Местные или иностранные эскроу-счета: что лучше при получении паспорта за недвижимость?

Оформляя гражданство через покупку предварительно утверждённой властями недвижимости на Карибах, есть риск стать обладателем «незавершёнки» / доли в «проекте-призраке». Соответственно, выйти из таких инвестиций по истечении 3/5/7-летнего периода обязательного владения (в зависимости от принимающей страны и суммы капиталовложения) будет проблематично, не говоря уже о получении арендного дохода в течение данного периода. Также можно сэкономить, внося только часть суммы в рамках договоренности с застройщиком. Но в этом случае есть риск потерять второе гражданство без компенсации.

Как этого избежать? Эксперты рекомендуют отдавать предпочтение странам, где законодательство обязывает застройщиков, реализующих утвержденные девелоперские проекты, использовать счета условного депонирования (эскроу) в местных банках, а не в банках за пределами принимающей страны. Рассмотрим ситуацию в деталях, акцентируя внимание на примерах двух карибских стран: Гренады и Сент-Люсии.

Принципиально разные подходы Гренады и Сент-Люсии к эскроу-счетам

Гренада строго соблюдает правила в отношении девелоперских проектов, в которые разрешено инвестировать участникам местной программы экономического гражданства. Правила оговаривают, помимо прочего, следующее:

• застройщикам, планирующим привлекать капитал через программу, требуется покрывать минимум 20% стоимости проектов за счет собственных средств;
• иммигрантам-инвесторам надлежит вносить деньги на счета условного депонирования в местных, а не в иностранных банках.

Сент-Люсия, напротив, позволяет застройщикам, финансирующим местные проекты за счет программы экономического гражданства, использовать счета условного депонирования за границей. Это, по мнению экспертов, может помешать местному Бюро по вопросам инвестиционного гражданства (англ.: Citizenship by Investment Unit; CIU) проводить финансовые проверки. В частности, усложняется контроль целевого использования капитала и недопущение предоставления неофициальных скидок иммигрантам-инвесторам.

«Серые» скидки

Суть схемы в применении механизма «бай-бэк» (англ.: buyback). В рамках данного механизма стороны (застройщик, реализующий утвержденный девелоперский проект, и иммигрант-инвестор) заключают соглашение об обратном выкупе актива.

Застройщик, выступая продавцом недвижимости, обязуется выкупить проданный иммигранту-инвестору актив (недвижимое имущество / акции утвержденного девелоперского проекта). Выкуп осуществляется по оговоренной цене. Он производится в течение определённого срока после наступления триггерного события. Как правило, таким событием выступает получение иммигрантом-инвестором экономического гражданства.

Механизм «бай-бэк» позволяет иммигранту-инвестору вернуть значительную часть капитала раньше завершения установленного законом периода обязательного владения (те самые 3/5/7 лет). Фактически он платит значительно меньше суммы, необходимой, согласно законодательству принимающей страны, для получения гражданства за недвижимость.

Инвестор экономит деньги и получает гражданство. Застройщик получает комиссию. Но экономика принимающей страны недополучает инвестиции в недвижимость. Строительство утвержденных девелоперских проектов не ведется. Рабочие места не создаются.

Предположим, застройщик, реализующий утвержденный властями определенной страны девелоперский проект в рамках местной программы экономического гражданства, самостоятельно открывает и использует счет условного депонирования за границей. В этой ситуации локальное ведомство CIU фактически не сможет подтвердить, что иммигрант-инвестор, сотрудничающий с таким застройщиком, действительно инвестировал всю сумму, необходимую для получения «золотого паспорта».

Как Гренада регулирует счета условного депонирования?

В июне 2023 года премьер-министр Гренады Дикон Митчелл (на фото ниже) ответил на множество вопросов о работе местной программы получения гражданства за инвестиции в интервью гренадским СМИ.

По словам главы правительства, к концу марта 2023 года местное ведомство CIU столкнулось с рекордным количеством ожидающих рассмотрения заявок. Бэклог, размер которого достиг отметки в 1.5 тыс., формировался в течение трех рекордных кварталов подряд.

Политик признал, что одной из причин стала готовность Гренады открыто принимать российских и белорусских заявителей, вопреки санкциям Запада (с апреля 2023 года эта услуга гражданам РФ и РБ не предоставляется). Но он также отметил, что одной из причин стала работа CIU «без руководителя» на протяжении большей части 2022 года. В течение соответствующего периода ведомством управляла временный генеральный директор Карлин Перселл.

