Гражданство Черногории при покупке недвижимости 2018 – Изучаем ситуацию на рынке

Насколько выгодным будет решение инвестировать в гражданство Черногории при покупке недвижимости для украинцев, русских, белорусов, казахстанцев или азербайджанцев уже в этом году? Предлагаем вашему вниманию аналитическую статью, тема которой – недвижимость в Черногории в 2018 году как основание для получения паспорта страны-кандидата на вступление в ЕС.

гражданство Черногории при покупке недвижимости в 2018

Мальта и Кипр столкнулись с конкуренцией на европейском рынке услуг по предоставлению иностранцам паспортов через программы «гражданство за инвестиции». Уже этой осенью на этот рынок выйдет страна-кандидат на вступление в ЕС: Черногория.

Получить гражданство Черногории при покупке недвижимости на легальных основаниях можно будет, вложив в такой актив не менее 250 тысяч евро с правом на перепродажу, а также потратив еще не менее 250 тысяч евро на безвозмездную дотацию в правительственный фонд. Подробнее: Гражданство за инвестиции: Черногория предлагает паспорт за 350 000 EUR

Гражданство Черногории за инвестиции будет доступнее, чем мальтийский и кипрский паспорта. Причем ценник в обоих случаях различается на порядок. Подробнее: Гражданство за инвестиции: страны

С другой стороны, черногорский паспорт гораздо «слабее» документов, выдаваемых властями Мальты и Кипра, когда речь заходит об безвизовых поездках. Подробнее: Что дает гражданство Черногории при покупке недвижимости? Изучаем безвизовые страны для черногорцев

Однако все может измениться в случае интеграции Черногории в ЕС. К тому же черногорский паспорт все еще может предложить миллионеру много дополнительных прав и преимуществ, включая интересные инструменты для налогового планирования и открытия банковских счетов. Подробнее: Гражданство за инвестиции 2018: безвизовые страны – не единственный критерий оценки ценности паспорта.

Но стоит ли инвестировать в гражданство Черногории при покупке недвижимости уже в 2018 году? Попробуем разобраться, что повлечет за собой решение инвестировать в недвижимость в балканской стране, которая стремится присоединиться к Европейскому союзу. Для этого изучим свежие новости с местного рынка недвижимого имущества, покупателями на котором нередко становятся знаменитости. Подробнее: Гражданство Черногории при покупке недвижимости и жизнь на родине селебрити

Гражданство Черногории при покупке недвижимости 2018 – По мнению экспертов, нет причин для резкого роста цен на недвижимость Черногории

В этом году на рынке недвижимости Черногории будет продолжаться застой с точки зрения динамики цен. Для значительных изменений требуется более высокий спрос, а также более высокая доля жилищных кредитов в ВВП, более низкие процентные ставки и более высокий темп роста заработной платы местного населения. Такими тезисами недавно поделились эксперты черногорского Центрального банка (CBCG).

При этом аналитики не исключают, что появление возможности оформить гражданство Черногории при покупке недвижимости может улучшить ситуацию, стимулируя повышение цен. Но вряд ли это произойдет уже в 2018 году, поскольку соответствующая иммиграционная программа пока еще даже не была фактически запущена, несмотря на многолетнюю разработку. Подробнее: Паспорт Черногории за инвестиции 2017 – Как не повторить чужие ошибки, создавая программу экономического гражданства

Нет причин для резкого роста цен на недвижимость Черногории в текущем году еще и потому, что близится к завершению правительственный проект «1000+ квартир», целью которого является помощь в балансировании спроса на квартиры и предложения такой жилой недвижимости в Черногории. Этот проект призван помимо прочего минимизировать повышательное давление неудовлетворенного спроса на цены.

«Мы ожидаем, что проект даст позитивный экономический эффект, так как его реализация увеличит спрос на жилищное строительство и положительно повлияет на строительный сектор», — говорится в заявлении CBCG в отношении стабильности финансовой системы за прошедший год.

Согласно опросу, проведенному CBCG, рынок стагнирует. По данным большинства агентств недвижимости (56 процентов), цены на недвижимость Черногории оставались неизменными в течение 2017 года по сравнению с предыдущим годом. При этом 31 процент респондентов заявили, что цены на недвижимость Черногории упали и в среднем на 5-10 процентов.

