Гражданство за недвижимость на Карибах: стратегия выхода из инвестиций

Оформляя паспорт и гражданство за недвижимость в Карибском бассейне в 2019 году, русским, украинцам и белорусам следует позаботиться о создании эффективной стратегии выхода из инвестиций. Поможет в этом изначально правильный выбор подходящего инвестиционного актива, сделать который можно, лишь обратившись за консультацией к опытному иммиграционному агенту.

гражданство за инвестиции страны Карибского бассейна

Рассматриваете ли вы возможность инвестирования в акции отеля, стоимость перепродажи которых зависит от непредсказуемой политики регулирующих органов, расположенных в стране, которую вы никогда не посещали и вряд ли посетите?

Примерно такой вопрос многие добросовестные иммиграционные агенты задают своим потенциальным клиентам, которых интересует гражданство за недвижимость в Карибском бассейне и честное мнение собеседников о девелоперских проектах, одобренных в рамках карибских программ инвестиционного гражданства.

Да, есть заслуживающие внимания утвержденные девелоперские проекты (для привлечения капитала через программу экономического гражданства девелоперский проект обязательно должен быть утвержден местными властями), которые успешно достраиваются, вводятся в эксплуатацию и радуют инвесторов солидной доходностью. Подробнее: ВНЖ и гражданство за недвижимость 2019: плюсы покупки жилья за рубежом

Но в большинстве своем одобренные проекты являются «пустышками», что усложняет жизнь инвесторам, желающим оформить гражданство за недвижимость страны Карибского бассейна и создать эффективную стратегию выхода из инвестиций по истечении периода обязательного владения (3-5 лет в зависимости от принимающей страны).

Именно поэтому крайне важно изначально выбрать самый лучший проект. Этот же совет актуален и для лиц, которые получают гражданство за недвижимость страны Карибского бассейна для собственного проживания, лично выбирая подходящий актив. Помочь в этом может только добросовестный и опытный иммиграционный агент.  

Гражданство за недвижимость на Карибах: печальная статистика по утвержденным девелоперским проектам

Скорее всего, ответом инвестора на заданный в начале статьи вопрос будет лаконичное «нет». Уклеиться в таком мнении инвестор сможет, изучив печальную статистику по утвержденным девелоперским проектам, вкладывая деньги в которые можно получить гражданство за недвижимость на Карибах.

Выдавать гражданство за недвижимость власти карибских стран стали в начале этого десятилетия. И как только появилась такая возможность, стало множиться число девелоперских проектов, администрации которых стремятся привлечь финансирования через программы по выдаче «золотых паспортов».

Тем не менее, к настоящему времени лишь 51 из 163 карибских проектов по возведению недвижимости, утвержденных в рамках программ «гражданство за инвестиции», были успешно завершены вводом в эксплуатацию соответствующих построек.

В этом контексте следует упомянуть активную полемику в Карибском бассейне относительно практики застройщиков собирать инвестиционный капитал физлиц без фактического строительства, за что многие из них были названы карибскими СМИ не иначе как мошенниками. Подробнее: Гражданство за инвестиции 2019: где сейчас орудуют мошенники?

Это подтверждается нежеланием ряда местных застройщиков идти на контакт с журналистами, собирающими информацию об их проектах. Справедливо предполагая, что застройщики, которые получают доход, продавая объекты недвижимости, а также тратят огромные деньги на маркетинговое продвижение своих проектов и привлечение потенциальных инвесторов, с радостью ответят любому, кто ищет информацию об их проектах, журналисты оказались несколько озадаченными той сдержанностью, с которой девелоперы отвечали на их вопросы.