В апреле 2023 года бразды правления CIU Гренады принял опытный специалист в области финансового контроля и проверок иммигрантов-инвесторов на предмет благонадежности Томас Энтони (на фото ниже). Новый руководитель, помимо стремления ликвидировать бэклог, начал бороться с недобросовестными застройщиками, получающими финансирование за счет иммигрантов-инвесторов.

Премьер-министр Митчелл посетовал на безответственный подход прежней администрации к разработке и обеспечению соблюдения правил программы экономического гражданства в сфере недвижимости. Это, как он указал, привело к сомнительным результатам застройки:

«Прошло немало времени, прежде чем прежняя администрация внедрила систему счетов условного депонирования. К тому моменту некоторые застройщики успели провернуть определенные махинации, после чего скрылись с деньгами инвесторов и, в конечном счете, с деньгами Гренады».

Премьер-министр подчеркнул важность ведения счетов условного депонирования, позволяющих лучше контролировать потоки средств между застройщиками и инвесторами, а также обеспечивать надлежащее использование капитала. В частности, по словам политика, это позволяет предотвратить несанкционированное дисконтирование и обеспечить нормальный ход строительства без задержек:

«Когда мы пришли к власти, был один застройщик, которому по непонятным мне причинам предыдущее правительство разрешило использовать счет условного депонирования за пределами Гренады. Мы дали понять, что такой счет должен быть открыт в Гренаде. В таком случае если застройщик оказывается не в состоянии выполнить взятые на себя обязательства [прим. достроить объект недвижимости], мы не выдадим средства, накопленные на счете условного депонирования».

Подчеркнув, что застройщики, реализующие утверждённые девелоперские проекты, должны вкладывать собственные средства и осознавать риски для своего капитала в случае невыполнения обязательств, премьер-министр Митчелл обратил внимание на возложение прежней администрацией на девелоперов обязательства финансировать застройку минимум на 20% за счет собственного капитала.

По словам политика, эта практика в сочетании с открытием счетов условного депонирования в Гренаде, предотвращает фиктивные проекты и появление хронической незавершенки. Он указал, что другие островные государства, выдающие «золотые паспорта», давно борются с подобной недобросовестной практикой:

«У нас не будет ситуации, когда реализация утвержденных проектов растягивается на неопределенный срок. На Сент-Китсе ранее столкнулись с такой ситуацией. Как видите, администрации премьер-министра Дрю [действующий глава правительства Сент-Китса и Невиса] пришлось принять решительные меры, фактически лишив все утвержденные проекты такого статуса и заставив застройщиков повторно пройти сертификацию. С момента вступления в должность наша администрация также начала пересмотр утвержденных проектов. Мы аннулировали сертификацию шести таких проектов. Если застройщик получил утверждение, но долго не запускает проект, и нет никаких признаков того, что он будет в состоянии это сделать в краткосрочной перспективе, мы без колебаний аннулируем сертификацию проекта».

Строительные проекты, одобренные в Гренаде:

Название утвержденного девелоперского проекта	Этап реализации проекта
Bacolet Bay Resort & Spa	«На паузе»
Beach House Resort by Silversands	В процессе
Coral Cove Hotel/Charis Group Ltd.	В процессе
Grenada National Resort Project	В процессе
Hartman Education Enterprise Ltd.	Не запущен
Hartman Hotel Development Ltd.	Не запущен
Hideaway True Blue	Строительство завершено
Intercontinental Hotel & Villas	В процессе
Kimpton Kawana Bay Resort	«На паузе»
La Pointe West Indies (Hope Development)	Не запущен
Mariposa Condominiums	Завершен
Mount Cinnnamon	Частично завершен
Reece Investment Inc. trading as Emerald Suites	Нет сведений
Saint David Agro Inc	Нет сведений
Silver Sands	Завершен
Six Senses La Sagesse (Range Developments)	В процессе
The Point at Petite Calivigny	Завершен
The Sanctuary at Fiji Beach	Не запущен
The View (The Legacy Project Inc.)	Нет сведений
West India Spice	Нет сведений
Grenada Corolla Consultant Limited	Нет сведений
Horseshoe Cove Resort	Нет сведений
New Opportunities Investment Limited (NOIL)	Нет сведений
Port Louis	«На паузе»

Подход Сент-Люсии к правилам условного депонирования

Настойчивость действующего правительства Гренады в вопросе искоренения недобросовестной практики за счет эскроу-счетов резко контрастирует с подходом некоторых коллег гренадцев из сопредельных карибских государств. В Сент-Люсии, например, ведомство CIU разрешило застройщику Caribbean Galaxy использовать счет условного депонирования в Китае, полагаясь на то, что сам застройщик докажет, что каждый клиент осуществляет необходимый минимальный инвестиционный перевод в размере $200 000.

