Гражданство Черногории при покупке недвижимости 2018 – Руководство для покупателя

Возможность оформить гражданство Черногории при покупке недвижимости в 2018 году оказалась в центре внимания растущего числа русских, украинцев, казахстанцев, белорусов и азербайджанцев, которые хотели бы получить паспорт страны-кандидата на вступление в ЕС, а вместе с ним – новые возможности и привилегии. Специально для них был подготовлен этот сборник актуальных советов покупателю черногорского жилья.

Иммиграционные программы из категории «гражданство за инвестиции» (экономическое гражданство) позволяют иностранным подданным на законных основаниях получать паспорта за рубежом в обмен на значительные инвестиции в экономику приглянувшейся им страны.

Это отличная альтернатива гораздо более длительной процедуре натурализации или поиску доказательств наличия родственников из числа граждан принимающей страны, которые (родственники) есть далеко не у всех и каждого. Читайте далее: Гражданство за инвестиции в 2018 году и 4 альтернативных способа получить второй паспорт

Эти иммиграционные программы активно запускаются по всему миру, позволяя странам-реципиентам пополнять бюджет и привлекать инвестиции. При этом на фоне роста числа конкурентов страны, где уже действуют такие схемы, меняют их условия в сторону либерализации, чтобы не растерять клиентскую базу. Читайте далее: Гражданство за инвестиции 2018 — Ключевые изменения

В настоящее время в общей сложности около полутора десятков юрисдикций, рассредоточенных по всей планете, предлагают иностранцам гражданство за инвестиции в свою экономику. При этом порог вхождения начинается примерно с сотни тысяч долларов и доходит до более чем 2 миллионов евро. Читайте далее: Гражданство за инвестиции: страны

И уже этой осенью их список пополнит Черногория. Решение оформить гражданство Черногории за инвестиции для украинцев, русских, казахстанцев, азербайджанцев и белорусов сулит в перспективе получение паспорта ЕС, поскольку данная балканская страна является кандидатом на вступление в Евросоюз.

Еще более интересным данное предложение становится в свете возможности уже в 2018 голу оформить гражданство Черногории при покупке недвижимости. Чтобы избежать распространенных ошибок и сделать покупку черногорского недвижимого имущества максимально выгодной, изучите наше руководство для покупателя.

Гражданство Черногории при покупке недвижимости 2018 – Выполняем условия новой иммиграционной программы и изучаем предлагаемые ею преимущества 

Европейская страна Черногория намерена запустить программу «гражданство за инвестиции» в октябре этого года после нескольких лет обсуждения этой идеи, нормотворческой деятельности и других процедур. Читайте далее: Паспорт Черногории за инвестиции 2017 – Как не повторить чужие ошибки, создавая программу экономического гражданства

Ожидается, что новая программа, которая будет предлагать гражданство заинтересованным инвесторам с безупречной репутацией, поможет простимулировать приток прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в балканскую страну, которая в последние годы сталкивается с существенным снижением ПИИ.

Примерно такая же картина наблюдается и в расположенной недалеко Молдове, которая также является кандидатом на вступление в ЕС и собирается организовать выдачу паспортов иностранным инвесторам . Читайте далее: Гражданство за инвестиции 2018: Черногория vs Молдова – Выбираем между новичками

Условия программы «гражданство за инвестиции» Черногории, по предварительным данным, предполагают внесение 100 000 евро в виде пожертвования на счет правительственного фонда наряду с инвестициями в 250 000 евро в утвержденную недвижимость Черногории в неразвитом регионе страны или инвестициями в размере 450 000 евро, осуществленными в развитом регионе балканского государства.

Соответственно, программа требует от заинтересованных заявителей минимальных начальных инвестиций в размере трех с половиной сотен тысяч евро. Читайте далее: Гражданство за инвестиции: Черногория предлагает паспорт за 350 000 EUR

Программа будет ограничена 2000 претендентами из стран, не входящих в ЕС, заявки которых будут приниматься в течение трех лет. После проведения надлежащей проверки заявки инвестор получит статус постоянного резидента в течение 3 недель и гражданство в течение шести месяцев.

