Паспорт за недвижимость в Турции: выгодная сделка или ловушка?

Собираясь оформить второй паспорт за недвижимость в Турции, многие кандидаты находят крайне выгодные предложения. Застройщик обещает возможность законно получить гражданство, инвестируя сумму, которая ниже установленного законом минимума (1/4 млн. долларов). Некоторые инвесторы уже воспользовались данным предложением и теперь рискуют потерять турецкий паспорт.

История успеха, основанная на дисконтах

Турецкая схема экономического гражданства, анонсированная правительством ближневосточной страны в 2016, фактически запустилась лишь год спустя. Изначально кандидатам предлагалось вложить в один / несколько объектов местного недвижимого имущества жилого / коммерческого назначения от 1 млн. $ на пятилетний срок. Приобретать разрешалось любую недвижимость в Турции, исключая активы в приграничных зонах / рядом с военными базами.

Данная особенность сделала турецкий продукт более привлекательным относительно карибских аналогов, где инвесторы, претендующие на второй паспорт, вправе вкладывать средства лишь в предварительно одобренные властями девелоперские проекты. Последние часто переоценены и характеризуются низкой ликвидностью, что усложняет выход из инвестиций по истечении периода обязательного владения (3-7 лет – в зависимости от страны).

Тем не менее, туркам не удалось переманить инвесторов с карибского рынка золотых паспортов, где для оформления золотого паспорта было достаточно вложить от 200 тысяч $ в утвержденный девелоперский проект (данный порог вхождения все еще актуален). Турецкому правительству пришлось переосмыслить условия, и осенью 2021 порог вхождения сократился в 4 раза до 250 тысяч $, а период обязательного владения снизился с 5 до 3 лет. Положительный эффект возник моментально.

Турецкая программа стала бестселлером. Спрос оказался настолько высоким, что в 2020 даже появилась информация о возможном росте порога вхождения до 500 тысяч $ в ответ на феноменальную востребованность продукта.

Существенную роль в росте популярности гражданства за недвижимость в Турции сыграло и обесценивание турецкой лиры относительно многих зарубежных валют, что позволило иностранцам фактически получать больше (более качественную недвижимость, в лучших локациях и с увеличенным метражом) за те же деньги (если оплата выполнялась в иностранной валюте) относительно периода до девальвации.

Скидки на гражданство за недвижимость в Турции уже в прошлом

Тем не менее, некоторым инвесторам предложенные властями скидки показались недостаточными. Наблюдая рост числа подобных персон, некоторые недобросовестные турецкие риэлторы и девелоперы взяли на вооружение весьма простой и не совсем законный инструмент, позволяющий обойти ограничение и привлечь инвесторов. Недавно турецкие власти объявили подобным мошенникам войну.

Осенью 2021 в турецких СМИ появилась информация о раскрытии правительством крупной мошеннической схемы, связанной с оформлением иностранными инвесторами второго паспорта и гражданства за недвижимость в Турции.

Отмечается, что стоимость некоторых дешевых коттеджей / квартир искусственно завышалась и доводилась до 250 000 $ некоторыми продавцами, включая девелоперов, желающими увеличить продажи иностранцам. Ряд продавцов работал с отдельными оценочными компаниями, чтобы формально взвинтить цены и обеспечить покупателям доступ к экономическому гражданству. Причем разница между рыночной стоимостью и уплаченной ценой в некоторых случаях позже возвращалась покупателям.

Один представитель отрасли недвижимости, пожелавший остаться неназванным, сказал в интервью информагентству Reuters, что в земельный кадастр часто передавалась информация, что приобретаемая иностранцем недвижимость в Турции стоит положенные 250 000 $, хотя реальная рыночная цена составляла, скажем, 150 000 $. Фиктивной справки от оценщика было достаточно, чтобы обеспечить инвестору гражданство. После продажи строительная компания возвращала покупателю 100 000 $.

