Всего за несколько десятилетий Гонконг смог вырасти из небольшого торгового хаба в один из трех крупнейших финансовых центров в мире. На сегодняшний день этот город известен как беспроигрышное место для инвестиций и бизнеса.
Население Гонконга составляет более 7 миллионов человек, а количество земли для потенциального проживания здесь ограничено. Как следствие, рынок Гонконга считается самым дорогим рынком жилья в мире. Это относится и к офисным помещениям.
Согласно недавно проведенному исследованию, в центральном районе мегаполиса находятся самые дорогие офисы в мире. Стоимость аренды в районе Central в среднем составляет 307 долларов США за кв. фут в год – это больше, чем в лондонском West End (235 долларов США за кв. фут в год) и в Finance Street в Пекине (201 доллар США за кв. фут). Банковское дело и финансы являются ключевыми секторами, стимулирующими основной спрос на офисы в центральном деловом районе города. Особенно этот престижный район предпочитают компании из материкового Китая и банки – он настолько популярен, что число вакантных площадей составляет всего 1%.
Несмотря на высокие цены, Гонконг остается привлекательным местом для иностранных инвесторов. И это неудивительно, так как здесь одни из самых низких налогов в мире. В связи с этим многие желают получить налоговое резидентство Гонконга. Будучи резидентом Гонконга, компания может пользоваться множеством налоговых преимуществ, которые предусматривают соглашения об избежании двойного налогообложения, заключенные Гонконгом с другими странами.
Для этого необходимо иметь реальное присутствие в Гонконге. Под реальным присутствием в первую очередь подразумевается наличие активного офиса с сотрудниками на территории Гонконга. В этой статье Вы сможете узнать о нынешней ситуации на офисном рынке Гонконга.
Обзор рынка офисной недвижимости в Гонконге
В начале 2019 года на офисном рынке Гонконга арендаторы проявляли определенную предосторожность, поскольку 2018 года закончился под тенью торговой войны, падающего фондового рынка и ожиданием дальнейшего роста процентных ставок. Средняя арендная плата за офис класса А в первом квартале 2019 года выросла на 1,6%. Наибольший рост был зафиксирован в районе Central (+2,9%), далее следуют Island East (+1,7%), Tsim Sha Tsui (+1,2%) и Wanchai/ Causeway Bay (+1,2%%). На полуострове Kowloon рост составил всего +1,0%.
Спрос на совместные рабочие пространства остается высоким, так как KR Space, лидер в предоставлении пространств для совместной работы из материкового Китая, отказался от лизинговых сделок One Hennessy (80,000 кв. футов) в Wanchai, K11 Atelier Victoria Dockside (30,000 кв. футов) в Tsim Sha Tsui и The Center (50,000 кв. футов) в районе Central. А вот американская компания WeWork, тоже предоставляющая общие рабочие пространства, активно расширяется, учитывая ее сделки в The Gateway – Sun Life Tower (144,000 кв. футов) и Международном коммерческом центре (33,795 кв. футов), располагающемся в западной части района Kowloon, хотя также известно, что этот гигант отказался от лизинговых сделок в нескольких местах.
В 2019 году в районе North Point будут завершены два новых здания — K11 Atelier King’s Road (487,486 кв. футов) от оператора недвижимости New World Development и 218 Electric Road (143,996 кв. футов) от Henderson Land Development. Обе постройки будут ведущими экологичными зданиями, так как K11 Atelier King’s Road является первым в мире зданием, получившим предварительную сертификацию платинового уровня по WELL Building Standard. Данная система сертификации направлена на создание комфортных, здоровых и благоприятных условий в зданиях и ближайшем окружении. Уровень, присвоенный зданию в Гонконге, является наивысшим уровнем сертификации по стандарту WELL. В целом, в районе North Point в ближайшем будущем будут завершены еще несколько новых зданий. Например, конгломерат Hang Lung Group подтвердил свои планы по реконструкции 226-240 Electric Road (около 105,000 кв. футов) под новое офисное здание к 2022 году.
Завершение строительства новой инфраструктуры за эти годы значительно улучшило доступность коммерческих узлов как на острове, так и за его пределами. Новые дороги, железнодорожные линии, туннели и мосты – все это сыграло свою роль, а новая объездная дорога Central-Wanchai Bypass позволяет сократить время в пути между районами Central и Island East. Такие изменения позволяют арендаторам при выборе офиса ориентироваться теперь не только на местоположение, но и на качество здания и его возраст.