Скепсиса добавляет и статистика. Ранее в этом году журналистами было проведено масштабное исследование девелоперских проектов, утвержденных в качестве объектов для инвестирования в рамках пяти программ экономического гражданства Карибского бассейна (Антигуа и Барбуда, Доминика, Гренада, Сент-Китс и Невис и Сент-Люсия). Это исследование девелоперских проектов показало следующую неутешительную картину в целом по региону и по отдельным странам, в частности:

  В целом по региону Антигуа и Барбуда

 

Доминика

 

Гренада

 

Сент-Китс и Невис

 

Сент-Люсия
Минимально допустимая сумма инвестиций в гражданство за недвижимость   200 тыс. долларов США 200 тыс. долларов США 220 тыс. долларов США 200 тыс. долларов США 300 тыс. долларов США
Полностью введенные в эксплуатацию утвержденные девелоперские проекты 50 проектов 16 проектов 0 проектов 4 проекта 30 проектов 0 проектов
Частично введенные в эксплуатацию утвержденные девелоперские проекты (например, запущена только первая очередь из трех) 6 проектов 4 проекта 0 проектов 2 проекта 0 проектов 0 проектов
Утвержденные проекты, строительные работы в рамках которых все еще продолжаются 25 проектов 2 проекта 4 проекта 1 проект 18 проектов 0 проектов
Утвержденные проекты, строительные работы в рамках которых не были начаты 38 проектов 6 проектов 2 проекта 2 проекта 25 проектов 2 проекта
Приостановленные утвержденные девелоперские проекты 6 проектов 1 проект 0 проектов 3 проекта 2 проекта 0 проектов
Отмененные утвержденные девелоперские проекты 0 проектов 0 проектов 0 проектов 0 проектов 0 проектов 0 проектов
Нет данных 35 проектов 12 проектов 0 проектов 4 проекта 19 проектов 0 проектов
Завершены только земельные работы на выделенном под застройку участке 1 проект 1 проект 0 проектов 0 проектов 0 проектов 0 проектов

Гражданство за недвижимость на Карибах: целевой аудитории нужна дешевизна, но это усложняет выход из инвестиций

Вот еще одна небольшая порция неудобной правды. Почти все из 163 утвержденных проектов предполагают строительство курортных комплексов или отелей, предлагая потенциальным обладателям «золотых паспортов» возможность инвестировать минимально возможную сумму, как это предусмотрено правилами программы «гражданство за инвестиции» соответствующей страны.

Инвесторам предлагается вкладывать свои деньги в акции / доли отелей / курортов или части апартаментов / кондоминиумом / вилл. Чтобы сохранить гражданство за инвестиции, обладателю «золотого паспорта» придется удерживать в собственности такую часть объекта недвижимости или пакет акций / долей курорта / отеля в течение трех, четырех или пяти лет (в зависимости от принимающей страны). Подробнее: Гражданство за инвестиции: страны

Очевидно, что при необходимости выхода из инвестиций таким лицам придется искать новых участников программ по оформлению карибских «золотых паспортов», которые также хотели бы получить гражданство за недвижимость.

Не менее очевидно, что заработать, перепродавая такой актив, вряд ли получится – легко наценку установить можно разве что на отдельностоящий дом / апартаменты, изначально выкупаемые целиком. С ценными бумагами все далеко не так просто. По факту инвесторы могут рассчитывать только на процентные выплаты по акциям.  

Да, можно получить гражданство за недвижимость, оформляя безусловное право собственности на объект недвижимого имущества в рамках утвержденного девелоперского проекта. Но, как показывает практика, в данном случае инвестор должен будет выделить на покупку уже около 1 млн. долларов США, чтобы воспользоваться такой привилегией. 

Но инвестиции такого типа по понятным причинам интересуют только инвесторов, которые хотят переехать на Карибы и наслаждаться карибским стилем жизни, или инвесторов из категории долларовых мультимиллионеров или миллиардеров (UHNWI). Большинству рядовых участников карибских программ «гражданство за инвестиции», которые хотят инвестировать минимальную сумму для получения паспорта, такие варианты не очень интересны.

