Эта статья будет интересна русским, украинцам, казахстанцам, азербайджанцам и белорусам, которые хотят оформить за рубежом гражданство или вид на жительство при покупке недвижимости, выбирая при этом актив в престижном городе для демонстрации своего статуса и успешности. Узнайте, как мировой финансовый кризис сделал самые престижные города на планете недоступными «простым смертным». Мы расскажем, почему после кризисного 2008 года рынки недвижимости крупнейших городов мира «синхронизировались» и начали расти, оставив позади свои страны и обычных граждан.
«Американские горки» на фондовых рынках в конце 2007 года и бурная весна 2008 года крайне негативно отразились на рынке жилья премиум-класса в центре Лондона, которое до кризиса успешно продолжало находить своего покупателя, несмотря на заоблачные цены.
Вспоминая те годы, риелторы из лондонского офиса Savills заявляют, что им поступали заявки на покупку домов стоимостью в 40, 50, 60 и даже 70 миллионов фунтов стерлингов. Спрос стимулировала и британская программа инвестиционной иммиграции. Подробнее «Британская виза инвестора Tier 1 (Investor) и иммиграция в Великобританию«.
Но после краха Lehman Brothers все изменилось. Банковская система оказалась в кризисе. Обеспокоенные состоятельные клиенты звонки риелторам и пытались торговаться, стараясь сократить запрашиваемые цены на треть и более.
Ситуация была крайне мрачной. Как отмечают специалисты исследовательской и консалтинговой компании Knight Frank, с октября 2008 года активность на данном рынке практически прекратилась. И после того как примерно через шесть месяцев рост возобновления, лондонский рынок премиального жилья, равно как и другие рынки премиального жилья престижных мегаполисов по всему миру, начал вести себя не так как раньше.
Золотая виза в Европу – Жизнь в глобальном городе
И тут эксперты начали вспоминать концепцию «глобального города» (global city), которая активно обсуждалась в 1990-х и 2000-х годах. Согласно данной концепции, «глобальный город» (называемый также городом мира, а иногда — альфа-городом или мировым центром) – не просто населенный пункт. Это важный элемент глобальной экономической системы.
Подобные города, как правило, имеют ключевое значение для крупных регионов Земли, оказывая на них серьёзное политическое, культурное или экономическое влияние и выступая важной платформой для функционирования глобальной системы финансов и торговли.
Подчеркивается, что термин «глобальный город» имеет смысл только в рамках системы городов на всём земном шаре, являясь противоположностью понятию «метрополия», используемому в отношении центра конкретной агломерации или региона.
Термин «глобальный город» был впервые использован американским социологом и экономистом Саскией Сассен, получившей широкую известность благодаря своим исследованиям на тему глобализации, урбанистики и международной миграции. В работ под названием The global city (опубликована в 1991 году) Сассен применила этот термин в отношении Лондона, Нью-Йорка и Токио.
Хотя критерии отнесения того или иного населенного пункта в группу «глобальных городов» по-прежнему активно обсуждается, стандартными характеристиками таких урбанистических образований являются следующие:
- Доступность услуг различных международные компании. В частности, компаний из области финансов, страхования, недвижимости, банковского дела, бухгалтерского учета и маркетинга;
- Наличие головных офисов нескольких многонациональных корпораций;
- Наличие финансовой биржи и крупных финансовых учреждений;
- Четкое доминирование города в торговом и экономическом плане над крупным прилегающим регионом;
- Крупные производственные центры с портовыми объектами и объектами для организации контейнерных перевозок;
- Значительное влияние на принятие решений на глобальном уровне;
- Статус центра инноваций в бизнесе, экономике, культуре и политике;
- Статус центра сосредоточения средств массовой информации и хорошая инфраструктура связи в виде доступна к глобальным магистральным оптоволоконным сетям;
- Высокий процент жителей, занятых в секторе услуг и в информационном секторе;
- Высококачественные учебные заведения, в том числе известные университеты, посещаемые иностранными студентами, и исследовательские учреждения;
- Многофункциональная инфраструктура, предлагающая одни из лучших юридических, медицинских и развлекательных объектов в стране;
- Типично разнообразный язык, культура, религия и идеологии.
Как отмечают специалисты Savills, после 2008 года концепция «глобального города» стала воплощаться в реальность с растущей скоростью. При этом крупнейшие и самые престижные города планеты «синхронизировались».
Эти города начали в своем развитии гораздо больше походить друг на друга, все меньше напоминая независимые и индивидуальные городские агломерации периода активного роста внутренних рынков и слабого спроса со стороны иностранцев.
Бесплатная консультация
по подбору подходящей юрисдикции
и условий
программы для получения
«золотой визы».
выбор подходящей юрисдикции и условий программы для получения «золотой визы».
