Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых

На 50% (с $0,4 до $0,6 млн) может подорожать «золотой паспорт» Турции в 2024

Турецкие власти планируют повышение минимально допустимого размера инвестиций в рынок недвижимости Турции, необходимых для получения гражданства и паспорта ближневосточной страны, до $600 тыс. в 2024 году. Текущий порог — $400 тыс. Также объявлено об ужесточении контроля за продажей недвижимого имущества претендентам на гражданство. Анализируем новые инициативы чиновников и текущую ситуацию на турецком рынке недвижимости.

Подорожание "золотого паспорта" Турции

Турецкое гражданство дорожает. Снова

Правила получения турецкого инвестиционного гражданства снова меняются. Как сообщают местные СМИ, Иммиграционное управление при турецком Министерстве внутренних дел (тур.: İçişleri Bakanlığı Göç İdaresi Başkanlığı) утвердило постановление об увеличении на $200 тыс. минимальных инвестиций, необходимых для получения «золотого паспорта».

Порог увеличится с текущих $400 тыс. долларов до $600 тыс. Новые инвестиционные требования вступят в силу в 2024 году. Период обязательного владения не изменится. Как и ранее, правила предусматривают необходимость владения купленной недвижимостью минимум 3 года.

Изначально турецкие «золотые паспорта» выдавались иностранцам, вкладывавшим в местную недвижимость от $1 млн. Это требование было актуально с момента запуска схемы инвестиционной иммиграции в 2017 году и по сентябрь 2018 года, когда официальная Анкара снизила инвестиционный порог для иностранцев, желающих стать гражданами Турции, в 4 раза. Причина? Стремление простимулировать спрос, который изначально практически отсутствовал из-за высокого ценника.

Идея оказалась удачной. Спрос пошел в гору. Счет бенефициарам быстро пошел на десятки тысяч. Поскольку продукт оказался востребован, официальная Анкара снова изменила ценовую политику. Минимальные инвестиции, необходимые для получения турецкого гражданства, были увеличены с $250 тыс. до $400 тыс. в июне 2022 года. После предварительного анонса.

Месяцем ранее турецкие власти ввели инвестиционные лимиты для претендентов на «золотую визу». С мая 2022 года соискателям нужно вкладывать от $50 тыс. и $75 тыс. для получения ВНЖ на основании покупки жилой недвижимости в слабозаселённых и густонаселенных провинциях, соответственно. Ранее можно было покупать жилье произвольной стоимости.

В октябре 2023 года минимально допустимая стоимость жилой недвижимости в Алании, покупаемой для получения турецкого ВНЖ, выросла почти в 3 раза. Показатель увеличился с $75 тыс. до $200 тыс.

Вероятные причины и комментарии экспертов

Каковы причины очередного подорожания? Их несколько:

  • Сохранение высокого спроса. Подорожание продукта в июне 2022 года не привело к падению спроса на турецкие «золотые паспорта» до нуля, как опасались некоторые аналитики. Интерес к продукту остался высоким. Особенно со стороны россиян и белорусов, которые де-факто лишились альтернатив из-за санкций. 
  • Кризис на рынке жилья. Из-за сложной ситуации в экономике простым туркам все сложнее покупать и даже арендовать жилье. Ситуацию усугубили землетрясения магнитудой 7,8 и 7,5, произошедшие в Турции 6 февраля 2023 года, которые унесли жизни более 50 тыс. человек и оставили миллионы людей без крова в 11 провинциях на юге и юго-востоке страны.
  • Недовольство электората. Иммигрантов-инвесторов, которые скупают жилье для получения «золотых паспортов», все чаще обвиняют в «разогреве» местного рынка. Их активность якобы ведет к росту стоимости жилья. Эту карту хотели разыграть турецкие оппозиционеры, которые перед всеобщими выборами в мае 2023 года обещали ввести запрет на продажу жилья иностранцам на 5 лет или до нормализации ситуации на рынке.

Анонсировав очередное подорожание «золотого паспорта», чиновники заявили, что планируют тщательно отслеживать влияние изменений в условиях программы экономического гражданства на рынок и поведение инвесторов. В частности, власти будут вести активный мониторинг эффекта на жилищный сектор. 

