С помощью этой статьи мы попытаемся понять, насколько обосновано утверждение о том, что активность богатых иностранных участников программ по предоставлению ВНЖ и гражданства за инвестиции способствует повышению цен на жилье в принимающих странах. В качестве примера используем ситуацию, сложившуюся вокруг канадской программы ВНЖ за инвестиции, приостановленной якобы из-за чрезмерно высокого спроса китайцев на местную недвижимость, который привел к удорожанию жилья в Канаде. По мнению экспертов, такое может повториться и в других странах, поэтому лучше не мешкать и начать оформление ВНЖ/гражданства за недвижимость уже сейчас. Попробуем понять, миф это или реальность.
В течение последних десятилетий цены на недвижимость во многих городах поднимались до рекордных высот. Такой тренд наблюдается в Лондоне, Нью-Йорке и многих других мегаполисах планеты. И зачастую в число основных драйверов роста цен входит спрос на локальную недвижимость со стороны состоятельных иностранцев, которым местные власти предлагают второе гражданство или резидентство в обмен на такие инвестиции.
Статистика и результаты многочисленных исследований говорят о том, что чаще всего жилье за рубежом, преследуя подобные цели, скупают китайские бизнесмены. Подробнее «На оформление золотых виз и экономического гражданства китайские инвесторы потратили $ 24 млрд.«
Неудивительно, что среди коренных жителей многих стран, привлекающих китайских инвесторов, сформировалось устойчивое мнение о том, что богатые китайцы поднимают цены на недвижимость в принимающих странах и делают жилье менее доступным для местного населения. Попробуем разобраться в том, миф это или реальность.
Самым ярким примером является ситуация, сложившаяся в свое время вокруг канадской программы по предоставлению резидентства за инвестиции. Чтобы получить канадское резидентство, китайцы начали скупать жилье в Ванкувере, так и в Торонто. На фоне этого жители обоих городов начали демонстрировать озабоченность по поводу растущей недоступности жилья.
В конечном итоге сформировалось устойчивое мнение о том, что богатые китайцы являются основной причиной роста цен на недвижимость в Ванкувере и Торонто. Принято считать, что выходцы из Поднебесной массово приезжают в североамериканскую страну и охотно переплачивают за местную недвижимость.
Развенчиваем миф о том, что дефицит гражданства и ВНЖ за недвижимость вызывают китайцы — Имеет ли под собой основания эта теория?
В прошлом году муниципалитет города Ванкувер ввел дополнительный налог со ставкой в 15% на передачу имущества иностранным гражданам, иностранным корпорациям и трастам, покупающим недвижимость на ванкуверском рынке и в окрестностях города.
Согласно данным властей, иностранцы инвестировали миллиарды канадских долларов в рынок недвижимости Ванкувера, подталкивая цены вверх. Это, к сожалению, привело к тому, что для многих местных покупателей жилья и простых канадцев фраза «иностранные инвесторы» стала тождественна фразе «богатые китайцы».
Интересно, что примерно 30% жителей Ванкувера и его окрестностей могут похвастать корнями в Китае. Массовое заселение региона китайцами началось еще в 19ом веке. Как следствие, к настоящему времени в Ванкувере сформировалось очень большое китайское сообщество.
При этом среди канадцев распространено ошибочное мнение о том, что богатый человек китайской (азиатской) наружности, живущий в Канаде, непременно, является иностранцем. На самом деле подпадающий под такой описание человек азиатской наружности, обладая китайскими корнями и вполне себе приличным состоянием, также вполне мог прожить всю свою жизнь в Канаде . Эти характеристики не являются взаимоисключающими.
И в большинстве случаев такими лицами азиатской наружности, которых можно встретить в Канаде, являются канадские граждане. Нередко речь даже идет о канадцах в нескольких поколениях. Очень немногие из них не имеют гражданства или статуса постоянных резидентов (ПМЖ).