Кроме того, большинство риэлтерских агентств (56 процентов) сообщили, что продажи недвижимости в Черногории в прошлом году остались на том же уровне, что и в 2016 году. Рост был зафиксирован в случае 25 процентов агентств. Тогда как 19 процентов риэлтерских агентств сообщили об уменьшении числа сделок.

«Ситуация на рынке недвижимости Черногории в 2017 году похожа на прошлогоднюю. Данные о поквартальной динамике средней цены недвижимости в 2017 году по сравнению со средними ценами 2016 года свидетельствуют о продолжении тенденции к адаптации большОго предложения к ограниченному спросу за счет снижения цены. Средняя цена квадратного метра квартиры в новостройках Черногории в последнем квартале (октябрь-декабрь) прошлого года составила 1 079 евро и была на 10.7 процентов выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», говорится в докладе CBCG.

Эксперты CBCG указывают на то, что жилищные кредиты представляют собой существенную детерминанту спроса на рынке недвижимости, а их доля в конце 2017 года составила около 7,8 процента от расчетного ВВП и показала снижение относительно сопоставимого периода предыдущего года.

«Несмотря на замедление кредитования в сегменте жилой недвижимости, этот рынок имеет значительный потенциал, учитывая, что уровень ипотечного кредитования в стране по-прежнему значительно ниже среднего показателя, характерного для стран ЕС (около трети ВВП)», почеркнули в CBCG.

В докладе регулятора отмечается, что долгосрочное снижение цен на недвижимость отражает рост риска финансовой несостоятельности строительных компаний. Это сказалось на динамике уровня задолженности строительного сектора перед кредиторами, которая продолжила рост. Совокупный объем кредитной задолженности строительного сектора в конце прошлого года составил в стоимостном выражении 168,5 млн. евро. Это на 20 процентов больше, чем в предыдущем году. Доля сектора в общем объеме кредиторской задолженности экономики в прошлом году составила 6,5 процента.

Таким образом, строительная отрасль стала крупнейшим кредитным должником после сектора торговли в разрезе всей экономики балканской страны. Но эксперты регулятора ожидают, что инфраструктурные проекты и повышение доступности жилья оживят строительный сектор и помогут местным девелоперам рассчитаться с кредиторами.

В ходе опроса CBCG выяснилось, что большинство агентств недвижимости (50 процентов) прогнозируют застой на рынке недвижимого имущества балканской страны в 2018 году. Представители 31 процента риэлтерских агентств считают, что цены вырастут в среднем на 5-10 процентов. Однако специалисты 69 процентов агентств считают, что по мере сохранения застоя в области цен спрос на недвижимость Черногории будет расти – особенно за счет увеличения числа иностранных покупателей.

«Предполагается, что в предстоящий период в процессе корректировки спроса и предложения за счет продолжения правительственной программы «1000+ квартир», а также потенциального роста прямых иностранных инвестиций в недвижимость Черногории, произойдет небольшое оживление рынка и рост оборота. Положительное влияние на возрождение строительства будет оказывать реализация крупных туристических и инфраструктурных проектов в Черногории, намеченных на предстоящий период », объясняют эксперты CBCG.

В отчете сообщается, что в следующем году кредитная активность банков в балканской стране может вырасти, а процентные ставки по кредитам могут быть снижены, что также может способствовать оживлению рынка недвижимости. Но по оценкам регулятора, вероятность подобного развития событий пока остается невысокой.

Гражданство Черногории при покупке недвижимости 2018 – Свежая статистика рисует негативную картину

Согласно свежему отчету Национального статистического управления Черногории (MONSTAT), цены на жилую недвижимость в Черногории во 2 квартале 2018 года снизились без малого на 2 процента в годовом исчислении.

Средняя цена жилья в новом жилом здании в Черногории во 2 квартале 2018 года составила 1081 евро, что на 1,9 процента меньше, чем во 2 квартале 2017 года, а также на 7 процентов меньше по сравнению с 1 кварталом 2018 года. Средние цены жилой недвижимости из расчета на квадратный метр во 2 квартале 2018 года в различных регионах страны были следующими:

