право вычесть издержки и расходы, должным образом подлежащие оплате арендатором из-за любого нарушения арендатором условий договора.
Также существует возвращаемый так называемый депозит на реконструкцию (renovation deposit) и требуется владельцем или лицом, сдающим вам объект для использования в офисных целях, в случае если вы намереваетесь выполнить любые реконструкционные или другие работы в офисе, и покрывает любые ущербы, нанесенные общим зонам здания во время периода реконструкции.
Плата за подготовку документов, гербовый сбор, и т.д. должны быть согласованы обеими сторонами. Часто владелец может требовать, чтобы арендатор понес полные или частичные расходы. Закон требует, чтобы гербовый сбор подлежал оплате по арендному соглашению для арендного договора относительно любого недвижимого имущества.
Гербовый сбор подлежит оплате:
— в течение 14 дней с даты заключения соглашения, если оно подписано в Сингапуре; и
— в течение 30 дней с даты получения договора в Сингапуре, если оно подписано за пределами Сингапура.
Власти Управления доходов Сингапура обращают внимание на проставление необходимых штампов. За несвоевременную оплату гербовый сбор может быть оценен приблизительно в 0.4% полной расчетной арендной платы в течение периода арендного договора. Предоставляю пример расчета для вашего понимания: для двухлетнего договора аренды с уплатой арендного платежа 2000/месяц, гербовый сбор составил бы S$ 192 (S$ 2000x12x2/250). PS. S$250 – это 0.4% от общей суммы арендного договора.
Налог на собственность (property tax) платится владельцем недвижимости в Сингапуре. Однако договор аренды может содержать пункт, который позволяет владельцу требовать от арендатора сумму любого увеличения налога на собственность, относящегося к помещению в течение периода действия арендного договора.
Коммунальные услуги и поддержание офисного помещения в Сингапуре
Арендатор ответственен за все общее электричество и телекоммуникационные счета, которые должны быть оплачены счетом с прямым назначением соответствующему поставщикам данных услуг в Сингапуре. Отдельно от предоставления услуг кондиционирования воздуха в течение рабочего дня (большинство офисных зданий в Сингапуре централизованного кондиционирование) арендодатель может поднять вопрос кондиционирования воздуха в нерабочие часы за отдельную оплату услуги.
Обслуживание и очистка внутреннего офисного помещения и общих зон поддерживаются владельцем, и арендаторы ответственны за очистку и обслуживание всех внутренних пространств, функциональных по договору аренды. Всегда можно договориться с владельцем офисного помещения или лицом, у которого вы будете арендовать недвижимость под офис о назначении компании, проводящей уборку.
В зависимости от ситуации с автомобильной парковкой в месте, где вы арендуете офис, сезонные автостоянки могут быть ассигнованы арендаторам согласно арендованной общей площади в месячной плате приблизительно в суме:
— от S$ 100 до S$ 180 для зданий за пределами Центрального делового района (Central Business District — CBD) Сингапура; и
— от S$ 170 до S$ 300 для зданий в Центральном деловом районе Сингапура.
Субаренда офисных помещений в Сингапуре
Большинство владельцев офисных зданий не позволяет арендатору передавать в субаренду всю площадь или часть офиса, если такого письменного согласия нету подписанного с владельцем.
В зависимости от конкретного случая владелец может позволить арендатору передавать офис в Сингапуре в субаренду.
Страхование офисных помещений в Сингапуре
В Сингапуре на период действия арендного договора, арендаторы, как ожидается, поддержат общественную политику страхования гражданской ответственности при использовании помещения. Речь идет о телесных повреждениях, смерти и материальном ущербе или любой форме потери, проистекающей из любого и всех операций арендатора в помещении. Арендаторы, как ожидается, должны застраховать всю мебель, крепления и детали офиса против рисков и повреждения. На период выполнения ремонтных работ в офисе, арендаторы также обязаны застраховать помещение от огня и прочих опасностей, которым подвергается помещение и здание на такой период.
Реконструкция офисного помещения в Сингапуре
Офис в Сингапуре обычно идет со стандартными деталями, такими как натяжные потолки, стандартные системы защиты от огня и системы общей защиты, центральные системы распределения кондиционирования и основного освещения и окнами.
Если у Вас есть потребность настроить офис именно так, чтобы удовлетворить ваши личные предпочтения, вы можете это сделать в соответствии с положениями и условиями как предусмотрено владельцем (большое офисное здание, как правило, поддерживает стандартное оснащение) относительно всех работ над помещением.
В таких случаях вы можете договориться о периоде сроком от двух недель до трех месяцев свободного пользования помещением (без уплаты арендной платы) в зависимости от пространства и общей площади офиса, чтобы выполнить необходимые работы по реконструкции.
Стоимость работ зависит от площади, сложности выполнения, расположения и технических требований различных фирм и поставщиков дизайна интерьера или архитекторов. Стоимость может колебаться в пределах диапазона S$40-60 для небольшого бюджета, S$70-90 для средних бюджетов и выше 100 S$ для бюджетов посолиднее.
Любые работы или модификации каких-либо деталей офиса или дополнения и изменения должны быть выполнены с одобрения владельца, и как в большинстве случаев, арендатор ответственен за восстановление офисного помещения назад к его исходному состоянию в конце условия арендного договора.