Золотая виза в Европу – Формирование новой реальности
Осуществляя подготовку своего ежегодного доклада о мировом богатстве Wealth Report Index, исследовательская группа Knight Frank собрала данные по восьми «глобальным городам», приводя информацию о динамике их рынков премиальной недвижимости за 10 лет после мирового финансового кризиса. И, за исключением нескольких моментов, на эти «глобальные города» действовали те же самые силы.
По словам экспертов, поворотным моментом стало начало 2009 года, когда американская Федеральная резервная система стала проводить меры количественного смягчения в США, которые быстро взял на вооружение и Центробанк Англии.
В то время аналитики не совсем понимали, какое влияние меры количественного смягчения будут оказывать на ситуацию во всем мире. Действия центральных банков стимулировали активность покупателей определенных типов за счет повышения цен и снижения доходности в разрезе активов всех классов. В конечном итоге случилось так, что в первый раз процентные ставки по кредитам (стоимость получения денег) в большинстве «глобальных городов» оказались схожи. Можно сказать, что количественное смягчение выровняло «глобальное игровое поле».
Как отмечают специалисты по экономике недвижимости из Cass Business School, первое, что произошло после финансового кризиса, — это бегство капитала в «безопасные гавани». Инвесторы решили воздержаться от вложения денег в рисковые рынки вроде Вьетнама, вернувшись на рынки премиального жилья в лучших городах планеты.
Лондон был среди основных целей таких инвесторов. С 2009 года сочетание низких процентных ставок, ослабленного фунта стерлингов и падающих цен на жилье привлекало на местный рынок премиальной недвижимости деньги государственных фондов благосостояния, институциональных инвесторов и частных покупателей.
В период с 2010 по 2013 годы в Лондоне был самым быстрорастущим рынком недвижимости в мире. К 3-м кварталу 2013 года его премиальные квартиры и дома оказались одними из самых дорогих на планете и наиболее дорогими в разрезе «глобальных городов». Один квадратный метр премиального жилья в то время стоил в британской столице 43026 долл. США по сравнению с 42186 долл. США в Гонконге и 33397 долл. США в Манхэттене.
Анализ данных за тот период времени при должном усердии позволяет заметить гораздо больше нюансов, чем видно на первый взгляд. Как отмечают исследователи Knight Frank, по мере того как кризис в еврозоне усиливался в 2010 и 2011 годах, происходило перемещение капитала из южно-европейских экономик на север — в частности, в Германию.
Но примерно в то же время некоторые южные европейские экономики пытались привлечь инвестиции. Правительства Кипра, Испании и Португалии запустили программы «Золотая виза» для привлечения иностранных покупателей недвижимости, которые действуют и по сей день. Подробнее «5 стран ЕС, где можно получить ВНЖ при покупке недвижимости – Анализ рынка и эффект «золотой визы».
В то же время в Азии такие юрисдикции как Сингапур и Гонконг вводили ограничения для иностранных покупателей местной недвижимости, чтобы попытаться ослабить спекуляции и сделать жилье доступнее для местных покупателей. Недавно на этот же путь встали новозеландцы. Подробнее «Нужно купить недвижимость в Новой Зеландии? Будьте добры оформить ВНЖ«.
После начала «исхода» с Ближнего Востока состоятельных людей в ходе арабской весны в 2011 году, вызвавшего помимо прочего всплеск активности иностранных покупателей на рынке премиальной недвижимости Парижа в поисках безопасного убежища для своего капитала, богатые ближневосточные покупатели стали постепенно уступать место инвесторам из Китая. Китайцы как и их ближневосточные коллеги интересовались во Франции помимо прочего и налоговыми льготами. Подробнее «Оформляем резиденцию во Франции и получаем налоговые льготы«.
Как отмечают эксперты из Real Capital Analytics, многие новые квартиры и даже целые многоквартирные здания не только в Лондоне, но и в Сиднее и Манхэттене были скуплены азиатскими инвесторами в те годы.
Золотая виза в Европу – Активность инвесторов-миллионеров делает недвижимость недоступной обычным гражданам
Крупнейшие и самые престижные «глобальные города» приветствовали сверхсостоятельных иностранцев с распростертыми объятиями. В 2014 году мэр Лондона Борис Джонсон объявил о подкасте Freakonomics о том, что столица Великобритании стала для миллиардеров аналогом «джунглей Суматры для орангутангов — их естественной средой обитания».
Хотя теперь ситуация изменилась – по крайней мере для россиян. К сожалению, резкое ухудшение отношений между официальным Лондоном и Кремлем привело к тому, что русские участники британской схемы по оформлению инвесторских виз, ранее активно скупавшие премиальную недвижимость в Лондоне, оказались под подозрением в причастности к незаконной деятельности. Подробнее «Британская виза Tier 1 (Investor) – 7 сотен инвесторов-россиян под прицелом«.
