Одной из важнейших областей законодательства в Дубае является закон, относящийся к аренде. При иммиграции в Дубай и арендодатели, и арендаторы должны знать о своих правах и обязанностях.
В настоящее время в Дубае действует Закон номер 26 от 2007 года, который определяет отношения между арендаторами и арендодателями.
Необходимо понимать права и обязанности арендатора и арендодателя, чтобы минимизировать хотя бы некоторые из часто возникающих спорных моментов и недоразумений, которые могут возникнуть из-за недостаточной осведомленности о роли и ответственности каждой из сторон.
Законодательство, относящееся к аренде, которое необходимо знать при иммиграции в Дубай
Закон номер 26 от 2007 года, регулирующий отношения между арендаторами и арендодателями и другие вопросы аренды в Дубае, отметим, что некоторые аспекты этого закона были впоследствии изменены Законом номер 33 от 2008 года.
В 2017 году Земельный департамент Дубая (DLD) объявил о выпуске Единой формы договора аренды. Эти договора, стали обязательными с марта 2017 года. Эта новая форма представляет стандартизованный договор аренды жилых, промышленных и коммерческих объектов. Эта форма используется совместно с системой учета арендных отношений «Ejari».
При иммиграции в Дубай мы поможем получить резидентскую визу ОАЭ!
Что нужно знать о сроке действия договоров аренды при иммиграции в Дубай?
Закон предусматривает, что все договора аренды или какие-либо поправки к этим договорам аренды, должны быть зарегистрированы в RERA (это Агентство по регулированию недвижимости). Закон говорит, что после истечения срока действия договора, в том случае, если арендатор продолжает занимать помещение без возражений арендодателя, то договор будет автоматически возобновлен на этот же срок либо на срок в один год, в зависимости от того, что меньше.
Рассмотрим, что будет в случае смерти арендатора или арендодателя. Договор аренды не прекращает действовать после смерти арендатора или арендодателя, и их договорные отношения продолжаются с наследниками, за исключением случаев, когда наследники арендатора желают прекратить отношения, при условии, что прекращение аренды должно происходить не менее чем через 30 дней с даты подачи уведомления арендодателю об этом.
При иммиграции в Дубай у Вас будет возможность получить сертификат налогового резидента ОАЭ!
Если арендодатель продает или дарит недвижимость, то закон говорит, что передача новому владельцу не влияет на право арендатора продолжать занимать эту недвижимость.
Закон предусматривает 90-дневный период уведомления до завершения срока действия договора аренды для обеих сторон, в случае, если требуется изменить какие-либо условия.
При иммиграции в Дубай Вы можете также зарегистрировать компанию в Дубае в Международном финансовом центре Дубая, либо можете зарегистрировать местную компанию в Дубае или зарегистрировать компанию в какой-либо свободной зоне ОАЭ!
Повышение арендной платы. Что должен знать экспат при иммиграции в Дубай?
Если арендодатель планирует увеличить годовую стоимость аренды, то он должен сделать это в соответствии с калькулятором RERA и должен подать арендатору уведомление, в котором должно быть указано предполагаемое увеличение стоимости аренды не менее чем за 90 дней до возобновления контракта.
У арендатора есть возможность либо согласиться на увеличение стоимости аренды, либо отказаться от аренды. Если арендатор решает отклонить предлагаемое увеличение цены, он должен подать арендодателю уведомление за 60 дней до даты возобновления, о том, что арендатор будет освобождать недвижимость.
Если Вы выбрали иммиграцию в Дубай и у Вас уже есть компания в другой стране, то Вы можете открыть филиал в Дубае!
Обязанности арендодателя о которых нужно знать при иммиграции в ОАЭ
Арендодатели обязаны передавать недвижимость в хорошем состоянии и должны позволить арендатору полностью использовать объекты, указанные в договоре. В соответствии с законом, арендодатель несет ответственность за содержание имущества и за ремонт любых дефектов или повреждений, если стороны не договорились об ином.
Кроме того, арендодатель не может производить какие-либо изменения со сданной недвижимостью, которые могли бы повлиять на использование недвижимости по назначению. Арендодатель будет нести ответственность за любые дефекты, повреждения, недостатки и износ по любым причинам, относящимся к действиям арендатора.
При иммиграции в Дубай мы поможем Вам открыть личный банковский счет в Дубае! А для Вашей компании мы поможем Вам открыть корпоративный банковский счет в Дубае!
Обязательства арендатора, о которых нужно знать при иммиграции в Дубай
Закон говорит, что арендатор не может производить какие-либо изменения или проводить какие-либо ремонтные работы с помещением, за исключением случаев, когда это разрешено арендодателем и только после получения требуемых лицензий от соответствующих ведомств.