Процесс подписания Арендного договора
Как любая другая практика, шаги проведения переговоров и подписания арендного договора в Сингапуре включают:
Письмо о намерениях (Letter Of Intent)
Как только вы определили офис, который удовлетворяет вашим потребностям, пора начать переговоры о заключении арендного договора. Попросите своего агента (или сделайте это сами, если у вас нет агента) представить Письмо о намерениях представителю владельца.
Письмо о намерениях, также известное как LOI (Letter Of Intent), является коротким письмом, которое обрисовывает в общих чертах основы офисных условий аренды, которые вы хотите от владельца, и позволяет ему узнать, что вы серьезно относитесь к аренде офисного пространства. Будьте терпеливы во время переговоров, поскольку этот процесс может занять некоторое время, и владелец может прийти к соглашению.
Письмо предложения аренды офиса в Сингапуре (Letter Of Offer)
После получения Письма о намерениях владелец выполнит проверку компании, включая оплаченный капитал компании, чтобы убедиться, что компания будет в состоянии заплатить арендную плату.
Как только владелец офиса удовлетворен всеми данными, и две стороны договорились об основных условиях аренды, Письмо предложения аренды будет выпущено владельцем наряду с типовой копией документа соглашения об аренде – арендного договора (Tenancy Agreement) . Владелец попросит, чтобы вы возвратили подписанную копию Письма предложения наряду с невозмещаемой платой.
Когда Письмо предложения подписано, и необходимый невозмещаемый депозит предоставлен арендодателю, помещение будет сдано в аренду согласно подписанному договору об аренде.
Арендный договор (Tenancy Agreement)
После подписания Письма предложения владелец вам вручит документ соглашения об аренде для подписания. Соглашение об аренде в Сингапуре обычно — простой документ, однако, если вы чувствуете необходимость, можно воспользоваться услугами профессиональной юридической службы за свой счет и перепроверить договор. Вы можете пойти с юридической документацией к владельцу или можете назначить своего собственного поверенного, чтобы проявить внимание к составлению заключительного соглашения об аренде.
Вы обязаны оплатить гербовый сбор налоговой Сингапура – Управлению доходов (Revenue Authority of Singapore — IRA), как только вы подписали договор аренды. Гербовый сбор для арендных договоров с фиксированной арендной платой должен быть заплачен в течение 14 дней с даты заключения договора, если документ подписан в Сингапуре или в течение 30 дней после передачи договора в Сингапур, если документ подписан за границей.
Передача офисного помещения арендатору в Сингапуре
После того, как соглашение об аренде было должным образом подписано, и необходимый залоговый взнос заплачен, вы можете почувствовать себя хозяином в своем арендованном помещении. Но помните о необходимости получения одобрения владельца на выполнение любых изменений, модификации и дополнений к помещению.
На данном этапе советую сосредоточиться на приведение в эксплуатацию арендованного офиса как можно скорее. Вы должны будете связаться с компетентными органами для того, чтобы получить контакты служб, занимающихся коммунальными вопросами, телефоном, Интернетом и т.д. Вы должны будете также думать о привлечении специализированной компании или лица для уборки офисного помещения.
Аренда офиса в Сингапуре – нужно ли вам нанимать для этого профессионального агента?
Как в любом городе поиски правильного офиса в Сингапуре и местоположение может быть трудоемким и утомительным. Агенты по недвижимости проводят много времени, поставляя новые предложения на офисный рынок, чтобы отслеживать свободные офисные помещения, арендные ставки и т.д. Это их работа.
Наличие местного эксперта со специализированными знаниями, задача которого состоит в том, чтобы помочь вам, увеличит ваши шансы нахождения правильного офисного помещения и получения лучшего предложения. Агент по недвижимости решит все вопросы с арендным договором, договориться об арендном договоре от вашего имени, координируя документальные формальности и другие технические аспекты процесса арендного договора.
При арендной плате в S$2500/месяц, агенты по недвижимости не возьмут комиссионные. Владелец будет платить комиссию, эквивалентной общей арендной плате одного месяца. Для ежемесячной расчетной арендной платы ниже 2500 S$ арендатора, как правило, просят заплатить комиссию, эквивалентную общей арендной плате половины месяца.
«Краткий Обзор о Возможностях Аренды Офисов в Сингапуре»
Все свои вопросы прошу вас присылать на нашу стабильно работающую почту info@offshore-pro.info.
На нашем замечательном блоге справа вы видите баннер под названием «Бизнес и жизнь в Сингапуре», кликните на нем и вы получите доступ к статьям про этот удивительный город-государство в Юго-Восточной Азии.
Всех наших друзей и поклонников приглашаем вас “следовать” за нами в Twitter https://twitter.com/#!/Offshore_Wealth, не пропустите самое интересное на блоге. Регистрируйтесь в Twitter и следите за новостями.
Вы можете поделиться полезными статьями блога со своими знакомыми в Моем мире @Mail.ru, Facebook, Мой Круг или В Контакте или сохраните закладку в своем поисковике Google одним нажатием кнопочки внизу.
Добавляйте наши статьи в LinkedIn, Одноклассники, Twitter, или в закладки Yahoo!Закладки или в Яндекс.Закладки.
Публикуйте понравившиеся статьи на блогах LiveInternet или LiveJournal и оставайтесь с нами!