Стремясь искоренить подобную практику, правительство приняло новое постановление, направленное на борьбу с искусственно завышенными ценами и фиктивными сделками. Согласно постановлению, принятому в сентябре 2021, орган земельного кадастра теперь автоматически назначает независимых оценщиков недвижимого имущества, препятствуя сотрудничеству между продавцами, покупателями и оценщиками, потенциально способному привести к злоупотреблениям.

Комментируя нововведения, представители Главного управления по надзору за земельными кадастрами заявили, что принятое в сентябре 2021 постановление направлено на устранение «некоторых замеченных нарушений в отчетах об оценке».

Лазейка закрыта, но последуют ли санкции?

Вопрос о том, начнет ли турецкое правительство наказывать девелоперов, риэлторов и инвесторов, участвовавших в подобных схемах, пока остается открытым. Власти и независимые эксперты пока не поделились информацией о масштабе проблемы. Но известно, что к настоящему моменту получить гражданство за недвижимость в Турции успели десятки тысяч иностранцев.

По данным информационного агентства Reuters, ссылающегося на официальные источники, только в период с 2017 по 2020 около 7 тыс. иностранцев получили турецкое гражданство, инвестировав деньги в местное жилье. Среди претендентов доминировали состоятельные персоны из Ирака, Ирана и России. Сегодня повышенный интерес к гражданству за недвижимость в Турции также демонстрируют китайцы.

Эксперты полагают, что раскрытие махинаций при оформлении гражданства за недвижимость в Турции способно привести к определенным последствиям, но сегодня у турецкого правительства недостаточно ресурсов для проведения масштабного расследования в отношении инвесторов, уже получивших паспорта. Кроме того, власти ближневосточной страны вряд ли решатся вводить ретроактивные санкции против большого числа инвесторов, тем самым отваживая новых покупателей недвижимости в Турции из-за рубежа.

Однако риск развития событий по регрессионному сценарию исключать не стоит. Стремясь заработать политические очки, турецкие власти способны «наказать» воспользовавшихся скидками инвесторов, чтобы задобрить электорат, который испытывает сложности при решении «жилищного вопроса».

Из-за высокой активности иностранцев на рынке недвижимости Турции цены двигаются вверх, повышая стоимость жизни рядовых турок, что негативно влияет на рейтинг президента Эрдогана. Инфляция, связанная с жилищным фондом, в сентябре 2021 составила более 20%: что отражает рост арендной платы, средней стоимости продажи недвижимости в Турции и ставок по ипотечным кредитам.

Важно также помнить, что именно строительный бум помогал ближневосточной стране стимулировать экономический рост на протяжении почти двух десятилетий пребывания у власти президента Тайипа Эрдогана. А инвестиции в недвижимость Турции, получаемые в рамках схемы экономического гражданства из-за границы, помогли стране нивелировать торговый дисбаланс.

Удар по ценам на недвижимость в Турции?

Эксперты по рынку недвижимости Турции уже сообщают, что рекордные темпы продаж иностранцам, вызванные резким падением курса валюты и обещанием гражданства, начинают снижаться ввиду изменения оценочных правил.

В частности, представители отраслевой организации GİGDER (Gayrimenkul Yurtdışı Tanıtım Derneği / Ассоциация по продвижению турецкой недвижимости за рубежом) сообщили, что за четырехнедельный период с 20 сентября 2021, когда было принято постановление, стоимость некоторых лотов, предлагаемых иностранцам, упала на 30-45% ввиду изменения оценочных правил.

Данное обстоятельство побудило некоторых потенциальных покупателей из-за рубежа уйти с рынка. Разница между продажными ценами строительных компаний и новыми оценками привела к недоверию среди иностранцев. Некоторые риэлторы и девелоперы стали свидетелями снижения посещаемости офисов продаж и расторжения контрактов на предпродажную подготовку.

Официальные данные показывают, что продажи недвижимости в Турции зарубежным инвесторам (в основном иранцам, иракцам, россиянам и афганцам) достигли рекордного уровня в 6630 закрытых сделок в одном лишь только сентябре 2021. Согласно данным Центрального банка ближневосточной страны, чистые иностранные инвестиции в недвижимость в 2020 составили 5,7 миллиарда $.