Гражданство за недвижимость на Карибах: последствия ценовых войн обескураживают инвесторов

Оценивая объекты для инвестирования, следует, исходя из здравого смысла, учитывать возможные изменения в законах, которые могут возникнуть в течение периода обязательного владения приобретенным активом (те самые 3-5 лет). Также следует учитывать и то, как эти изменения могут повлиять на выход из сделанных ранее инвестиций.

Хорошей отправной точкой в данном контексте является минимальная сумма инвестиций в рамках программы по выдаче «золотых паспортов», установленная правительством принимающей страны. Как показывает практика, эта сумма может резко и непредсказуемо измениться в любой момент времени.

Это особенно актуально с учетом конкурентной борьбы между карибскими островными государствами за внимание инвесторов. Речь, в частности, идет о конкуренции по цене. Подробнее: Гражданство Антигуа и Барбуда за инвестиции подешевело – Начало ценовой войны?

Только за последние 18 месяцев можно было наблюдать снижение минимальных инвестиционных требований для лиц, оформляющих гражданство за недвижимость, в следующих юрисдикциях:

Только Доминика и Сент-Люсия (где гражданство за недвижимость можно оформить, вкладывая 200 000 долларов США и 300 000 долларов США, соответственно) не снизили инвестиционные требования.

Но это, вероятно, связано с тем, что Доминика изначально установила низкий финансовый порог. К тому же власти данной страны не так давно внесли другие важные изменения в условия программы экономического гражданства. Подробнее: ВНЖ и гражданство за инвестиции 2019: что изменилось за год?

В случае Сент-Люсии нежелание снижать порог вхождения можно объяснить тем фактом, что к настоящему моменту всего лишь только два предложенных застройщиками девелоперских проекта получили «зеленый свет» в рамках местной программы экономического гражданства. Подробнее:

Итак, представьте себе инвестора, который вложил как минимум 400 000 долларов два года назад в гражданство за недвижимость Сент-Китс и Невис. Теперь у него есть задача найти покупателя через три года, который готов приобрести долю в отеле, потратив вдвое больше минимальной суммы, требуемой по условиям той же программы «гражданство за инвестиции» в настоящее время. Остается лишь пожелать продавцу удачи в таком непростом начинании!

В теории инвестор, купивший акции за 400 000 долларов США несколько лет назад и столкнувшийся с недавним снижением вдвое минимального размера инвестиций для оформления «золотого паспорта», по истечении пяти лет обязательного владения активом сможет разделить свои акции на два пакета.

По крайней мере, если это будет юридически допустимо / возможно по условиям контракта. После этого ему придется убедить двух новых инвесторов в гражданство за недвижимость выкупить эти акции, заплатив по 200 000 долларов США каждый. Но подобное будет возможно только в том случае, если законы и ценовая политика соответствующей программы инвестиционного гражданства будут оставаться такими же, как сегодня.

Не нужно быть опытным инвестором, чтобы понять, что обрисованная выше головоломка представляет собой инвестиционную стратегию, чреватую риском, неопределенностью и тяжелым поиском покупателей неликвидного актива в ближайшие годы.

Именно по этой прискорбной и разочаровывающей причине многие иммиграционные агенты, которые ценят свою репутацию, часто отговаривают потенциальных клиентов от решения вложить средства в гражданство за недвижимость в Карибском бассейне. По крайней мере, если инвестор желает провернуть сделку как можно скорее и без тщательного выбора девелоперского проекта.

Это особенно актуально в случае иммиграционных агентов, которые нацелены на долгосрочное сотрудничество и хотят поддерживать хорошие рабочие отношения с клиентами по истечении трех / пятилетнего периода обязательного владения недвижимостью, на основании покупки которой им выдаются паспорта.

Ни один иммиграционный агент не хочет, чтобы клиенты приходили и жаловались на то, что они не могут продать купленные ранее активы и выйти из инвестиции, которые предложил такой иммиграционный агент.