В соответствии с законом, по истечении срока действия договора аренды, арендатор должен сдать недвижимость арендодателю в том же состоянии, в котором арендатор получил его при заключении договора аренды за исключением обычного износа и повреждений по причинам, не зависящим от арендатора. В случае спора между двумя сторонами, спор должен быть передан на разрешение трибунала в Дубае.
Основания для выселения, о которых нужно знать при иммиграции в Дубай
Согласно закону, арендодатель имеет право выселить арендатора в следующих случаях:
До прекращения срока действия договора аренды:
- Арендатор не оплатил арендный платеж или какую-либо его часть в течение 30 дней после даты подачи уведомления об оплате арендатору арендодателем, если стороны не договорились об ином.
- Арендатор сдает в аренду недвижимость или какую-либо ее часть без получения письменного утверждения от арендодателя. В этом случае, выселение будет применено и к арендатору, и к субарендатору.
- Арендатор использует недвижимость или позволяет другим использовать ее в каких-либо незаконных целях или в целях, которые нарушают общественный порядок или моральные нормы.
- Арендатор коммерческой недвижимости оставляет недвижимость незанятой без уважительной причины в течение 30 дней подряд или в течение 90 произвольных дней в году, если это не согласовано сторонами.
- Арендатор производит изменения с помещением, делая его небезопасным таким образом, что восстановление помещения до его первоначального состояния становится невозможным, или наносит повреждения помещению умышленно, либо в результате грубой небрежности, не проявляя должную осмотрительность, либо позволяет другим повреждать помещение.
- Арендатор использует недвижимость с целью, отличной от той, для которой она была арендована, либо использует ее таким образом, который нарушает правила строительства или правила использования земельных участков, установленные в Дубае.
- Недвижимость признается негодной при условии, что арендодатель должен доказать это техническим отчетом, выданным или заверенным муниципалитетом Дубая.
- Арендатор не выполняет какое-либо обязательство, налагаемое на него законом или условиями договора аренды в течение 30 дней с даты требования о выполнении такого обязательства или срока, предоставленного арендодателем.
- Если уполномоченные государственные органы требуют сноса или реконструкции помещения в соответствии с требованиями городского развития в эмирате.
Отметим, что возможна регистрация оффшорной компании в ОАЭ!
После прекращения срока действия договора аренды:
- Владелец недвижимости желает снести ее или будет выполнять строительство дополнительных помещений, и строительные работы не позволят арендатору использовать недвижимость, при условии получения необходимых разрешений от соответствующих органов.
- Недвижимость находится в состоянии, которое требует реставрации или комплексного обслуживания, которое не может быть произведено в присутствии арендатора, при условии, что состояние недвижимости подтверждается техническим отчетом, выданным или удостоверенным Муниципалитетом Дубая.
- Владелец помещения желает оставить помещение для личного использования или для использования кем-либо из его родственников первой степени родства, при условии, что владелец докажет, что он не владеет другим помещением, подходящим для этой цели.
Арендодатель в этих случаях должен уведомить арендатора через нотариуса или заказным письмом.
Читайте также как сэкономить на аренде офиса в ОАЭ!
Мы окажем помощь в аренде офиса в ОАЭ!
Согласно закону, если арендодатель заявляет о том, что он желает, чтобы арендатор освободил помещение после истечения срока действия договора так как помещение ему нужно для личного использования, он не может сдавать в аренду помещение третьей стороне в течение двух лет с даты, когда арендатор освободил помещение.
Арендодатель должен уведомить арендатора о причине выселения за двенадцать месяцев до даты, установленной для выселения. Это уведомление должно быть доставлено через нотариуса или заказным письмом.
Как разрешаются споры об аренде недвижимости при иммиграции в Дубай?
В тех случаях, когда возникает спор и арендатор и арендодатель не могут прийти к соглашению, любая сторона имеет право подать жалобу в Центр урегулирования арендных споров в Земельном департаменте Дубая.
Арендодатель не может отключать какие-либо услуги в помещении или мешать арендатору использовать помещение каким-либо образом. Если это произойдет, арендатор может обратиться в полицию, в юрисдикции которой находится помещение, чтобы:
- получить средства правовой защиты от нарушения или
- получить полицейский отчет, относящийся к спору.
Рекомендуем также прочитать статью о финансировании судебных процессов третьими лицами!
Права и обязанности арендатора и арендодателя четко определены в соответствии с законом об аренде в Дубае. Если Вы планируете арендовать или сдавать в аренду недвижимость, то Вам стоит изучить весь спектр положений закона, которые могут применяться к Вам.
При иммиграции в Дубай и открытии компании, воспользуйтесь нашими услугами по ведению бухгалтерии в ОАЭ!
Посетите еще об ОАЭ!