  • В столичной Подгорице – 1 021 евро
  • В Прибрежном регионе (Бар, Будва, Герцег-Нови, Котор, Тиват и Улцинь) — 1 433 евро
  • В Центральном регионе (Цетинье, Даниловград и Никшич) — 560 евро
  • В Северном регионе (Андриевица, Беране, Бижело Поле, Гусинье, Колашин, Мойковац, Петница, Плав, Плевля, Плужине, Рожае, Шавник и Жабляк) — 900 евро
 Цена за 1 м² , в евроЦена земельных участков под строительство, в евроСтоимость строительных работ, в евроДругие расходы, в евро
(1) = (2) + (3) + (4)(2)(3)(4)
Черногория (в целом)1081202722157
Коммерческое строительство (в среднем по рынку)1219261760198
Строительство жилья долевым способом602059210
Столичная Подгорица (в среднем)1021204623194
Коммерческое строительство (в среднем по рынку)1038214621203
Строительство жилья долевым способом67406740
Прибрежная зона (в среднем)1433298+952183
Коммерческое строительство (в среднем по рынку)1492329+969194
Строительство жилья долевым способом850079060
Центральный регион (в среднем)56075476
Коммерческое строительство (в среднем по рынку)82515358389
Строительство жилья долевым способом54705452
Северный регион (в среднем)900315414171
Коммерческое строительство (в среднем по рынку)900315414171
Строительство жилья долевым способом

Средние цены на жилые дома в новых жилых зданиях по регионам, в евро, за 2 квартал 2018 года – данные Национального статистического управления Черногории (MONSTAT)

Гражданство Черногории при покупке недвижимости 2018 – Зарубежные инвесторы пока не горят желанием купить недвижимость в Черногории: продажи иностранцам снизилась на 32 процента по итогам первой половины года

Если судить по предварительным CBCG данным, прямые иностранные инвестиции в экономику Черногорию за первые шесть месяцев 2018 года составили 311,5 млн. евро. Это на 17,6 млн. евро или на 5,3 процента меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Доля инвестиций в недвижимость Черногории в общем объеме привлеченных страной инвестиций из-за рубежа за полгода составила 37 процентов. Показатель далек от исторического максимума: за тот же период 2007 года он составлял 47,9 процента.

По данным регулятора, за шесть месяцев 2018 года иностранцы потратили 172,5 млн. евро на недвижимость в Черногории. Это на 32,3 процента меньше, чем за тот же период пикового 2007 года, когда зарубежными инвесторами было израсходовано на недвижимость в Черногории 254,9 млн. евро.

По данным CBCG, нерезиденты в январе-июне текущего года вывели из страны 78 миллионов евро, полученных от продажи недвижимости. Это на 42,6 процента меньше, чем по итогам аналогичного периода рекордного 2007 года, когда иностранцами из балканской страны были выведены 136 миллионов евро, полученные за счет продажи недвижимости в Черногории.

Черногорские граждане, в свою очередь, по итогам первой половины 2018 года купили недвижимость за рубежом на сумму 21,1 млн. евро. Это на 5,5 процента больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Эксперты регулятора заявляют, что причины снижения оборота на местном рынке недвижимого имущества нужно искать сразу в нескольких сферах: от относительно высоких цен до проблем с получением разрешений на строительство и приобретение земли. Правительство планирует решить эти проблемы, приняв новые законы, которые откроют путь для дополнительных инвестиций.

Для справки: в четвертом квартале 2017 года в Черногории было выдано всего 275 разрешений на строительство. Из общего количества выданных разрешений на строительство 171 разрешение было выдано физическим лицам, тогда как остальные 104 разрешения на строительство были выданы юридическим лицам.

С другой стороны, стоимость завершенных строительных работ во 2 квартале 2018 года оказалась на 35,7 процента выше по сравнению с тем же кварталом прошлого года, а также на 27,3 процента выше по сравнению с 1 кварталом 2018 года.

Гражданство Черногории при покупке недвижимости 2018 – Российские домовладельцы устроили распродажу недвижимости в Черногории

Русские, некогда являвшиеся самыми многочисленными покупателями недвижимости в Черногории на побережье, теперь чаще становятся продавцами таких активов. Об этом сообщают местные агентства недвижимости, отмечая, что недвижимость в Черногории, выставляемая на продажу русскими, достаточно оперативно находит новых владельцев.

Причины эксперты советуют искать в финансовой стороне дела и курсовых разницах. На данном этапе продажа недвижимости в Черногории в евро позволяет русским выручить существенную сумму в рублях, которое можно потратить на приобретение более качественной недвижимости на родине. Иными словами, русские получают больше покупательной способности на родине, когда они конвертируют деньги от продажи черногорской недвижимости в свою валюту. Эксперты резонно считают, что такие продажи в первую очередь обусловлены рыночной логикой.