Где сегодня в Гонконге можно найти самые новые офисы? Не в районе Central, где средний возраст офисного здания класса А составляет почти 28 лет, а последнее здание York House было построено в 2006 году. Если исключить занятые владельцами постройки, то распределение офисных зданий класса А возрастом до 10 лет по Гонконгу выглядит следующим образом: Central – 0, Wanchai/Causeway Bay – 3, Island East – 4, Tsim Sha Tsui – 1 и Kowloon West – 5, включая Международный коммерческий центр (ICC).
В первом квартале 2019 года как на острове, так и на материковой части Гонконга произошло уменьшение числа вакантных офисов. Уровень доступных к аренде площадей на острове Гонконг снизился до 1,8% в конце марта с 2,0% в конце 2018 года, в то время как на полуострове Kowloon – до 2,6% с 3,0% за тот же период. Такое сокращение позволяет владельцам недвижимость незначительно повышать арендную плату в большинстве районов.
Таким образом, сегодня при выборе офиса, арендаторы больше внимания уделяют качеству и возрасту зданий, нежели месторасположению, поскольку в последние годы доступ к деловым районам значительно улучшился благодаря новой транспортной инфраструктуре.
Настроение арендаторов в Гонконге
Уже третий год подряд проводится опрос среди арендаторов офисов в Гонконге. В этом году опрос был проведен с 30 апреля по 15 июня 2019 года среди 363 респондентов из Гонконга (53%), Европы (18%) и Азии (11%). Ключевыми секторами респондентов были финансы, страхование и недвижимость (36%), поиск поставщиков и логистика (21%), розничная и оптовая торговля (14%) и технологии, СМИ и телекоммуникации (11%). Также были проведены беседы с ключевыми арендаторами офисов в Гонконге. Давайте рассмотрим результаты опроса.
Сегодня большинство арендаторов обеспокоены ситуацией в отношении замедления мировой экономики и напряженности в торговле между США и Китаем. В связи с этим в 2019 году увеличилась доля респондентов, которые не уверены в перспективах своего бизнеса в течении следующего года. Доля таких респондентов увеличилась до 9% с 3% в 2018 году. Но, несмотря на некоторую неопределенность на рынке, большинство относительно уверены в перспективах для бизнеса: 48% опрошенных ожидают, что в течении ближайшего года в их бизнесе останется все как есть, в то время как более трети (35%) намерены расширятся в течении ближайших 12 месяцев. Среди тех, кто планирует расширяться, больше всего тех, чей бизнес связан с банковским делом и финансами (28%), недвижимостью и строительством (12%) и профессиональными услугами (11%).
Более 10% опрошенных заявили, что в течении следующих 3 лет они планируют увеличить свои потребности в офисных помещениях. Банкинг и финансы (21%) и технологии, медиа и телекоммуникации (20%) являются двумя ключевыми секторами с наиболее положительными ожиданиями. Развитие сектора инновационных технологий является новым фактором, стимулирующим рост спроса на офисы в будущем. Правительство уже не раз в последние годы подчеркивало свое стремление развивать Гонконг как умный город.
Что касается факторов, которые могут повлиять на предпринимательскую деятельность арендаторов, особенно были отмечены «медленный глобальный экономический рост» (35%) и «торговая война между США и Китаем» (32%). Причем, «медленный рост» выбрали представители самых разных отраслей, а вот «торговая война США и Китая» в основном беспокоит представителей банковского дела и финансов, судоходства, а также розничной и оптовой торговли.
Многие арендаторы также ожидают, что развитие района Большого залива укрепит регион как глобальный центр финансовых услуг, торговли, логистики и развлечений. Недавно завершенные крупные инфраструктурные проекты должны были улучшить интеграцию талантов, капитала и деловых потоков в городах в рамках Большого залива.
Более половины (55%) арендаторов указали, что развитие района Большого залива не повлияет на их бизнес, в то время как пятая часть (20%) отметили, что ожидают увеличения объема местных операций в Гонконге благодаря этой инициативе. А 14% заявили, что, возможно, расширят бизнес в других городах Большого залива. К этим 14% относятся в основном представители таких секторов, как банкинг и финансы (23%) и технологии, медиа и телекоммуникации (18%). Ожидается, что именно в этих секторах произойдет увеличение спроса на офисные помещения в ближайшем будущем.
