Гражданство за недвижимость Кипра: цена падает – пора выбирать!

Некоторые состоятельные россияне, белорусы и украинцы еще в начале 2020 года подумывали купить недвижимость на Кипре, чтобы на основании такого приобретения оформить второй паспорт и гражданство за инвестиции страны-члена Евросоюза. Но пандемия расстроила их планы, заставив «отложить в долгий ящик» мечты о европейском паспорте и вилле на побережье Средиземного моря. Тем не менее, эксперты рекомендуют не отказываться от этой идеи и продолжать мониторинг рынка, поскольку цены могут достичь «дна» уже в самое ближайшее время, и тогда придет пора купить недвижимость Кипра на самых выгодных условиях.  

Гражданство Кипра за инвестиции – самый простой и быстрый способ получить дополнительный паспорт в государстве-члене Евросоюза, которым к настоящему моменту уже успели воспользоваться многочисленные россияне, белорусы и украинцы, создавая «запасной аэродром» в Старом свете, а также расширяя свои возможности для путешествий по миру, инвестирования, минимизации налоговой нагрузки и открытия банковских счетов.

Как получить гражданство Кипра в качестве инвестора? Согласно действующему кипрскому законодательству, самый доступный вариант — гражданство Кипра при покупке недвижимости. Этот иммиграционный маршрут предполагает вложение €1,5 млн. с правом на выход из инвестиций через 5 лет, приобретение жилья на острове для собственного пользования ценой от €0,5 млн., а также внесение дотаций на общую сумму в €0,15 млн. в 2 кипрских госфонда.

Заявка обрабатывается около года. При этом инвестору, чтобы получить гражданство Кипра при покупке недвижимости, нужно хотя бы раз побывать там, оформляя резидентство. Но жить в стране постоянно вовсе не обязательно. Подробнее: Гражданство за инвестиции Кипра

До недавнего времени спрос на гражданство Кипра через недвижимость стабильно рос, равно как и число сделок с местным жильем. Но затем остров, как, впрочем, и весь мир, оказался во власти нового коронавируса. Киприоты закрыли границы и ввели карантин.

Новая реальность после локдауна на Кипре заключается в том, что все секторы рынка недвижимости зашли в «тупик». Многие сделки, которые были согласованы сторонами или даже практически закрыты, оказались заморожены или отложены. Снижение активности покупателей привело к падению среднего ценника.

Но есть мнение, что кипрский рынок недвижимости восстановится уже в 2021 году. При этом прямо сейчас, когда цена на недвижимость Кипра просела, а инвестиционный порог вхождения для участников местной программы по выдаче «золотых паспортов» не снизился, участники этой программы могут за те же деньги, что и раньше получить более качественное жилье, недвижимость на Кипре с более удачным расположением или жилье большей площади.

Поэтому прямо сейчас – лучшее время, чтобы выбрать и даже забронировать недвижимость на Кипре, купить которую можно будет сразу же после снятия локдауна, получая гражданство за инвестиции страны ЕС. Хотите больше фактов, доказывающих состоятельность этой рекомендации? Изучите свежую статистику!

Гражданство за недвижимость Кипра: цена реагирует на изменение спроса

Продажи недвижимости на Кипре иностранцам резко сократились в минувшем марте после полного запрета на пассажирские авиарейсы и введения кипрским правительством других мер для сдерживания распространения нового китайского коронавируса. Местный Департамент земельных участков и обследований недавно опубликовал подробные статданные о том, каким образом это отразилось на каждом сегменте рынка недвижимости Кипра.

Гражданство за недвижимость Кипра: цена реагирует на изменение спроса – Продажи зарубежным покупателям

Официальные данные свидетельствуют о том, что наибольший спад продаж покупателям из-за рубежа произошел в Пафосе – одном из самых популярных мест на острове среди иностранцев. Там продажи иностранным покупателям упали в рассматриваемом периоде на 65 процентов. Продажи зарубежным инвесторам в Ларнаке упали на 30 процентов. В Лимассоле, Фамагусте и Никосии они сократились на 29 процентов, 14 процентов и 6 процентов, соответственно.

Всего контрактов на продажу недвижимости зарубежным покупателям — Сравнение 2019/2020 гг. Источник: Департамент земельных участков и обследований Кипра

В течение первого квартала 2020 года общее количество успешно закрытых сделок купли-продажи кипрской недвижимости зарубежным покупателям составило 575 единиц — по сравнению с 750 сделками за первый квартал 2019 года. То есть в минувшем квартале произошло снижение рассматриваемого показателя на 21 процента в годовом исчислении.

