Как оформить вид на жительство в Испании при покупке недвижимости через ипотечный кредит? Никак. Следует сразу отметить, что испанцы не выдают «золотые визы» иностранцам в кредит. Но купить недвижимость в Испании в ипотеку после оформления «золотой визы» определенно стоит. В этой статье можно найти актуальные тематические советы и факты. Приводятся плюсы и минусы решения купить недвижимость в Испании в ипотеку, а также много другой свежей и полезной информации. Актуальное руководство для украинцев, русских и белорусов поможет оформить вид на жительство в Испании в 2019 году и извлечь выгоду из ипотеки максимально просто, быстро и выгодно.
Что можно сделать, если у вас есть 500 000 евро, желание вложить эти деньги во что-то выгодное и переехать жить в теплую страну в доме на берегу моря? Можно, к примеру, потратить такие деньги на вид на жительство в Испании при покупке недвижимости.
Еще более интересным данное предложение сделала бы возможность сократить разовые расходы, оформив вид на жительство в Испании при покупке недвижимости в ипотеку. К сожалению, на данном этапе испанское иммиграционное законодательство не позволяет провернуть подобный трюк. Покупать недвижимость в Испании для оформления «золотой визы» нужно без привлечения кредитных средств. Подробнее: Вид на жительство за инвестиции в Испании
Но пренебрегать испанской ипотекой не стоит. Ведь сейчас получателям ипотечных кредитов испанские банкиры предлагают весьма выгодные условия. И это происходит на фоне того, как у этих же банкиров массово выкупается недвижимость Испании, ранее изъятая ими за неуплату ипотеки и в настоящее время быстро растущая в цене. Подробнее: Что дает вид на жительство в Испании при покупке недвижимости – Выгодные инвестиции
После глобального финансового кризиса 2008 года на испанском рынке недвижимости произошел резкий спад, а в некоторых случаях стоимость недвижимого имущества и вовсе сократилась вдвое. Из-за кризиса в стране многим заемщикам, оказавшимся в тяжелых финансовых условиях, пришлось отказаться от купленного в кредит жилья, которое изымалось банками и выставлялось на продажу, дополнительно усиливая понижательное давление на цены на фоне переизбытка предложения на рынке.
К сожалению, решение несостоявшегося домовладельца передать ключи от жилья обратно в банк и уйти не приносило облегчения. Несмотря на лучшие намерения, это не приводило к полному устранению ответственности ипотечника перед банком. Во многих случаях банк продавал изъятую недвижимость в Испании по цене на уровне 70 процентов от рыночной стоимости, оставляя значительный непогашенный долг. Это лишь усугубляло ситуацию – как для кредитополучателей, так и для рынка в целом (из-за демпинга банкиров).
К счастью, в течение последних 12 месяцев наблюдалось улучшение тенденций на рынке и повышение цены на недвижимость в Испании. Несмотря на то, что это положительный тренд, важно помнить, что рост небольшой. Потребуется значительный период времени, чтобы цены на недвижимость в Испании восстановились до пиков 2007 года (если такое вообще произойдет). Но именно сейчас появляется возможность заработать на наметившемся тренде и преумножить своей капитал в будущем.
Рассматриваете перспективу купить недвижимость в Испании? Помните, что в этой стране нет ограничений на покупку подобных активов для иностранцев. Поэтому покупать можно сколь угодно много – что особенно привлекательно на фоне восстанавливающего рынка и все более доступной ипотеки.
Если вы планируете приобрести недвижимость в Испании, ознакомьтесь с нашим руководством, чтобы узнать, какие испанские ипотечные кредиты доступны экспатам, как подать заявку на такой кредит и не только. Вот ряд важных вещей, которые следует учитывать перед подачей заявления на получение испанской ипотеки.
Бесплатная консультация
по подбору подходящей юрисдикции
и условий
программы для получения
гражданства за инвестиции.
выбор подходящей юрисдикции и условий программы для получения гражданства за инвестиции.
Вид на жительство в Испании при покупке недвижимости в ипотеку? – Стоит ли покупать недвижимость в Испании?
Испанский рынок жилья рухнул в 2008 году, вследствие чего избыток жилой недвижимости остался нераспроданным. Многие активы вернулись на рынок с легкой руки банкиров, изъявших их у невыполнявших свои обязательства ипотечников. Цены на недвижимость в Испании резко упали.