Гражданство за недвижимость на Карибах: дополнительные гарантии для инвесторов

Не поймите неправильно. Цель этой статьи вовсе не в том, чтобы показать, что гражданство за недвижимость на Карибах — это плохая инвестиция. Отнюдь нет. Гостиничные проекты и их деятельность крайне важны для карибских стран, и местные власти всячески стремятся обеспечить устойчивый поток капитала в направлении этого сектора, привлекая получателей «золотых паспортов» и тщательно отсеивая неблагонадежные девелоперские проекты.

Но, как показывает практика, даже многоуровневые проверки благонадежности не способны остановить недобросовестных застройщиков. Благо, таких подавляющее меньшинство, и они по большей части сконцентрированы в Сент-Китс и Невис.

Недавние новости из стран Карибского бассейна показали, что власти стран с программами «гражданство за инвестиции» ищут и благополучно находят возможности гарантировать инвесторам «безопасность» капиталовложений в одобренные девелоперские проекты.

Например, в Гренаде власти обязали застройщиков показывать, что они самостоятельно вложили в свои проекты как минимум 20 процентов от общей стоимости запланированных к реализации строительных работ.

Только после этого такие девелоперы могут начинать привлекать средства через гренадскую программу «гражданство за инвестиции». Подробнее: Гражданство за недвижимость Гренады на курорте Kimpton Kawana Bay – Теперь от $220 тыс.

Гражданство за недвижимость на Карибах: не пора ли переосмыслить условия?

Есть несколько красивых и успешных отелей с отличным руководством, построенных благодаря программам «гражданство за инвестиции» на Карибах. Но это не меняет картину в целом. Если все останется, как есть, лицам, инвестирующим в гражданство за недвижимость через акции / доли, будет очень трудно продать такие активы по истечении периодов обязательного владения.

Просто представьте себе такую картину: сотни и даже тысячи таких инвесторов не могут продать свои пакеты акций в ближайшие годы, оставляя негативные отзывы и устраивая мощный анти-PR программам «гражданство за инвестиции» стран Карибского бассейна. Это самая настоящая бомба замедленного действия!

По мнению экспертов, программы «гражданство за инвестиции» нуждается в серьезном переосмыслении и пересмотре для общего блага экономик и сообществ на Карибских островах, а также для предоставления инвесторам активов с очевидной ценностью и возможностью перепродажи после минимального периода владения. 

Аналитики советуют карибским чиновникам отказаться от схем долевого участия в отелях в пользу правоустанавливающих документов на право собственности только на номера / апартаменты, виллы и квартиры в рамках того или иного гостиничного проекта. Эта модель очень хорошо работает в других странах, выдающих гражданство за недвижимость. Турция является отличным примером. Подробнее: Гражданство Турции за инвестиции

Эксперты также рекомендуют карибским чиновникам обеспечить гораздо более высокий уровень диверсификации, предлагая иностранцам возможность оформлять паспорт и гражданство за инвестиции в коммерческие проекты на островах.

В частности, следует позволить им инвестировать минимальные суммы в местные предприятия, частные школы, больницы, проекты в области развития возобновляемых источников  энергии и так далее. Возможно, такие финансовые ресурсы и инвестиционные проекты должны передаваться под управление компетентных управляющих фондами.

К слову, работа в этом направлении уже ведется в Сент-Люсии, где власти внедрили множество финансовых опций в рамках своей программы «гражданство за инвестиции». Подробнее: Гражданство за инвестиции 2019: от «А» до «Я»

Да, гражданство карибской страны можно оформить и за безвозмездную дотацию, которая обойдется дешевле инвестиций в недвижимость (в случае той же Сент-Люсии можно наблюдать трехкратную разницу!), как показано в представленной ниже таблице.