Гражданство за недвижимость Кипра: цена реагирует на изменение спроса – Продажи иностранцам из числа граждан других стран ЕС

Рассматривая данные о продажах кипрской недвижимости зарубежным инвесторам более подробно, можно увидеть, что продажи недвижимости гражданам других стран ЕС упали на 47 процентов. При этом продажи зарубежным покупателям из других стран ЕС падали во всех районах за исключением Никосии, где их уровень оставался стабильным. Продажи в Пафосе упали на 59 процентов, а продажи в Ларнаке упали на 48 процентов. Продажи в Лимассоле и Фамагусте упали на 45 процентов и 29 процентов, соответственно.

Всего контрактов на продажу недвижимости зарубежным покупателям из других стран ЕС — Сравнение 2019/2020 гг. Источник: Департамент земельных участков и обследований Кипра

В течение первого квартала 2020 года общее количество успешно закрытых сделок купли-продажи кипрской недвижимости с зарубежными покупателями из числа граждан других стран ЕС составило 299 единиц — по сравнению с 361 сделкой за первый квартал 2019 года. То есть в минувшем квартале произошло снижение рассматриваемого показателя на 17 процентов в годовом исчислении.

Гражданство за недвижимость Кипра: цена реагирует на изменение спроса – Продажи негражданам ЕС

Количество продаж гражданам стран, не входящих в ЕС, сократилось на 40 процентов в марте по сравнению с мартом 2019 года, при этом продажи сократились во всех районах (за исключением Фамагусты, где они оставались стабильными).

Два наиболее популярных среди неграждан ЕС района островной юрисдикции пострадали больше всего. В Пафосе продажи негражданам ЕС упали на 69 процентов. За ним следует Лимассол, где показатель упал на 25 процентов. Между тем продажи негражданам ЕС в Ларнаке и Никосии упали на 22 процента и 14 процентов, соответственно.

Всего контрактов на продажу недвижимости зарубежным покупателям, не являющимся гражданами ЕС — Сравнение 2019/2020 гг. Источник: Департамент земельных участков и обследований Кипра

В течение первого квартала 2020 года общее количество закрытых сделок купли-продажи кипрской недвижимости с покупателями из числа граждан государств, не входящим в ЕС, составило 575 единиц — по сравнению с 750 сделками за первый квартал 2019 года. То есть произошло падение на 23 процента в годовом исчислении.

Следует также помнить, что продажи недвижимости гражданам стран, не входящим в ЕС, снижаются в том числе и ввиду того, что ранее кипрское правительство ввело более строгие критерии отсеивания иностранных инвесторов, желающих получить гражданство Кипра за деньги. Более подробная информация по этому вопросу представлена ниже.

Гражданство за недвижимость Кипра: цена реагирует на изменение спроса – Продажи местным покупателям

Продажи местным покупателям, на долю которых приходилось 58 процентов всех закрытых сделок в марте, упали на 25 процентов по сравнению с мартом 2019 года. Хотя продажи в Ларнаке и Никосии выросли на 19 процентов и 8 процентов, соответственно, а в Фамагусте число сделок оставалось стабильным. Но падение в Лимассоле на 60 процентов и спад на 7 процентов в Пафосе более чем нивелировало этот позитивный результат.

Всего контрактов на продажу недвижимости местным покупателям — Сравнение 2019/2020 гг. Источник: Департамент земельных участков и обследований Кипра

В первом квартале 2020 года общее количество закрытых сделок купли-продажи с участием покупателей из числа кипрских граждан составило 1117 единиц — по сравнению с 1255 сделками в первом квартале 2019 года. То есть имело место падение на 11 процентов в годовом исчислении.

Гражданство за недвижимость Кипра: цена реагирует на изменение спроса – Анализ динамики продаж недвижимости с 2000 года

Представленная ниже таблица наглядно показывает, как мировой финансовый кризис 2007/2008 гг. повлиял на кипрский рынок жилья. В первый же посткризисный 2009 год был зафиксирован серьезный спад продаж, которые вернулись к докризисному уровню лишь в 2017 году.

Контракты на продажу недвижимости на Кипре 2000 — 2020 гг. Источник: Департамент земельных участков и обследований Кипра

При этом с каждым годом росла активность иностранных инвесторов. В то же время в Департаменте земельных ресурсов и обследований отмечают, что продажи иностранцам в 2018 году и в последующие годы не следует сравнивать с продажами в предыдущие годы из-за изменений в методологии, использующейся для классификации «иностранцев».

Гражданство за недвижимость Кипра: цена достигла дна на фоне падения активности потенциальных покупателей?

В последние годы на кипрском рынке недвижимого имущества появлялось все больше очень недешевых коттеджей и апартаментов премиум-класса, стоимость которых формировалась под влиянием главным образом такого косвенного фактора как преимуществами кипрской «паспортной схемы», а не исходя из реальных рыночных драйверов.