Эта практика поставила под сомнение способность сент-люсийского CIU проводить независимые проверки иммигрантов-инвесторов в части фактического финансирования девелоперских проектов через счет условного депонирования. Заключаемые между застройщиком и клиентами соглашения ясно указывают на то, что именно застройщик, а не конкретный инвестор переводит средства на эскроу-счет, в то время как инвестор «осуществляет только единовременный платеж» застройщику.

В частности, в пунктах 3 и 4 Соглашения об условиях перехода прав собственности (англ.: Title Release Agreement), которое застройщик подписывает с инвесторами, говорится:

• Между Застройщиком и Покупателем (Инвестором) было согласовано, что Инвестор предоставит только единовременный платеж в размере ____________ $.
• Настоящим Застройщик обязуется внести от имени и на имя Покупателя оговоренную Правительством сумму в размере $200 000 на счет условного депонирования, открытый у указанного Агента условного депонирования в течение 10 (десяти) дней после оплаты Покупателем государственной пошлины за оформление гражданства в пользу Застройщика Агенту условного депонирования. Застройщик гарантирует, что Письмо-подтверждение условного депонирования и все необходимые документы/подтверждения, касающиеся покупки и продажи недвижимости, будут представлены своевременно.

В том же Соглашении указывается, что по окончании периода обязательного владения инвестор обязуется передать документ о праве собственности застройщику по номинальной цене в $1.

В компании Caribbean Galaxy согласились прокомментировать ситуацию. На вопрос о том, есть ли у CIU Сент-Люсии какой-либо способ независимо проверить факт перечисления участником программы экономического гражданства $200 000 на счет условного депонирования, представители Galaxy дали следующий ответ:

«Да, правительство получает право на независимую проверку в форме анализа банковских выписок, отправляемых правительству непосредственно агентом условного депонирования и подтверждающих получение и хранение средств на эскроу-счете».

Но даже если агент условного депонирования направляет правительству банковские выписки, «свидетельствующие о получении и хранении средств», цель этого мероприятия не выполняется, если на практике именно девелопер финансирует счет условного депонирования «от имени Покупателя», как указано в Соглашении.

Общие размеры капиталовложений в рамках сент-люсийской программы экономического гражданства. Источник: CIU Сент-Люсии

* В отчете CIU Сент-Люсии за 2021–2022 финансовый год не указана сумма инвестиций в недвижимость (только государственные сборы, взимаемые при внесении таких инвестиций). Указанная в таблице цифра получена умножением количества заявок на выдачу гражданства за недвижимость на $300 000 (пороговый размер инвестиций в отчетном периоде) и поправочный коэффициент 0,1.

В такой ситуации Caribbean Galaxy или любой другой застройщик сможет получить непосредственно от инвестора сумму, меньшую требуемых $200 000, но самостоятельно разместить $200 000 на счете условного депонирования. Это позволит продемонстрировать CIU, что инвестор якобы заплатил $200 000, даже если такой инвестор заплатил застройщику гораздо меньшую сумму.

Другими словами, подтверждение внесения средств на счет условного депонирования на самом деле не доказывает, что клиент заплатил полную сумму. Ничто не мешает застройщику неоднократно вносить и снимать одни и те же $200 000 со счета условного депонирования, никогда не привлекая $200 000 от инвестора.

Размер капиталовложений в рамках сент-люсийской программы экономического гражданства. Источник: CIU Сент-Люсии

Важно: мы не утверждаем, что Caribbean Galaxy или какой-либо иной конкретный застройщик умышленно вводит в заблуждение CIU Сент-Люсии / иной юрисдикции с программой экономического гражданства, привлекая от инвесторов суммы, которые ниже указанных  в законодательстве. Приведенные выше выводы позволяют говорить лишь о том, что правила условного депонирования в Сент-Люсии в настоящее время сформулированы и применяются таким образом, что неблагонадежный застройщик смог бы воспользоваться подобной лазейкой.

Профильные СМИ сообщают о распространении предложений от застройщика из Сент-Люсии, в которых указана цена в размере $85 000 для одного заявителя. Эта сумма включает основные инвестиции, государственные сборы и профессиональные сборы лицензированного агента. То есть речь идет о явном недобросовестном дисконтировании. Более пяти иммиграционных агентов сообщили о подобной практике, которую они считают наносящей ущерб репутации программы.

