В то время как Дубай продолжает отстраивать роскошные новые многоквартирные дома для возрастающего числа экспатриантов, город больше не предлагает роскошный образ жизни, который соблазнил многих иностранцев приехать в ОАЭ.
Дефицит доступных домов и уменьшение дохода иностранцев с начала финансового кризиса заставляют экспатов со средними доходами перебираться в менее гламурные области города, причем далекого от офисов, или даже к соседнему эмирату Шарджа.
Инвестиционные банкиры, юристы и топ-менеджеры в транснациональных корпорациях могут наслаждаться семизначными зарплатами, но другие эмигранты — от архитекторов, бухгалтеров и IT-специалистов до юристов и начальников среднего звена — часто имеют доход на семью 10 000 — 30 000 дирхам в месяц. Они могут позволить себе годовые арендные платы до 72 000 дирхам, либо могут купить собственность стоимостью приблизительно до 790 000 дирхам. Однако, в удобных для экпатов районах Dubai Marina и Dubai Downtown цена, например, за квартиру с двумя спальнями, может доходить до 4 миллионов дирхам. Таким образом, покупательская способность иммигрантов со средним доходом снизилась и вероятнее всего продолжит снижаться.
Цены на собственность и на аренду в Дубае, стабилизировались в 2014 году, но все еще на 50 процентов выше, чем два года назад и, как ожидается, будут повышаться снова к 2017, так как Дубай готовится принимать Expo 2020.
Единственные районы, предлагающие доступное жилье для многих экспатов со средним доходом, являются участками около Dubai Creek, и районами на окраинах города, таких как International City и Dubai Outsource Zone. Но поскольку иммигранты начали перемещаться из более центральных районов, в более дешевые районы пригорода — произошел сильнейший скачок цен на аренду жилья в этих районах.
В итоге если пару лет назад можно было услышать, что экспаты живут в 10 минутах езды от деловых районов и их офисов, арендуя квартиру с одной спальней, то теперь многие из них заявляют, что это стало слишком дорого и они перебрались на расстояние до 50 километров от делового центра Дубая и тратят на дорогу до 30 минут, но зато многие теперь арендуют квартиры с двумя спальнями.
Предположим, если раньше годовая стоимость аренды для экспатов со средним доходом составляла 55 000 дирхам, то теперь цена выросла до 63 000 дирхам и то лишь потому, что она лимитирована договором аренды. Однако, этот лимит действует только если арендатор возобновляет договор аренды, а иначе, например, квартиры с двумя спальнями в районе Remraam выставляются по цене от 80 000 до 100 000 дирхам в год.
Новая обновлённая информация по теме — сколько стоит гражданство за инвестиции в странах карибского бассейна.
Земля в Дубае продается как горячие пирожки, еще больше раздувая цены. Это заставило девелоперов сосредотачиваться на роскошных проектах с высокой маржей. На многоквартирных домах среднего диапазона трудно получить прибыль без субсидирования земли. В 2015 году девелоперы начали новые проекты, всего около 19 500 домов, однако, скорее всего, только 22 процента из них будет соответствовать их изначальному определению — доступное жилье для людей со средним доходом.
В общей сложности приблизительно 70 000 новых домов в Дубае должно быть построено к концу 2018 года. Это более чем в два раза больше чем в 2013-2014 годах, но ниже чем в 2007-2008 годах, когда пик достиг 90 000.
Многие работодатели в эмирате перестали выплачивать жилищные пособия и сократили полное вознаграждение в связи с финансовыми кризисами 2007-2008 годов, но вероятно, им придется переоценить эти меры, если они хотят сохранить персонал того же уровня квалификации.
В итоге можно прийти к таким выводам:
- Потребность в доступном жилье станет более высокой.
- Работодатели должны будут увеличить заработную плату или жилищные пособия, чтобы привлекать и сохранять штат сотрудников.
Некоторые же резиденты решили двинуться в соседний эмират Шарджа, где цены на недвижимость в два раза меньше, чем в Дубае. И в конце прошлого года в Шардже позволили иностранным резидентам ОАЭ покупать собственность в некоторых районах.
Однако, эти районы находятся на расстоянии более часа езды от Дубая в час пик. Теперь экспаты, поселившиеся там испытывают недостаток в обеденном времени, и имеют меньше возможностей делать покупки и другие операции, которые предлагает соседний эмират.
Совершенно ясно, что Дубай должен обозначить высшим приоритетом реализацию проектов по строительству жилья для сдачи в аренду. Тогда девелоперы эмирата, крупнейшие из которых принадлежат государству, и сохранят собственность, и сдадут ее в аренду жильцам, чтобы сохранить арендные ставки на рынке на доступном уровне.
Однако, девелоперы являются коммерческими предприятиями, которые имеют ответственность перед своими акционерами по производству прибыли и дивидендов и таким образом до сих пор нет четкого плана как реализовать такие схемы.
Владение собственным домом стало теперь недоступно для долгосрочных эмигрантов, так как ОАЭ стремясь удерживать спекулятивных покупателей, подняли минимальный ипотечный депозит до 25 процентов за 2014-2015 года. Дубай также удвоил сборы за транзакции по продаже недвижимости до четырех процентов.
В итоге если экспат хочет купить недвижимость за 1 миллион дирхам, то он должен будет сначала найти около 300 000 дирхам, и где их взять при среднем доходе пока не понятно.
Если Вы задумались о переезде в Арабские Эмираты, Вам может пригодиться наша консультация по бизнес-иммиграции в ОАЭ, а также наши услуги по регистрации компаний и открытию банковских счетов в Эмиратах. Пишите нам и задавайте вопросы на info@offshore-pro.info.