Еще одной предпосылкой для устроенной русскими домовладельцами распродажи недвижимости в Черногории выступает инициированный властями балканской страны процесс легализации объектов недвижимого имущества.

В то же время черногорские риэлторы заявляют о появлении новых клиентов из других стран и регионов: от Турции до Скандинавии. Все большую активность демонстрируют французы, израильтяне, а также американские клиенты. При этом иностранные покупатели недвижимости в Черногории все больше внимания уделяют Которскому заливу – одному из популярнейших курортов региона.

По данным черногорского Министерства внутренних дел, около 4.5 тысяч граждан Российской Федерации имеют временное и постоянное место жительства в Черногории, оформленные ранее не основании приобретения недвижимого имущества в балканской стране или по иным причинам. При этом только в Будве, согласно муниципальным данным, в собственности граждан России имеется около 3.6 тысяч объектов недвижимости.

Однако специалисты черногорских агентств недвижимости отмечают, что уже в течение достаточно длительного времени все более очевидным становится следующий тренд: россияне активно распродают свою недвижимость в Черногории, хотя есть и те русские, которые покупают черногорские виллы и апартаменты. Эту группу формируют русские, которые в будущем не планируют продавать недвижимость в Черногории, потому что намереваются жить в этой балканской стране на постоянной основе.

Следует рассмотреть и другую важную причину, которая влияет на увеличение продаж недвижимости в Черногории, принадлежащей россиянам. В связи с запущенной местным правительством инициативой по легализации объектов недвижимого имущества, первый этап которой только что закончился, число тех, кто хочет продавать квартиры и иную недвижимость в Черногории, увеличивается.

По мнению экспертов, эта инициатива оказала большое влияние на продажи. Ведь люди, которые не хотят обременять себя участием в процессе легализации, приходят к риэлторам, желая срочно продать недвижимость в Черногории. Но ни обещания быстрой продажи, ни снижение цен не помогают им преуспеть, потому что трудно найти лиц, которые решать купить недвижимость в Черногории, а затем запустить процесс легализации.

В какой степени легализация повлияет на покупки недвижимости, станет понятнее в конце года, когда будут опубликованы официальные статистические данные, которые можно сравнить с прошлым годом. Эксперты также заявляют о том, что им сложно прогнозировать влияние легализации на цены на недвижимость в Черногории.

Эта инициатива действительно может повлиять на цены, но сейчас трудно сказать, в какой степени. Однако для любого рынка легализация – положительный процесс, который делает все более прозрачным и понятным для покупателей.

Гражданство Черногории при покупке недвижимости 2018 – Курорты все еще в цене

Тем не менее, несмотря на легализацию, распродажи русских, ценовой застой и другие негативные факторы, черногорские курорты все еще остаются в цене. Так, в Будве за последние четыре года была продана недвижимость Черногории на сумму около 0,3 млрд. евро. Это подтверждается данными о поступлении девяти миллионов евро в виде налога на продажу недвижимости, которые муниципалитет Будвы получил в период с 2014 года по 2017 год.

Отметим, что согласно профильному черногорскому законодательству, ставка налога на продажу недвижимости Черногории пропорциональна и составляет три (3) процента от налоговой базы, которая представляет собой рыночную стоимость недвижимости на момент приобретения актива.

Принимая это во внимание, и с учетом того, в бюджет муниципалитета Будвы в 2014, 2015, 2016 и 2017 годы было привлечено в общей сложности 9 043 237 евро с помощью рассматриваемого фискального собора, выходит, что в этот период стоимость переданной новым владельцам недвижимости была около 3 сотен миллионов евро.

Согласно муниципальным данным, наибольший оборот был зафиксирован в 2014 году, когда сумма собранного налога на передачу прав собственности на недвижимость в Черногории составила 3 566 549 евро, при этом было заключено 2 253 договора купли-продажи.

В 2015 году оборот был несколько ниже, поскольку налог был начислен на сумму 2 552 135 евро, и было заключено 2 342 контракта. Снижение оборота наблюдалось и в 2016 году, когда сумма налоговых начислений составила только 1 070 081 евро, но при этом было заключено 2 399 контрактов. Восстановление операций с недвижимостью началось в 2017 году, когда было заключено 2 212 контракта и собрано 1 854 472 евро в форме налогов.