  Антигуа и Барбуда

 

Доминика

 

Гренада

 

Сент-Китс и Невис

 

Сент-Люсия
Минимально допустимая сумма инвестиций в гражданство за недвижимость 200 тыс. долларов США 200 тыс. долларов США 220 тыс. долларов США 200 тыс. долларов США 300 тыс. долларов США
Минимально допустимая сумма безвозмездной дотации в государственный фонд при оформлении экономического гражданства 100 тыс. долларов США 100 тыс. долларов США 150 тыс. долларов США 150 тыс. долларов США 100 тыс. долларов США

Но значительная часть участников программ экономического гражданства охотно выбрали бы более высокую сумму возвратных инвестиций вместо более доступной безвозвратной дотации (давайте посмотрим правде в глаза: никто не захочет потерять деньги через дотацию, если будет видеть реальный способ легко вернуть инвестиции на более крупную сумму).

Нужно лишь обеспечить жизнеспособность инвестиционных проектов, гарантировать, что они будут приносить доход выше инфляции и обеспечить вторичный рынок, где соответствующий актив может быть легко продан. Это принесло бы обоюдную выгоду всем заинтересованным сторонам.

Гражданство за недвижимость на Карибах – Важные плюсы: позитивная динамика в сегменте отелей и улучшение гостиничной инфраструктуры

Теперь увесистая и объемная ложка меда в бочке дегтя. Если правильно подобрать утвержденный девелоперский проект, оформляя гражданство за недвижимость на карибском курортном комплексе (будь то недвижимость целиком или доля в вилле / апартаментах на курорте), можно получить реальный источник пассивного арендного дохода.

Спрос на такую курортную недвижимость со стороны состоятельных туристов растет. Заполняемость отелей в Карибском бассейне в марте 2019 года повысилась на 1,1 процента в годовом исчислении, достигнув уровня в 74,8 процента.

Об этом говорится в свежем отчете аналитической фирмы STR, специализирующейся на гостиничном бизнесе. Причем показатель демонстрирует рост четвертый месяц подряд, если сравнивать с аналогичным периодом годом ранее. Авторы исследования отмечают, что заполняемость отелей в Карибском бассейне росла четыре месяца подряд впервые с 2015 года.

Согласно данным STR, среднесуточная стоимость номера в рассматриваемом периоде выросла на 8,5 процента в годовом исчислении, достигнув отметки в 279,41 доллара США, в то время как доход в расчете на один свободный номер за тот же период подскочил на 9,7 процента до 209,11 доллара США.

Средний уровень заполняемости гостиниц в регионе за период с начала 2019 года и по март составил 72,8 процента, что на 1,1 процента больше, чем в первом квартале 2018 года. Среднесуточная стоимость номера выросла на 8,8 процента до 266,44 доллара США, а доход в расчете на один свободный номер – на 10 процентов до 193,88 доллара США. В ходе проведения исследования специалисты STR получили данные со стороны 1973 отелей по всему Карибскому бассейну, в распоряжении которых имеется в общей сложности 254 146 номеров.

В этом контексте следует также отметить, что выбор инвесторов в карибскую недвижимость периодически расширяется благодаря активному строительству в регионе новых отелей и фешенебельных курортов.  

Согласно новым данным аналитической фирмы STR, строительство отелей в регионе сейчас процветает. Количество возводимых курортов и отелей в более широком регионе Карибского бассейна и Мексики выросло на 30,7 процента по сравнению с предыдущим годом. Сейчас в регионе строится 131 отель в общей сложности на 29 187 номеров.

Этому росту способствовала активизация строительства высококлассных курортов в регионе в общей сложности на 6 566 номеров, а также роскошных отелей на 6 215 номеров. Лидером региона является Мексика. Там строятся отели на 15 731 номер. Далее следуют Доминиканская Республика, где строятся отели на 6216 номеров, а также Ямайка — 2144 номеров. На четвертом месте оказалась Куба, где возводятся отели в общей сложности на 1327 номеров.

Гражданство за недвижимость на Карибах: на какие варианты стоит обращать внимание?

