Люди – существа любопытные и испокон веков им хотелось заглянуть в будущее. Методы использовались различные – гадания, астрология, спиритические сеансы и.т.д. Не секрет, что до сих пор существует категория бизнесменов, которые ни одной сделки не совершат без авторитетной консультации гадалки или астролога. Особенно предсказания будущего становятся актуальными во времена перемен, когда страсть как хочется узнать где нужно будет подстилать соломку.
В течение 2013 года со всеми его политическими и экономическими катаклизмами на Кипре, думаю, многим хотелось задать пару вопросиков духу Чапаева или Пушкина или просто раскинуть картишки в надежде получить желаемые ответы. К счастью, в наши времена есть и другие, более цивилизованные методы предсказывания будущего. Так кипрское агенсво Леаф Ресеарч, специализирующееся в области инвестиционных консультаций, недвижимости и оценок недвижимого имущества не так давно опубликовало прогноз, касающийся кипрской экономики и недвижимости на 2014-2015 год. В нем агенство приводит статистику на 2013 год и на ее основе дает прогноз на ближайшее будущее в отношении ВВП и уровня безработицы, туристического сектора, сектора недвижимости, а также невозвратных кредитов.
Уже не однажды мы слышали, что мелкими шагами, но кипрская экономика идет вверх. Однако согласно прогнозу Леаф Ресеарч, несмотря на ожидаемую стабилизацию и незначительное улучшение экономики, увеличение разрыва между богатыми и бедными, а также спад на рынке недвижимости, скорее всего продолжатся.
Что касается валового внутреннего продукта (ВВП) и уровня безработицы, то прогнозируемой экономической стабилизации и роста ВВП врядли будет достаточно, чтобы изменить общую ситуацию на рынке труда в ближайшее время. В 2013 снижение ВВП достигло уровня 5.3%, что совсем неплохо, учитывая прогнозируемые 8.7%. По последним прогнозам в 2014 году следует ожидать незначительного снижения ВВП, а в 2015 его рост на 1,1%. В то же время безработица в декабре 2013 года достигла 17,5%, и, к сожалению ее рост в нынешнем году лишь увеличится до 19%. Таким образом, несмотря на ожидаемое повышение ВВП, начиная с 2015 — 1 – 1.5%, этого недостаточно, чтобы утверждать, что уровень безработицы может снизиться до 10% раньше, чем в 2020 году.
Доходы от туризма в 2013 году увеличились на 8%. Интересно то, что это увеличение дохода произошло на фоне снижения общего количества туристов (-2.4%). Скорее всего это связано с увеличением количества туристов из России (27%), которые любят отдыхать на широкую ногу. Их количество увеличится в 2014 еще на 11%.
Зарубежные инвесторы проявляют интерес к отелям. За 2013 год в Лимассоле было продано два крупных отеля (Amathus и Le Meridien).
Но несмотря на увеличение доходов в туризме владельцы отелей все еще находятся в трудном положении из-за существующих долгов. К тому же в кипрские отели давно не вкладывались деньги, что приводит к тому, что продукт, предлагаемый ими уступает другим на рынке.
По сравнению с 2013 годом наблюдается уменьшение общего количества долгов домохозяйств. Их основное число составляют кредиты на жилье. Общая сумма невозвратных долгов составляет 24.1 бил. евро, что равно 147% ВВП за 2013 год. Основная масса невозвратных долгов принадлежат сектору строительства – 4,62 бил. евро. По сведениям на конец 2013 года 53% — в Банке Кипра и 47% в Хелленик банке. В кооперативных банках доля невозвратных долгов составляет 47%.
Вроде бы процент невозвратных долгов стабилизировался, но поскольку его уровень все также высок, то назревает необходимость распродажи залогового имущества, а также дальнейшей рекапитализации банков.
К слову сказать, целью следующего визита Тройки на Кипр, который состоится в мае будет именно рассмотрение уровня прогресса, достигнутого в отношении просроченных кредитов и просмотр результатов оценки, проведенной касательно оперативных возможностей кредитных отделов коммерческих банков, которая была завершена в конце марта. По условиям «Дорожной карты» такая оценка для кооперативных банков должна быть закончена до конца мая. Будет также рассмотрен уровень прогресса в отношении изменений в процедуре банкротства для физических и юридических лиц, который должен быть одобрен Советом Министров в декабре. 
В секторе недвижимости наибольшее количество зарегистрированных сделок было в Пафосе, что составило 31% в отношении к общему их количеству, их них 38% — это сделки с иностранными покупателями. Наименьшее количество продаж было сделано в районе Фамагусты.