Чиновники отмечают, что эти данные не являются точными, поскольку не учитывают контракты за предыдущие годы. Кроме того, расчетными суммами налоговых поступлений не охвачены налогоплательщики, которые освобождены от уплаты рассматриваемого фискального сбора.

Тем не менее, очевидно, что рынок недвижимости в Будве пережил оживление в 2017 году, которое, судя по всему, продолжится и в этом году – на фоне сдачи в эксплуатацию в муниципалитете многочисленных жилых комплексов и коммерческих зданий, вилл, кондоминиумов и отелей.

Прибытие иностранных покупателей (преимущественно из Турции) дополнительно способствовало оживлению рынка. Не в последнюю очередь поэтому цена квадратного метра «подскочила». И теперь в новостройке даже на окраине Будвы трудно купить квартиру по цене ниже 1500 евро за квадратный метр, а на первой линии от моря цена квадрата доходит до 6 тысяч евро.

Но позитивные тренды наблюдаются не только в Будве. Ситуация улучшается и в Которе. Недвижимость в этом городе набирает популярность благодаря хорошему маркетингу — например, публикациям в Lonely Planet.

Самые дорогие объекты недвижимости в Черногории сейчас находятся в прибрежных городах, и их цена зависит от нескольких факторов: от местоположения до инфраструктуры. В жилых районах Будвы, Тивата или Котора квартира может быть куплена по цене в 1500-5000 евро за квадратный метр, но там также есть и более дорогие варианты. Это три туристических проекта: Lustica Bay (побережье полуострова Луштица), Porto Montenegro (Тиват) и Portonovi Montenegro (Герцег Нови). Там цена «квадрата» достигает 8 000 — 12 000 евро.

Гражданство Черногории при покупке недвижимости 2018 – Есть и плюсы: купить недвижимость в Черногории можно за Bitcoin, но налоги придется заплатить в евро

Одним из наиболее необычных преимуществ, которые несет решение оформить гражданство Черногории при покупке недвижимости в 2018 году, является возможность оплаты сделки с помощью криптовалюты и последующего использования нового паспорта для крипто-инвестиций. Подробнее: Гражданство за биткоины: 5 бонусов нового резидентства и паспорта для крипто-инвестора

Недвижимость в Черногории, а также товары и услуги в этой стране могут быть легально оплачены с помощью цифровой валюты вроде Bitcoin. Но при этом стоимость меняющего владельца актива должна быть указана и в фидуциарных деньгах – евровалюте. В последующем при необходимости со сделки может взиматься и взимать налог в евро. Эту информацию подтвердили представители черногорского Налогового управления.

Причем уже есть реальные примеры заключения сделки-купли продажи, объектом которой выступала недвижимость в Черногории, а оплата производилась в Bitcoin. Компании AMIA и Stratex Group продали три свои квартиры в жилом комплексе „Dukley residence“ за 420 биткоина, что ознаменовало собой заключение первой крупной сделки с оплатой в цифровой валюте, не только в Черногории, но и в Европе. При этом стоимость этих объектов недвижимости в договорах была указана в евровалюте, составив порядка двух с половиной миллионов евро.

Нужна дополнительная информация о программах инвестиционного резидентства и гражданства, а также о других инвестиционных механизмах и открываемых ими возможностях? Отправьте нам запрос, и наши специалисты быстро дадут вам развернутый ответ. Сообщение можно отправить на адрес info@offshore-pro.info

Просмотров: 6 634
Метки:

Подпишитесь на наш телеграм канал и расскажите о нем знакомым в бизнесе.

Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info:

Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Пожалуйста, напишите Вопрос или Комментарий к статье! на основе ваших ценных для нас комментариев и вопросов эта статья может быть дополнена и улучшена.

ВНИМАНИЕ! Все посты содержащие скрытую рекламу, контакты и не имеющую отношение к данной публикации информацию не будут пропущены модератором портала к публикации.

ВНИМАНИЕ ЕЩЕ РАЗ: Для конкретных индивидуальных вопросов и заказов услуг существует конфиденциальный чат, мессенджеры, телефон и наш корпоративный е-майл. В комментариях мы просим писать именно вопросы и предложения по данной конкретной статье или Ваше мнение по вопросу, который поднят в этой статье.



Адрес вашей почты не будет опубликован.