Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327

ВНЖ в Испании за недвижимость в ипотеку: полное руководство

Как оформить вид на жительство в Испании при покупке недвижимости через ипотечный кредит? Никак. Следует сразу отметить, что испанцы не выдают «золотые визы» иностранцам в кредит. Но купить недвижимость в Испании в ипотеку после оформления «золотой визы» определенно стоит. В этой статье собраны тематические советы и факты.

оформить вид на жительство в Испании за недвижимость

Приводятся плюсы и немногочисленные минусы покупки недвижимости в Испании в ипотеку, а также много другой свежей и полезной информации. Руководство для украинцев, русских и белорусов поможет оформить вид на жительство в Испании и извлечь выгоду из ипотеки просто и максимально быстро.

Испанская виза инвестора в ипотеку

Что можно сделать, если у вас есть 500 000 евро, желание вложить эти деньги во что-то выгодное и переехать жить в теплую страну в доме на берегу моря? Можно, например, потратить деньги на вид на жительство в Испании при покупке недвижимости.

Еще более интересным предложение сделала бы возможность сократить разовые расходы, оформив вид на жительство в Испании при покупке недвижимости в ипотеку. Но испанское иммиграционное законодательство не позволяет провернуть такой трюк. Покупать недвижимость в Испании для оформления «золотой визы» нужно без привлечения кредитных средств.

Но пренебрегать испанской ипотекой не стоит. Ведь сейчас получателям ипотечных кредитов испанские банкиры предлагают выгодные условия. И это происходит на фоне того, как у этих же банкиров массово выкупается недвижимость Испании, ранее изъятая ими за неуплату ипотеки и в настоящее время быстро растущая в цене.

После глобального финансового кризиса 2008 года на испанском рынке недвижимости произошел резкий спад. Цена ряда активов сократилась вдвое. Из-за кризиса в стране многим заемщикам, оказавшимся в тяжелых финансовых условиях, пришлось отказаться от купленного в кредит жилья, которое изымалось банками и выставлялось на продажу, дополнительно усиливая понижательное давление на цены на фоне переизбытка предложения на рынке.

Решение несостоявшегося домовладельца передать ключи от жилья обратно в банк и уйти не приносило облегчения. Несмотря на лучшие намерения, это не приводило к полному устранению ответственности ипотечника перед банком. Часто банк продавал изъятую недвижимость в Испании по цене на уровне 70% от рыночной цены, оставляя значительный непогашенный долг. Это усугубляло ситуацию – как для кредитополучателей, так и для рынка в целом (из-за демпинга банкиров).

К счастью, в течение последних 12 месяцев наблюдалось улучшение тенденций на рынке и повышение цены на недвижимость в Испании. Несмотря на то, что это положительный тренд, важно помнить, что рост небольшой. Потребуется значительный период времени, чтобы цены на недвижимость в Испании восстановились до пиков 2007 года (если такое вообще произойдет). Но именно сейчас появляется возможность заработать на наметившемся тренде и преумножить своей капитал в будущем.

Рассматриваете перспективу купить недвижимость в Испании? В этой стране нет ограничений для покупателей-иностранцев! Поэтому покупать можно произвольно много активов. Предложение интересное, учитывая восстанавливающий рынок и все более доступную ипотеку.

Готовы купить недвижимость в Испании? Ознакомьтесь с нашим руководством, чтобы узнать, какие испанские ипотечные кредиты доступны экспатам, как подать заявку на такой кредит и не только. Вот ряд важных вещей, которые следует учитывать перед подачей заявления на получение испанской ипотеки.

sign
Выбор гражданства
Бесплатная консультация

по подбору подходящей юрисдикции
и условий программы для получения
гражданства за инвестиции.

выбор подходящей юрисдикции и условий программы для получения гражданства за инвестиции.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Стоит ли покупать недвижимость в Испании?

Испанский рынок жилья рухнул в 2008 году, вследствие чего избыток жилой недвижимости остался нераспроданным. Многие активы вернулись на рынок с легкой руки банкиров, изъявших их у невыполнявших свои обязательства ипотечников. Цены на недвижимость в Испании резко упали.

Однако сейчас картина меняется к лучшему. Ситуация в испанской экономике медленно улучшается, а цены на недвижимость в Испании демонстрируют признаки умеренного восстановления. Однако эксперты вполне обоснованно ожидают, что цена недвижимого имущества не достигнет докризисного уровня, пока не будет поглощен переизбыток жилья.

Росту цен на недвижимость в Испании способствует работа программы «Золотая виза», которая появилась благодаря попытке испанского правительства привлечь иностранных покупателей на местный рынок жилой недвижимости.