Нововведения подтвердили представители Риелторской палаты Анкары (тур.: Ankara Emlakçılar Odası; ATEM), отметив, что продажи турецкого жилья иностранцам в последние месяцы стабильно снижались (см. ниже). Ожидается, что удорожание «золотого паспорта» сделает его еще менее привлекательным для покупателей из-за рубежа.

«В октябре 2023 года продажи жилья иностранцам достигли самого низкого уровня за последние 2,5 года. По официальным данным Турецкого статистического института (тур.: Türkiye İstatistik Kurumu; TÜİK), темп спада продаж покупателям из-за рубежа, который в первый месяц года ограничился 0,6% в годовом исчислении, увеличился до 27% после землетрясения 6 февраля и продолжил резко снижаться, достигнув 42% в середине года. В октябре 2023 года продажи жилья иностранцам сократились на 53% в годовом исчислении, упав в количественном выражении до 2550. Это самый низкий уровень с 2020 года», говорится в пресс-релизе ATEM.

Ужесточение контроля за продажей недвижимости для получения гражданства

Турецкая Ассоциация Совета по рынкам капитала (тур.: Sermaye Piyasası Kurulu Birliği; SPK) объявила об ужесточении контроля за продажей недвижимости иностранцам, претендующим на гражданство Турции. Ведомство активизировало расследования в секторе недвижимости и в отношении оценочных организаций, составляющих отчеты для целей определения стоимости недвижимого имущества при закрытии сделок. Причина? Обнаружение масштабных спекуляций и манипуляции ценами при продаже недвижимости иностранцам, желающим получить турецкое гражданство.

Если иностранное физическое лицо намеревается купить или продать недвижимость в Турции, оно обязано получить отчет об оценке от организаций, имеющих лицензию SPK. Этот документ особенно важен при получении турецкого гражданства в обмен на инвестиции. В отчете отражается стоимость актива на основе характеристик объекта недвижимости.

Турецкая ассоциация оценщиков (тур.: Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği; TDUB), действующая в качестве регулирующей и надзорной профессиональной ассоциации под контролем SPK, уполномочена:

  • устанавливать правила оценки;
  • контролировать этот процесс.

Комментируя новость журналистам, представители TDUB заявили, что за последние два года рынок недвижимости Турции генерировал многомиллиардный оборот в сегменте сделок с участием иностранных покупателей. Выяснилось, что несколько отчетов оценочных организаций, касающихся покупаемой иностранными иммигрантами-инвесторами недвижимости в Турции, содержали заведомо ложную информацию. Это привело к расследованиям в отношении многочисленных компаний и экспертов.

В TDUB отметили, что при закрытии сделок купли-продажи, связанных с получением гражданства, в отчетах часто завышается реальная стоимость недвижимости. Это позволяет определенным лицам получать несправедливую прибыль и обманывать государственные учреждения.

«Только в этом году мы наложили штрафы на общую сумму 15 миллионов турецких лир [прим.: $519 000] на 16 юридических и 28 физических лиц. Каждое дело рассматривается в течение семи-восьми месяцев. Существенные штрафы неизбежны. Злоумышленники, которые причастны к нарушениям и манипуляциям, не избегут наказания. Даже если они — часть нашей администрации», — отмечается в докладе TDUB.

В рамках TDUB действуют 155 лицензированных в Турции оценочных компаний. В этих компаниях работают около 9 тысяч экспертов-оценщиков. В отношении 43 из этих фирм продолжаются расследования.

В 2019 году для предотвращения манипуляций была введена система «автоматического назначения экспертов». Как следует из названия, человек не мог выбрать эксперта при продаже. Эксперта-оценщика назначал искусственный интеллект. Это предотвращало завышение / занижение цен в отчетах. Но из-за сильных возражений от автоматического назначения отказались всего через два года. В TDUB призвали срочно вернуть эту систему.

Статистика по выдаче «золотых паспортов»

Комментируя количество продаж недвижимости для оформления турецких «золотых паспортов», в TDUB поделились следующей статистикой за январь-октябрь 2023 года:

  • составлено 800 тыс. отчетов об оценке недвижимости;
  • 40 тыс. из этих отчетов касались сделок с участием покупателей-иностранцев;
  • около 10 тыс. сделок с недвижимостью были заключены иностранцами для получения гражданства;
  • общая стоимость сделок с недвижимостью, связанных с гражданством, превысила $5,5 млрд в 2022 году и примерно $3,5 млрд в 2023 году.