Однако сейчас картина меняется к лучшему. Ситуация в испанской экономике медленно улучшается, а цены на недвижимость в Испании демонстрируют признаки умеренного восстановления. Однако эксперты вполне обоснованно ожидают, что стоимость недвижимого имущества не достигнет докризисного уровня, пока не будет поглощен переизбыток жилья.
Росту цен на недвижимость в Испании способствует помимо прочего и работа программы «Золотая виза», которая появилась благодаря попытке испанского правительства привлечь иностранных покупателей на местный рынок жилья.
Согласно оценкам Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), недвижимость в Испании недооценена на 26 процентов, что делает ее отличным объектом для инвестиций и перспективным активом.
Особенно, если учитывать достижение исторических минимумов по величине процентных ставок на ипотеку, которую можно использовать, чтобы купить недвижимость в Испании уже в этом году. Как показывает практика, ежемесячные платежи по ипотечным кредитам могут быть ниже, чем арендные платежи за сопоставимую недвижимость в Испании.
Кроме того, следует учитывать и тот факт, что испанские банки выпустили ряд ипотечных продуктов, специально предназначенных для иностранных инвесторов и экспатов-инвесторов, включая украинцев, русских и белорусов.
Тем не менее, тем из вас, уважаемые читатели, кто планирует проводить в Испании много времени, необходимо учитывать тот факт, что НДФЛ в данной стране с фискальных резидентов взимается по достаточно высоким ставкам. Подробнее: ВНЖ Испании: плюсы и минусы, которые несет налоговое резидентство Испании
Кроме того, налог на прирост капитала в Испании составляет более 20 процентов, что может нивелировать любые выгоды от покупки недвижимого имущества в краткосрочной перспективе. При этом из-за высокого налога на передачу прав собственности и других сборов стоимость заключения среднестатистической сделки с испанской недвижимостью составляет примерно 15 процентов от стоимости недвижимости.
Даже если цены на недвижимость в Испании повысятся, все равно вероятным покупателям потребуется минимум три-пять лет, чтобы компенсировать издержки по сделке с недвижимым имуществом. Тем не менее, данный вариант все же не следует сбрасывать со счетов. Подробнее: Что дает вид на жительство в Испании при покупке недвижимости – Выгодные инвестиции
Вид на жительство в Испании при покупке недвижимости в ипотеку? – Сколько вы можете взять взаймы у банка, покупая недвижимость в Испании?
Банки обычно предлагают потенциальным покупателям ипотечные кредиты на интересных условиях. Вы можете рассчитывать на более крупные ипотечные кредиты, если официально являетесь резидентом Испании. Например, можно получить кредит, покрывающий до 80 процентов стоимости приобретаемого объекта недвижимости.
В случае заемщиков, решивших купить нежилую коммерческую недвижимость в Испании, испанские банки традиционно готовы предоставлять кредиты, покрывающие до 60-70 процентов стоимости покупки. Это актуально, к примеру, в случае приобретения офисного здания в городе Эстепоне. Подробнее: ВНЖ Испании при покупке недвижимости коммерческого назначения в Эстепоне с ROI около 6 процента
В ряде случаев размер ипотечного кредита может рассчитываться, исходя из результатов оценки банковского оценщика имущества, а не из покупной цены — все зависит от конкретного ипотечного продукта.
Таким образом, если оценщик оценил объект недвижимого имущества на 125 000 евро, вы сможете позаимствовать до 87 500 евро, даже если установленная продавцом покупная цена составляет всего 100 000 евро.
Однако в нынешней ситуации экономической неопределенности некоторые банки начинают кредитовать на основе минимального варианта, выбирая между ценой покупки или оценкой оценщика. Разумным было бы вначале разузнать в конкретном кредитном учреждении, какую именно финансовую политику оно использует.
Вид на жительство в Испании при покупке недвижимости в ипотеку? — Испанские ипотечные калькуляторы
Большинство испанских ипотечных кредитов имеют переменные процентные ставки, связанные с двенадцатимесячной ставкой Euribor (европейская межбанковская ставка / European Interbank Offered Rate). К этой ставке добавляется маржа банка. В зависимости от выбранного вами ипотечного продукта в Испании ваша предельная процентная ставка будет составлять от 1,8 процента до 3 процентов.