По оценкам Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), недвижимость в Испании недооценена на 26%, что делает ее отличным объектом для инвестиций и перспективным активом.

Особенно, если учитывать достижение исторических минимумов по величине процентных ставок на ипотеку, которую можно использовать, чтобы купить недвижимость в Испании уже в этом году. Ежемесячные платежи по ипотечным кредитам могут быть ниже, чем арендные платежи за сопоставимую недвижимость в Испании. Причем испанские банки выпустили ряд ипотечных продуктов специально для иностранных инвесторов и экспатов-инвесторов, включая украинцев, русских и белорусов.

Планируете проводить в Испании много времени? Учитывайте специфику взимания подоходного местными властями. НДФЛ в стране с фискальных резидентов взимается по достаточно высоким ставкам.

Налог на прирост капитала в Испании составляет более 20%, что может нивелировать любые выгоды от покупки недвижимого имущества в краткосрочной перспективе. Из-за высокого налога на передачу прав собственности и других сборов сборы при заключении среднестатистической сделки с испанской недвижимостью = примерно 15% от цены недвижимости.

Даже если цены на недвижимость в Испании повысятся, все равно вероятным покупателям потребуется минимум три-пять лет, чтобы компенсировать издержки по сделке с недвижимым имуществом. Но вариант все же не следует сбрасывать со счетов.

Сколько можно взять взаймы у банка, покупая недвижимость в Испании?

Банки обычно предлагают покупателям ипотечные кредиты на интересных условиях. Резидентам Испании доступны более крупные ипотечные кредиты. Например, можно получить кредит, покрывающий до 80% цены покупаемого объекта недвижимости.

В случае заемщиков, решивших купить нежилую коммерческую недвижимость в Испании, испанские банки традиционно готовы предоставлять кредиты, покрывающие до 60-70% цены сделки.

Иногда размер ипотечного кредита может рассчитываться, исходя из результатов оценки банковского оценщика имущества, а не из покупной цены — все зависит от конкретного ипотечного продукта.

Поэтому если оценщик оценил объект недвижимого имущества на 125 000 евро, вы сможете позаимствовать до 87 500 евро, даже если установленная продавцом покупная цена составляет всего 100 000 евро.

Однако в нынешней ситуации экономической неопределенности некоторые банки начинают кредитовать, выбирая минимум при сравнении цены покупки и стоимости по результатам работы оценщика. Поэтому рекомендуется вначале обратиться в конкретное кредитное учреждение и узнать, какую финансовую политику оно использует.

Испанские ипотечные калькуляторы

Большинство испанских ипотечных кредитов имеют переменные процентные ставки, связанные с двенадцатимесячной ставкой Euribor (европейская межбанковская ставка / European Interbank Offered Rate). К этой ставке добавляется маржа банка. Предельная процентная ставка будет составлять от 1,8% до 3%.

В 2015 году двенадцатимесячная ставка Euribor снизилась до нуля и продолжила падение. Теперь она колеблется около отметки в -0,3%. Однако, поскольку отрицательные банковские ставки, как правило, ставят бизнес банкиров под угрозу, многие кредиторы теперь вводят ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой. Тарифы на эти продукты находятся в зависимости от срока кредита. Они составляют от 2,4% на 15 лет до 3,25% на 20 лет.

У каждого банка имеется собственный калькулятор для ипотечников. Например, можно рассчитывать испанские ипотечные платежи в BBVA на странице https://www.bbva.es/eng/particulares/hipotecas-prestamos/hipotecas/simulador-hipoteca.jsp

Цена испанской ипотеки

Если вы используете услуги испанского ипотечного кредитора, следует предусмотреть расходование до 15% от общей суммы ипотечного кредита на различные комиссии и сборы.

Поэтому если приглянувшееся вам бунгало в Испании оценивается в 120 000 евро, и можно получить 70% от этой суммы в банке в виде ипотеки, вам необходимо иметь средства на первоначальный взнос в размере 36 000 евро плюс до 1760 евро для оформления кредита. Типичные затраты на оформление кредита включают налоги (поясняется ниже), комиссионный сбор банка, нотариальный сбор и регистрационный сбор, а также оплату услуг банковского эксперта.

Основание для передачи имущественных прав на недвижимость в Испании — официальный договор купли-продажи, заверенный нотариусом. Продажа не считается официальной, пока нотариус (notario) не проведет процедуру нотариального заверения подписей под текстом такого документа (firma protocolizada). За процедуру взимаются нотариальные пошлины. После того как нотариус удостоверится в том, что все документы в порядке, и подтвердит это, можно будет перейти к уплате налогов.