На данном этапе всем русским, белорусам, казахстанцам, украинцам, азербайджанцам и другим иностранцам, которые хотели бы оформить гражданство за недвижимость на Карибах, доступны, по сути, только два заслуживающих внимания варианта.

Людям, которые хотят наслаждаться карибским стилем жизни и располагают при этом приличными финансами (позволяющими вложить в недвижимость за рубежом от 1 миллиона долларов США), можно рекомендовать целиком выкупать виллы или апартаменты в рамках одобренных девелоперских проектов.

Конечно же, им предварительно следует проконсультироваться с риэлторами и иммиграционными агентами, чтобы избавить себя от потери времени, нервов и денег в будущем. При желании они смогут относительно легко найти покупателя для своей недвижимости, ориентируясь на премиум-сегмент и будущих участников соответствующих программ «гражданство за инвестиции».

Инвесторам, которые не хотят жить на Карибах и не располагают несколькими миллионами долларов США, следует вкладывать деньги в доли / акции только в том случае, если  условия являются необычно благоприятными. Например, если им предлагается приличная годовая доходность, а также четкая стратегия выхода из инвестиций, поддерживаемая реальным вторичным рынком и предсказуемой нормативной средой. В этой конкретной ситуации можно привести веские аргументы в пользу такого типа инвестиций.

Этим инвесторам также потребуется помощь опытного иммиграционного агента с солидной репутацией, располагающего инсайдерской информаций и способного порекомендовать действительно выгодный проект, избавляя клиента от траты времени на «пустышки» и помогая выбрать правильную программу «гражданство за инвестиции» страны Карибского бассейна. Подробнее: Гражданство за недвижимость 2019 – Какая страна подходит лучше всего именно Вам?

И тем и другим инвесторам следует особенно внимательно рассмотреть возможность покупки виллы (или доли в вилле) в утвержденном проекте, располагающейся в так называемом «зелёном поясе» (Greenbelt). Это очень перспективно с коммерческой точки зрения. Такая инвестиция обладает высоким потенциалом и упрощает перепродажу.

В данном контексте под «зелёным поясом» следует понимать участок земли, который расположен рядом с застроенной территорией, но сам при этом сохраняется незастроенным из-за строгих ограничений на строительные работы по генплану.

Речь об ухоженной и ирригированной территории, которая обычно используемая как поле для гольфа, место отдыха или парк. Такая земля выделяется с целью создания открытых пространств, близких по качествам к природным. «Зеленые пояса» часто засажены деревьями и другими растениями, что гарантирует хороший вид из окна коллекционеру паспортов. Подробнее: Гражданство за инвестиции 2019: что дает коллекция паспортов?

Быстро получить ответ на свой вопрос об оформлении резидентства, а также гражданства и паспорта за рубежом можно, обратившись непосредственно к нашим специалистам по адресу электронной почты info@offshore-pro.info

Подпишитесь на наш телеграм канал и расскажите о нем знакомым в бизнесе.

Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info:

Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Пожалуйста, напишите Вопрос или Комментарий к статье! на основе ваших ценных для нас комментариев и вопросов эта статья может быть дополнена и улучшена.

ВНИМАНИЕ! Все посты содержащие скрытую рекламу, контакты и не имеющую отношение к данной публикации информацию не будут пропущены модератором портала к публикации.

ВНИМАНИЕ ЕЩЕ РАЗ: Для конкретных индивидуальных вопросов и заказов услуг существует конфиденциальный чат, мессенджеры, телефон и наш корпоративный е-майл. В комментариях мы просим писать именно вопросы и предложения по данной конкретной статье или Ваше мнение по вопросу, который поднят в этой статье.



Адрес вашей почты не будет опубликован.

новости о полезных, качественных и нужных услугах в офшоре

новости в офшоре

Уже подписались: 10700 Мы уважаем Вашу конфиденциальность