Решение получить второй паспорт и гражданство за инвестиции в рынок недвижимости Сент-Китс и Невис больше не сопряжено с риском покупки «хронической незавершёнки», которую будет сложно продать – не говоря уже о получении пассивного арендного дохода даже в долгосрочной перспективе. Местное правительство ужесточило требования к утвержденным девелоперским проектам и проредило их список. До прихода к власти новой администрации в 2022 году было 95 утвержденных девелоперских проектов, доступных участникам программы экономического гражданства. Сегодня их 9.
Смена руководства и вектора развития
23 декабря 2022 года сент-китсское Управление по вопросам инвестиционного гражданства (англ.: Citizenship by Investment Unit; CIU) представило новый набор более строгих правил утверждения девелоперских проектов, инвестиции в которые позволяют иностранцам претендовать на получение паспорта и гражданства Сент-Китс и Невис.
Это произошло всего через несколько недель после утверждения кандидатуры Майкла Мартина (на фото ниже) на посту генерального директора CIU. Новый руководитель ведомства после введения более жестких правил уведомил застройщиков, что для продолжения привлечения инвестиций через программу экономического гражданства каждый стройпроект должен будет пройти повторную оценку на соответствие новым критериям.
Эксперты помогут сравнить программу экономического гражданства Сент-Китс с ее многочисленными аналогами и подобрать оптимальный вариант, ориентируясь на ваши финансовые возможности и пожелания. Определившись с оптимальным вариантом, поможем с оформлением инвесторского паспорта без рисков и переплат. Гарантируем полную конфиденциальность и высокую скорость. Закажите бесплатную консультацию, заполнив форму.
Бесплатная консультация
по подбору подходящей юрисдикции
и условий
программы для получения
гражданства за инвестиции.
выбор подходящей юрисдикции и условий программы для получения гражданства за инвестиции.
Целью CIU выступало упразднение практики «заемного финансирования» (использование кредитных средств при оформлении экономического гражданства, что запрещено) и «фантомных» проектов (хроническая назвершенка, которая используется застройщиками исключительно для привлечения стороннего капитала).
Новые правила для застройщиков
В постановлении ведомства отмечалось, что с 2023 года только повторно одобренные девелоперские проекты могут финансироваться иммигрантами-инвесторами. Заинтересованным застройщикам предлагалось как можно скорее подать заявку в совет управляющих CIU на проведение повторной оценки.
В тексте документа подчеркивалось, что минимально допустимые инвестиции для получения экономического гражданства и «золотого паспорта» через покупку недвижимости в размере $200 000 не должны использоваться для:
- выплаты комиссионного вознаграждения в пользу международного маркетингового агента;
- перечисления гонорара авторизованному иммиграционному агенту;
- гарантированного возврата капитала или любых иных виды платежей в пользу основного заявителя или иждивенцев, фигурирующих в заявке на экономическое гражданство;
- оплаты сборов за проверку биографических данных / подачу заявления / оформление заявки в рамках программы инвестиционного гражданства.
Вышеперечисленные изменения условий самым негативным образом сказались на бизнесе некоторых застройщиков, которые занимались нежелательной практикой: регулярно выплачивали комиссионные и агентские вознаграждения из основной суммы инвестиций, вносимых претендентам на экономическое гражданство, вместо использования этих денег непосредственно для финансирования строительных работ.
В циркуляре CIU также отмечалось, что правительство, утверждая девелоперский проект в рамках программы экономического гражданства, определяет следующие параметры:
- количество единиц недвижимости, которые могут быть проданы в составе утвержденного девелоперского проекта;
- график завершения строительства;
- график использования капитала иммигрантов-инвесторов со счета условного депонирования (в соответствии с графиком завершения строительства).
Ведомство CIU также ввело следующую систему штрафов и иных наказаний в отношении «любого физического или юридического лица, которое обходит или пытается обойти правила использования установленной законом минимальной суммы инвестиций [прим. в рамках программы экономического гражданства]»:
- штраф в порядке суммарного производства (при осуждении по совокупности статей);
- приостановка действия или аннулирование статуса «утвержденный девелоперский проект»;
- лишение авторизованного агента лицензии;
- внесение в «черный список» на официальном вебсайте программы экономического гражданства с примечанием о том, что соответствующее лицо (физическое или юридическое) не уполномочено оказывать какие-либо услуги в рамках данной программы.
Новые правила перепродажи и перенос дедлайна
После консультаций с заинтересованными сторонами ведомство CIU сохранило новые правила в силе, несмотря на протесты застройщиков. Единственным послаблением стал перенос крайнего срока подачи заявки на повторное назначение в качестве одобренного девелоперского проекта (для «старых» проектов, которые обладали соответствующим статусом до введения новых правил) на 31 марта 2023 года.