Жилая недвижимость в Испании подлежит обложению различными испанскими налогами, которые оплачиваются покупателем на момент оформления. Ставка налога на передачу прав собственности на недвижимость в Испании составляет 6-10% от цены покупки — в зависимости от местонахождения объекта.

Гербовый сбор также зависит от локации. Его ставка составляет 0,75-1,5% от покупной цены. Иногда покупатель оплачивает налог продавца plusvlia, который будет зависеть от срока владения продавцов передаваемым объектом недвижимого имущества. Часто эти сборы включаются в цену оформления ипотеки.

Кроме того, все испанские владельцы жилой недвижимости юридически обязаны иметь страховку на жилье на сумму, достаточную для покрытия цены такого объекта недвижимого имущества. Страховать жизнь не обязательно. Но многие кредиторы требуют, чтобы ипотечники оформляли полисы страхования жизни, минимально достаточные для погашения непогашенной ипотечной задолженности.

Рассмотрите полис ипотечного страхования (страхование риска неисполнения заёмщиком обязательств по возврату ипотечного кредита) для защиты от просрочки по ипотечным выплатам, если у вас возникнет непредвиденный спад дохода.

Наличие действительной страховки жизни и ипотечной страховки перед подачей заявки на ипотеку могут даже способствовать тому, что ваш потенциальный кредитор откроет вам доступ к более выгодным пакетам кредитования и условиям (например, к более низкой процентной ставке).

Налоговые аспекты оформления испанской ипотеки

Испанские нерезиденты могут выплачивать подоходный налог полученных в Испании доходов и, потенциально, налог на испанские активы. Однако если вы проживаете более 183 дней в Испании, вас могут считать резидентом для целей налогообложения. Это вынудит вас заплатить 21-процентный налог на прирост капитала (если вы продаете свою недвижимость в Испании, и при этом получаете большую сумму, чем потратили первоначально) и 24,75-процентный налог на инвестиционный доход, полученный в Испании (например, на доход от сдачи жилья в аренду).

Есть риск стать плательщиком налога на неиспанские активы. Если цена ваших активов во всех юрисдикциях превышает 2 000 000 евро, может потребоваться уплатить налог в размере до 2,5% от этой цены.

В дополнение к налогообложению доходов, поступающих от сдачи недвижимого имущества в аренду, в стране также ежегодно взимается налог на недвижимость в Испании со ставкой в диапазоне между 1% и 2% от цены такого недвижимого имущества – в зависимости от местоположения.

Есть хорошая новость. Испания позволяет получать налоговые вычеты по процентным выплатам в рамках погашения ипотечных кредитов. Кроме того, доступны вычеты за ремонт и обслуживание, а также вычеты при снижении покупной цены дома или квартиры – но не более чем на 3%.

Подготовка перед подачей заявления на испанский ипотечный кредит

Перед подачей заявления на ипотечный кредит в Испании вам понадобится номер NIE (Número de Identificación de Extranjeros). Его название переводится с испанского так: идентификационный номер иностранца. Этот номер похож на номер социального страхования в США или номер в системе британского национального страхования. Купить недвижимость в Испании / оформить ипотеку без NIE нельзя.

Находитесь в Испании? Можете начать оформление номера NIE в любом местном полицейском участке. При нахождении за пределами Испании лучший способ подать заявку на NIE — обращение в местное испанское посольство или консульство. При подаче заявки на NIE вам понадобятся:

  • Заполненная форма ЕХ-15.
  • Вспомогательные документы, показывающие, зачем вам нужен NIE.
  • Ксерокопии паспортных страниц и оригинальный паспорт.
  • Две фотографии паспортного размера.
  • 12 евро для уплаты административного сбора.

Как подать заявку на испанский ипотечный кредит?

Большинство крупных испанских банков предлагают ипотечные кредиты нерезидентам. Обратите внимание на Banco Santander Central Hispano, Banco Bilbao Vizcaya Argentaria и CaixaBank. Можете открыть счет и обеспечить оформление ипотеки через такой международный банк как Barclays, Chase или IMS. Есть еще несколько заслуживающих внимания вариантов. Рекомендуем изучить их, готовясь открыть личный банковский счет в Испании.

Если собираетесь подать заявку на ипотеку, чтобы купить недвижимость в Испании, лучший совет от экспертов в начале пути будет звучать так: «Присмотритесь к ценам и начните как можно раньше».

Хотя официальный процесс оформления ипотеки может начаться только после достижения соглашения о продаже, возможно и целесообразно начать подготовку к оформлению вашей ипотеки одновременно с покупкой недвижимости.