Черногория является членом НАТО и, как ожидается, присоединится к Европейскому союзу к 2025 году в рамках будущего процесса расширения ЕС на Балканах. Страна, использующая евро в качестве своей валюты, уже начала успешно интегрировать законодательство ЕС в свое национальное законодательство. И уже сейчас держателям ее паспорта доступны безвизовые поездки в Шенген. Читайте далее: Что дает гражданство Черногории при покупке недвижимости? Изучаем безвизовые страны для черногорцев

По данным Всемирного банка, это одна из наиболее быстрорастущих экономик на Балканах, что обусловлено стратегически выгодным местоположением. Используемыми в стране языками являются черногорский, сербский, боснийский, албанский и хорватский. Но русский и английский там также звучат довольно часто ввиду наличия обширной русской диаспоры и обилия англоговорящих туристов, соответственно.

Гражданство Черногории при покупке недвижимости 2018 – Анализируем ситуацию на рынке

Ключевой особенностью местной программы «гражданство за инвестиции» будет гибридная инвестиционная опция, предполагающая совмещение безвозвратной дотации в государственный фонд и осуществление возвратного вложения в недвижимость Черногории (плюс уплату связанных с этим государственных сборов). Подобная гибридная инвестиционная опция применяется в Мальте. Читайте далее: Гражданство за инвестиции 2018: от «А» до «Я»

В свете этого любому потенциальному обладателю черногорского экономического гражданства придется в обязательном порядке озаботиться изучением ситуации на местном рынке жилья или другой недвижимости.

Рынок жилья в Черногории был затронут глобальным кризисом в сфере недвижимости в 2008 году, в результате которого балканская страна столкнулась с потерей многих иностранных покупателей, хотя россияне продолжали покупать там дома.

Только в середине 2009 года цены на недвижимость в Черногории жилого назначения упали на целых 20-30 процентов, и к настоящему времени ценник так полностью и не восстановился. С другой стороны, стоимость земли медленно, но верно возрастала даже на фоне кризиса, поскольку россияне хотели купить ее и построить на вновь приобретенной земле собственную недвижимость в Черногории.

По словам экспертов, цены на жилую недвижимость в Черногории восстанавливались в течение последних трех лет. Но даже несмотря на это, к настоящему моменту ценник так полностью и не восстановился и до сих пор не достиг уровня пикового 2007 года.

Цены в городе Котор, на берегу залива, являются хорошим показателем колебаний: в 2007-2008 годах квартиры в старом городе Котора продавались примерно по 3000 евро за квадратный метр, но после кризиса, средние цены упали до 1600 до 1800 евро за квадратный метр.

Сейчас средние цены на недвижимость Черногории вдоль побережья в Тивате составляют около 1800 евро за квадратный метр, а также 2250 евро за квадратный метр в Которе и Будве. Цены на недвижимость в Черногории по-прежнему считаются очень привлекательными по сравнению с рынками других европейских курортных стран. Читайте далее: Гражданство Черногории при покупке недвижимости 2018 – Изучаем ситуацию на рынке

Гражданство Черногории при покупке недвижимости 2018 – Кто покупает недвижимость в Черногории

В прошлом году черногорское правительство приняло закон, разрешающий иностранным покупателям получать вид на жительство при покупке недвижимого имущества, независимо от его стоимости. Это стимулировало приток в страну иностранных инвесторов.

В целом покупатели из Великобритании и Европейского Союза предпочитают Которский залив и полуостров Луштица, в то время как покупатели из России предпочитают респектабельную Будванскую Ривьеру. Интерес в адрес черногорского рынка недвижимости также все чаще демонстрируют состоятельные турецкие покупатели.