Власти также изменили правила перепродажи недвижимости на Сент-Китсе и Невисе в утвержденных девелоперских проектах, включая случаи покупки подобных активов для последующей подачи заявки на экономическое гражданство. Реализованы следующие изменения:
- недвижимость в утвержденном девелоперском проекте, покупка которой указана в качестве основания для выдачи «золотого паспорта» в заявке на экономическое гражданство, поданной после 10 марта 2023 года, не может быть перепродана до истечения семилетнего периода после выдачи официального документа, подтверждающего право собственности на такую недвижимость главному заявителю;
- недвижимость в утвержденном девелоперском проекте, проданная получателю экономического гражданства после 10 марта 2023 года, не может быть перепродана другому претенденту на экономическое гражданство, если в такую недвижимость не были вложены значительные дополнительные инвестиции (одобренные сент-китсским Кабинетом министров) с целью дальнейшего строительства, ремонта или иного изменения.
- при продаже объектов недвижимости в рамках программы экономического гражданства для покупателей, совершивших сделки в период с 1 января 2012 года по 10 марта 2023 года, действуют старые правила.
Результаты переоценки
В течение первых пяти месяцев 2023 года на веб-сайте CIU не было указано ни одного утвержденного девелоперского проекта. Однако в мае вновь появился список одобренных застроек. На этот раз были перечислены только девять проектов, а не 95 как до Нового года. Это означает, что только каждый десятый проект успешно прошел переоценку на соответствие новым правилам. Актуальный перечень приведен в таблице ниже.
| Название | Место расположения |
| Four Seasons Resort Estates | О-в Невис |
| Harbour Bluff Villas | О-в Сент-Китс |
| Heritage Plantation Condominiums | О-в Сент-Китс |
| Manor by the Sea Condominiums | О-в Сент-Китс |
| Royal Villas 8-18 at Royal St. Kitts Hotel | О-в Сент-Китс |
| St. Christopher Club Condominiums | О-в Сент-Китс |
| St. Christopher Club Gardens Condominium | О-в Сент-Китс |
| St. Kitts Castle | О-в Сент-Китс |
| The Villas at Pinneys Beach | О-в Невис |
Почему так остальные проекты не прошли переаттестацию?
- Во-первых, старый список включал множество проектов, строительные работы в рамках которых уже были завершены, а продажи недвижимости подошли к концу много лет назад. Администрации соответствующих жилых и курортных комплексов не планировали существенную модернизацию / расширение застройки. Соответственно, не было оснований добиваться переаттестации, поскольку недвижимость, уже проданная участникам программы экономического гражданства, больше не может быть перепродана новым претендентам на сент-китсский «золотой паспорт», если не будет новых капиталовложений в девелоперский проект (см. изменение правил перепродажи выше).
- Во-вторых, введение новых правил о том, что застройщики могут и не могут делать с минимальными капиталовложениями иммигрантов-инвесторов в размере $ 200 000, нарушили бизнес-модель многих строительных компаний в Сент-Китсе, которая обычно включала оплату комиссий агентам и промоутерам из основной суммы инвестиций претендентов на «золотой паспорт». Эта бизнес-модель, несмотря не де-факто противоречивость иммиграционному законодательству, продолжает использоваться в других странах Карибского бассейна, где можно получить гражданство за инвестиции в недвижимость.
Второй пункт заслуживает детального анализа. Согласно новым правилам, вступившим в силу в Сент-Китсе, девелоперы фактически лишились возможности платить комиссионные. Комиссионные маркетинговым агентам или платежи местным аккредитованным агентам обычно выплачивались из средств, которые застройщик собирал, продавая доли в своем девелоперском проекте иммигрантам-инвесторам. Теперь застройщикам запрещено это делать, и все инвестиции в недвижимость в размере минимум $ 200 000 на одного иммигранта-инвестора должны направляться исключительно на строительство.
Но где тогда застройщик возьмет средства на оплату комиссий агентам? Как агенты будут зарабатывать деньги? Единственный выход – взимание агентами более высокой платы с клиентов. Многие агенты оказались вынуждены поднять свои клиентские сборы как минимум в 4 раза, чтобы зарабатывать те же суммы, которые они зарабатывали в прошлом на комиссиях при сделках с недвижимостью.
Вряд ли клиенты примут такие нововведения. Более вероятно, что вместо этого они предпочтут внесение безвозмездного пожертвования в госфонд для оформления «золотого паспорта» вместо покупки недвижимости. Следовательно, правила для застройщиков в том виде, в каком они сформулированы в настоящее время, фактически «убьют» рынок купли-продажи недвижимости для целей участия в программе экономического гражданства в Сент-Китсе.
Квалифицированная помощь с получением инвестиционного гражданства
Возможность подать заявку на сент-китсский «золотой паспорт» через покупку недвижимости еще есть. Но утвержденных девелоперских проектов крайне мало, и вряд ли их число сильно увеличится в среднесрочной перспективе. Вывод очевиден: процесс стал гораздо сложнее, чем годом ранее.
Этот вывод в очередной раз подтверждает один из основных посылов многих статей на тему инвестиционной иммиграции, публикуемых нашей командой: выгодные предложения существуют недолго.
Команда портала ведет постоянный мониторинг таких предложений, появляющихся по всему миру, и оперативно информирует о них читателей через статьи, рассылки и публикации в социальных сетях. Благо, интересных предложений хватает даже сегодня. Узнайте о них больше на бесплатной вводной консультации.
Обратитесь за помощью к нашим экспертам прямо сейчас, направив запрос через форму обратной связи / один из вышеуказанных контактных номеров / корпоративную электронную почту!