Ведь в стане есть много финансовых продуктов, доступных для нерезидентов. Условия конкретного продукта могут устанавливать ограничения на типы покупаемой недвижимости.

Независимо от того, услугами какого ипотечного кредитора вы пользуетесь (испанского или международного), необходимо иметь на руках минимум:

  • Номер NIE.
  • Доказательство занятости или дохода.
  • Документы, подтверждающие предварительное согласие заключить сделку с продавцом.
  • Доказательство того, что налог на покупаемую недвижимость в Испании выплачивается вовремя, и на текущий день по активу нет фискальной задолженности.
  • Подробная информация о ваших текущих долгах и ипотеках.
  • Копии всех ваших существующих договоров о владении недвижимым имуществом (в Испании и других странах).
  • Информация о ваших текущих активах.
  • Сведения о любых добрачных договорах между сторонами, предполагающих вступление в брак и урегулирование имущественного режима в рамках брачных отношений (если применимо).

После того, как вы отправите заполненную заявку в банк, и аналитики-оценщики все обработают, банк сделает вам предложение по ипотеке. Это может быть не лучшее предложение банка, поэтому не бойтесь подать заявку в банк-конкурент и получить предложения там.

Часто конкурент может предоставить вам гораздо более привлекательное предложение, которое можно направить в первоначальный банк, чтобы узнать, готовы ли там улучшить свою первоначальную оферту.

Платить за получение ипотечного предложения или консультации не нужно. Но может потребоваться заплатить за оценку недвижимого имущества, услуги местного юриста или испанского переводчика (того, который не работает в штате ипотечного кредитора).

Их услуги могут помочь вам избежать заблуждения или давления со стороны высоко мотивированных продавцов. Последние нередко пользуются неосведомленностью иностранцев в своих корыстных целях.

Типы испанских ипотечных кредитов

Испания предлагает стандартный перечень ипотечных кредитов. При этом испанские ипотечные кредиты для экспатов выдаются международными и испанскими банками.

В случае многих испанских ипотечных кредитов нет никаких ограничений по цене покупки или национальности покупателя / продавца. Но есть продукты только для покупателей из определенных стран или предполагающие покупку недвижимости в конкретных географических регионах. Например, в Валенсии.

Самое большое различие кредитования резидентов и нерезидентов / иностранцев — соотношение (в процентах) между основной суммой кредита и оценочной стоимостью актива, предоставленного в его обеспечение (Loan-to-Value; LTV), предлагаемом банками.

Резиденты обычно могут заимствовать до 80% оценочной цены объекта недвижимого имущества, тогда как нерезиденты ограничены уровнем в 60-70% — в зависимости от типа ипотечного кредитования.

Важный нюанс, который следует учитывать при поисках ипотеки, чтобы купить недвижимость в Испании, заключается в том, что после падения испанского рынка жилья в 2008 году местные банки обладают раздутым портфелями изъятых активов, которые они хотят продать.

Иногда банки предлагают льготную ипотеку иностранным покупателям при продаже им собственной недвижимости. Поэтому выгодное оформление ипотеки может быть тесно связано со списком недвижимого имущества в собственности у банка.

Хорошая новость заключается в том, что в некоторых случаях можно получить ипотеку, покрывающую значительную часть цены недвижимости (даже до 100%), покупая недвижимость в Испании непосредственно у своего банка-кредитора.

Взаимодействие с испанским риэлтором

Большинство сделок с недвижимостью в Испании обрабатывается через местных агентов по недвижимости. Иностранцы могут также работать в своей собственной стране с агентами, сотрудничающими с испанскими риэлторами. И хотя в Испании имеется много квалифицированных и лицензированных агентов по недвижимости, с которыми можно работать, их деятельность практически не регулируется законом.

Агентские сборы обычно составляют 5-10% от продажной цены и оплачиваются покупателем. Но в недавнем прошлом были случаи взимания риэлторами сборов в размере до 35%. Изучайте условия риэлтерского контракта внимательно.

Можно найти англо- и русскоязычных агентов по недвижимости. Их много в крупных городах (Мадрид, Барселона) и в курортных регионах на популярном среди туристов побережье Испании.

Многие тысячи заемщиков сталкиваются с самыми разными проблемами, покупая недвижимость в Испании через ипотеку. Но есть доступные решения, и важно не чувствовать себя в ловушке.

Это юридический процесс, и наша юридическая команда в Испании готова довести любое дело до победного конца. В ходе этого процесса вас будут информировать наши двуязычные специалисты, сообщая о прогрессе и любых новостях.

Заполните вопросник и получите персонализированную консультацию об оформлении испанской «золотой визы» на основании покупки недвижимости в ипотеку.

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.