Кроме того, следует отметить, что с недавнего времени покупателями жилой недвижимости в Черногории премиум-класса все чаще становятся мировые звезды. Читайте далее: Гражданство Черногории при покупке недвижимости и жизнь на родине селебрити

Гражданство Черногории при покупке недвижимости 2018 – Улаживаем формальности

Насколько сложным является процесс покупки недвижимости в Черногории? В Черногории нет каких-либо серьёзных ограничений для иностранных покупателей недвижимого имущества, что является дополнительным фактором привлекательности местного рынка жилья.

Действующее в балканской стране законодательство в области имущественных правовых отношений гласит, что принцип взаимности является общим правилом, регулирующим приобретение в собственность активов и получение имущественных прав в Черногории.

Иностранные физические и юридические лица могут легко приобретать недвижимость, если указанное имущество необходимо для их бизнеса. Иностранцы также могут легко приобретать дома и квартиры, даже если они не используют их для выполнения бизнес-операций.

Тем не менее, если вы, являясь иностранцем, захотите приобрести землю в Черногории, то придется для этого зарегистрировать / купить черногорскую компанию и провести сделку через этот вновь зарегистрированный или купленный субъект хозяйствования, соответственно.

Иностранец, действуя как физическое лицо, может купить дом с участком площадью до 5000 квадратных метров, а также недвижимость в Черногории коммерческого назначения. Юридическое лицо может купить участок земли неограниченный по площади поверхности и зарегистрировать этот участок в кадастре как владелец.

Есть два ключевых условия, выполнение которых необходимо для завершения сделки купли-продажи, объектом которой выступает недвижимость в Черногории, и подтверждения права собственности. Этими условиями являются следующие: «justus titulus» (обеспечение законного основания на право собственности) и «modus aquirendi» (перерегистрация прав собственности в реестре объектов недвижимости).

Как только потенциальным инвестором будет выбран объект недвижимого имущества для покупки, оформляется договор купли-продажи. Такой документ подписывается обеими сторонами или их уполномоченными представителями. Все подписи должны быть заверены судом в Черногории.

Когда юридическое право собственности подтверждается, специалисты соответствующих отделов в соответствующем муниципалитете определяют актуальную стоимость имущества. Затем покупатель уплачивает налог на передачу прав собственности на объект недвижимого имущества, базой для которого выступает стоимость актива, рассчитанная в результате согласованной оценки.

После уплаты этого налога договор купли-продажи подтверждается официальным штампом и может быть зарегистрирован в местном реестре объектов недвижимости. Покупка будет полностью завершена после оплаты покупной цены, обозначенной в рамках сделки, прежнему владельцу.

Как правило, покупатели-нерезиденты платят наличными. Некоторые инвесторы из других стран Европы получают кредиты от банков своих стран, поскольку в Черногории процентные ставки по ипотеке слишком высоки, чтобы быть конкурентоспособными. С другой стороны, русские покупатели-ипотечники нередко пользуются кредитными услугами черногорских банкиров, поскольку ипотека в РФ обходится еще дороже.

Гражданство Черногории при покупке недвижимости 2018 – Платим налоги и сборы в момент покупки

Изучив представленные выше факты, вы утвердились в мысли о том, что стоит получить гражданство Черногории при покупке недвижимости уже 2018 году, и даже выбрали подходящий актив? Отлично!

Но прежде чем начать действовать, узнайте ответы на ряд важных вопросов. Например, на вопрос о том, насколько высоки тарифы риэлторов и юристов в Черногории. А как насчет других расходов на покупку недвижимости? Так вот затраты на транзакционные операции, то есть общая стоимость купли-продажи недвижимости, составляют, как правило, около 6 —  10 процентов от стоимости недвижимости.

Покупатель оплачивает государственный сбор за передачу прав собственности в размере примерно 3 процентов от стоимости договора купли-продажи такого имущества. Покупатель также несет расходы на нотариальное заверение договора купли-продажи при передаче прав собственности на недвижимость в Черногории.