Еще один важный факт. В большинстве крупных городов мира наблюдаются проблемы с финансовой доступностью жилья. Несомненно, именно состоятельные китайцы являются причиной проблем с доступностью недвижимости в Пекине, Шанхае и других крупных мегаполисах Поднебесной. Но вызвали ли снижение доступности жилья в Тегеране? В Киеве? В Ванкувере? Или в других крупных городах по всему миру?
Цифры показывают, что и в Торонто, и в Ванкувере в прошлом действительно были проблемы с доступностью жилья. При этом многие эксперты связывают установление соответствующих тенденций на локальных рынках жилой недвижимости главным образом с ситуацией в национальной экономике Канады на разных этапах. При этом рынки недвижимости обоих крупных городов Канады уже давно считались достаточно «дорогими».
Некоторые аналитики также связывают имевшее место в последнее время подорожание жилья в Торонто и Ванкувере с возникновением у подавляющего большинства покупателей уверенности в дальнейшем повышении цен на этих рынках, порожденной мифом о том, что богатые китайцы готовы переплачивать за недвижимость и покупать ее все больше и больше.
Этот миф продвигали и усиливали продавцы, риэлторы и прочие заинтересованные стороны, муссируя данную тему в СМИ и интернете снова и снова. Они старались заставить покупателей поверить в том, что цены могут и будут расти и дальше.
Канадцы, располагающие достаточно большим количеством денег, начали покупать недвижимость в Торонто и Ванкувере в качестве инвестиционных объектов в надежде перепродать такие активы через несколько лет и заработать хорошие деньги. Вскоре это стало тенденцией. Анализ, проведенный Министерством финансов Канады, показал, что в 2016 году 121.1 тыс. человек из центральной части Торонто владели как минимум двумя домами и квартирами в городе. И это число росло в течение последних нескольких лет.
Озвученная чиновниками из Министерства финансов Канады цифра относится к числу владельцев как минимум двух объектов недвижимости в Торонто. Иными словами, каждый из домовладельцев, оказавшихся в списке, на самом деле может владеть множеством дополнительных жилых объектов – например, пятью или даже десятью.
Эксперты заявляют, что некоторые инвесторы из-за рубежа, которые смогли оформить канадскую инвесторскую визу, покупали для этого по одной квартире в канадских городах для каждого члена своих семей. Они были убеждены риэлторами в том, что это отличный способ заработать деньги в Канаде.
Очевидно, что такие риэлторы предпочитают промолчать, когда речь заходит о возможности формирования «мыльного пузыря» на рынке. Поэтому сотрудничество с ними – не самый лучший вариант для инвесторов в экономическое гражданство или «золотые визы», которые хотят в перспективе преумножить и вернуть вкладываемые деньги.
Тем, кого интересуют реалистичные оценки и безопасные варианты, следует сотрудничать только с проверенными временем агентами, помогающими иностранным инвесторам вкладывать деньги в недвижимость для оформления гражданства или ВНЖ за рубежом.
В качестве примера заслуживающего доверия агента можно привести компанию NTL Immigration, располагающую многочисленными русскоязычными сотрудниками и богатым опытом работы с программами экономического гражданства карибских островов.
Ее специалисты помогут подобрать оптимальные объекты для вложения денег на любой вкус: от сверхсовременных коттеджей на скалистых берегах до аутентичных карибских вилл рядом с пляжами вроде тех, что описаны в статье «Получаем второй паспорт Британского Содружества через долевое владение недвижимостью – преимущества, недостатки и сравнение доступных проектов«.
Развенчиваем миф о том, что дефицит гражданства и ВНЖ за недвижимость вызывают китайцы — Лопнет ли «пузырь»?
Но вернемся к Канаде. Введение канадскими властями 15-процентного налога, взимаемого с иностранных покупателей, возымело необходимый эффект. Ситуация на рынке начала «охлаждаться».
Это, как полагают некоторые аналитики, позволило местным властям создать у многих наивных канадцев впечатление о том, что богатые китайцы станут более сдержаны. Создание такого убеждения привело к тому, что на рынке все чаще начали наблюдаться пессимистичные настроения, при этом цены перестали столь быстро идти в гору.