В 2015 году двенадцатимесячная ставка Euribor снизилась до нуля и продолжила падение. Теперь она колеблется около отметки в -0,3 процента. Однако, поскольку отрицательные банковские ставки, как правило, ставят бизнес банкиров под угрозу, многие кредиторы теперь вводят ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой. Тарифы на эти продукты находятся в зависимости от срока кредита и в настоящее время варьируются от 2,4 процента в течение 15 лет до 3,25 процента в течение 20 лет.
У каждого банка имеется собственный калькулятор для ипотечников. Например, вы можете рассчитывать испанские ипотечные платежи в BBVA на странице https://www.bbva.es/eng/particulares/hipotecas-prestamos/hipotecas/simulador-hipoteca.jsp
Вид на жительство в Испании при покупке недвижимости в ипотеку? – Стоимость получения испанской ипотеки
Если вы используете услуги испанского ипотечного кредитора, следует предусмотреть расходование до 15 процентов от общей суммы ипотечного кредита на различные комиссии и сборы.
Таким образом, если приглянувшаяся вам недвижимость в Испании оценивается в 120 000 евро, и вы можете получить 70 процентов от этой суммы в банке в виде ипотеки, вам необходимо иметь средства на первоначальный взнос в размере 36 000 евро плюс до 1760 евро для оформления кредита. Типичные затраты на оформление кредита включают налоги (поясняется ниже), комиссионный сбор банка, нотариальный сбор и регистрационный сбор, а также оплату услуг банковского эксперта.
Передача имущественных прав на недвижимость в Испании осуществляется посредством официального договора купли-продажи, заверенного нотариусом. Продажа не считается официальной, пока нотариус (notario) не проведет процедуру нотариального заверения подписей под текстом такого документа (firma protocolizada). И именно за данную процедуру взимаются нотариальные пошлины. После того как нотариус удостоверится в том, что все документы в порядке, и подтвердит это, можно будет перейти к уплате налогов.
Жилая недвижимость в Испании подлежит обложению различными испанскими налогами, которые оплачиваются покупателем на момент оформления. Ставка налога на передачу прав собственности на недвижимость в Испании составляет 6-10 процентов от цены покупки — в зависимости от местонахождения объекта.
Гербовый сбор также зависит от местоположения, а его ставка варьируется от 0,75 до 1,5 процента от покупной цены. Иногда покупатель оплачивает налог продавца plusvlia, который будет зависеть от срока владения продавцов передаваемым объектом недвижимого имущества. Как правило, эти сборы включаются в стоимость оформления ипотеки.
Кроме того, все испанские владельцы жилой недвижимости юридически обязаны иметь страховку на жилье на сумму, достаточную для покрытия стоимости такого объекта недвижимого имущества. Страхование жизни не является обязательным, но многие кредиторы требуют, чтобы ипотечники оформляли полисы страхования жизни, минимально достаточные для погашения непогашенной ипотечной задолженности.
Вы также можете подумать о приобретении ипотечного страхования (страхование риска неисполнения заёмщиком обязательств по возврату ипотечного кредита) для защиты от просрочки по ипотечным выплатам, если у вас возникнет непредвиденный спад дохода.
Наличие действительной страховки жизни и ипотечной страховки перед подачей заявки на ипотеку могут даже способствовать тому, что ваш потенциальный кредитор откроет вам доступ к более выгодным пакетам кредитования и условиям (например, к более низкой процентной ставке).
Вид на жительство в Испании при покупке недвижимости в ипотеку? – Налоговые аспекты оформления испанской ипотеки, необходимой, чтобы купить недвижимость в Испании выгодно
Нерезиденты Испании могут выплачивать подоходный налог полученных в Испании доходов и, потенциально, налог на испанские активы. Однако если вы проживаете более 183 дней в Испании, вас могут считать резидентом для целей налогообложения. Это вынудит вас заплатить 21-процентный налог на прирост капитала (если вы продаете свою недвижимость в Испании, и при этом получаете большую сумму, чем потратили первоначально) и 24,75-процентный налог на инвестиционный доход, полученный в Испании (например, на доход от сдачи жилья в аренду).