По данным Турецкого статистического института (TurkStat), за период с января по сентябрь 2021 иностранцы приобрели 37 479 объектов жилой недвижимости в Турции (показатель вырос на 43,2% относительно аналогичного прошлогоднего периода). В течение 2020 иностранцы приобрели 40 812 объектов (на 10,3% меньше, чем в 2019, когда удалось закрыть 45 483 сделок). Но прошлогодний результат, обусловленный влиянием пандемии, по-прежнему является вторым по величине годовым показателем за всю историю.

Эксперты GİGDER ранее прогнозировали, что местные строительные компании продадут иностранцам рекордные 50 000 апартаментов и коттеджей к концу 2021. Возможно, данный прогноз придется пересмотреть, учитывая способность новых оценочных правил снизить итоговую цифру.

Одновременно оптимистически настроенные аналитики допускают снижение объема продаж в октябре 2021 из-за новых правил, однако падение курса лиры сохранит интерес иностранцев в долгосрочной перспективе. Сегодня иностранец способен купить недвижимость в Турции за пятую часть цены аналогичного актива в соседнем Дубае, получая второй паспорт в качестве приятного бонуса. Сложно спорить с фактами.

Причины купить недвижимость в Турции

Многих иностранных инвесторов действия турецкого правительства не смутили. Данные персоны сохранили желание купить недвижимость в Турции под второй паспорт, мотивируемые многочисленными преимуществами.

Стратегическое расположение на «перекрестке» Европы и Азии делает страну идеальным региональным деловым центром. А молодое и образованное население создает оптимальные предпосылки для развития бизнеса, формируя крупный рынок сбыта и кадровый пул. Про комфортный климат, протяженное побережье Средиземного моря и развитую курортную инфраструктуру всем и так прекрасно известно.

Важным драйвером спроса на недвижимость в Турции, как отмечалось выше, выступает стоимость турецкой лиры относительно иных валют. С 2010 турецкая лира упала в цене с 1,5 по отношению к доллару США до примерно 8,5. Иными словами, произошло снижение более чем на 500%!

Дешевеющая лира сделала рассматриваемое государство одним из наиболее дешевых развивающихся рынков в мире в контексте инвестиций в недвижимое имущество. Фактически, турецкий рынок жилья считается одним из наиболее дешевых в Азии, вопреки сохранению Турецкой Республикой статуса страны с доходами населения и уровнем жизни выше среднего.

Стамбул — крупнейший город страны. На территории мегаполиса проживает почти 20% турецкого населения. Иностранный инвестор способен приобрести отремонтированную квартиру в центре Стамбула по невысокой цене — всего 1000 $ за квадратный метр. В сопоставимых мегаполисах иных стран жилье обходится гораздо дороже.

Почему покупка недвижимости в Турции – не лучшее решение?

Турецкая Республика — довольно богатое государство, занимающее одно из первых мест по индексу человеческого развития. Да, Турция отнюдь не «страна третьего мира», но местная экономика пока «не в расцвете сил».

К сожалению, лира находится в свободном падении. И эксперты не берутся спрогнозировать дату окончания цикла быстрого обесценивания национальной валюты. Имейте в виду, что, покупая недвижимость в Турции, инвестор не просто вкладывает деньги в физическое строение / земельный участок. Покупатель делает ставку на будущее национальной валюты — а лира сейчас не «стоит» того, чтобы ставить на нее.

Уровень турецкого корпоративного долга составляет более 70% ВВП страны. Большая часть подобного долга выражена в долларах США, а не в турецких лирах, в которых, как правило, получают доходы местные предприятия. Вследствие обесценивания национальной валюты сумма лир, которая потребуется для выплаты долга, непрерывно увеличивается.

Это плохой знак для тех, кто инвестирует в недвижимость Турции. Турецкое жилье сегодня способно показаться иностранцам дешевым, но его стоимость в СКВ продолжает снижаться вместе с турецкой лирой.