Глава одной известной компании, занимающейся инвестиционной иммиграцией, прокомментировал ситуацию на условиях анонимности. Он отметил следующее:

«Если вложение $85 000 — законный путь к гражданству Сент-Люсии, местное правительство должно четко заявить об этом. Каждый заявитель, который использует это предложение, лишает жителей Сент-Люсии либо около $100 000 в виде пожертвований, либо $200 000 в форме инвестиций в экономику. Мы не можем понять, что может заставить CIU допускать подобное».

Эксперт посетовал на то, что данная практика недобросовестного дисконтирования ставит иммиграционные компании перед дилеммой: принять участие в дисконтировании или начать вести бизнес в другой юрисдикции:

«Мы и другие законные представители отрасли можем либо присоединиться к этому, что убьет то, что осталось от официальной программы, либо мы просто уведем наших клиентов в другое место. Любой инвестор, соблазнившийся этим предложением, должен действовать осторожно, опасаясь ситуации, подобной кипрской. На Кипре сейчас проводится ретроспективный анализ того, как тот или иной бенефициар получил «золотой паспорт» [прим. кипрская программа закрылась в конце 2020 года на фоне коррупционного скандала]».

В марте 2023 года гренадское ведомство CIU выпустило строгое предупреждение в адрес застройщиков и агентов, продвигающих незаконные скидки. Власти обязались лишать гражданства покупателей недвижимости, использующих такие дисконты.

В апреле 2023 года власти Сент-Люсии распространили аналогичное, более «робкое» сообщение, просто указав, что предоставление скидок на недвижимость в рамках программы экономического гражданства представляет собой нарушение условий лицензии. При этом в местном CIU не предупредили о конкретных последствиях.

Дополнительные комментарии застройщика

В компании Caribbean Galaxy подчеркнули, что причина использования счета условного депонирования в Китае, а не на Сент-Люсии, заключается в том, что местные банки не предлагают подобную возможность:

«Законы таких стран, как Сент-Люсия и Доминика не обязывают застройщиков, привлекающих капитал в рамках программ экономического гражданства, хранить такой капитал внутри принимающей страны. […] Несмотря на это, компания Caribbean Galaxy намеревалась открыть счет условного депонирования на Сент-Люсии, но не смогла этого сделать, потому что местные банки не предлагают такую услугу. С другой стороны, на Сент-Китсе и Невисе есть соответствующее требование, поэтому средства клиентов Caribbean Galaxy в этой стране хранятся в местном банке, который предлагает соответствующую услугу».

Представители застройщика также сообщили, что реализация девелоперских проектов на Сент-Китсе и Невисе идет по плану:

«Первая очередь курорта Ramada завершена. Он открыт. Два других одобренных проекта находятся в стадии реализации. Это вторая очередь Ramada и проект по возведению тюрьмы «.

Несмотря на заверения Caribbean Galaxy, ни Ramada, ни спорный тюремный проект не указаны на веб-сайте сент-китсского CIU в разделе утвержденных проектов.

Строительство сент-люсийского курорта Canelles Resort, реализуемое компанией Caribbean Galaxy, официально стартовало в январе 2020 года. На просьбу прокомментировать ход строительства компания Caribbean Galaxy предоставила следующий ответ:

«В начале 2020 года стартовало строительство отеля Dreams Hotel на 250 номеров в рамках комплекса Canelles Resort. Это произошло как раз в тот момент, когда мир остановился из-за пандемии COVID-19. […] Строительство продолжается. Работы выполняются быстро к удовлетворению правительства. Завершена постройка одного трехэтажного гостевого дома. Возведен первый этаж еще одного идентичного здания. Работы по возведению крупнейшего здания в составе комплекса, включающего главный вестибюль, стойку регистрации и ресторан, стартовали в начале 2023 года. Завершение работ намечено на начало 2024 года. Galaxy регулярно информирует правительство Сент-Люсии о ходе работ».

Компания Caribbean Galaxy пока не сообщала о намерении возводить недвижимость в Гренаде в рамках местной программы экономического гражданства.

Поможем получить гражданство за недвижимость без «подводных камней»

Возможностей для получения второго гражданства за недвижимость огромное множество, что запутывает многих инвесторов. Этим часто пользуются мошенники. Избежать рисков помогут эксперты нашей команды!