При этом прямым следствием закреплением за Лондоном и другими «глобальными городами» нового статуса самых привлекательных рынков премиальной недвижимости для состоятельных людей в мире стало то, что местные рынки становятся все менее дружелюбными к обычным жителям соответствующих городов и гражданам стран, где такие города находятся.
Недвижимость там могут покупать лишь состоятельные люди. Подобная картина уже давно наблюдалась в Княжестве Монако. Подробнее «Недвижимость в Монако – Кто и почему покупает жилье в европейском Княжестве, оформляя там резиденцию«.
В 70-е, 80-е и 90-е годы прошлого века уровень доступности жилья в Лондоне оставался относительно неизменным. Согласно данным организации ONS, цена жилья в среднем в два-три раза превышала медианную годовую зарплату. К 2014 году цена жилья в британской столице превышала среднегодовую зарплату уже более чем в 10 раз.
По данным консалтинговой компании Demographia, в 2015 году в Сиднее стоимость жилья превышала среднегодовую зарплату в 12 раз. В Гонконге в прошлом году средняя цена дома была в 19,4 раза выше среднегодового дохода, что сделало Гонконг самым неподходящим городом на планете для покупки жилья обычными местными жителями.
Хотя на долю новых домов и квартир, как правило, приходится небольшой процент от доступного для покупки жилищного фонда в рассматриваемых мегаполисах, ситуация в области доступности жилья усугубляется тем фактом, что новые предложения во всех «глобальных городах» теперь в подавляющем большинстве случае нацелены на премиальный рынок.
По словам экспертов из Колумбийского университета, это не обусловлено исключительно алчностью застройщиков — растущая стоимость земли сделала строительство дорогих домов единственным жизнеспособным вариантом.
В этом контексте можно отметить, что инвестировав в земельный участок в удачное время и в правильно подобранном месте, можно получить приличный прирост капитала в долгосрочной перспективе. Такую уникальную возможность сейчас предлагает помимо прочего и южноамериканский Парагвай. Подробнее «Иммиграция в Парагвай из России для инвесторов – Изучаем инвестиционные возможности«.
Еще одни проблема заключается в том, что экономики «глобальных городов» иногда не успевают за ростом их рынков недвижимости. За последние 10 лет рост заработной платы замедлился в Лондоне, Нью-Йорке, Сиднее и Гонконге, ограничивая возможности «простых смертных» при получении ипотечных кредитов и уменьшая доходность арендной недвижимости. Это делает новые квартиры премиум-класса в «глобальных городах» не только очень дорогими, но и не очень выгодными для инвесторов в арендную недвижимость.
Согласно исследованиям организации Molior, в прошлом году в Лондоне более половины из 1.9 тыс. элитных квартир, которые были построены и введены в эксплуатацию за 12-месячный период, не удалось продать.
В Великобритании специалисты риэлтерских агентств склонны винить в негативных изменениях на рынке премиального рынка Лондона правительство, которое ввело в 2014 году гербовый сбор, увеличив налоговую нагрузку на покупателей наиболее дорогих домов и квартир. Но есть и другие факторы.
Вторая половина 2014 года совпадает с периодом падения цен на нефть более чем на 50 процентов и введения санкций в отношении России после инцидентов в Крыму. Еще одно изменение произошло в ноябре 2014 года, когда правительство Великобритании увеличило объем инвестиций, необходимых для получения британской «золотой визы» (Tier One Investor Visa) c 1 млн фунтов стерлингов до 2 млн фунтов стерлингов, а затем в апреле 2015 года ввело более жесткие правила борьбы с отмыванием денег применительно к источнику богатства участников данной схемы.
Кроме того, британцы снизили привлекательность фискального режима non-dom для состоятельных иностранцев. Подробнее «46% обладателей налогового статуса «non-dom» в Великобритании ищут альтернативы«.
По данным британского Министерства внутренних дел, за 12-месячный период до марта 2016 года число иностранных инвесторов, переезжающих в Великобританию по схеме Tier One Investor Visa, упало более чем на 80 процентов по сравнению с предыдущим годом. Только в разрезе успешных заявителей из Китая было зафиксировано падение с 488 до 35 удовлетворенных заявок.
Золотая виза в Европу – Слишком дорого даже для миллионеров
Но, пожалуй, самая вероятная причина установления негативных трендов на рынке премиальной лондонской недвижимости заключается в том, что Лондон просто стал слишком дорогим. Ко второму кварталу 2014 года на фоне быстро растущих цен на жилье и относительно сильного фунта стоимость одного квадратного метра премиальной лондонской недвижимости достигла уровня в 48782 доллара — самой высокой показатель в рейтинге «глобальных городов» Knight Frank.