Основная масса покупателей этих объектов недвижимого имущества премиум-класса, создававшихся для получателей «золотых паспортов», была гражданами России и Китая. Но спрос на подобные дорогостоящие активы в течение последних 12 месяцев все больше уменьшался.

Этому способствовало, в частности, ужесточение правил участия в кипрской «паспортной схеме» путем введения лимита в 700 удовлетворенных коллективных или индивидуальных заявок в год, повышения порога вхождения (с 2 млн. евро до 2,15 млн. евро), а также ужесточения процесса отсеивания неблагонадежных заявителей.

Китайские инвесторы практически не демонстрировали никаких признаков активности  на кипрском рынке элитной недвижимости с момента появления COVID-19 в декабре 2019 года, поскольку киприоты и власти ЕС в целом ввели жесткие ограничения на въезд для китайцев, лишив потенциальных покупателей возможности посетить средиземноморский остров. При этом китайские власти, в свою очередь, дополнительного ограничили возможности граждан поднебесной с точки зрения отправки средств за рубеж для совершения покупок.

Новая реальность после локдауна на Кипре заключается в том, что все секторы рынка недвижимости зашли в тупик, и многие сделки, уже согласованные или даже находившиеся на полпути к закрытию, были «заморожены» или отложены.

Происходящее соответствующим образом повлияло на индекс цен на недвижимость на Кипре (HPI). Статистическая служба островного государства (CYSTAT) объявила, что цены на дома и квартиры на Кипре упали в среднем на 3,7 процента в четвертом квартале 2019 года по сравнению с предыдущим кварталом, при этом в годовом исчислении индекс цен на жилье упал в рассматриваемом периоде и вовсе на 4,8 процента.

Согласно пресс-релизу CYSTAT , показатель HPI «является квартальным индексом, который отражает изменение средних цен на жилые дома, охватывая все типы жилых объектов — как новостройки, так и «вторичку», а также земельный компонент».

Индекс цен на недвижимость на Кипре. Источник: CYSTAT

¹ В первом квартале 2015 года в серии произошел перерыв из-за переопределения переменных модели.

Одним из ключевых источников финансовых поступлений из-за рубежа в случае Кипра является туризм, который успешно конкурирует в этом плане с программой «гражданство за инвестиции» и рынком жилья.

Так вот туристическая индустрия юрисдикции переживает катастрофический год. Кипрские туроператоры отмечают, что столкнулись с наихудшим кризисом в своей истории после отмены отпусков на острове иностранцами из-за вспышки коронавируса.

В кипрском Министерстве финансов заявляют, что экономика страны движется к рецессии и может сократиться на 5 процентов после пяти лет роста. Это дополнительно ослабит покупательную способность киприотов, мешая им помимо прочего инвестировать в недвижимость Кипра в прежнем объеме. Последнее будет способствовать дальнейшему снижению цен на фоне ослабления спроса.

Гражданство за недвижимость Кипра: новое строительство не замедляется

Важно помнить и о том, что интенсивность нового строительства на Кипре, которая упала после мирового финансового кризиса 2007/2008 гг. и локального банковского кризиса 2013 года, в настоящее время является весьма высокой.

По официальным данным от Кипрской статистической службы, количество возводимых жилищ (коттеджи, виллы, апартаменты в многоквартирных домах) в январе 2020 года увеличилось на 27 процентов по сравнению с январем 2019 года: с 548 до 696 единиц.

В то же время общее число утверждённых девелоперских проектов, охватывающих коммерческую и промышленную недвижимость Кипра, а также жилье (в данном случае многоквартирные высотки учитываются целиком — без разбивки на апартаменты), в январе 2020 года сократилось на 1,1 процента в годовом исчислении. Было выдано 538 разрешений на строительство по сравнению с 548 в январе 2019 года.

538 разрешений на строительство, выданные в течение января 2020 года, предусматривали реализацию следующих девелоперских проектов:

· Жилые здания – 395 штук;

· Нежилые здания — 73 штук;

· Проекты гражданского строительства — 18 штук;

· Раздел земельных участков — 36 штук;

· Дорожное строительство — 16 штук;

Общая стоимость утвержденных девелоперских проектов выросла на 51,6 процента по сравнению с январем 2019 года и достигла 178,5 млн. евро. Их общая площадь выросла на 55 процентов и достигла 165,8 тыс. квадратных метров.

395 утвержденных проектов по строительству жилья охватывали 696 новых жилищ, включая 216 отдельно стоящих домов (увеличение на 2,9 процента по сравнению с 210 разрешенными в январе 2019 года) и 480 квартир в многоквартирных домах (увеличение на 42 процента по сравнению с 388 единицами в январе 2019 года).