Более 41% арендаторов указали, что они «очень вероятно» переедут или «рассмотрят» переезд из текущих офисов по истечению срока аренды. Наиболее высокие намерения переехать демонстрируют арендаторы на острове Гонконг. Это ожидаемо, так как средняя арендная плата на острове Гонконг выросла на 14,3% за последние три года по сравнению с 4,7% на Коулуне и 1,4% на Новых Территориях.
А вот большинство арендаторов на Коулуне и Новых Территориях заявляют, что не намерены переезжать. Арендная плата здесь более приемлемая, а вариантов для переезда в более недорогие места не так много.
54% тех, кто намеревается переехать, заявляют, что не планируют менять район, а значит 46% планируют переехать в другие районы. 21% желающих переехать выбирают районы Central и Admiralty. То есть получается, что многие предпочитают центральные районы по причине сосредоточенности там бизнеса и профессионального сообщества, а также их престижности. Некоторые арендаторы, которые на данный момент находятся возле центрального района (Sheung Wan/Wan Chai/Causeway Bay), тоже сообщают о своих планах переехать в центр. Kowloon East – еще один вариант, который наиболее часто рассматривают арендаторы, желающие переехать.
На сегодняшний день одним из факторов, который также может повлиять на офисный рынок Гонконга, являются новые инициативы Гонконгской фондовой биржи (HKEx) на финансовом рынке. Ожидается, что они приведут к большему числу вторичных листингов в Гонконге, что в свою очередь положительно скажется на будущем спросе на офисы.
Стоит еще отметить, что сегодня большинство сотрудников компаний в Гонконге проявляет большой интерес к «работе на основе деятельности» (Activity based working, ABW) или к объединению гибкого рабочего пространства со своими стандартными офисными помещениями. В 2019 году все больше владельцев бизнеса выбирают именно стратегию ABW, чтобы повысить производительность труда своих сотрудников за счет улучшения командного духа и коммуникации. Так что переобустройство сегодня помогает привлекать и удерживать талантливых и молодых специалистов. Таким образом, есть спрос на гибкие рабочие пространства, поскольку они позволяют арендаторам быстро расширять или сокращать пространство в соответствии с рыночными условиями.
Также в связи с этим многие компании предпочитают технологически обновлять свои офисы, так как персонал эффективней работает в местах, соответствующих характеру их работы – так повышается продуктивность работы. Быстрый Wi-Fi, отдельные ноутбуки, а также безопасная и удобная онлайн социальная платформа стали основными требованиями для ABW. Растет число арендаторов, позволяющих своим сотрудникам работать дома или вне офиса. Такой формат работы позволяет сотрудникам уделять больше времени работе, не тратя время на поездки, и, как следствие, уменьшает беспокойства по поводу размещения офиса в районах, отдаленных от центра.
Владельцы компаний стали лучше понимать взаимосвязь между состоянием здоровья персонала и его производительностью. Поэтому теперь особое внимание уделяется качеству воздуха и достаточному освещению. Когда арендаторы переобустраивают свои офисы, чтобы они больше соответствовали стратегии ABW, они предоставляют свои сотрудникам больше удобств, таких как велнес-удобства, что сложно организовать в традиционных офисах.
Однако, учитывая высокий спрос и низкий уровень свободных площадей, владельцы недвижимости нечасто инвестируют средства в экологичные объекты для привлечения арендаторов. Поэтому некоторые велнес-удобства могут быть доступны только за дополнительную плату либо арендаторы должны организовывать подобное самостоятельно.
Некоторые арендодатели, чтобы побудить уже существующих арендаторов не переезжать, организовывают в зданиях конференц-залы или помещения для проведения других мероприятий, тренажерные залы или кофейни, а также озеленяют здания.
План развития Большого залива в интересах офисного сектора Гонконга
В начале 2019 года Китай раскрыл детали плана по развитию Большого залива – превращения Гонконга и соседних городов в дельте Жемчужной реки в процветающий глобальный центр инноваций и технологий. В проекте было объявлено о пяти «стратегических направлениях», нацеленных на более тесную интеграцию между материковой частью Китая, Гонконгом и Макао при одновременном соблюдении принципа «Одна страна, две системы».