За последние 10 лет жизненные циклы других «глобальных городов», таких как Лондон, Нью-Йорк и Сидней, начали выглядеть очень похожими на лондонский. Все начинается с сокращения ставок центральными банками, затем города приветствуют иностранных покупателей, цены растут, строятся высококлассные дома и квартиры, замедляется повышение стоимости капитала, а затем у городов остается слишком много активов, которые слишком дороги для относительно быстрой продажи.
К примеру, в случае Манхэттена продажи новых квартир по цене выше 5 млн. долларов осуществляются крайне медленно. При этом анализ манхэттенского премиального жилья, которое сменило владельцев в последнее время (было перепродано за минувшие 18 месяцев) , указывает на снижение запрашиваемой цены на 20-25%.
Золотая виза в Европу – Активность британцев и китайцев
Одними из наиболее активных покупателей недвижимости за рубежом выступают инвесторы из Поднебесной. Причем китайские покупатели особенно активны как за границей, так и дома. Быстрый рост цен на недвижимость в Шанхае привел к установлению относительного ценового паритета между китайским мегаполисом и такими городами как Париж и Сидней. К слову, инвестируя в последний китайцы, а также состоятельные казахи, русские, украинцы и белорусы уже в течение нескольких лет могут воспользоваться схемой по оформление австралийских инвесторских виз. Подробнее «Бизнес-иммиграция в Австралию через инвесторскую визу подкласса 188«.
По данным Национальной ассоциации риэлторов США, в этой стране китайцы остаются самой активной группой иностранных покупателей недвижимого имущества ежегодно с 2015 года. Но есть признаки того, что они начинают испытывать трудности с покупкой жилья в Штатах – по крайней мере, в секторе коммерческой недвижимости.
Согласно данным Real Capital Analytics, в 2017 году китайские инвестиции в Соединенные Штаты Америки упали на 65 процент по сравнению с предыдущим годом. Поток инвестиций из Гонконга упали на 41 процент за тот же период. При этом китайцы и гонконгцы увеличили инвестиции в Европе, а также на Ближнем Востоке и в Африке на 309 процентов и 100 процентов, соответственно.
По словам специалистов риэлтерских агентств, есть признаки роста заинтересованности китайских инвесторов Парижем. Из восьми «глобальных городов», охваченных исследованием Knight Frank, Париж продемонстрировал наиболее существенный рост цен на премиальную недвижимость в 2017 году: ценник там вырос на 12 процентов в годовом исчислении.
Проблемой Парижа на протяжении последних нескольких десятилетий были очень высокие ставки налогов — особенно в период нахождения у власти Франсуа Олланда. Эксперты надеются и даже ожидают, что новый президент Макрон ослабит фискальное бремя, и главный город Франции станет более дружелюбным к бизнесу. Инвесторы в коммерческую и другую недвижимость, похоже, думают именно так. Инвестиции в рынок недвижимости Парижа в четвертом квартале 2017 года оказались почти равны с точки зрения объема потоку капитала по итогам предыдущих трех кварталов.
И если пять лет назад некоторые эксперты говорили, что у Парижа нет шансов в соперничестве с Лондоном за звание более привлекательного финансового центра, то сейчас французская столица выглядит все более серьезным соперником Лондону. Поэтому эксперты полагают, что иностранные инвесторы в будущем начинают более активно вкладывать деньги в премиальную недвижимость Парижа, рассматривая его в качестве альтернативного «безопасного убежища» для своего капитала.
Последствия, вызванные оглашением итогов голосования граждан Великобритании о выходе из ЕС, будут мощным фактором ослабления Лондона в этом контексте. Но риэлтерские агенты скептически относятся к заявлениям о том, что это будет стоить Лондону статуса «глобального города».
Понятно, что многие крупные финансовые организации вроде Deutsche Bank не будут «паковать чемоданы» и покидать британскую столицу, теряя важный рынок. В то же время сами британцы все же решаются на поиски альтернатив. Подробнее «Резидентство и гражданство за инвестиции – Поторопитесь, пока все не разобрали британцы и китайцы«.
Например, чтобы защитить себя от последствий Brexit, британцы оформляют португальский ВНЖ с прицелом на получения второго паспорта и гражданства Португалии, а также интересных фискальных льгот для новых португальских резидентов. Подробнее «Золотая виза в Португалии: взгляд инсайдера«.
При возникновении у вас, уважаемые читатели, каких-либо вопросов в части получения налогового резидентства, вида на жительство, постоянного места жительства или гражданства за рубежом при покупке недвижимости просим направлять такие вопросы по адресу info@offshore-pro.info