Гражданство за недвижимость Кипра: антикризисные меры

Многие застройщики, которые ориентировали свой бизнес на состоятельных мигрантов-инвесторов и, что называется, «держали руку на пульсе», сокращали активность в течение 2019 года и года текущего.

Они делали это, наблюдая за ужесточением правил выдачи «золотых паспортов» и спровоцированным этим спадом активности китайцев, россиян и других иностранцев, которые хотели бы купить недвижимость на Кипре, чтобы оформить гражданство за инвестиции страны ЕС.

Но многие другие девелоперы, которые ориентировали свой бизнес на участников рассматриваемой программы и которые с опозданием вышли в элитный сегмент, имеют большой запас непроданных апартаментов и вилл.

В настоящее время многие из этих застройщиков планируют трансформировать и перепрофилировать построенное жилье для использования его в качестве площадок для размещения офисов или гостиничной недвижимости, которые, как они надеются, будут востребованы, когда рынок снова придет в движение.

Гражданство за недвижимость Кипра: падение и взлет

С введением локдауна и полного запрета на пассажирские авиарейсы продажи недвижимости на острове упали. И они будут падать до тех пор, пока не будут ослаблены ограничительные меры. Но даже после этого потребуется несколько месяцев, чтобы все вернулось к некому подобию нормальности.

По мнению экспертов, гостиничный сектор больше всего пострадает ввиду резкого сокращения числа отдыхающих и их расходов, которые используются отельерами для финансирования новых девелоперских проектов по возведению курортной недвижимости. Потеря спроса на Airbnb приведет к снижению как продаж арендного жилья, так и стоимости краткосрочной аренды.

Пострадает и сегмент торговой недвижимости — как с точки зрения «заморозки» планов по расширению инфраструктуры сетей розничной торговли, так и с точки зрения снижения арендной платы, навязанного правительством, чтобы помочь торговым предприятиям «выжить» после введения локдауна и потери значительного дохода. С другой стороны, логистика, склады и промышленность извлекли выгоду из этого кризиса из-за быстрого роста электронной коммерции и сервисов по доставке товаров.

Рынок жилья также ощутит последствия локдауна, поскольку иностранные инвесторы будут менее охотно, чем до кризиса вкладывать средства в зарубежные рынки в целом из-за общей нестабильности и проблем в своих собственных странах, а также из-за пересмотра инвестиционных планов.

Ограниченный спрос со стороны кипрских покупателей из-за роста безработицы и сокращения банковского финансирования за счет ипотечных кредитов также приведет к давлению на цены на жилую недвижимость на Кипре.

От падения не застрахован и кипрский рынок офисной недвижимости, так как локдаун и пандемия сформировали новую тенденцию: все больше кипрских «белых воротничков» хотят работать из дома. При этом нанимающие их компании наблюдают, что производительность труда персонала при переходе на удаленную работу из дома может быть на том же уровне и даже выше, чем при их нахождении в офисе. Это может заставить организации пересмотреть свои планы относительно аренды или строительства новых офисных помещений для своих нужд.

Эксперты полагают, что 2020 и 2021 годы будут весьма трудными для кипрского рынка недвижимости и экономики островного государства в целом. Местному правительству необходимо будет вмешаться и создать максимально благоприятную инвестиционную среду, чтобы вернуть интерес к рынку недвижимого имущества со стороны иностранцев.

Спрос россиян и китайцев, рассматривающих возможность оформить второй паспорт гражданство Кипра при покупке недвижимости, вероятнее всего, будет находиться на очень низком уровне, как минимум, в 2020 году. В том числе и из-за локдауна. Ведь, чтобы получить гражданство Кипра за инвестиции, нужно хотя бы раз лично посетить это островное государство.

Дальнейшая динамика цены на недвижимость Кипра будет определяться тем, когда спрос снова начнет восстанавливаться, и какие стимулы правительство Кипра будет готово предоставить инвесторам. Ожидается, что рынок недвижимости (который всегда является хорошим индикатором инвестиционной привлекательности той или иной страны) восстановится в 2021 году.

Но подобный спад стоимости открывает отличную возможность купить недвижимость на Кипре за те же деньги, что и до кризиса, но при этом взамен за вложенное получая более качественное жилье, и/или актив с более удачным расположением, и/или недвижимость на Кипре большей площади. Так почему бы не воспользоваться этой возможностью?

Чтобы получить наиболее детальные сведения в части процедур оформления (налогового) резидентства и/или гражданства за рубежом, в том числе и на Кипре, рекомендуем направлять свои запросы специалистам по адресу электронной почты info@offshore-pro.info.