Ключевыми городами в районе залива будут Гонконг, Макао, Гуанчжоу и Шэньчжэнь. Власти обещают еще больше «повысить статус Гонконга в качестве международного финансового, торгового, транспортного центра и международного авиационного узла». Председатель КНР Си Цзиньпин ожидает, что после интеграции городов в финансовый и инновационный центр район Большого залива составит конкуренцию Силиконовой долине и Токийскому заливу.
Очевидно, что проект развития района Большого залива поспособствует ускорению развития рынков недвижимости в регионе. Устранение барьеров, ограничивающих движение торговли, капитала, информации и людей, в сочетании с целенаправленной государственной политикой, позволит процветать различным отраслям. Учитывая то, что план состоит в укреплении роли Гонконга в качестве ключевого регионального финансового центра и связующего звена между международными рынками капитала, районом Большого залива и остальной частью Китая, а также то, что он является центром разрешения споров в Азиатско-Тихоокеанском регионе, возможности для бизнеса в Гонконге еще больше увеличатся. Например, сектор финансовых и профессиональных услуг получит непосредственную выгоду от планов правительства по расширению доступа к рынку. В свою очередь, это напрямую приведет к увеличению спроса на офисные помещения: фирмы из материкового Китая будут продолжать расширяться в глобальном масштабе, тогда как компании из остальных частей мира захотят извлечь выгоду из улучшенного доступа к рынку Большого залива.
С ростом числа компаний в секторах финансов, страхования, недвижимости и бизнес-услуг (вместе их называют FIREBS), они все чаще перемещают свои офисы за пределы традиционного центрального делового района города в такие районы, как Hong Kong East, Kowloon East и Wong Chuk Hang. Как следствие, ожидается, что офисные рынки именно этих районов больше всего выиграют от надвигающихся изменений.
Поэтому стоит ожидать, что арендная плата на этих офисных рынках поднимется. По статистике, арендаторы из финансового сектора, секторов страхования и недвижимости обычно платят арендную плату выше рыночной. Например, юридические фирмы в Hong Kong East, которые ранее платили по 100 гонконгских долларов за кв. фут в месяц в районе Central, сейчас платят по 60 гонконгских долларов за кв. фут в месяц.
Хотя число тех, кто работает в сферах FIREBS в районе Central, несколько снизилось – с 164 710 в 2008 году до 161 28 в 2018 году, спрос на недвижимость в этом районе по-прежнему велик. Открытие новых трансграничных инвестиционных каналов и приверженность китайского правительства к продвижению своей политики в отношении района Большого залива продолжает стимулировать долгосрочный спрос на офисные помещения со стороны китайских корпораций, поскольку они стремятся расширить свой бизнес за пределы своего внутреннего рынка. В связи с этим, тенденция по созданию и использованию китайскими корпорациями офисов в престижном центральном районе, вероятно, сохранится.
Однако Central – это не единственный район, где арендуют офисы компании из Китая. Ожидается, что спрос со стороны компаний из Китая на офисы за пределами Central будет только расти из-за нехватки места в центральном деловом районе (CBD) и наплыва компаний из других секторов промышленности, помимо банковского и финансового. За последние 18 месяцев все больше фирм из Китая перемещают или открывают свои офисы на окраинах Central, возле района Admiralty и в районе Wanchai. Кроме того, открытие новой скоростной железной дороги Гуанчжоу-Шэньчжэнь-Гонконг привело к увеличению спроса на офисы в Tsimshatsui со стороны компаний из материкового Китая, стремящихся воспользоваться близостью этого района к новому трансграничному транспортному узлу.
Ожидаемый рост спроса на офисы в Гонконге будет зависеть от того, когда правительство Китая решит опубликовать более дательную политику в отношении района Большого залива. В нынешнем виде может показаться, что офисный рынок в Central, скорее всего, значительно выиграет в краткосрочной перспективе, так как наплыв корпораций из материкового Китая оказывает большое влияние на спрос на аренду офисов. Тем не менее, по мере роста компаний из района Большого залива и расширения доступа к другим рынкам, ожидается, что динамика будет постепенно меняться и в конечном итоге рост будет наблюдаться в децентрализованных районах.
Если Вам нужна помощь в подборе офиса в Гонконге, обращайтесь к нам по электронному адресу: info@offshore-pro.info. Мы поможем не только в поиске и аренде подходящего Вам офиса в Гонконге, но и, по необходимости, в покупке.