Между тем недавние президентские выборы дали Эрдогану значительную власть. Действующий президент контролирует почти все, включая важные финансовые решения, связанные с национальной экономикой. Однако президент Эрдоган не банкир и не экономист. Политик придерживается нетрадиционного мнения о том, что высокие процентные ставки по кредитам / вкладам приводят к инфляции.

Эрдоган по-прежнему настаивает на снижении процентных ставок, вопреки потенциально катастрофическим последствиям мягкой денежно-кредитной политики для лиры. Эрдоган даже увольняет руководителей центральных банков и министров финансов, если те отказываются снижать процентные ставки.

Турецкая экономика дополнительно страдает от одного из крупнейших в мире торговых дефицитов, размер которого составляет около 50 миллиардов $. Промышленный сектор страны не способен с легкостью конкурировать по цене / качеству с производителями из стран Восточной / Юго-Восточной Азии.

Проще говоря, в рассматриваемом государстве нет столь же конкурентоспособной обрабатывающей промышленности как, например, в Таиланде / Китае, способной генерировать стабильные потоки иностранных валют за счет импорта. Ввиду данного обстоятельства турецкой экономике недостает гибкости, что снижает способность противостоять кризисам.

Невозможно предсказать будущее турецкой экономики со 100% точностью, но негативных факторов более чем достаточно. Тем не менее, страна предлагает одну из наиболее привлекательных программ инвестиционного гражданства в мире. Так что покупка недвижимости в Турции по-прежнему является хорошим выбором, если цель — получить второй паспорт.

Сборы и налоги на недвижимость в Турции

Инвестируя в недвижимость Турции, придется заплатить несколько налогов. Налог на покупку (переоформление права собственности) составляет довольно существенные 4% от продажной цены. Обычно сумма делится пополам: 2% оплачивает покупатель, оставшиеся 2% — продавец.

НДС (налог на добавленную стоимость) также применяется к недвижимости в Турции. Коммерческие объекты облагаются НДС в размере 18%. За жилую недвижимость в Турции взимается меньший налог на добавленную стоимость, ставка которого варьируется от 1% до 18%, но, как правило, находится на нижней границе шкалы.

Иностранные инвесторы вправе избежать уплаты налога на добавленную стоимость, если отвечают определенным условиям, например, соглашаются не продавать недвижимость в Турции в течение как минимум годичного периода с момента приобретения.

Инвесторы дополнительно обязаны платить ежегодные налоги на недвижимость в Турции. Ставка ниже, чем в большинстве иных стран. Она варьируется от 0,1% до 0,6% от общей стоимости объекта.

Экспертное сопровождение сделок с недвижимостью в Турции

Наши эксперты помогут выбрать и купить недвижимость в Турции, чтобы оформить второй паспорт максимально быстро, на 100% легально и предельно выгодно. Безупречная репутация и глубокий опыт в сочетании со стратегическими партнерскими отношениями с одними из крупнейших и наиболее уважаемых компаний по продаже недвижимости в Турции гарантируют клиентам желаемый результат.

Сотрудничество с InternationalWealth обеспечивает инвесторам выгоду по следующим причинам:

• Продвигаются лишь объекты, имеющие справедливую рыночную цену.
• Заранее проводится комплексная проверка лотов, позволяющая убедиться в соответствии предлагаемой недвижимости в Турции всем требованиям и положениям законодательства.
• Портал сотрудничает лишь с проверенными риэлтерскими агентствами и девелоперами, избавляя клиентов от неприятных сюрпризов в будущем.
• Переговоры ведутся с акцентом на защиту интересов инвестора, чтобы обеспечить наилучшую возможную цену и максимально выгодные условия.
• Наша репутация приносит нам прибыль, и мы ею дорожим, гарантируя клиентам максимально качественный сервис.

Предлагаем индивидуальное обслуживание и персонализированный подход, отвечающий потребностям и бюджету каждого конкретного клиента. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы купить недвижимость в Турции под второй паспорт и сделать шаг в лучшее будущее для себя и близких!