Снижение цен на недвижимость продолжается во всех регионах Кипра и касается всех видов недвижимости. Более всего потеряли в цене объекты коммерческой недвижимости. Их цены снизились на 42% по сравнению с 2009 годом в то время как на дома они упали на 26%, что, кстати, сказать является самым низким уровнем с того же 2009 года.
Но как утверждает Леаф Ресеарч уменьшение объемов транзакций не дает полной картины на рынке собственности. Наблюдается увеличение спроса на землю, особенно сельскохозяйственного назначения и на постройки расположенные подальше от центров. То, что касается остальных видов недвижимости, в особенности мастпродакшн, то, по мнению Леаф Ресеарч, несмотря на небывало низкий уровень цен, спрос необычайно мал.
Шаги, которые по всей вероятности предпримет кипрское правительство в ближайшем будущем, будут следующими:
- Приватизация полугосударственных предприятий таких как CYTA, AHK и портов Кипра.
- Разработка стратегического плана по эксплуатации и использованию государственного имущества (включая недвижимое)
- Завершение разработки новых положений о планировании застройки в районе Британских Баз
- Изменения в государственном секторе, касающиеся схем досрочного выхода на пенсию и отмены запрета перемещений между отделами
- Пересмотр налогов на недвижимость согласно стоимости 2013 (на данный момент он все еще рассчитывается по 1980 году), изменение ставки налога
- Внесение поправок в законодательство, касающихся выкупа недвижимости, обеспечивающих возможность начала судебного процесса через 2.5 года в случае, если это первичное жилье, и через 1.5 года во всех остальных случая
- Начало процесса лицензирования казино при условии создания соответствующего законопроекта правительством Кипра
- Пересмотр методов и расчетов налогообложения с целью увеличения дохода в государственную казну и перенесение основного налогового бремени на владельцев недвижимости, а не на транзакции.
Подводя итог всему вышесказанному Леаф Ресеарч предполагает следующее развитие событий:
То, что снижение ВВП остановилось выше ожидаемой отметки, не в состоянии скрыть неравномерность распределения последствий экономического кризиса. Разрыв между богатыми и бедными, а также напряженность между местными жителями и иностранцами на рынке труда лишь будет увеличиваться.
Небольшое снижение безработицы, или, по крайней мере, ее стабилизация, которую по всей вероятности мы сможем наблюдать не будет являться результатом стабилизации экономики, а скорее реализации планов правительства по стимулированию компаний для создания новых рабочих мест и увеличения занятости.
Увеличение предложения на рынке недвижимости, особенно вторичного жилья и коммерческих площадей в аренду в сочетании со снижением спроса сведет к минимуму любую возможность на быстрое восстановление в этой области. Поэтому несмотря на стабилизацию и незначительное восстановление экономики вцелом, в ближайшее время цены на недвижимость продолжат снижение, а темпы продаж также останутся замедленными, по причине недоступности финансовых займов. Разрыв межды запрашиваемой ценой, оценкой недвижимости и конечной ценой продажи будет увеличиваться в связи с неопределенной ситуацией на рынке, связанной с отсутствием рыночных ориентиров, т.е. низким количеством заключаемых сделок.
В ближайшей перспективе главным вызовом станет развитие строительства в Британских Базах, поскольку это заметно увеличит предложение участков под застройку в Ларнаке и Лимассоле. Следующей крупной проблемой станет сокращение банками заемных средств и взыскание активов недвижимости. А в более отдаленной перспективе, скорее всего, стоит ожидать того, что в политике начнутся дискусии по поводу безрассудной раздачи дополнительной плотности застройки различным строительным компаниям, которая и создала ситуацию с перепроизводством на рынке недвижимости.
Вот такой прогноз – ни добавить, не убавить. Разве что оптимизма поубавилось. Тот факт, что в районах Британских Баз освобождается новая земля под застройки и может существенно снизить цены на землю вцелом, что является одной из немногих сфер на рынке недвижимости, где еще существует спрос, не предвещает сектору недвижимости хорошей жизни. О взыскании банками активов недвижимости даже страшно думать — ситуация, когда банки начнут отбирать дома у неплательщиков, наводит на депрессивное настроение. А вот по поводу политических дискуссий о безрассудной раздаче плотности застройки, то в общем все логично – людям всегда хочется найти виноватых, как будто бы это что-то может исправить.
Позитивного во всем вышесказанном маловато, но, чтобы успокоить себя как-то, сделаем акцент на том, что все-таки медленно, но выходим из кризиса. Зато для тех, кто собрался покупать недвижимость не Кипре, похоже, наступило золотое время – тут и к гадалке ходить не надо!