Вы также можете облагаться налогами на свои активы во всем мире. Если стоимость ваших активов превышает 2 000 000 евро, вам может потребоваться уплатить налог в размере до 2,5 процента от вашей общей стоимости активов во всем мире.
В дополнение к налогообложению доходов, поступающих от сдачи недвижимого имущества в аренду, в стране также ежегодно взимается налог на недвижимость в Испании со ставкой в диапазоне между 1 процентом и 2 процентами от стоимости такого недвижимого имущества – в зависимости от местоположения.
Хорошей новостью является то, что Испания позволяет получать налоговые вычеты по процентным выплатам в рамках погашения ипотечных кредитов. Кроме того, доступны вычеты за ремонт и обслуживание, а также вычеты при снижении покупной цены дома или квартиры – но не более чем на 3 процента.
Вид на жительство в Испании при покупке недвижимости в ипотеку? – Что нужно сделать перед подачей заявления на испанский ипотечный кредит
Перед подачей заявления на ипотечный кредит в Испании вам понадобится номер NIE (Número de Identificación de Extranjeros). Его название переводится с испанского так: идентификационный номер иностранца. Этот номер похож на номер социального страхования в США или номер в системе британского национального страхования. Вы не сможете приобрести недвижимость в Испании или оформить ипотеку без NIE. Подробнее: Оформляем ВНЖ в Испании за инвестиции и получаем номер NIE в 2018 году
Если вы находитесь в Испании, то можете начать процесс подачи заявки на оформление номера NIE в любом местном полицейском участке. При нахождении за пределами Испании лучшим способом подать заявку на NIE является обращение в ваше местное испанское посольство или консульство.
При подаче заявки на NIE вам понадобятся следующие документы:
- Заполненная форма ЕХ-15.
- Вспомогательные документы, показывающие, зачем вам нужен NIE.
- Ксерокопии паспортных страниц и оригинальный паспорт.
- Две фотографии паспортного размера.
- 12 евро для уплаты административного сбора.
Вид на жительство в Испании при покупке недвижимости в ипотеку? – Как подать заявку на испанский ипотечный кредит
Большинство крупных испанских банков предлагают ипотечные кредиты нерезидентам. В первую очередь следует обратить внимание на Banco Santander Central Hispano, Banco Bilbao Vizcaya Argentaria и CaixaBank. Вы также можете открыть счет и обеспечить оформление ипотеки через такой международный банк как Barclays, Chase или IMS. Есть еще несколько заслуживающих внимания вариантов. Подробнее: Открыть личный банковский счет в Испании
Если собираетесь подать заявку на ипотеку, чтобы купить недвижимость в Испании, лучший совет от экспертов в начале пути будет звучать так: «Присмотритесь к ценам и начните как можно раньше».
Хотя официальный процесс оформления ипотеки может начаться только после достижения соглашения о продаже, возможно и целесообразно начать подготовку к оформлению вашей ипотеки одновременно с покупкой недвижимости.
Ведь в стане есть много финансовых продуктов, доступных для нерезидентов, среди которых придется выбирать. При этом условия любого конкретного продукта могут устанавливать ограничения на типы недвижимости, которую вы можете приобрести.
Независимо от того, услугами какого ипотечного кредитора вы пользуетесь (испанского или международного), вам необходимо иметь на руках, как минимум, следующие документы:
- Номер NIE.
- Доказательство занятости или дохода.
- Документы, подтверждающие предварительное согласие заключить сделку с продавцом.
- Доказательство того, что налог на приобретаемую недвижимость в Испании выплачивается вовремя, и на текущий день по приобретаемому активу нет никакой фискальной задолженности.
- Подробная информация о ваших текущих долгах и ипотеках.
- Копии всех ваших существующих договоров о владении недвижимым имуществом (в Испании и других странах).
- Информация о ваших текущих активах.
- Сведения о любых добрачных договорах между сторонами, предполагающих вступление в брак и урегулирование имущественного режима в рамках брачных отношений (если применимо).
После того, как вы отправите заполненную заявку в банк, и аналитики-оценщики все обработают, банк сделает вам предложение по ипотеке. Это может быть не самое лучшее предложение банка, поэтому не бойтесь подать заявку в банк-конкурент и получить предложения там.