Комиссия агента колеблется от 3 процентов до 6 процентов и, как правило, оплачивается продавцом. Оплачиваемая продавцом комиссия агента по недвижимости и, как правило, составляет 3 процента от покупной цены, если выбирается базовый набор услуг.

Но в определенных ситуация физическим или юридическим лицам доступна ускоренная процедура смены права собственности, которая длится всего лишь только день-два. Цена соответствующей услуги является относительно доступной: сумма, которую агентства берут в данном случае, как правило, не превышает эквивалента трех дополнительных процентов от общей стоимости недвижимости.

Несмотря на отсутствие требования о найме юриста потенциальным иностранным покупателем недвижимости в Черногории, большинство агентов по недвижимости советуют все же сделать это. По их словам такой шаг, позволит сберечь время, нервы и деньги. Юристы нанимаются для подготовки договора купли-продажи. Как показывает практика, юридические сборы обычно составляют от 100 евро до 300 евро за транзакцию. Но в некоторых случаях гонорар юриста может составлять и около 1000 евро.

Что касается услуг нотариуса, то, как правило, сумма сбора за заверение договора о смене прав собственности составляет от 70 до 350 евро. Нотариальные сборы составляют около 0,01 процента от стоимости недвижимости. Заверение является обязательным для всех договоров купли-продажи.

Стоимость сделки Размер сбора
До 5 000 евро  70 евро
5 000 евро — 20 000 евро  120 евро
20 000 евро — 40 000 евро  170 евро
40 000 евро — 60 000 евро  250 евро
60 000 евро — 80 000 евро  300 евро
80 000 евро — 120 000 евро  350 евро

Нотариальные сборы. Источник: Global Property Guide

Эксперты рекомендуют покупателям ориентироваться на бюджет, связанный с оплатой услуг юристов и риэлторов, на уровне от 4 процентов от стоимости купли-продажи соответствующего объекта недвижимого имущества.

Важно помнить, что стоимость заключения сделки в случае вновь построенной недвижимости оказывается намного выше, потому что вместо налога на передачу прав собственности в такой ситуации властями взимается НДС по ставке в 19 процентов от оценочной стоимости актива.

Также в некоторых ситуациях придется оплатить услуги по переводу документов, необходимых для успешного заключения сделки купли-продажи, с черногорского языка на иностранный язык. В данном случае необходимо выделить бюджет из расчета около 20 евро за одну страницу.

Гражданство Черногории при покупке недвижимости 2018 – Платим налоги после покупки

Налоги в Черногории умеренные. Нерезиденты облагаются налогом только по своим доходам, полученным из источников в Черногории. Члены женатых пар облагаются налогом по отдельности.

Гражданство Черногории при покупке недвижимости 2018 – Подоходный налог

База подоходного налога в случае обычных физических лиц (налог на доходы физлиц) рассчитывается суммированием следующих компонентов: (1) доход от занятости, (2) коммерческий и профессиональный доход, (3) инвестиционный доход (дивиденды, проценты и роялти) и (4) доход от недвижимого имущества. Все формы дохода, если они не облагаются налогом у источника, обычно агрегируются и облагаются налогом по фиксированной ставке 9 процентов.

Гражданство Черногории при покупке недвижимости 2018 – Налог с арендного дохода

Доход от сдачи в аренду недвижимого имущества резидентами юрисдикции включается в совокупный налогооблагаемый доход физлица и облагается налогом по фиксированной ставке в 9 процентов. Затраты, связанные с получением арендного дохода, вычитаются из общей полученной арендной платы.

Также допускается единовременный вычет в размере 40 процентов от общей арендной платы вместо компенсации фактических расходов. Таким образом, ставка снижается до отметки в 5,4 процента.