Ситуация на рынке недвижимости

Стоит ли торопиться с инвестициями в турецкую недвижимость под «золотой паспорт», учитывая ситуацию на рынке? Рассмотрим динамику цен и продаж. Ориентир — отчет GYODER Indicator, составленный турецкой Ассоциацией инвесторов в недвижимость (тур.: Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği; GYODER).

Цены на недвижимость

В 3-й квартале 2023 года цена реализации квадратного метра в Турции достигла 27 840 турецких лир. Самая высокая цена за квадратный метр была в Стамбуле — 41 766 лир. Эксперты констатировали признаки замедления восходящего ценового тренда в сегменте жилья.

Индекс стоимости строительства (данные за август 2023 года) увеличился на 66,46% в годовом исчислении. Цены на материалы за тот же период увеличились на 52,18%, а затраты на рабочую силу — на 113,27%.

Динамика продаж

Удорожание строительства и другие факторы негативно повлияли на продажи жилья. В третьем квартале 2023 года было продано 334 295 объектов жилой недвижимости в Турции. За девять месяцев продажи снизились на 14,9% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, достигнув 900 074 единиц.

Новостройки и вторичка

В отчетном квартале продажи новой жилой недвижимости упали до самого низкого уровня за июль-сентябрь с 2013 года. Аналогичным образом самые низкие продажи за апрель-июнь наблюдались во втором квартале 2023 года. В третьем квартале было продано 97 439 новых объектов. Соотношение продаж новостроек к общему числу закрытых сделок с жильем снизилось до 29,1% (с 30,9% в предыдущем квартале). Доля вторички составила 70,9%. В этом сегменте (вторичка) продано 236 856 домов объектов.

Продажи в ипотеку

Продажи с привлечением ипотечных кредитов упали до самого низкого уровня для третьего квартала за всю историю, снизившись на 37,2% и достигнув 39 354 единиц. В предыдущем квартале доля ипотечных продаж в общем числе сделок составляла 22,2%, но в третьем квартале соотношение снизилось до 11,8%.

За девять месяцев 2022 года продано 228 тысяч объектов в ипотеку. За тот же период 2023 года — 160 тысяч. Снижение составило 29,6%. Вероятная причина — увеличение процентных ставок по жилищным кредитам и цен на жилье.

По состоянию на сентябрь 2023 года месячная процентная ставка по жилищным кредитам составляла 2,98%. Годовая ставка в сложных процентах достигла 42,21%. Это самые высокие значения за 10 лет.

Объем жилищного кредитования

Общая сумма выданных и пока не погашенных жилищных кредитов на конец сентября 2023 года составила 445,9 млрд турецких лир. В сентябре 2022 года показатель составлял 354,4 млрд лир. Произошло увеличение примерно на 26% за 12-месячный период.

Сумма жилищных кредитов, предоставленных во втором квартале 2023 года, достигла 62 486 миллионов турецких лир. Средняя сумма кредита из расчета на одну сделку — 940 тыс. лир. В третьем квартале 2023 года месячные выплаты по жилищному кредиту для покупки жилья площадью 100 м2 в Стамбуле составляли 92% располагаемого дохода среднестатистической турецкой семьи.

Продажи зарубежным покупателям

Продажи иностранцам в третьем квартале 2023 года достигли 8789 единиц. Показатель снизился на 38,4% в годовом исчислении. В период с января по сентябрь иностранцам продано 28,1 тыс. коттеджей и квартир. Это на 43,5% меньше, чем за тот же период предыдущего года.

В третьем квартале наиболее активными покупателями среди иностранцев были граждане Российской Федерации. Больше всего сделок купли-продажи с участием иностранцев в отчетном периоде на уровне отдельных провинций зафиксировано в Анталии (2922 единиц). На ее долю пришлось 33,2% продаж иностранцам. Стамбул — второй с долей 32,7%, а Мерсин — третий (8,2%).

По итогам первых 9 месяцев 2023 года иностранцы чаще всего выбирали для инвестиций в недвижимость такие города, как Стамбул, Анталья и Мерсин. По уровню активности иностранцев первое место заняли граждане Российской Федерации. Далее следовали инвесторы из Ирана и Ирака. 

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.