Часто конкурент может предоставить вам гораздо более привлекательное предложение, которое можно направить в первоначальный банк, чтобы узнать, готовы ли там улучшить свою первоначальную оферту.
Несмотря на то, что вам не нужно платить за получение ипотечного предложения или консультации, вам может потребоваться заплатить за оценку недвижимого имущества, услуги местного юриста или испанского переводчика (того, который не работает в штате ипотечного кредитора).
Их услуги могут помочь вам избежать заблуждения или давления со стороны высоко мотивированных продавцов, желающих воспользоваться преимуществами взаимодействия с покупателем иностранцем в своих корыстных целях.
Вид на жительство в Испании при покупке недвижимости в ипотеку? – Типы испанских ипотечных кредитов
Испания предлагает стандартный перечень ипотечных кредитов. При этом испанские ипотечные кредиты, предназначенные для экспатов, предлагаются как международными, так и испанскими банками.
В случае многих испанских ипотечных кредитов нет никаких ограничений по цене покупки или национальности покупателя / продавца, хотя есть продукты, которые предлагаются только покупателям из определенных стран, или которые предполагают покупку недвижимости в конкретных географических регионах. Например, в Валенсии. Подробнее: Золотая виза в Испании через инвестиции в рынок элитной недвижимости Валенсии.
Самое большое различие между кредитами для резидентов и нерезидентов / иностранцев заключается в соотношении в процентах между основной суммой кредита и оценочной стоимостью актива, предоставленного в его обеспечение (Loan-to-Value; LTV), предлагаемом банками.
Резиденты обычно могут заимствовать до 80 процентов оценочной стоимости объекта недвижимого имущества, тогда как нерезиденты ограничены уровнем в 60-70 процентов — в зависимости от типа ипотечного кредитования.
Важный нюанс, который следует учитывать при поисках ипотеки, чтобы купить недвижимость в Испании, заключается в том, что после падения испанского рынка жилья в 2008 году местные банки обладают раздутым портфелями изъятых активов, которые они хотят продать.
В некоторых случаях банки могут быть готовы предоставить льготную ипотеку иностранным покупателям при приобретении своей собственной недвижимости. Таким образом, получение ипотеки на выгодных условиях может быть тесно связано с определенным списком недвижимого имущества, имеющегося в собственности у банка.
Хорошая новость заключается в том, что в некоторых случаях можно получить ипотеку, покрывающую значительную часть стоимости недвижимости (даже до 100 процентов), покупая недвижимость в Испании непосредственно у своего банка-кредитора.
Вид на жительство в Испании при покупке недвижимости в ипотеку? – Взаимодействие с испанским риэлтором
Большинство сделок с недвижимостью в Испании обрабатывается через местных агентов по недвижимости. Иностранцы могут также работать в своей собственной стране с агентами, сотрудничающими с испанскими риэлторами. И хотя в Испании имеется много квалифицированных и лицензированных агентов по недвижимости, с которыми можно работать, их деятельность практически не регулируется законом.
Агентские сборы обычно варьируются в диапазоне от 5 процентов до 10 процентов от продажной цены и оплачиваются покупателем. Тем не менее, в недавнем прошлом были случаи взимания риэлторами сборов в размере до 35 процентов. Так что следует проявлять осторожность, знакомясь с условиями риэлтерского контракта.
При желании можно найти англо- и русскоязычных агентов по недвижимости — особенно в таких крупных городах, как Мадрид и Барселона, а также в курортных регионах на популярном среди туристов побережье Испании.
Несмотря на то, что многие тысячи заемщиков сталкиваются с самыми разными проблемами, покупая недвижимость в Испании через ипотеку, есть доступные решения, и важно не чувствовать себя в ловушке.
Это юридический процесс, и наша юридическая команда в Испании готова довести любое дело до победного конца. В ходе этого процесса вас будут информировать наши двуязычные специалисты, сообщая о прогрессе и любых новостях.
Для получения более подробной информации об упрощении иммиграции за рубеж путем оформления налогового резидентства, вида на жительство (ВНЖ), постоянного места жительства (ПМЖ) или гражданства в Испании обращайтесь к нашим специалистам по адресу info@offshore-pro.info.
Заполните вопросник и получите консультацию об оформлении испанской «золотой визы» уже сегодня!