Пример расчета арендного налога:

Доход от сдачи в аренду недвижимости семейной пары *  Вариант 1  Вариант 2  Вариант 3
Ежемесячный доход от аренды, евро 1 500 6 000 12 000
Годовой доход от аренды, евро 18 000 72000 144 000
— Вычет: расходы, евро при расчете используется ставка в 40 процентов 7 200 28 800 57 600
= Налогооблагаемый доход, евро 10 800 43 200 86 400
Размер налога к уплате без учёта вычета, евро при расчете используется ставка в 9 процентов 1 620 6 480 12 960
Фактическая сумма налога к уплате, евро 972 3 888 7 776
Фактическая сумма налога к уплате в процентах от валового дохода 5,40 процента 5,40 процента 5,40 процента

* Недвижимость в Черногории совместно принадлежит мужу и жене.

** При расчете налогооблагаемого дохода допускается стандартный вычет в размере 40 процентов. Налогоплательщики также могут претендовать ан вычет в размере фактических расходов.

Доход от аренды, полученный физическими лицами-нерезидентами, облагается налогом по единой ставке в 20 процентов.

Гражданство Черногории при покупке недвижимости 2018 – Налог на реализованный прирост капитала

Прирост капитала, полученный от продажи недвижимости в Черногории, облагается налогом по фиксированной ставке в 9 процентов. Сумма налогооблагаемого прироста капитала рассчитывается путем вычета следующих статей расходов из цены продажи: затраты на приобретение и соответствующие расходы, а также расходы на восстановление и улучшение недвижимости, не ведущие к увеличению ее площади.

Гражданство Черногории при покупке недвижимости 2018 – Ежегодный налог на недвижимость в Черногории

Налог на недвижимость в Черногории взимается ежегодно с владельцев недвижимого имущества, расположенного на территории балканской страны, независимо от резидентства таких домовладельцев. Владелец недвижимого имущества или лицо, обладающее правами на использование имущества, несут ответственность за уплату этого налога в полной мере.

Ежегодный налог взимается с рыночной стоимости недвижимости по ставкам от 0,25 процента до 1 процента. В некоторых случаях налог на недвижимое имущество может взиматься по ставке до 5,5 процента. Его ставка зависит от цены и места, в котором расположен соответствующий объект недвижимости. Существуют ограниченные налоговые льготы для строительных компаний.

Гражданство Черногории при покупке недвижимости 2018 – Корпоративное налогообложение

Доходы от прироста капитала, полученные компаниями (в том числе и от продажи недвижимости в Черногории), облагаются налогом по фиксированной ставке в 9 процентов. Расходы, приносящие доход, и операционные расходы вычитаются при расчете налогооблагаемого дохода.

Гражданство Черногории при покупке недвижимости 2018 – Лавируем между «подводными камнями»

Помимо высокой налоговой нагрузки, связанной с необходимостью дополнительной уплаты НДС, о чем говорилось выше, покупатели новой недвижимости в Черногории могут сталкиваться и с другими не менее серьезными проблемами.

Одна из опасностей, с которой связана покупка жилых помещений у юридических лиц, является их покупки перед началом строительства или в стадии ее строительства. Если на этом этапе в отношении компании-продавца / застройщика будет открыта процедура банкротства, покупателя может ожидать потеря и денег, и квартиры.

Такие коммерческие компании, чаще всего с помощью различных видов “предварительного договора” определяют объектом купли-продажи квартиры с определенным номером на определенном этаже. После того как клиент вносит деньги, он оказывается в зависимости от состояния бизнеса продавца.

В случае открытия процедуры банкротства в отношении такого продавца до момента передачи жилой площади клиенту, часто бывает, что клиенты не могут реализовать свои права на недвижимость, поскольку они рассматриваются как кредиторы. То есть им причитается определённая часть конкурсной массы при банкротстве, потому что в момент проведения оплаты договора купли-продажи не существовало никакого конкретного объекта недвижимости (жилого помещения), оговариваемого в договоре.