Очевидно, что в ближайшее время многие канадские инвесторы займут выжидательную позицию. Они захотят понять, что происходит на рынке, опираясь на реальную статистику и факты. И то, что, скорее всего, произойдет в будущем, должно обрадовать многих таких инвесторов.
Новый налог заставит индивидуальных иностранных инвесторов действовать более осмотрительно. Но компании и трасты, вероятно, найдут способы обойти новое препятствие фискального характера. Как следствие, повышательное давление на стоимость канадского жилья сохранится.
В то же время состоятельные инвесторы из Поднебесной вряд ли откажутся от канадских инвесторских виз. В конечном итоге миф о богатых китайцах, покупающих за миллионы канадских долларов недвижимость в североамериканском государстве, тем самым увеличивая стоимость местного жилья и понижая его доступность для коренных канадцев, вряд ли исчезнет.
Также вполне вероятно, что со временем инвестиционные компании сократят поток капиталовложений в рынки недвижимости как Ванкувера, так и Торонто. Это приведет к тому, что образовавшийся на рынках жилья обоих городов «пузырь» благополучно лопнет. К счастью, впоследствии цены с большей вероятностью начнут корректироваться и стабилизироваться по мере того, как только доверие к рынку будет восстанавливаться.
На самом деле в распоряжении канадских властей было много способов замедлить рост цен. У них было много возможностей добиться снижения доступности жилой недвижимости для нежелательных покупателей и увеличения ее доступности для желаемых покупателей – местных граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, а не в прибыльных инвестиционных активах.
Тем не менее, они воспользовались лишь одним таким способом – ростом налоговой нагрузки на иностранных покупателей. При этом, чтобы привести свой рынок недвижимости в порядок, канадским чиновникам потребовалось очень много времени. Не хватило политической воли. Власти никак не могли договориться. К тому же они отреагировали слишком поздно.
Развенчиваем миф о том, что дефицит гражданства и ВНЖ за недвижимость вызывают китайцы — Вместо заключения
Какие выводы можно сделать после ознакомления с представленными выше фактами? Зачастую нагнетанием цен занимаются местные инвесторы, а не иностранные (включая лиц, оформляющих гражданство и ВНЖ за недвижимость).
И подобная ситуация не уникальна для Канады. Ситуация, схожая с тем, что происходило на канадском рынке жилья, сейчас наблюдается в Португалии. После нескольких лет экономического спада эта европейская страна начала восстанавливаться. Платежеспособность населения растет. На фоне этого португальцы все более активно вкладывают деньги в недвижимость для улучшения своих жилищных условий. Кроме того, подобные инвестиции их привлекают благодаря повышению доступности ипотеки и росту цен на фоне повышающейся востребованности местного жилья среди иностранных инвесторов в «золотые визы» и низкой отдачи от банковских вкладов.
Поэтому можно утверждать, что представленные выше рекомендации для лиц, которые вкладывают деньги во второе гражданство и ВНЖ за недвижимость, актуальны для рынков жилья самых разных стран.
Инвесторам следует опасаться «мыльных пузырей» и тщательно подбирать риэлторов и иммиграционных агентов, с которыми они планируют сотрудничать. Также рекомендуется взвешивать все «за» и «против» при выборе принимающей страны для оформления ВНЖ или гражданства через инвестиции в жилье.
Бесплатная консультация
по подбору подходящей юрисдикции
и условий
программы для получения
гражданства за инвестиции.
выбор подходящей юрисдикции и условий программы для получения гражданства за инвестиции.
На данном этапе одним из наиболее интересных вариантов с точки зрения соотношения минимального размера инвестиций, доходности актива, ценности получаемого ВНЖ/гражданства и ряда других факторов можно назвать экономическое гражданство карибских островов. В частности, весьма привлекательные условия предлагает Гренада, характеризующаяся обилием безвизовых стран, низкими налогами и очень интересными девелоперскими проектами, в которые можно вкладывать деньги.
Обращайтесь к нам и мы представим Вас самому опытному русскоязычному консультанту в вопросе получения гражданства за инвестиции. Пишите нам на info@offshore-pro.info прямо сейчас и мы Вас представим.