Дополнительные проблемы могут возникнуть, если юридическое лицо в дальнейшем заложило возводимое недвижимое имущество в качестве обеспечения при получении кредитов, что дает право на часть такого актива сторонним кредиторам.

Кроме того, на практике случается так, что один объект жилой недвижимости продаётся застройщиком по несколько раз, и клиенты узнают о существовании других лиц, претендующих на недвижимость на законных основаниях уже в зале суда.

Теоретически, особенно на этапе строительства, продавец может заключить договора купли-продажи одновременно с таким числом добросовестных покупателей, которое соразмерно числу нотариусов в определенной области.

Поэтому перед заключением договора следует обратить внимание на то, не успел ли продавец (юридическое или физическое лицо) обременить свое имущество другими договорами или кредитами (кредитное обременение не отслеживается в компетентных государственных органах и земельном кадастре).

Эксперты также рекомендуют клиентам проводить проверки качества бизнеса фирм-застройщиков, у которых они хотят приобрести квартиры или другую недвижимость, прежде чем заключать с ними сделки.

Гражданство Черногории при покупке недвижимости 2018 – Альтернативы за пределами балканской страны

Оформление дополнительного подданства при приобретении недвижимого имущества за рубежом позволяет совместить простые инвестиции с быстрым получением нового паспорта, дарующего ценные возможности и преимущества. Читайте далее: Гражданство за недвижимость. Где его оформить, и почему это нужно сделать уже в 2017 году

Оформить гражданство при покупке недвижимости можно не только в Черногории. Русские инвесторы могут решить эту задачу, оформляя в собственность недвижимое имущество в самых разных уголках планеты, где также можно получить гражданство без проблем. Читайте далее: ВНЖ и гражданство при покупке недвижимости 2018 – Жизнь в «глобальном городе» как показатель статуса

Но особого внимания заслуживают страны Карибского бассейна, где порог вхождения начинается с относительно небольшой суммы. Так, всего за 200 тыс. долларов можно получить гражданство за недвижимость в Доминике с правом на перепродажу уже через 3 года. Читайте далее: Гражданство за недвижимость 2018 – Что сейчас предлагает Доминика?

Аналогичный порог вхождения установили недавно власти соседней юрисдикции Сент-Китс и Невис. При этом период обязательного владения активом при осуществлении таких инвестиций там составляет уже 7 лет. Читайте далее: Гражданство за недвижимость: Сент-Китс и Невис вводит дисконт — следуют ли примеру другие?

Оформить гражданство за недвижимость Гренады можно уже за 350 тыс. долларов, при этом период обязательного владения активом в случае гренадской иммиграционной программы составляет лишь 4 года. Читайте далее: Получить гражданство за недвижимость Гренады решают по 9 инвесторов в месяц

Нужна дополнительная информация о программах инвестиционного резидентства и гражданства, а также о других инвестиционных механизмах и открываемых ими возможностях? Отправьте нам запрос, и наши специалисты быстро дадут вам развернутый ответ. Сообщение можно отправить на адрес info@offshore-pro.info

Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info:

Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Пожалуйста, напишите Вопрос или Комментарий к статье! на основе ваших ценных для нас комментариев и вопросов эта статья может быть дополнена и улучшена.

ВНИМАНИЕ! Все посты содержащие скрытую рекламу, контакты и не имеющую отношение к данной публикации информацию не будут пропущены модератором портала к публикации.

ВНИМАНИЕ ЕЩЕ РАЗ: Для конкретных индивидуальных вопросов и заказов услуг существует конфиденциальный чат, мессенджеры, телефон и наш корпоративный е-майл. В комментариях мы просим писать именно вопросы и предложения по данной конкретной статье или Ваше мнение по вопросу, который поднят в этой статье.



Адрес вашей почты не будет опубликован.

новости о полезных, качественных и нужных услугах в офшоре

новости в офшоре

Уже подписались: 10700 Мы уважаем Вашу конфиденциальность